Ikke helt stille i Oslo


160 leiligheter er solgt siste 3 dager....faktisk endel folk på visninger sier en ung nevø .
Redigert 31.07.2019 kl 18:12 Du må logge inn for å svare

Er vel mange som vil gjøre kupp nå som markedet raser og krakket er et faktum.
paaskudd
01.08.2019 kl 09:09 2319

Lurer på, hvis nok folk rapporterer trollet JohnErik her inne, om man faktisk kan få skrullingen vekk.
pedro1
01.08.2019 kl 10:02 2293

La han være, en morsom klovn 😁
pengex
01.08.2019 kl 15:35 2169

La krakknissen tro krakket kommer. Da er i hvertfall en tulling mindre i markedet.

Kvm- pris Obos februar 2017: 65066
Kvm- pris Obos juli 2019: 63605
Vi ser altså at Obosprisene har falt 2,3 % nominellt fra februar 2017. Reellt er verdifallet selvsagt betydelig større. Det lange bildet er et kontinuerlig sig i boligprisene i snart 2,5 år.
Redigert 02.08.2019 kl 13:28 Du må logge inn for å svare
02.08.2019 kl 13:54 1936

Det lange bildet er en kontinuerlig prisstigning i 25 år.
pedro1
02.08.2019 kl 14:03 1925

Ja ja, det lange bildet strekker seg altså til kun 2,5 år .....tilfeldig valgt tidspunkt ?

Selvsagt har det ikke vært kontinuerlig prisvekst i 25 år. Nei 2,5 år er ikke tilfeldig valgt her.

Vi hadde tydelige topper med påfølgende fall i
1988, 2007 og 2017.
Fra 1988 tok det 10 år før realverdiene var kommet tilbake igjen.
Fra toppen i 2007 brukte markedet 4 år på å gjenvinne realverdiene.
2,5 år etter toppen i 2017 har markedet fortsatt ikke gjenvunnet realverdiene. Jeg tror vi kommer nærmere 1988- situasjonen (realverdien er først tilbake i 2027) enn 2007-situasjonen (realverdien er først tilbake i 2021). Årsaken til dette er at vi nå, imotsetning til ved foregående boligprisfall, opplever økende renter.

Når tror dere optimister at realverdien er gjenvunnet?
Redigert 02.08.2019 kl 15:48 Du må logge inn for å svare
02.08.2019 kl 16:15 1854

Og på samme måte har det ikke vært kontinuerlig prisfall siste 2.5 år. Argumentasjonen din virker å være veldig inkonsekvent.

Selvsagt er det sesongvariasjoner. Boligprisene beveget seg ikke jevnt opp eller ned mellom 1988 og 1998 heller. Vi fikk en liten økning i realverdien første halvår 2019, men som kjent er det sesongvariasjon i boligprisene, og mitt tips er at realverdien vil være omlag uendret mellom andre halvår 2018 og andre halvår 2019.
02.08.2019 kl 17:08 1820

Det er jeg enig i. Så blir det spennende å følge utviklingen når utbudet og remtebanen senkes fra 2020.

Plukkern, Når tror du at realverdien i 2017 er gjenvunnet?
02.08.2019 kl 20:35 1735

Det kan skje allerede august men, men har vel mest tro på våren 2020. Uansett ikke så relevant syns jeg. Korreksjonen i 2017 kom etter kraftig vekst 2016. Etter det har prisene steget moderat, så for meg blir det spesielt å se på februar 2017 isolert.

Ellers er de fleste som kjøper geara gjennom lån og vil dermed kunne tjene på å investere i boligmarkedet, selv om realverdien ikke øker. I tillegg må man ta hensyn til alternativ leiekostnad og skattefradrag.
Redigert 02.08.2019 kl 20:36 Du må logge inn for å svare
kator
02.08.2019 kl 20:46 1728

Snittprisen for leiligheter i Oslo i hele 2017 var 71.100 pr m2 / siste måneden var snittprisen 76.500 (opp 7,7%)

Vi er følgelig over snittet i realpris termer for leiligheter i Oslo i perioden (hele 2017 / contra juli 2019) - i min verden er det å skulle se på et absolutt toppunkt hvor noen ytterst få kjøpte leilighet (mars 2017 ?) ganske kunstig når man skal si noe om markedet. Man må se på utviklingen over tid - slik som man må gjøre med alt i livet - som feks i aksjemarkedet.

