Hopp i boligprisene i Oslo vil komme de neste to årene

noprofit
22.08.2019 kl 12:35 5922

Med færre igangsettelser og økende sentralisering vil man på toppen av det hele igjen få Oslo kommune som kjøper i Oslo markedet.

Bare for å ha sagt det, forventer ikke noe kjempe hopp, men at prisene vil stige mellom 10-15% totalt over de neste to årene målt fra dagens pris.

I tillegg kommer god lønnsutvikling (over 3%), inflasjonen ventes under 2%, og det jeg vil kalle et forholdsvis lite tilbud (1800 bruktboliger) for en by med 680000 innbyggere.

På toppen av dette så kommer utsiktene til utflating av rentekurven og kanskje rentenedsettelser de neste årene.

Hirsh
25.08.2019 kl 10:26 1807

Det var akkurat det jeg skrev engang her på Eiendoms forum. Øst-Europa er tøm for kapasitet for snekkere og andre fra bygge bransje. Det er ikke lenger lett å få takk i dem i Polen og. Mine landsmenn er enten de som etablerte seg i Norge , har barn i Norsk skole, etc. elle det som vil tjene nok å kjøpe leilighet, bygge hus i Polen raskest mulig og ikke komme tilbake hit med mindre de har ikke bedre opsjon nå. Den første gruppe blir i Norge lenger. Den andre gruppa minker gradvis i tid. Det er kanskje ikke så markant enda men det skal øke. Fundamental endring som skjer nå er at mindre antall ungdom vil jobbe i bygg og anlegg. Jeg vet ikke hvordan er det med Norsk ungdom. Noen ganger ser jeg en eller to som må fikse noe på kontor hvor jeg jobber men ellers ser jeg nesten ikke Norske unge snekkere. Det er min oppfatning og det kan være feil.
Mulig at resesjon gjør at Norge blir igjen mere attraktiv å jobbe i. Men i lengere perspektiv forventer jeg stort hopp i bygge kostnader ikke bare i Norge.
omar89
25.08.2019 kl 10:50 1798

Kjøper ikke denne analysen.

Boligbygg har fått litt over 100 millioner til boligkjøp i Oslo. Det er en fis i havet. Da kan man heller snakke om bortfallet av forbrukslån til boligkjøp som kommer. Beløpene her har vært estimert til mellom 8,75 til 13,95 milliarder siden 2015, og mye av dette vil ha skjedd i Oslo/Akershus hvor behovet for ekstra egenkapital er størst og hvor de fleste av transaksjonene skjer. Altså et høyere beløp enn de 100 millionene som kommer til.

Lønnveksten har vært lav, men blir høyere i år enn de foregående årene. Jeg tror ikke at lønnsvekst er en viktig kortsiktig driver i boligmarkedet. Bare se på utviklingen man har hatt de siste årene når lønnsveksten har vært lav. Det som har drevet boligprisene de siste årene er en begrenset mengde objekter til salgs, en utømmelig familiebank, ivrige investorer og svært lave renter. Det finnes få grenser for hvor høyt boligprisene kan gå på kort sikt, ref Newtons sitat om å ”calculate the motions of the heavenly bodies, but not the madness of the people”. Men boliglånsforskriften har dempet utfallsrommet for den årlige veksten..

Det er nok av mørke skyer i horisonten for dere som vurderer å investere i Oslos boligmarked:

- Politisk risiko. Sykepleiere har råd til 5% av boligene i Oslo i 2019. 10-15% boligprisvekst, som i noprofit sitt scenario, vil sørge for at dette blir enda lavere. 0%? Jeg, og mange med meg, vil stemme blodrødt i kommune- og stortingsvalg. Det blir høyere eiendomsskatt og tøffere skattlegging av sekundærboliger. Det er også bred politisk enighet om å gjøre det gradvis mindre gunstig å investere i bolig, selv på høyresiden.

