Hopp i boligprisene i Oslo vil komme de neste to årene

noprofit
22.08.2019 kl 12:35 6454

Med færre igangsettelser og økende sentralisering vil man på toppen av det hele igjen få Oslo kommune som kjøper i Oslo markedet.

Bare for å ha sagt det, forventer ikke noe kjempe hopp, men at prisene vil stige mellom 10-15% totalt over de neste to årene målt fra dagens pris.

I tillegg kommer god lønnsutvikling (over 3%), inflasjonen ventes under 2%, og det jeg vil kalle et forholdsvis lite tilbud (1800 bruktboliger) for en by med 680000 innbyggere.

På toppen av dette så kommer utsiktene til utflating av rentekurven og kanskje rentenedsettelser de neste årene.

wibesen
30.08.2019 kl 15:37 1647

Med tanke på alkoholpriser er det vel staten som tar meste parten av kaka med avgifter på +70%. Problemet til Norge er at ca 40% av alle arbeidsdyktige jobber i stat og kommune, disse skal klart ha gullpensjon og frynsegoder en i privat sektor bare drømmer om.
https://www.civita.no/assets/2017/07/Hvor-stor-offentlig-sektor-tåler-vi_civita-notat_18_2017.pdf
Hvis vi ikke finner et nytt Sverdrup hvert femte år, kan vi ikke opprettholde lønnsnivå eller boligprisnivå. Men det er noen år til før oljeinvesteringene faller, tidligst 2022.
kator
30.08.2019 kl 15:58 1637

Nå er ikke øl avgifter mitt spesiale - men trodde det var slik at litt mer enn halvparten av BUTIKK-prisen var avgifter...i forhold til mitt eksempel på 90 koster vel den ca 30 ut fra butikk/inn til restaurant ? Sikkert andre som kan dette veldig mye bedre enn meg - men bruttfortjenesten på en flaske øl virker skyhøy for meg.
Olebole
30.08.2019 kl 16:09 1631

Jobbet på bar under studiene, og en fyr fra produsenten forklarte at innkjøpspris for en halvliter på tank var 5 kr og avgiftene 20kr. Internprisen vi hadde var 25 kr og det gikk i + for baren. 0,33 har mindre avgifter.

Ta f.eks en brus, fortjenesten er 30-40 kr på cafe, mens man skal ha 50-60 for en øl, og 300-400 for en flaske vin(fortjeneste).

Det er klart man må legge på lønn,husleie, og vask på prisene. Men det finnes steder som klarer å selge en halvliter for 50,- og betale lønn++.
kator
02.09.2019 kl 10:11 1480

OBOS priser Oslo opp - men lavere enn "snitt august".

I august var den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for brukte OBOS-tilknyttede boliger i Oslo-området 64 516 kroner.

Dette er en økning på 1,4 prosent i forhold til i juli i år og 3,0 prosent høyere enn i august 2018, går det frem av en pressemelding fra OBOS.

Hittil i år har prisene for brukte OBOS-tilknyttede boliger i Oslo-området steget med 8,1 prosent.

– OBOS-prisene fortsetter å stige for fjerde måned på rad, men det er en svakere vekst fra juli til august i Oslo enn snittet for årene 2004-2018. Trolig har det sammenheng med at det fortsatt er mange boliger til salgs og at kjøperne har mye å velge i. Samtidig er det solgt flere OBOS-boliger i Oslo i august enn på flere år, så aktiviteten er høy, sier sjeføkonom Sissel Monsvold i OBOS.

Hun tror på et balansert marked med ganske flat prisutvikling utover høsten. Sysselsettingsveksten ser ut til å holde seg høy og det er ventet noe høyere lønnsvekst. Renten kan stige noe, men trolig ikke så mye som Norges Bank har varslet.

Neste år ligger det an til færre fullførte boliger i Oslo enn snittet det siste tiåret. Samtidig har folketilveksten tatt seg markant opp. Vi må tilbake til 1. halvår i 2014 for å finne høyere folketilvekst enn i 1. halvår i år. Dette kan bidra til høyere prisvekst i Oslo når vi kommer ut i neste år, sier Monsvold

For landet sett under ett var den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for brukte OBOS-tilknyttede boliger 56.102 kroner i august. Dette er 1,1 prosent høyere enn i juli, og 2,4 prosent høyere enn i august 2018.

På landsbasis har prisene for OBOS-tilknyttede boliger steget med 6,2 prosent hittil i år.

I august ble det foretatt 758 eierskifter mot 479 i juli og 793 i august 2018.
Redigert 02.09.2019 kl 10:11 Du må logge inn for å svare
noprofit
02.09.2019 kl 11:45 1444

Ja dette er hva jeg sier er driverene i Oslo fremover.

