Borettslag/ innskudd/ finansiering

Iz
18.04.2019 kl 18:13 5165

OBOS markedsfører nye prosjekter med innskudd. De skriver at innskudd skal være egenkapital og finansieres av kjøper mens fellesgjeld finansieres av borettslaget. Stor var min overraskelse da jeg fikk vite at selv om har innskuddet (40% av kjøpesummen) kan man likevel ikke kjøpe en leilighet hos OBOS i Oslo. De krever finansieringsbevis fra bank på hele kjøpesummen inkl fellesgjeld. Altså dobbelfinasiering av fellesgjelden. I markedsføringen skriver de ikke at de krever finsieringsbevis på hele den totale summen. De oppgir innskuddet som pris på Finn og på OBOS nettside. Med små bokstaver et sted i prospektet står det at «det skal kunne kreves finsieringsbevis» . Er det misvisende markedsføring? Lokkepriser? Hvorfor gjør de dette? Liker de egentlig ikke borettslag med innskudd men har plikt å bygge disse grunnet reguleringer og tillatelser? Dette stenger en del ut av boligmarkedet. Er det et poeng for dem?
Iz
21.04.2019 kl 18:41 2343

B er mer kredittverdig om jeg ser riktig. Klart de finnes ulike mennesker og man vet jo aldri. Spesielt blant dem som har arvet - bare fått pengene gratis. Jeg har ikke arvet noe:) Kanskje en viss sjekk kan styre ta men samtidig skal alle ha et sted å få en sjanse. Dette bør i vurderes i forhold til sikringsfond og innskuddets størrelse - borettslaget har første pant i en del av andelen og vil kunne få sine penger tilbake om innskuddet er stort nok. Lovgiver har vurdert at innskudd må være på minst 25% for å ha nok sikkerhet. De fleste borettslag er også medlemer i sikringsfond så da er det spørs hvor mye man skal skjekke folk. Når det gjelder borettslaget og fellesutgifter så vil man i verste fall få disse dekket av Nav sosial om man må dit. Da er man i så fall i en spesiell situasjon og de færreste som har spart opp egenkapital vil komme dit og om så ikke langvarig. Nav sosial vil i såfall dekke renter men ikke avdrag. Noen kan jo ha svært mye gjeld eller spillegalskap eller andre den type ting som gjør at de kommer i øk uføre. Men dette kan man ikke alltid sile med diverse sjekk heller. Man kan komme i den type situasjon etterhvert mens man bor i borettslaget. Det er uansett få prosent det gjelder. Men det er e en interessant diskusjon.
Iz
21.04.2019 kl 22:22 2255

Tenker litt at det handler om å gi ulike folk muligheter også i boligmarkedet. Det absolutt nødvendig må selvfølgelig sjekkes men alle trenger da et sted å bo. Det å eie noe eget kan ansvarliggjøre mange. Det er litt som med arbeid, en del holdes utenfor arbeidsmarkedet på grunn av fordommer, hull i CVen og lignende. Men stadig hører man historier om folk som har vært kriminelles, rusmisbrukere eller syke og når noen ser dem og gir dem en sjanse så klarer de å arbeidet og noen klarer det bedre enn gjennomsnittet. Hadde de ikke fått en mulighet så hadde de levd på andres skattepenger. Samme med boligmarked: det å åpne porter og dører for ulike grupper er bedre enn å lukke og stenge flere og flere utenfor.
Iz
22.04.2019 kl 16:06 2156

Nå fant jeg ut at det er ikke lov å kredittsjekke folk uten saklig grunn. Ved f eks utleie av bolig er det ikke lov for selskaper å kredittsjekke leietakere. Egentlig forståelig da alle må ha et sted å bo. Man tenker at depositum gir en viss sikkerhet og at et selskap må regne med en viss forretningsmessig tap. Jeg anter at dette egentlig gjelder også borettslag og OBOS. Det er forskjell på finsieringsbevis og kredittsjekk og OBOS vil ha begge. Men usikker om de en gang har lov med kredittsjekk.
Iz
23.04.2019 kl 23:57 2092