- Jan Ludvig har rett. Det bygges for mye boliger i Norge. Her vil sikkert forumets gamle pamper si at det bygges for lite i Oslo, men Norge er et stort og langstrakt land. Oljesmellen i 2014 har ført til at Oslo sitt boligmarked i en periode har oppført seg spenstigere enn Stavanger, Bergen og Trondheim. Mange har søkt til hovedstaden for arbeid, men disse vil flytte hjem. Desentralisering av arbeidsplasser vil skje. Hele Norges befolkning skal ikke bosette seg innenfor ring 3. Innvandringen er lav..

-Noprofit sier at rentene kan ha nådd toppen. Det vet ingen, men dersom han forventer høyere boligpriser av lavere renter bør han se til landene med lavere renter enn Norge. Landene rundt oss, for eksempel med negative renter, er land hvor økonomien går virkelig dårlig. Han bør videre tenke over at negative renter medfører at forventningene til avkastningen i alternative investeringer er så lav at folk er villig til å betale for å låne ut penger. I en slik situasjon vil ikke norske boligpriser galoppere av gårde.

-En liten eksportdrevet økonomi som Norge vil rammes hardt av handelskrigen som nå utspiller seg. Etterspørselen etter olje fra Kina reddet Norge sist nedtur. Denne vil ikke være her ved neste smell.

-Brexit, Italia, osv.

Denne var god, Omar. Enig i mye.
omar89
25.08.2019 kl 19:17 1736

Takk for det, paneldata. Nejra Macic, forøvrig en av få nøytrale stemmer i boligprisdiskusjoner, er forresten ute på Twitter og nyanserer DN sin sak om rekordlav boligbygging. Se her:

https://twitter.com/nejramacic/status/1164866201836818433?s=19

Potensielt fake news fra DN det altså. Bra skepsis tidligere i tråden!



I alle dager. Det er skremmende at det kommer så mye useriøse boligtall.
noprofit
25.08.2019 kl 22:11 1682

D var ingen analyse men snarere betraktninger om nåværende situasjon og 2 år fremover.

D r min mening at om 2 år vil boligprisene være 10-15 % over d som r i dag.

lønnsveksten er høy i år (over 3%) og som spiser opp de økte renteutgiftene. D forventes også over 3% neste år også ifølge eksperter.

Når det gjelder renten er j rimelig sikker på at toppen nåes i år og vil måtte settes ned grunnet resten av verden, ikke fordi Norge går dårlig.

Når d gjelder IGer vil dette også ifølge eksperte gå videre nedover noe som kan skape et tilbudsunderskudd hvilket vil legge press på prisene i Oslo.

Og på toppen av dette skal kommunen inn igjen og kjøpe

J sier ikke at prisene eksploderer men vil stige over d som regnes normal sunn prisstigning.

Når d gjelder netto tilflytting regner j mellom 5 og 10 tusen hvert år for Oslos del, antagelig nærmere 5.
Men som sagt vi får se.

Når d gjelder politisk tror j at kommunen må kjøpe fler leiligheter eller være deleier og finne nye finansieringsløsninger for unge.

Noprofit. Jeg anbefaler deg å sjekke tidligere lønnsvekst. Faktum er at lønnsveksten ikke er spesiellt høy.
omar89
26.08.2019 kl 12:31 1584

Danske Bank har hatt en økning i sine renter fra 1,9% til 2,32% siden 2016. Dette tilsvarer en vekst i renteutgifter på 22,1%. Veksten er mye høyere enn veksten i lønnsutgifter, dermed går en større andel av inntekten til renter nå enn sammenlignet med for to år siden.

Fortsetter prisene opp vil det bli flere igangsettelser, og disse har trolig ikke vært spesielt lave heller.