Høy sysselsetting
Høyere lønnsvekst
Renten er nær toppen
Færre fullførte boliger
Høyere folketilvekst (sentralisering)
+ jokeren Oslo kommune som skal ut og kjøpe opp flere leiligheter

Ja de nominelle Obos prisene i Oslo nærmer seg jo februar 2017 (65066). Reellt er det naturligvis et langt stykke igjen til prisene er tilbake på topp....
kator
02.09.2019 kl 13:05 1409

Litt i tvil om hensikten med stadig gjentagende "nærmer seg februar 2017" ? Markedet var ikke sunt i perioden før / faktisk steg OBOS prisene i Oslo med ca 30% i løpet av den foregående 2 års perioden før februar 2017. Det var særdeles kunstig/usunt. Og er vel ikke noe noen av oss ønsker ? At man har brukt 2 1/2 år på å komme opp omtrent der man var er uttrykk for en mye mer sunn utvikling i min verden. Da har du 30% oppgang over 4,5 år. Men 15% prisoppgang siden januar 2018 er i overkant egentlig....
Redigert 02.09.2019 kl 13:06 Du må logge inn for å svare
Olebole
02.09.2019 kl 14:33 1375

@noprofit

Oslo har hatt negativ sentraliserng siden 2016. Ca 5000 personer har flyttet fra Oslo.

Befolkningsveksten i 2018 var i braksis 5000 nyfødte, og 3000 utlendinger.
https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/statistikk/befolkning/folkemengde-og-endringer/#gref

Det er vanskelig å helt gripe fatt i tallene, man har også bygget mange studentboliger i perioden både private, stiftelser og offentlige har bygget.

Tipper det er veksten i Airbnb som i praksis har reddet boligmarkedet.

Slik Oslo fremstår i dag, så er boliger i reelle boligområder upopulære(f.eks Bjerke) , mens kunstige områder som Bjørvika selger unna som bare det. Med stagnasjon i Airbnb så får vi se hva fasiten blir etterhvert.
Redigert 02.09.2019 kl 14:33 Du må logge inn for å svare
kator
02.09.2019 kl 16:02 1341

En del slekt og venner i bydel Bjerke - bydelen er så langt jeg kan skjønne et populært bosted - og salgene går rimelig raskt unna. En enebolig her koster fort 10-11 millioner - det er vel dyrt nok ? M2-prisen leiligheter er ca 63.000 pr. m2 - eller litt over 4 millioner i snitt / det er vel greit at noe er litt billigere enn Oslo snittet ?.... Siste måned er det solgt 76 leiligheter her og lagt ut 49. Jeg synes Årvoll / Tonsenhagen/ Risløkka i bydelen er fine bo områder..og oppfatter de som populære. Bydelen strekker seg selvfølgelig lengre opp i Groruddalen og prisene på Veitvedt og Linderud er lavere enn Årvoll / Tonsenhagen / Risløkka.
Redigert 02.09.2019 kl 16:35 Du må logge inn for å svare
noprofit
02.09.2019 kl 16:17 1336

Ja du tar nok ganske feil mht. Bjerke, slik jeg ser det (fra Finn.no og Statistikk) har det og er et av satsningsområdene som faktisk har blitt tatt godt imot av kjøpere.

Når det gjelder folketilvekst, så har du nok riktig at av de 8000 så er det 5000 fødte, men du må også huske på at de som ble født for 18-20 år siden ønsker å flytte ut, og er på den måten med på å opprettholde trykket i tilveksten og etterspørselen etter bolig, så jeg tror vi kan trygt si at Oslo har en grei tilvekst.

Jeg mener det er totalen av befolkningsveksten som teller for boligbehovet.
Så vil mange si at fødselsoverskuddet for det meste er i innvandrerfamiler som bor trangt, men da kan man si det samme om innvandring, dette har tidligere vært for det meste øst-europeere og svensker, disse har da også bodd tett.
Og så er det selvfølgelig unge som bor hjemme som vil på boligmarkedet.
Overfylte og forsinkede tog og busser fra randsonene vil også gjøre det mer attraktivt å bo i Oslo.

Men jeg synes det er litt rart at man mener at boligbehovet i Oslo er såpass stort som 5000 i året? med en folketilvekst på 8-10.000 høres dette mye ut synes jeg.
Men det har vel vært et et stort etterslep i tidligere år.
kator
02.09.2019 kl 19:31 1265

Har linket til denne videoen en gang før - som sier noe om hvorfor boligbehovet er såvidt stort selv med fallende befolkningsvekst.

https://www.estatenyheter.no/2018/09/07/derfor-raser-ikke-boligbehovet/
Redigert 02.09.2019 kl 19:35 Du må logge inn for å svare

Fødselskullet 18-20 år siden er noe mindre sammenliknet med 30 år siden. Jmf fallende russe/studentkull
Onkel_S
02.09.2019 kl 21:05 1230

... MEn har det mon betydning at nærmere to av fem som netto flytter ut er barn? og 80%av disse er 0-5 år?