OBOS fortalte idag at de ikke har tilgang til å kredittsjekke kjøperne.
Iz
24.04.2019 kl 00:08 2080

De har ikke svart på hvilke prosjekter de ber om finansieringsbevis selv om man har cash. De fleste har kanskje ikke cash på innskudd. Det er noe som ikke stemmer her. De skal egentlig ikke kreve finansieringsbevis om man har cash på innskuddet. De unnlater denne informasjonen også. Men tror de spørr slik at de får mer info enn de egentlig har rett på. De sendte meg en e-post idag og skrev at det var en misforståelse og at de vil ringe for å oppklare denne. Når de ringte så presset de meg egentlig t å ta kontakt med bank for finansieringsbevis igjen. De sa ikke noe grunn eller lovhjemmel. Det var liksom for å smiske, få god kontakt og få det de vil. Jeg har vurdert saken juridisk og nå også psykologisk og konklusjonen er at de har egentlig ikke lov hverken å foreta kredittsjekk ( de har ikke en gang tilgang til det) og de har ikke lov å kreve finansieringsbevis om man har innskuddet cash. Men de prøver.
24.04.2019 kl 00:27 2073

Har ikke sett at det kreves finansieringsbevis.
Iz
24.04.2019 kl 11:50 1985

Nei, man kan ikke se det. Jeg er sikker på at det er noe ugreit de holder på med. De prøver liksom å få det fra kjøper ved å smiske men de har egentlig ikke noe rett på å kreve et slikt bevis. Jeg sa til OBOS at det er unødvendig med finsieringsbevis at de kan heller kredittsjekke meg. Det står deres prospektet at de forbeholder seg retten til det. Men da sa hun i Obos at de har ingen mulighet til å kredittsjekke folk. Hadde de hatt lov så hadde de hatt mulighet.
noprofit
24.04.2019 kl 12:54 1964

Hadde samme situasjon på Ulven, jeg skjønte heller ingenting, jeg tok en utskrift av bank kontoen, men de messet om at jeg skulle overføre pengene (innskuddet) til en OBOS konto, jeg gjorde ikke det, og det gikk greit.
Iz
24.04.2019 kl 18:06 1920

Takk for info! Klart at de ikke kan be om at kjøperen bruker OBOS konto. Når du underskrev kontrakten, fikk du regning for første del med en gang? Hvor lang var betalingsfristen på den?
Iz
24.04.2019 kl 18:16 1917

Forresten hvordan er det med det prosjektet på Ulven: Vil de høyspentledningene bli der eller skal det gjøres noe m de?
mrpotato
29.04.2019 kl 23:03 1504

Ble det noen løsning her?
Iz
30.04.2019 kl 08:08 1480

Nei, foreløpig er det ingen løsning. OBOS står på sitt og jeg har da tatt kontakt med noen som skal hjelpe meg å kommunisere med OBOS. Takk for omtanken! Egentlig ille at det er blitt slikt.
noprofit
30.04.2019 kl 16:01 1456

Husker ikke om jeg fikk regningen samme dag jeg underskrev kontrakten, jeg tror ikke det, mener den kom noe etterpå. Det var 100.000.

Høyspentledninger har jeg ikke hørt noe om så det kan jeg ikke svare på.

Jeg kjøpte en et roms til 1.950k, hvilket jeg anser som et meget godt kjøp i dagens marked. Så med denne får jeg barna inn på markedet. Alle ett-romsene ligger på en måte inn i gårdsrommet i prosjektet, så ikke all verdens utsikt men til gjengjeld skjermet for andre ting.
Iz
30.04.2019 kl 19:50 1430

Så bra du fikk kjøpt! Jeg håper jeg får det også snart. :))
Iz
30.04.2019 kl 19:58 1427

Helge Meland fra TV 2 skal lage en reportasje om dette med innskudd og at OBOS har vært så vanskelig nå. De bryter i det stille noen lover når de ber om finsieringsbevis for både innskudd og fellesgjeld selv om man har innskuddet. Om du vil så kan du gjerne ta kontakt med han. Flott at du hjelper barna inn på markedet, bolig er viktig! Mine er små men etter hvert vil jeg gjerne hjelpe dem også. Jeg selv har aldri fått noe hjelp og synes de er heldige som får slikt støtte hjemmefra.
noprofit
30.04.2019 kl 20:00 1425

Det var en no- brainer, men jeg brukte samboers ansiennitet som var fra tidlig 70 tallet.

