Borettslag/ innskudd/ finansiering
Iz
18.04.2019 kl 18:13
21464
OBOS markedsfører nye prosjekter med innskudd. De skriver at innskudd skal være egenkapital og finansieres av kjøper mens fellesgjeld finansieres av borettslaget. Stor var min overraskelse da jeg fikk vite at selv om har innskuddet (40% av kjøpesummen) kan man likevel ikke kjøpe en leilighet hos OBOS i Oslo. De krever finansieringsbevis fra bank på hele kjøpesummen inkl fellesgjeld. Altså dobbelfinasiering av fellesgjelden. I markedsføringen skriver de ikke at de krever finsieringsbevis på hele den totale summen. De oppgir innskuddet som pris på Finn og på OBOS nettside. Med små bokstaver et sted i prospektet står det at «det skal kunne kreves finsieringsbevis» . Er det misvisende markedsføring? Lokkepriser? Hvorfor gjør de dette? Liker de egentlig ikke borettslag med innskudd men har plikt å bygge disse grunnet reguleringer og tillatelser? Dette stenger en del ut av boligmarkedet. Er det et poeng for dem?
Redigert 21.01.2021 kl 09:00
Du må logge inn for å svare
-
«
- 1
- 2 »
NaiveNormenn
20.04.2019 kl 17:12
14613
Hva er din andel av fellesgjelden? Den ingår i din totale lånebelastning. Jeg har selv merket at bankene har strammet inn noe, tidligere har bankene sette gjennom fingrene med dette med fellesgjeld.
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 17:03
14622
Når det gjelder borettslag så er det ikke lenger lov å ha så lave innskudd som 15%. Der må være minst 25% men de fleste utbyggere har fra 40-60%. Dette har noe med sikkerhet å gjøre. Om man går i banken å søker lån så jobber banken ut i fra boliglånsforskriften. Men om man har de pengene som trengs til innskuddet så behøver man vanligvis ikke å gå i banken. Det er også noe med hva som skal være nødvendig og ikke nødvendig i en gitt situasjon. Eiendomsmeglere jobber etter andre lover enn bankene og har andre oppgaver.
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
paneldata
20.04.2019 kl 16:48
14646
Betyr dette at hvis man tar opp banklån for innskuddet, så krever banken egenkapital bare tilsvarende 15 % av banklånet?
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 16:43
14660
I borettslaget er det borettslag som et eget rettssubjekt som tar opp fellesgjeld og bærer ansvaret for den. Fellesgjelden riktignok fordeles på alle andelene og kreves inn via fellesutgifter. Borttslag tar opp fellesgjeld for å bygge nytt eller for å pusse opp og det skjekkes da ikke om den enkelte kan tåle betalingen. Man regner med at et går bra. Det er også sikringsfond f eks og pant i andelen som er borettslagets sikkerhet. Og dette er også borettslagsmodellen. I andre land hvor man ikke har det slikt så kan man se bygg i visse områder sto og forfalle og folk som bor i svært dårlig standard i disse bygg. Dette da beboerne ikke blir enige om oppussing og vedlikehold pga økonomi. Hver enkelt må der betale og det kan de ikke.
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Ok. I min verden er dette et meget klart brudd på låneforskriften. All gjeld - herunder fellesgjeld skal regnes med - selv om du casher innskuddet. Vi får sette Balterzen på saken (smil).
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 11:45
14734
Ja, men noen av dere blannder det å søke boliglån i bank og det å kjøpe en leilighet med innskudd. Når man kjøper en borettslagsleilighet slik her hos OBOS så gjelder ikke denne forskriften. Der er det andre regler men ikke disse. DnB megler er ikke den samme som DnB bank. DnB megler kan selge innskuddsleiligheter og da trenger de kun å vite om kjøper har innskuddet samt hvor pengene kommer fra (hvitvasking). Ikke noe mer. Jeg kan også gjenta at OBOS krever ikke finsieringsbevis for alt inkl kjøpesummen på alle sine prosjekter men kun på noen. Dette kan man ikke se ut i fra deres markedsføring.
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Om de har fått et unntak fra låneforskriften hadde det vært interessant å få vite. Eller også om de bare overser den.....