Du forutsetter at rentene i verden skal videre ned. Men rentene i Europa, Sverige og Danmark er allerede så lave at det trolig ikke vil være mer rom for å sette de ytterligere ned. Det eneste scenarioet hvor Norges Bank setter ned renten fordi det går dårlig ute, men bra innenlands, er hvis kronen blir veldig sterk. Men selvom rentene i Norge er høyere er kronen veldig svak mot andre valutaer. Med andre ord et lite sannsynlig scenario. Norges Bank vil sette ned rentene hvis kronen blir for sterk eller dersom norsk økonomi surner. Dette sistnevnte er ikke et utenkelig scenario i min verden, men som tidligere nevnt vil ikke boligprisene i Norge skyte i været hvis Norge opplever et kraftig negativt sjokk.
noprofit
26.08.2019 kl 13:59 1559

Med et boliglån på to millioner vil 1 prosentpoengs oppgang i din rente grovt sett bety 1000 kroner mer i måneden i renteutgifter. Har du fire millioner i lån betyr det cirka 2000 kroner mer.

Gjennomsnittslønn for husholdninger j bare tipper ca 800.000, dersom de får 3,4% så blir dette 2266 i per mnd. Man regner med et 0,5% stigning i utlånsrenten i år så ja utifra mine betraktninger så spises eventuell renteøkning opp av lønnsøkningen. Du kan ikke regne på den måten at du er sammenligner vekst (22%) i renten med lønnsvekst. Det er så enkelt som at 2,32 - 1,9 = 0,42 hvilket er under en halv prosent, så jo det oppveies av lønnsveksten.

Boligpriser skyter i været, vet ikke helt hva du mener med, det eneste j sier er at j regner med at veksten blir over gjennomsnittet de to neste årene og at den totalt boligprisveksten vil bli mellom 10 og 15% før eventuelle justeringer selvsagt. I Oslo ligger vi fremdeles under toppen fra 2017.

Rentesettelsen har ikke bare med hva Europa har, eller om kronen er for sterk, men selvfølgelig kjører hele verden renten helt ned og Norge har høy rente så vil pengene strømme til norske kroner. Det har med hele konkurransesituasjonen, hvis Norge har et for høyt rentenivå ift. resten av verden så vil dette i seg selv være med på å styre Norge mot dårligere tider.

Poenget er at USA har snudd og Norge er i ferd med å snu i synet på fremtiden når det gjelder rente-settelse, og det betyr at renten vil ikke lenger være et skremmespøkelse som det var for to år siden. Da var det en kjent sak at renten skulle opp. Jeg har aldri sagt at dette er grunnen til at boligprisene skal opp, men snarere en del av summen av alle de variablene som styrer boligprisene. Bare se til Danmark hvor du nå får låst renten i 10 år på rundt 0% hvis jeg ikke tar helt feil. Dette betyr jo selvsagt at vi er kommet inn i en ny tid hvor renten faktisk ikke kan bli for høy. Det er helt klart at i en slik tid så er det ihvertfall ikke renten det står på, selv om den alene ikke er driveren til boligprisvekst lenger.

No profit.
1) Folk har mye større lån enn lønn. Derfor svir renteøkninger mer enn du tar høyde for i ditt regnestykke.
2) Lønnsveksten du beskriver nå er ikke høy.
Du må huske på at vi nå har
A) økende rente og
B) grei nominell lønnsvekst, og
C) moderat inflasjon,
mens vi for få år tilbake hadde
A) stabilt lav rente,
B) grei nominell lønnsvekst og
C) lav inflasjon.


Summen av dette er skviset konsum:
3) SSB har redegjort tydelig for at store grupper har opplevd redusert kjøpekraft etter oljeprisfallet i 2014. Grunnen er økt prisvekst som ikke motsvares av økt lønnsvekst..

sondresb
26.08.2019 kl 15:51 1530

Ikke veldig vanskelig å skaffe seg stabilt lav rente (pkt A)) i dag heller da: https://www.storebrand.no/privat/bank-og-lan/fastrentelan - 2.49% i ti år er relativt stabilt og lavt i min verden. Enig i at lønnsvekst er x-faktor både ift. konsum og boligprisstigning framover. Hvis alt annet går dårlig, vil selvsagt ikke boligprisene gå i taket - men sentraliseringen stopper neppe, så bolig i Oslo tror jeg er relativt OK også i en verden der alt går skeis. Da vil neppe renten være så høy at du jubler over 2.5% heller, men som en forsikring ville jeg absolutt vurdert fastrente i dag om jeg hadde mye lån jeg skulle ha i perioden.
noprofit
26.08.2019 kl 16:06 1524

Vet ikke hvor du jobber eller hva du leser, men denne understreker det jeg sier om lønnsvekst.

https://www.aftenposten.no/okonomi/i/BRJkdQ/Norges-Bank-spar-stadig-bedre-lonnsoppgjor

Norske lønnstagere har gode lønnsoppgjør i vente i flere år.

