Hvilke bydel / område gir best yield på utleiebolig i Oslo?

Ronando
30.07.2019 kl 22:18 1429

Hvilke område i Oslo mener dere gir best yield på utleiebolig? Tenker å investere i en 2-roms for utleie, og vil i den forbindelse prøve å finne det område der brøken leieinntekter / kjøpspris er best mulig. For meg virker det som det er større sprik i boligpriser enn leieinntekter i Oslo. Noen som har noen tanker rundt nettopp dette?
kator
31.07.2019 kl 10:30 1351

Vil tro at du har rett i at forholdstallet er best i de billigste bydelene Søndre Nordstrand og Stovner - men uten at jeg skal være alt for fordomsfull - vil jeg tro at du i disse bydelene oftere risikerer å kunne få leietagere som sliter mer på leilighetene og noe mer problematiske leieforhold generelt....Bare min følelse - for det den måtte være verd. Jeg har aldri drevet utleie i disse bydelene - kanskje noen som har gjort det på forumet ? Dersom jeg var aller mest opptatt av yield og greie leieforhold ville jeg sett et knepp opp på pris og sett på steder som Teisen, Ulven - og kanskje til og med "videre opp" på Østensjøbydeler som Bøler, Oppsal, Ulsrud - tror yielden der fortsatt er godt over Oslo snittet ...

Men tror ikke det er noen særlig tvil om at etterspørselen er ganske mye mindre enn i "sentrumsbydelene"....og at du KAN risikere perioder med ledighet..det må også inn i regnestykket - og er en del av grunnen til at brutto yielden er forskjellig.
Redigert 31.07.2019 kl 23:04 Du må logge inn for å svare

Jeg var i samme situasjon i fjor høst. Endte opp med en liten 3-roms i Sandakerveien på Torshov, med to like store soverom. Så på leiligheter litt mer perifert også, i tråd med det kator skriver. Men når det kom til et stykke, så var det ikke så mye å velge i innenfor mine rammer at det var hensiktsmessig å låse seg til det ene eller andre området. Den individuelle vurderingen av forventet yield på hvert enkelt objekt vil jo variere veldig innenfor hvert område. Forventet prisstigning neste 5-10 år var også noe jeg tok hensyn til. Det er en del sentrumsnære nabolag som fortsatt er shabby, men vil få et naturlig løft med renovering av gamle og bygging av nye boliger. Pluss fornying og oppgradering i offentlig regi.
Ronando
01.08.2019 kl 12:18 1124

Takk for interessante synspunkter kator og Sotogrande. Får finne frem kuleramma og statistikk for bolig- og leiepris og se om noen områder utkrystalliserer seg. Er interessert i enklest mulig utleieforhold (minst mulig gjennomtrekk) og høyest mulig yield. Ved å bevege seg litt ut fra de mest populære sentrumsområdene kan kanskje kjøp av en 3 roms leilighet forsvares. Prøver å holde forventet prisstigning utenfor regnestykket, det for bli en bonus. Det føles også litt usikkert å kjøpe leilighet, for utleie, der det bygges mye nytt, litt redd for at markedet skal flomme over av utleieboliger. Noen som deler den bekymringen?
Puta1n
02.08.2019 kl 00:54 1018

Sats på 12-roms innenfor Ring2. minst kr.100 000 i måneden.

Vet ikke hvor det er best, men på Stovner/Vestli får man store (100-130kvm) leiligheter med 3-4 soverom for ca 4 millioner. Leies ut for +/- 20.000k pr mnd, de som har "hyblifisert" denne type leilighet kan antageligvis ta enda mer.

Selv leier jeg ut mer sentralt med mindre yield, men det er fordi jeg tenker på mer enn bare yield her og nå.
Man får kjøpt noe relativt nytt for ca 4,5 millioner sentralt med lite behov for vedlikehold de første årene, som man kan leie ut for 16-18.

Hva gjør at du foretrekker lav yield i en sentrumsnær leilighet?