Med en kvadratpris på ca 54000 for en splitter ny ett roms, så var det en lett avgjørelse.
subbe
29.06.2019 kl 10:52 1237

Viktig å skille mellom snørr og bart.
Boliglånsforskriften gjelder for finansforetak (populært kalt bank). Obos er ikke et finansforetak. Borettslaget som har fellesgjeld er heller ikke et finansforetak.

Det betyr at boliglånsforskriften ikke er gjeldende her.

MEN Obos og/eller borettslaget gjør sitt for å sikre seg at kjøper har likviditet og økonomi til å bære fellesgjelden. I dette tilfellet så ber de om finansieringsbevis fra et finansforetak, slik at en ekstern tredjepart gjør denne kvalifiseringen. Finansforetaket må følge boliglånsforskriften og egne retningslinjer i sine vurderinger.

Obos kan på selvstendig grunnlag kvalifisere deg som kjøper, uten å hensynta boliglånsforskriften, hvis du kan dokumentere god nok likviditet for å betjene fellesgjelden over tid. I et fritt marked har Obos (eller andre selgere) forøvrig ingen plikt til å selge eller godta en kjøper, uavhengig av kjøpers gode eller dårlige økonomi.

https://lovdata.no/dokument/LTI/forskrift/2018-06-19-906
§ 1.Virkeområde
Forskriften gjelder for finansforetak som yter lån med pant i bolig, herunder lån med pant i fritidsbolig. Forskriften gjelder også for utenlandske finansforetak som driver virksomhet i Norge i medhold av finansforetaksloven § 5-2, § 5-3 og § 5-6.


https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2015-04-10-17
§ 1-3.Finansforetak
(1) Som finansforetak regnes foretak som driver virksomhet som:
a) bank,
b) kredittforetak,
c) finansieringsforetak,
d) forsikringsforetak,
e) pensjonsforetak,
f) holdingforetak i finanskonsern.
(2) Som finansforetak regnes også foretak som er gitt tillatelse til å drive virksomhet som betalingsforetak eller e-pengeforetak, når ikke annet følger av bestemmelse gitt i eller i medhold av denne loven.

Forøvrig er den nye boliglånsforskriften fra slutten av 2016 håpløs i sin utforming og anvendelse, men det er et annet tema.
kator
29.06.2019 kl 12:10 1215

Takk for oppklarende innlegg. Kun noen kommentarer - hvis noen skulle ha interesse av de. Og for å klarne tanker selv.

OBOS har hatt konsesjon som finansforetak i 20 år gjennom OBOS banken. Uten at det er avgjørende for resonnementet.

Slik jeg forstår det koker diskusjonen ned til om banken som yter felleslånet til borettslaget har noen forpliktelse til å sjekke om den enkelte kjøper faller innenfor boliglånsforskriften - og her er det egentlig i hovedsak 5 X inntekt som eventuelt kan være begrensningen. Ettersom fellesgjelden som oftest stopper et sted rundt 60-70% av verdien er man innenfor kravet til egenkapital der .... hvis man casher ut for innskuddet.

I den grad man skal låne noe til innskuddet vil man automatisk bli sjekket av långivende bank for hele sin låneforpliktelse (inklusive fellesgjeld).

Da er det tydeligvis slik at långiver av felleslånet ikke har denne forpliktelsen. OBOS har funksjon som (evt) byggherre / (evt.) forretningsfører for borettslaget og kan uansett ikke ha noen slik forpliktelse ettersom man ikke finansierer (hvis ikke det gjøres gjennom OBOS banken).

Selv om parallellen ikke er helt god er det ikke utbyggers forpliktelse å sjekke at kjøper er innenfor boliglånforskriften ved salg og heller ikke megler. Det er det kun långiver til den enkelte kjøper som har. Så kan megler / utbygger kreve dokumentasjon av finansiering i etterkant av en slik prosess.