Og at 100% av nettoinnflyttingen gjelder aldersgruppen 16-29 hvorav 80% 20-29 år?

(gjelder innenlandsk flytting)
Redigert 02.09.2019 kl 22:45 Du må logge inn for å svare
noprofit
02.09.2019 kl 21:28 1216

Med dette regnestykke er d for lite

Tilvekst 8000 hvorav 47% er aleneboere, så dersom dette holder seg også når d gjelder tilveksten så vil ca 4000 av de 8 trenge egen bolig.

D som r problemet r at de bygger for lite små leiligheter til for høy pris.

Vel, Kator. Når enkelte mener Oslo-priser vil vise «hopp», då er det på sin plass å minne om at prisene allerede er høye.
kator
02.09.2019 kl 21:47 1196

Om de 10-15% i Oslo i løpet av 2 år (feks tidlig 2020 til tidlig 2022) er et "hopp" - da tror jeg på det Paneldata...Synes ikke det fremsto som et hopp i 2018 da prisene i Oslo steg 6,3%. I år får vi kanskje et sted mellom 3 og 5% ....... Men vi får se - mange variabler som kan endre seg underveis.
noprofit
04.09.2019 kl 11:54 1022

Gode tall for August, 1,2 opp i Oslo, og snart under 1600 bruktboliger til salgs, meget sterk etterspørsel.

Ja høsten kan fort bli sterkere enn normalen. Som du nevner få til salgs og ikke voldsomt med visninger til helgen. I 2018 var Oslo -0,6 i august og -2,0 i september. Tipper september også vil ende merkbart bedre enn 2018. Med en vår som ikke var like sprek i 2019 burde vel årene ende ganske likt.

Den er allerede sterkere, for andre uke på rad er antall bruktboliger i oslo under 1500. Jeg våger å påstå (uten å regne på det) at Oslo er den kommunen med færrest bruktboliger til salgs per innbygger.

og dette i en by hvor nesten halvparten (47%) er alene husholdninger.

og det er i dette markedet kommunen skal ut og kjøpe fler brukboliger

kommer til å hjelpe fint lite om renten blir satt opp 0,25 til

Den eneste skyen i markedet nå er finanstilsynets forslag, noe jeg ikke tror blir fulgt opp.


Ser man samlet på summen av det som er startet opp i Oslo og Akershus per juli måned hvert år:
Oslo og Akershus samlet antall
Igangsatte boliger hittil i år
2009M07 2072
2010M07 1956
2011M07 5067
2012M07 3901
2013M07 4755
2014M07 3193
2015M07 3669
2016M07 5596
2017M07 7226
2018M07 5003
2019M07 6030
Basert på byggetakt over hele året i 2017 og 2018 kan vi lage en slags prediksjon for 2019.
i Juli 2017 skjedde 69% av det årets igangsettelser i perioden Januar-juli
i Juli 2018 skjedde 57% av det årets igangsettelser i perioden Januar-juli

Brukes 2017 som utgangspunkt for å predikere totale igangsettelser i 2019 får vi følgende anslag: 8 746
Brukes 2018 som utgangspunkt for å predikere totale igangsettelser i 2019 får vi følgende anslag: 10 624
Mitt anslag på igangsatt i Akershus og Oslo for 2019 er 9685 boliger og at 36% prosent av disse kommer i Oslo.
Predikert Oslotall blir 3560 boliger. Dette er ikke et høyt tall, men det er meningsløst av Boligprodusentene å rope ulv på grunn av dette. Vel og merke, med mindre de sitter med informasjon om andre halvdel av 2019 som tyder på at noe helt spesielt vil skje.

Faktum er at byggingen alt i alt er historisk høy. Den har ikke falt slik den burde ha gjort for å avverge ustabilitet. Det vil bli problemer om næringen fortsetter bygge så mye som nå, akkurat som JL Andreassen sier. Husholdningssammensetningseffekten, som Nejra Macic snakker om, er helt sikkert reell. Dessverre er denne effekten altfor liten og kommer altfor sakte til å øke boligetterspørselen nok til etterspørselssiden svelger unna så mange nye boligenheter.