Norges Bank spår i nye prognoser økende lønnstillegg tre år på rad, regnet fra i fjor.

Det topper seg med 3,7 prosent lønnsvekst i 2021. Det er den høyeste lønnsveksten siden 2013.
noprofit
26.08.2019 kl 16:10 1523

Og når det gjelder inflasjon, hvilke tall er det du tenker på?

Du skriver; Få år tilbake lav, nå moderat. Siste jeg sjekket lå den på under 2% (Juli 2019). Jeg kaller alt under 2 for lav inflasjon.

Noprofit. Inflasjonen var godt under 1% i årene før 2014. 1% kaller jeg halvparten av de 2% du kaller lav inflasjon.

? som du selv skriver har lønnsveksten etter 2013 fallt, selv i nominelle termer. Reallønnsveksten har fallt enda mer. Det var langt bedre tider for lønnstakere 2004-2014 enn hva vi ser nå, også fram mot 2021. Bare se på ssb.no

Stor forskjell på 1% realllønnsvekst og 2% reallønnsvekst. Faktisk er 2% fortsatt dobbel så høy reallønnsvekst som 1%.

Tiden med høy reallønnsvekst i kombo med fallende renter, slik vi hadde fra 2008 er ikke det vi skal få nå.

Folk har vanskelig for å akseptere at da oljeprisen ble høvlet fra 120$ til 60$ i 2014, så ble Norge et mye fattigere land, og med mye svakere reallønnsevne. Heldigvis hadde vi NOK og ikke EUR da oljeprisen kollapset. Hadde vi hatt EUR hadde vi vært i dyp dyp krise.

Vi hadde selvfølgelig ikke vært i en dyp dyp krise om vi hadde hatt euro? å mene at den svake norske kronen reddet oss fra et eller annet fælt er mildt sagt veldig overdrevet. Personlig kunne jeg tenkt meg at kronen var nyttet opp mot euro. En "u-lands valuta" som vi har nå og som svinger opp og ned pga av spekulanter eller oljepris er lite stabilt.

Fallet i Kronekurs reduserte reallønna mye og raskt. Det får man ikke til uten fleksibel valuta. Vi hadde fått langt større økning i ledigheten.

Tviler jeg på. Krisen etter at oljeprisen falt var det ansatte i oljebransjen som opplevde, de hadde ingen glede av svak krone. Oppdrettsnæringen sysselsetter forresten svært få mennesker.

Olje, Aluminium, kunstgjødsel, strøm, og turisme hadde lidd under euro. Mulig du har rett om oppdrett direkte, men en svær underskog til oppdretten.
omar89
27.08.2019 kl 09:22 1406

Ok. La oss ta et enkelt regnestykke med dine tall.

1) Annuitetsboliglån på 4 mill med 2,32% rente i dag med gjenstående løpetid på 25 år. Antar renteøkning på en halv prosentpoeng. Skattefradrag på 22%. Før renteøkningen er månedlige utgifter på omtrent 7500. Etter renteøkningen er utgifter på 9200. Etter skattefradrag (22%) er økningen i månedlige utgifter lik 1326 kroner.

2) 3,4% lønnsøkning på 800 000. Antatt skattesats på 33%. Etter 3,4% lønnsøkning og fratrekk av skatt er nettoøkningen per måned lik 800.000*0,034*(1-0,33)/12= 1520.