Man kunne tenke seg at det ble forutsatt at finanstilsynet påla långiver av fellesgjelden til borettslaget en slik forpliktelse - spesielt i forbindelse med nybygg - men det har man da tydeligvis ikke gjort.

Motparten for banken er jo borettslaget og ikke den enkelte kjøper er nok det argumentet som har slått igjennom.

Forøvrig synes jeg vedlagte artikkel om boliglånsforskriften er god....

https://arealstatistikk.no/er-finanstilsynets-ft-retningslinjer-for-boliglan-fornuftige/



Redigert 29.06.2019 kl 12:23 Du må logge inn for å svare
embla_
01.07.2019 kl 22:48 1134

Dette er da helt naturlig.

Et finansieringsbevis pleier ikke å være knyttet til en spesiell bolig, det sier hvor mye banken er villig til å låne deg, la oss si 4 millioner, (gitt at du ikke tar opp andre lån samtidig)

Dersom du kjøper en bolig med 1 million i fellesgjeld, så vil denne millionen trekkes fra beløpet du får låne av banken. Det vil si, du får bare låne 3 millioner.
Iz
17.08.2019 kl 23:07 807

Takk! Du har skjønt det juridiske her! Forøvrig kan man ikke helt fritt avslå kjøpere, spesielt ikke Obos som er en medlemsorganisasjon da slik praksis vil fort kunne oppfattes som forskjellsbehandling. Lettere å gjøre dette for en vanlig selger på Finn no.
Iz
17.08.2019 kl 23:15 806

Boliglånsforskriften som nevnt, vil ikke gjelde her. Obos kan heller ikke kreve f eks finansieringsbevis for fellesgjelden dersom kjøper har innskuddet cash ( på konto). Dette på grunn av bestemmelser i personvernlovgivingen. Det Obos har prøvd på er nok en ulovlig omgåelse av regelverket.
Iz
17.08.2019 kl 23:18 804

Hvor mye erstatning skal man kreve fra Obos som nektet meg å kjøpe en leilighet cash?
Iz
17.08.2019 kl 23:28 799

For få dager siden fikk jeg et brev fra Datatilsynet som i korte trekk ga meg medhold. Om man kjøper en leilighet med innskudd cash så kan ikke selger kreve finansieringsbevis med den begrunnelsen å sjekke om jeg ( kjøper) vil kunne betale fellesutgifter i fremtiden. Obos har tidligere skrevet t meg at de ikke kan vise til noe lov men at de mener de kan kreve dette dersom de har en saklig begrunnelse. Datatilsynet og lovverket er tydelig på at enhver kredittvurdering må ha en begrunnelse i loven etc.
Iz
18.08.2019 kl 10:23 754

Interessant at de færeste ser de ulovligheter som OBOS holder på med: ulovlighet i markedsføringen, ulovlighet i forskjellsbehandlingen: kreve av noen, ikke alle og ikke minst ulovlighet i å i det hele tatt kreve finansieringsbevis for fellesgjeld i situasjoner man kjøper bolig med innskuddet cash.

Enig i at de ikke burde legge seg opp i det, men er det faktisk ulovlig? Kan de ikke selv velge hvem de vil selge til? Hvis det er ulovlig er det jo bare å kjøre sak og kreve det du har krav på.
Iz
18.08.2019 kl 14:36 723

Ja, det er ulovlig. De prøver seg på omgåelse av regelverket. Man tuller ikke med personvernbestemmelser. Obos skrev til meg i mai at de mener at de kan kreve finsieringsbevis her siden de har saklig begrunnelse og at derfor er det ikke nødvendig med noe lov. Men man kan ikke kredittvurdere folk uten å følge loven. Det er mye jeg kunne skrevet her men det er ulovlig. Klart skal jeg kreve at Obos retter dette opp.
Iz
18.08.2019 kl 14:39 723

I tillegg driver Obos med forskjellsbehandling da de ikke krever finansieringsbevis fra alle.