DnB skriver blant annet om fellesgjeld i borettslag :
Fellesgjelden teller inn i "fem ganger inntekt"-regelen
En annen ting å være obs på er fellesgjelden. Regelen i den norske boliglånsforskriften om maksimalt fem ganger inntekt i lån, innebærer også fellesgjeld. Leilighetens andel av fellesgjeld blir jo din når du kjøper den.
Banken må altså trekke fra fellesgjeld, studiegjeld og billån etc før de kan se hvor mye du kan få i boliglån.
-Har du fått en låneramme på 2,5 millioner kan du altså ikke legge til flere hundre tusen kroner ekstra i fellesgjeld. Er fellesgjelden på 500 000 kroner vil banken kun ha lov til å gi deg to millioner i lån. - Og det gjør kanskje at du ikke vil kunne by så mye som du først hadde tenkt?
DnB skriver blant annet om fellesgjeld i borettslag :
Fellesgjelden teller inn i "fem ganger inntekt"-regelen
En annen ting å være obs på er fellesgjelden. Regelen i den norske boliglånsforskriften om maksimalt fem ganger inntekt i lån, innebærer også fellesgjeld. Leilighetens andel av fellesgjeld blir jo din når du kjøper den.
Banken må altså trekke fra fellesgjeld, studiegjeld og billån etc før de kan se hvor mye du kan få i boliglån.
-Har du fått en låneramme på 2,5 millioner kan du altså ikke legge til flere hundre tusen kroner ekstra i fellesgjeld. Er fellesgjelden på 500 000 kroner vil banken kun ha lov til å gi deg to millioner i lån. - Og det gjør kanskje at du ikke vil kunne by så mye som du først hadde tenkt?
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 11:00
14771
Siv Jensens forskrift gjelder ikke her. I så fall hvorfor gjelder den ikke for alle OBOS samt andre nybygg med innskudd. Samt alle meglere som selger slike prosjekter videre? Jeg vet den ikke gjelder her og om den hadde vært grunnen så er uansett OBOS markedsføring villedende.
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 10:56
14783
Problemet med dette: For det første markedsføringen - kjøpers forventninger: om det markedsføres med innskudd som pris pluss fellesgjeld så skal man ikke behøve å gå i banken om man har innskuddet, for det andre undergraves borettslagsmodellen, for det tredje: det finnes kjøpere som har innskudd men som kanskje ikke vil få finansieringsbevis fra banken. Det betyr imidlertid ikke at de er dårlige betalere eller noe men de stenges på denne måten ut av boligmarkedet. Det mest synlige problemet uansett er markedsføringen som utvilsomt er villedende.
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Du har innskuddet på 40 %.
Når du legger frem det for banken så trekkes det fra lånebehov.
Fellesgjeld legges til og lånebehov av resten = gjeldsgrad
Så får du finansieringsbevis av banken som da ikke kan gå over 5× inntekt
Hva er egentlig problemet ?
Obos må forholde seg til Siv Jensens boliglån forskrift
Ingen byrde for Obos å bygge innskudds leiligheter
Når du legger frem det for banken så trekkes det fra lånebehov.
Fellesgjeld legges til og lånebehov av resten = gjeldsgrad
Så får du finansieringsbevis av banken som da ikke kan gå over 5× inntekt
Hva er egentlig problemet ?
Obos må forholde seg til Siv Jensens boliglån forskrift
Ingen byrde for Obos å bygge innskudds leiligheter
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 07:39
14869
Er det noen som har kunnskap om plan og bygg? Kan det hende at OBOS ser det som byrde å måtte bygge borettslag med innskudd og fellesgjeld og at de helst ville hatt kun selveiere en del steder men så må de bygge borettslag pga variasjon og for å få tillatelser? Når de søker Oslo kommune så skriver de i sin søknad at de skal bygge variert både bortettslag og selveier slik at ulike grupper kan kjøpe etc. men ved å kreve finansieringsbevis for hele summen inkl fellesgjeld så prøver de å få borettslagsleiligheten mer like selveiere?