3) Gjennomsnittshusholdningene har konsumutgifter på 585 000 i året (Se https://www.ssb.no/nasjonalregnskap-og-konjunkturer/artikler-og-publikasjoner/dette-bruker-nordmenn-penger-pa). Trekker fra 20% som er på bolig og deler på 12 for å finne månedlige konsumutgifter. Dette gir 39 000 i månedlige konsumutgifter. Disse kan vi anta at vokser på med 2% årlig, altså ytterligere 800 kroner.

4) Summerer man disse opp ser man at nettoendringen er negativ. Alle skjønner at nordmenn flest ikke vil havne i betalingsproblemer med en så liten renteøkning, men nordmenn vil måtte kutte forbruket og det vil gi negative ringvirkninger i økonomien om enn nokså små ringvirkninger foreløpig.

omar89
27.08.2019 kl 09:25 1405

Her har paneldata rett. Den svake kronekursen var til hjelp for oljeindustrien som eksporterer i USD og lønner i NOK.
kator
27.08.2019 kl 09:49 1394

Litt i tvil om det lånet - mulig det er noe med fordeling eller annet jeg ikke har fått med meg i denne gode diskusjon ?

Men som gammel bankmann måtte jeg regne selv......

Et lån på 4.000.000 med rente 2,32% som nedbetales som et annuitetslån over 25 år har månedlig utgifter på 17.641,- (inkl. 50 i termingebyr). Øker renten med 0,5% blir månedlige utgifter 18.653,- Samtidig får du vesentlig større andel renter i ditt månedlige beløp (9.400 contra 7.736) som gir deg en skattereduksjon på 366,- i måneden. Netto blir da 646,-.

Da får du stå over morgenkaffen halve måneden.....

Men om det skulle komme 2 x 0,25% renteoppgang nå tror jeg nok det slår inn i markedet - mer pga psykologi.
Redigert 27.08.2019 kl 09:51 Du må logge inn for å svare

Men snart kommer krakket....

og DA!!!!!!!!!!!!!

Selvfølgelig var den svake kronekursen til hjelp men vi hadde ikke vært inne i en dyp dyp krise om kursen hadde vært litt høyere, det er en sterk overdrivelse. Valutaekspertene i norske banker bommer forresten på spådommene sine hele tiden, det grenser til det latterlige men når man har en u-landsvaluta som kronen er så er det vel vanskelig. Skulle tro at det var bedre for næringslivet å forholde seg til en stabil valuta, vi skulle vært knyttet til euro som danskene.
omar89
28.08.2019 kl 15:28 1188

Valutakurseksperter har jeg null tro på, enten det gjelder NOK eller andre valutaer. Jeg vil tro det er få som klarer å tjene penger på valutakursbevegelser over tid.
Hvorvidt Norge hadde vært i en dyp krise uten egen valuta er et vanskeligere spørsmål å svare på (og utenfor denne trådens emne), men det er nok av eksempler i den monetære unionen på land som blir straffet av en for sterk valuta (f.eks. Hellas).

Læreboka sier at Valutakurs er uten betydning om alle nominelle priser og lønninger er fullt ut fleksible, både opp og ned.

Riktignok er lønninger mer fleksible en før, men fortsatt ikke lett å kutte nominelle lønninger i vesentlig grad.
wibesen
29.08.2019 kl 17:16 1085

Paneldata, har du justert medianen for befolkningsveksten i Oslo på ca 20% siden 2008?

Nei. Byggebehovet er ikke knyttet til antallet beboere i Oslo, men til TILVEKSTEN i beboere, og den er jo lavere før.
Onkel_S
29.08.2019 kl 18:33 1063

Antall beboere har også stor betydning for byggebehovet.
Det samme har byggingen i fht befolkningsveksten de foregående årene.
wibesen
29.08.2019 kl 21:46 1007

Så førstegangskjøpere som fortsatt bor hos foreldrene er ikke en del av markedet? Vet du hvor store kullene som er født i Oslo fra 1995-2000 tallet er?

Tror ikke jeg ville ha satset på noen klar oppgang. Alt tyder på US kommer at gå i en recessjon. Så kommer det endringer, hvor fler lande kommer at betale olje i annen valuta end dollar, og kineserne ikke kommer at avta så mange US-bond's. Då faller både marked og dollar. Endelig reduseres forbrukslån (som i høy grad er basert en "eigendom i Oslo går altid opp"-holdning.

