Hvor mye er det å hente på utleie i Oslo framover?

fattigstakkar
10.02.2018 kl 15:27 4528

Jeg må gjøre noen omdisponeringer i eiendomsinvesteringene på grunn av låneforskriften, og gjør i den forbindelsen vurderinger av hvor lønnsomt det vil være å fortsette å leie ut. Det er langt mindre åpenbart enn tidligere. Selv for gode utleieobjekt i Oslo er det prisstigningen på boligen som gjør innvesteringen god. Det er lite å hente på direkteavkastningen. Jeg liker helst å investere når jeg kan regne hjem investeringen basert på løpende inntekter, mens verdistigning kun er en bonus. Nå er det vanskelig.

Jeg forholder meg til et tiårsperspektiv når jeg bestemmer om jeg skal leie ut eller ikke. Sannsynlig snittrente forventer jeg er 3%. Det er mer sannsynlig at det blir lavere enn høyere enn dette, men kan heller ikke utelukke at det blir høyere. Forutsetter at leieprisen vil stige med prisstigningen framover, så jeg baserer meg på en snittleie neste ti år som er ti % høyere enn dagens.

Med disse forutsetningene blir nettoresultatet av direkteavkastningen (etter renter, kostnader og skatt) 0,86%. Det er såpass lite at jeg knapt synes det forsvarer jobben, risikoen og ansvaret med å administrere utleie. Men alt avhenger av prisutviklingen på boligen. Jeg er fornøyd med 3% prisstigning i snitt per år, og i så fall blir årlig gevinst 3,86%, eller ca 200.000 per år for en leilighet på 5 mill, som er det jeg regner på. Det er en grei avkastning, men heller ikke mer, med tanke på at man også tar en viss risiko ved at renta kan bli høyere, og/eller at boligprisene ligger flatt eller faller.

Marginen jeg har for ikke å tape penger med 3% rente er at boligprisene ikke faller mer enn 8 % i løpet av ti år. Det er svært usannsynlig at så skjer, men utenkelig er det ikke. Renta er et annet usikkerhetsmoment. Skulle den stige til 4% vil både rentekostnadene og prisfallet øke, selv om det til en viss grad blir kompensert av at leiene da normalt også stiger.

Så spørsmålet er: er forventet avkastning akseptabel i forhold til risikoen? Er jeg for pessimistisk i mine forventninger til boligmarkedet neste ti år?

Utleie av egen bolig virker langt mer fristende og er noe jeg vil se nærmere på.

Redigert 19.01.2021 kl 20:42 Du må logge inn for å svare
Slettet bruker
10.02.2018 kl 15:45 4486

Har selv nylig vurdert å rotere fra aksjer til fast eiendom for utleie, men konkluderer med at gullalderen i eiendom er bak oss. De høye transaksjonskostnadene er også turn-off. Det er i tillegg mye jobb, en del stress og potensielle bekymringer tenker jeg. Ikke neglisjerbar risiko heller som du sier. Fortsatt mulig å oppnå pen direkteavkastning i ganske trygge aksjer, særlig hvis en ser på de mindre likvide. Det finnes alternativer også innen eiendomsaksjer, f.eks PPG. NPRO gir deg premium næringseiendom i OSLO med over 25% rabatt og nærmere 3% direkteavkastning.
fattigstakkar
10.02.2018 kl 15:59 4471

Hvis man er optimistisk til prisutviklingen på eiendom i Oslo kan det være vel så interessant å posisjonere seg for prisoppgang på andre måter enn å drive utleie. En mulighet er å kjøpe eiendomsaksjer. En annen er å kjøpe prosjekterte nyboliger. Da binder man kun opp 10% av egenkapitalen og rentekostnadene (alternativkost) blir tilsvarende mye lavere. Jeg synes prisene for nye bolig nå er for høy til at det er fristende, men et interessant alternativ er å kjøpe kontraktsposisjoner fra selgere som må selge eller feiger ut.
Slettet bruker
10.02.2018 kl 16:32 4437

Boligmarkedet i oslo er manipulert. Statistikken er tuklet.
fattigstakkar
10.02.2018 kl 17:40 4395

Har ført sporadisk statistikk over rom til leie på Grünerløkka det siste halvannet året. Antall til leie i dag er 73, som er det høyeste jeg har registrert. Snittprisen er betydelig ned siden i august med 6308 vs 7026. Det er imidlertid normalt siden august er høysesong og februar er lavsesong. Ved tellingen på eksakt samme tid i fjor var snittprisen 6003, altså en prisoppgang på 5%. Den gang var det 61 rom til leie, som var det høyeste jeg målte i 2017.
Viknes
10.02.2018 kl 18:46 4327

Kjøp heller en enebolig med utleiedel utenfor oslo og lei ut både huset og leiligheten. Da har du 2 leieinntekter for samme prisen som en liten leilighet i Oslo. Og 10-12000 i leieinntekter på huset og 7-9000 på leiligheten. Ender fort opp i rundt 20000 i leieinntekter per mnd. Da har du god direkte avkastning på investeringen. Så får eventuelt prisstigning komme som en bonus, den er vanskelig å spå uansett.
fattigstakkar
10.02.2018 kl 19:03 4308

Er nok lettere å finne gode utleieobjekter der boligprisene er litt lavere ja.
Slettet bruker
10.02.2018 kl 20:52 4242

Har ikke finn.no tuklet med tallene også? De lever jo av fornøyde kunder, det naturlige er å please eiendomsbransjen ved å legge om tellemetoden etc
subbe
22.02.2018 kl 21:34 3794

Er det ferdigstillelse av kontrakter (og effekten av boliglånsforskriften) som gjør at du må omdisponere?
Har selv støtt på forskriften privat, så har etablert singel AS for de siste leiligheter.
Selv har jeg ikke mistet troen på å være langsiktig i eiendom som du antyder. Men ved finansieringsbegrensningene som er satt nå så kan det være et godt alternativ med solide eiendomsaksjer. Du mister den direkte gearing effekten, men flere aktører tilbyr belåning på aksjer, så du kan jo vurdere det. Risikoen ved gearing i aksjer er dog større enn belånt eiendom, da du kan bli tvunget til å realisere ved verdifall.
Alternativt kan du gå på over på utlånssiden og tilby din EK via Tessin og Kameo etc til god rente. Selv har jeg vurdert risikoen for stor for dette foreløpig da det gjerne er selskaper som ikke har fått bankfinansiering som søker midler her, men vurderer sterkt å teste med et mindre beløp.
Ingen vet fremtiden, men mange har synspunkter. Jeg tror videre urbanisering og høyinntekt innflytting til byer som Oslo fortsatt vil gi gunstig langsiktig avkastning, så jeg fortsetter å investere i Oslo, også i dagens marked.
Mitt svar på ditt spørsmål er ja.