Jeg ønsker jo selvsagt ikke lav yield, men de leilighetene jeg leier ut har mindre yield enn f.eks noe på Stovner eller kanskje Holmlia. Men det er helt ok for meg, for mine leiligheter har andre kvaliteter som man ikke får på de leilighetene med litt mer yield. Blant annet nybygg med garanti, mindre behov for vedlikehold på både leilighet og bygg, "bedre" leietakere, ligger i sentrale områder der jeg har tro på mer prisvekst enn på Stovner osv.

Og ikke minst, jeg kunne tenkt meg å bo i de selv. Så ved behov kan jeg fint flytte inn i en av de. Sånn sett er jeg villig til å ofre litt yield i bytte mot mye annet.
Redigert 02.08.2019 kl 22:41 Du må logge inn for å svare

Kjenner meg igjen i hva du skriver. I tillegg vil jeg nevne at attraktive sentrale leiligheter er mye mindre sårbarbare for dårlige tider med tanke på prisfall og dårlig leiemarked.

Det er sånne utleiere vi leietakere liker!
Utleiere som er prisoptimister og derfor aksepterer lav yield. Leier selv av en slik utleier....

Ikke nødvendigvis "prisoptiminst" men en grei investering med moderat risiko.

2-roms sentralt, for eksempel i Pilestredet Park. Koster mer, men er moderne, enkle å vedlikeholde, og tiltrekker seg leietagere som ambassadeansatte og expats. Dvs folk uten små barn, bikkjer og andre typiske slitasjemomenter. I tillegg er de ofte borte. Holder seg i pris. Fint, men ikke for fancy område, som gjør at du ikke betaler alt for mye for adressen.

Tja..spørs litt hvordan man ser det. Det er ikke nødvendigvis verdiøkningen som er hovedargumentet for å akseptere litt lavere yield. Jeg ønsker stabile leietakere og leier man ut "dritt" så kan det fort bli mer arbeid. I tillegg ønsker jeg noe med mindre behov for vedlikehold. Jeg reiser mye i jobbsammenheng og vil derfor at ting skal gå mest mulig av seg selv hjemme. Så det er flere grunner til det. Men at jeg har hatt en ganske fin økning i verdi på leilighetene er det absolutt ingen tvil om. Det er nok mer å hente fremover, men jeg er på ingen måte avhengig av det. Har vel ca 50% sikkerhet nå totalt sett.

I tillegg kjøpte jeg jo for noen år siden, så "min" yield er ganske brukbar. Spørsmålet er jo om jeg kunne solgt til dagens pris, og brukt pengene på å kjøpe noe mindre sentralt med litt bedre yield. Svaret er antageligvis ja, til en viss grad. Men det ville også medført masse ekstra arbeid. Jeg har rett og slett ikke tid til å følge opp leietakere. Jeg er litt avhengig av at ting fikser seg selv. Da er det fint med nye leiligheter med garanti osv. Dessuten vil jeg som sagt leie ut noe som jeg kunne tenkt meg å bo i selv, hvis jeg skulle trenge det på et tidspunkt. Ingenting av det jeg leier ut har stått tomt 1 dag de siste 5 årene, uten at jeg har ment at det skal gjøre det. Det er også viktig for meg, sentrale leiligheter er ofte mer populære.

Når det gjelder det å være prisoptimist... vel, jeg leier blant annet ut en liten 2-roms for 18.000. Sånn sett så anser jeg meg selv for å være både optimist, men også realist. Regnestykket går opp... +++

Men tenker man ren yield og ikke noe annet så burde man vel kjøpe en stor leilighet/hus og hyblifisere det. Det blir selvsagt mer arbeid og risiko, men yielden blir også bedre. For min del er jeg fornøyd slik jeg har det i dag.
Noni
03.08.2019 kl 23:58 580

Kjenner ikke boligsituasjonen nok.

Interessant.
100.000 pr mnd er 1,2 mill i året.
Bra tips.