Dessuten - som jeg har vært inne på i diverse innlegg - som eiendomsbesitter/utleier kan jeg veldig greit i perioder leve med en prisstigning på eiendom på feks 2% selv om KPI er 2,5%. Årsaken er at jeg ser på avkastning på egenkapital. Har jeg 4% avkastning på ek på løpende leieinntekter og 2% prisstigning vil gearing-effekten gjøre at min årlige avkastning på egenkapitalen er i størrelsesorden 10-12%. Noe som er helt greit i min verden. Driver man ikke med utleie men er "beboer" ville avkastningen på egenkapitalen av samme grunn være 6-8% - før man regner på alternativ kosten med husleie contra lånerenter etter skatt + felleskostnader/vedlikehold..

(Lover at jeg ikke hadde lest innlegget fra Plukkern rett over - det var jo påfallende like poenger der...)
Redigert 03.08.2019 kl 10:15 Du må logge inn for å svare
pedro1
02.08.2019 kl 21:52 1692

Enig Kator.....man vel si at det har vært i nærheten av kontinuerlig oppgang siden Desember 2017 hvis en dato skal plukkes. 😁
Redigert 02.08.2019 kl 21:53 Du må logge inn for å svare
§§§§
02.08.2019 kl 22:07 1682

Som både Kator 0g Plukkern argumenterer godt for er "real pris" argumentet lite relevant, Virker mest som et "desperat" forsøk far paneldata til å få ting til å passe inn i sin egen verden.

Er det bare for bolig realpris er irelevant? Eller gjelder påstanden alle varer? Evt alle lånefinansierte varer?

Du kan jo sammenligne med aksjemarkedet. Har du en aksje som stiger 2 prosent per år, mens inflasjonen er 2,5% er det jo i utgangspunktet ikke så imponerende. Mens hvis aksjekursene er korrigert for 4% utbytte per år blir det jo plutselig ganske bra, uavhengig av om det er lånefinansiert eller ikke. Det er tilsvarende kators utleieregnestykke. Når man er selvboer er "utbyttet" spart leie + rentefradrag (evt. spart skatt på alternativ plassering av egenkapital).

Bor man i en leilighet til 6 mill som man måtte betalt 18' per måned for å leie, med 2,5% rente og 23% skattefradrag, er "avkastningen":
18' x 12 + 6mill x 2,5% x 23% + 6mill x 2% = 370.500 eller 6,175% avkastning etter skatt.

Så kan du jo regne på hvor lav gjennomsnittlig prisvekst må være for at det skal lønne seg å leie i stedet for å eie.
Redigert 02.08.2019 kl 23:50 Du må logge inn for å svare

Er det ikke en fortegnsfeil i ditt regnestykke? Ledd nr 2 (som likner rentekostnaden ved bundet kapital) skal vel ha negativt fortegn?
§§§§
03.08.2019 kl 00:07 1591

Avkastning på egenkapitalen er det som går og gjelder innen finans. Det gjelder alle investeringer lånefinansierte eller med 100% egenkapital.

Jeg kan faktisk både finans og økonomi. Jeg kan likevel ikke forstå ditt regnestykke.
§§§§
03.08.2019 kl 12:44 1422

Hvilket regnestykke? Avkastning på egenkapital er en anerkjent måte å måle resultatet av investeringer/økonomisk aktivitet på. Og er helt grunnleggende i en investeringsanalyse.
Redigert 03.08.2019 kl 12:46 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
06.08.2019 kl 14:40 1108

Ledd 2 er skattefraraget på rentekostnaden pluss manglende skatt på alternativavkast. Da er fortegnet korrekt.
Netto-ekstra-avkast etter skatt blir da dette tallet minus renten = 3,675%: Som da er det avkastet man har utover risikofri rente
Redigert 06.08.2019 kl 14:40 Du må logge inn for å svare

Mange som blir sittende med skjegget i postkassa nå fremover ;-D ;-D ;-D