Her er årsaken til at Macic feil: Den observerte økningen i enmannshusholdninger (og tillsvarende reduksjon i botetthet) skyldes ikke en kulturell endring i retning av at folk velger bo alene. Driveren er at kvinner lever en del lengre enn menn. Oslo aldres, og det årlige frafallet øker. Menn faller fra før kona, og kona bor enslig i noen år mot slutten. Siden folk ikke dør parvis men en og en, så kommer boligene ut på markedet først idet siste ektefelle dør.
Økningen i enmannshusholdninger er altså forbigående, og ikke et trendskift som fører til økning i boligetterspørselen. Faktisk er netto virkning av aldring (og økt hyppighet av årlige dødsfall) at boligomsetningen (finn-annonser) blir større, siden en god del av de som dør jo bor alene.

Boligene som bygges nå kommer selvsagt til å bli kjøpt også av par og familier. Derfor er byggingen altfor høy
Redigert 13.09.2019 kl 11:39 Du må logge inn for å svare

Jeg mener du tar feil og fokuserer for mye på eldre enslige. Det er et faktum at Oslo av mange ulike årsaker har en høy andel alene husholdninger som du ikke finner annen plass. Det med gamle enslige vil være det samme overalt. Fødselsoverskuddet for 2018 var 5 415, dvs 5415 flere enn de som døde, så det er mer enn nok til å over husholdningene til enslige som dør, og en ferdigstillelse av 3500 boliger. Og en annen ting er at jeg tror de fleste enslige eldre kvinner helst selger enebolig og flytter i leilighet lenge før de dør, av den enkle årsak at de som regel skjønner at et stort hus ikke er noe man ønsker å holde vedlike.

Her fra Sverige, det er stockholm fylke (se nedenfor), dersom du tar Oslo og Akershus sammen, så er det fremdeles mindre men det er jo også antallet 9685, som du nevner. Når de sier at 16800 er altfor lite, så mener jeg helt klart at du ikke kan si at 9685 er for høyt for Oslo / Akershus.

16 800 nya bostäder i Stockholms län 2019 – täcker inte bostadsbehovet. Prognosen er 20.000.

https://www.svt.se/nyheter/lokalt/stockholm/16-800-nya-bostader-i-stockholms-lan-2019-men-det-byggs-fel


No profit. Du snakker om nivå på eldre og nivå på andel alenehusholdninger. Det er ikke temaet. Temater er ENDRING i nivå på eldre og ENDRING i nivå på alenehusholdninger. Videre er det det ENDRINGER i fødselsoverskuddet som er det relevante her. Fødselsoverskuddet er på vei ned. Færre fødseler og flere døde.

Husk at færre fødsler nå (som er marginalt færre og som vil gå opp og ned i perioder) har veldig lite med boligmarkedet de neste 2-3 årene som jeg snakker om.

Det du isåfall må se på er hvor store de kullene var for 19-22 år siden, det er de som vil inn i markedet i dag. Så endringer i fødelsoverskuddet er noe som er helt irrelevant for dagens igangsettelser.

Når det gjelder at atall døde går opp, er dette noe som har skjedd den siste uken eller måneden eller hva?

For når jeg kikker på SSB så får jeg opp dette:

Andelen som dør, har aldri vært mindre

Drøyt 40 000 døde i 2018, noe som utgjorde i underkant av 0,8 prosent av befolkningen. Aldri har en så liten andel av befolkningen dødd i løpet av et år.


https://www.ssb.no/befolkning/artikler-og-publikasjoner/andelen-som-dor-har-aldri-vaert-mindre


Størrelsen på russekull er fallende.
Igjen snakker du om nivået på antall døde. Det er ikke temaet. Det er derimot ENDRING antall døde framover.

Tallene er for dette er framskrevet ssb. Jeg har ikke aller siste versjon men kan kanskje skaffe.

Ja da var fasiten her rentetoppen er nær eller allerede nådd.

D går så d suser i norsk økonomi tross brexit og handelskrig

Og de som trodde Norge ikke er Annerledeslandet lenger, ja så feil kan man ta.

Utlandet klør seg i hodet og svarer med å svekke krona.....

I tillegg har vi
Høy sysselsetting
Økte lønnsøkninger
Høy oljepris som vil gi økte investeringer


Høy sysselsetting ift andre land, ja. Men, selvom den har økt litt etter oljeprisduppen, så er trenden i andelen sysselsatte fallende, slik har vært en stund, og slik kommer det fortsette pga aldring. Det blir økt forsørgerbyrde for oss som jobber.

Økte lønninger, ja men øker svakt både nominellt og reellt sammenlignet med foregående 20 år.

Høy oljepris? Sammenlignet med hva?
Og hva skal det investeres i? Er jo knapt gjort drivverdige funn i det siste.....