Der hvor dette slår hårdest er en oljebasert økonomi hvor belåning er høy, og kan legg komme en dominoeffekt som kan medføre betydelig boligpris-fall.

Et annet spørsmål er hvor attraktivt det er at bli ved at bo i Oslo med dette pol-pott-regimet, i et burhønsebur som prises som et halvt slott.

Dette var en masse påstander og gjetninger.

Er du like god på hest?

Trenger noen tips til løp på Bjerke i helgen........
Olebole
30.08.2019 kl 10:33 853

@kator
"Netto blir da 646,-.

Da får du stå over morgenkaffen halve måneden....."

Joda, men dette utgjør 1 milliard i måneden eller 13 milliarder i året. Staten får også 4 milliarder mindre i skatt.

Tror ikke det er kaffe folk dropper. Tror de shopper mindre og går mindre på restaurant.

Det er ganske store omveltninger i byene nå hvis man gidder å legge merke til det. Det er ikke mange årene siden en ny restaurant nærmest skrøt over hvor dyr den var. En Pizza måtte jo koste over 200 for å være god eller burgerkjeden som har norgest dyreste burger. Nå har peppes redusert prisene.

Har lagt merke til at det siste året er fokus på pris og kvalitet. Kjøpesentre erstatter butikker som stenger med restauranter som har billig mat for å trekke folk inn på senteret.

Økte renter blir bare å kaste bensin på dette bålet. Blir nok verre før det brenner ut.

Enig, Olebole.
Folk tar med kaffe i termos, eller skifter mot kaffeabbonement på statoil istedenfor fancy cafe-kaffe.

Interessant det med peppes. Er peppes kunde. Jeg får stadig oftere fredagstilbud om pizza for 168. Det er tøffere konkurranse om folks penger.
kator
30.08.2019 kl 13:09 786

Det er bra at folk er mer bevisste til pengebruk - det er en særdeles sunn utvikling - hvis det er tilfelle. Da vil de tenke på å bruke netto inntektsøkning etter bolig på sparing/nedbetaling av gjeld. Jeg synser ikke så FRYKTELIG mye på dette forumet synes jeg selv (morsomt), men prøver å komme med litt tall og korrigere når folk bruker tall feil. Håper trådstarter tar feil om boligprisutviklingen - men OM jeg skulle synse - tror jeg han kan ha en del rett. I min verden ser 2020/21 ut til å bli friske i Oslo - selv er jeg redd at jeg kan få en strategisk vanskelig beslutning å ta om 2-3 år - hvis han får rett. Er "long" i eiendom, men får vi en litt kunstig prisoppgang er det kanskje riktig å selge....før man sannsynligvis får en korreksjon.

Redigert 30.08.2019 kl 13:16 Du må logge inn for å svare
Olebole
30.08.2019 kl 13:56 764

Jeg tror det neste som vil presses er alkolprisene på restauranter, de er kunstig høye og dette vil få store konsekvenser for leieprisene restaurantene kan betale.

Nyåpnede restauranter som har forhandlet frem lavere leie vil skape vannvittig press på de som fortsatt driver og tar "gamle priser" for mat, hvis vi i tillegg skulle få lavere alkoholpriser på toppen så tror jeg veien til skifteretten er kort for endel steder.
kator
30.08.2019 kl 14:49 743

Veldig enig. Helt sinnsyke priser på helt middels steder. En flakse øl (0,33) koster jo minst 90,- selv på meget enkle nabolagsrestauranter. Henger ikke på greip. Sammenligner man med de andre nordiske hovedstedene - er det skyhøyt. Uavhengig av boligpriser selvfølgelig - men boligprisene er forøvrig mye mer sammenlignbare enn ølpriser.....kanskje skulle man lage en indeks : boligpris / restaurantøl.
Redigert 30.08.2019 kl 15:08 Du må logge inn for å svare

Innlegget er slettet av kator