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 07:12
14885
Det kan hende du har rett. Men boligselgere også pepsjektselgere har egentlig ikke forpliktelser ift boliglånsforskriften. De yter ikke lån men når de stifter borettslag så er det krav om at fellesgjeld ikke kan være høyere en 75% av totalsummen. Her er fordelingen 60/40. Men om de hadde tenkt boliglånsforskriften så for det første må de opplyse om det i annonsen, for det andre gjelder det ikke alle deres prosjekter men kun noen og for det tredje om de hadde hatt plikt til en slik vurdering så burde der gjelde alle OBOS borettslagsprosjekter samt også andre meglere som selger eller videreselger prosjekter eller borettslagsleiligheter med fellesgjeld av en viss størrelse. Dette vil jo for eksempel ikke gjelde om en annen kjøpet og så selger videre denne leiligheten rett etter overtagelsen i august.
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 06:14
14914
https://www.finn.no/realestate/newbuildings/ad.html?finnkode=90434341&price_to=1900000&location=0.20061. Jeg sendte kjøpsbekreftelse til OBOS. Det er et ark man skal fylle ut og de ligger vedlagt Obos annonser på Finn. Etter noen dager skrev OBOS at de avslår da finansieringen ikke er i orden da det holder ikke å ha innskuddet, de må ha finansieringsbevis fra bank for fellesgjelden også. Innskuddet har jeg. Jeg reagerte på det. OBOS svarte at de krever dette på noen prosjekter. Men det kommer ikke fram i deres markedsføring. Det står tydelig pris er lik innskuddet og finansieres av kjøper. Fellesgjeld er allerede ordnet gjennom borettslaget. Andre meglere og prosjektselger krever prisen altså innskuddet og det gjør g eks også OBOS Fredrikstad f eks. Tenker det er villedende markedsføring av OBOS. De kan ikke oppgi pris på 1,6 mil men kreve 3 - 4 mil på bankkonto eller i finansieringsbevis. Jeg tenker at om man har den oppgitte prisen = innskuddet pluss OMK. så kan de ikke kreve noe mer.
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Eneste poenget jeg ser med denne praksisen er at de skyver ansvaret over på banken din for at du er "innenfor" boliglånsforskriften - blant annet må det dokumenteres at din samlede gjeld - inklusive din andel av fellesgjelden - er under 5 X inntekt. Det skal den alltid være - uavhengig av om det er en selveierleilighet eller borettslagsleilighet... Men i forlengelsen av dette er det jo interessant å tenke på unntaksbestemmelsene bankene har (8% av nye lån i Oslo). Dersom fellesgjelden utgjør mer enn 5 X ------ hvem skal eventuelt gi deg unntak ? Kanskje naturlig å tenke at det måtte være banken som yter fellesgjelden - er vel ofte OBOS selv i deres prosjekter ? Så det blir litt å bite seg i halen --. Men alltid greit å kunne dytte ting over på andre - altså din bank - og be om finansieringsbevis på hele beløpet. Da må din bank gjøre jobben med å gå igjennom hele din økonomi...blant annet dokumentasjon på hvordan du finansierer innskuddet..
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 05:59
14935
Den totale kjøpesummen er innskudd pluss fellesgjeld. Men fellesgjelden slik det er i borettslag betaler man månedlig via felleskostnader så i praksis er det innskuddet man betaler for å få leilighten. Dersom man har det og jeg har det så holder det vanligvis. https://www.finn.no/realestate/newbuildings/ad.html?finnkode=94943481&price_to=1900000&location=0.20061 Se denne f eks
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Z00L
20.04.2019 kl 01:07
14988
Du mener vel 100% av kjøpesum, ikke 40%, ettersom kjøpesum = innskudd eks. fellesgjeld
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
mrpotato
20.04.2019 kl 01:00
15009
Høres spesielt ut! Sikker på at dette ikke er en misforståelse? Har du prøvd å slenge pengene "på bordet" med et budskjema for å se hva som skjer? Ser ikke helt hvorfor de skal kreve det...
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
Iz
19.04.2019 kl 06:27
15164
OBOS nye leiligheter Kværnerbyen, Ulven og Løren.
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
mrpotato
19.04.2019 kl 02:00
15202
Hmm. Opplevde det motsatte faktisk, de spurte ikke etter finansieringsbevis i det hele tatt. Hvor i Oslo er dette?
Redigert 21.01.2021 kl 07:52
Du må logge inn for å svare
-
«
- 1
- 2 »