Boligboble - pyramidespill.


https://resett.no/2019/10/03/boligmarkedet-er-et-pyramidespill-i-siste-fase-for-det-kollapser-og-bankene-vet-det/

Politikere og byråkrater arbeider ikke for folkets beste. Valgloven er heller ikke folkeinitiert og folkegodkjent. Her
ligger hovedproblemet. Med folkeinitiert og folkegodkjent valglov, hadde ikke dette skjedd.

40 % fall i prisene er vel veldig lite sannsynlig.
Tipper muggen stemning noen år.
livecnn
03.10.2019 kl 19:27 4248


Boligmarkedet er et pyramidespill i siste fase før det kollapser, og bankene vet det...

"Boligmarkedet er et pyramidespill, som kjennetegnes ved at stadig nye boligkjøpere må verves inn slik at de som kom inn tidligere i boligmarkedet/pyramiden kan hente ut gevinster.

Og når inngangsbilletten blir for høy for unge som skal etablere seg, kommer det ikke nye friske penger inn i pyramiden og den kollapser – det vil si at prisene synker.

Det er mange tegn på at det nå skjer. Prisene som Eiendom Norge lager har vist utflating egentlig siden 2017."

Tiden inne for kjøp av hermetikk....

Dette var fryktelig mørkt.
pengex
03.10.2019 kl 19:38 4234

Hadde nok blitt bygd lite i Norge om prisene ikke steg.
Bare se på bygdesverige. Der gamle emilhus står og forfaller fordi boligverdi en ikke øker.
Tror ikke du vil ha det sånn.
kator
03.10.2019 kl 20:01 4194

Resett.no / Helge Lurås / analyse av utviklingen i boligmarkedet.

Ja vel. Enhver får fritt velge hva man leser - bruker tid på - og tror på.

Vann, hermetikk, skytevåpen, firehjulstrekker, drivstoff og sprit. Check V.
Hirsh
03.10.2019 kl 20:38 4137

Etter finanskrise i 2007 i Hellas falt prisene i Athens ca 40% - https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Greece/Price-History. Tviler på at det blir like ille i Norge neste årene. Jeg har tilbygg prosjekt hjemme på 25kvm og håpet at pris overstiger ikke 35000 per meter. Nå håper jeg på ca. 40.000 men trolig blir det mer 45.000. Jeg er elektriker selv og min egen tomt kan jeg avskrive. Hvis prisene faller skal vi si 30% hvem som skal bygge nye boliger og pusse opp gamle. Skal noen trå lønna til håndverker, materialkostnader og transportkostnader gå kraftig ned like mye. 30% ned i lønn tilsvarer katastrofal økonomi kolaps. Materialkostnader kan gå noe ned men 30%? Transportkostnader vil gå opp pga grøn-skifte. Hva vet jeg.

Faren er for høy bygging. Vanskelig å ombestemme seg når 100 vis av enheter står ferdig. Kan ikke gjøre det ubygd.
Hektar
03.10.2019 kl 21:54 4056

Hus i tettbygde strøk skulle kunne holde seg, men leiligheter vil falle og dra hus med seg.

Er ikke så vanskelig dette regnestykket. Gjennomsnittlig lønn i Norge er ikke et mål du kan bruke pga inntektsskjevheten, men si en person har 500 000 i årslønn og bor alene. 23 000 utbetalt sånn ca.

(Runder av for enkelhetsskyld).
Min 8000 for et levelig sted i by. Og det er moderat. Bilforsikring og andre forsikringer 2000. Drivstoff ved normal kjørelengde 1500. Internett og TV si 800 (1000 mer reelt). Mobil om ikke jobb betaler 400. Strøm 1500. Mat og forbruk 7000.

Da har du brukt 21 200 kr på å leve. Og så skal man spare til bolig. Sier seg selv at det går rett og slett ikke. Juster gjerne ned det du vil men sparepotensialet er alarmerende lite.
kator
03.10.2019 kl 22:05 4037

Har du 500.000 i inntekt og ingen finanskostnader, andre kostnader eller formuesskatt får du en skatt på ca. 128.500. Da har du ca 31.000 netto utbetalt (hvis du jevner ut skattetrekket over 12 måneder).

https://www.smartepenger.no/kalkulatorer/3196-skatteberegning-2019

Bare ment for at du skal komme nogenlunde riktig ut fra hoppkanten.....
Redigert 03.10.2019 kl 22:08 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
03.10.2019 kl 22:09 4021

Hektar,
Her er det skatten som skal justeres ned, og det betydelig.
I følge:
https://www.smartepenger.no/kalkulatorer/3196-skatteberegning-2019

gir 500k til en enslig en skatt på 129 000. Dertil kommer 10 000 i pensjonsbidrad.

Det gir 30 000 om måneden utbetalt. Da har du i det regnestykket 8800 kr per måned i sparepotensial eller 105 000 kr per år. Om man greier å spare halvparten av dette er man godt med etter 3-5 års tid

(edit: ser at Kator slo meg med et par minutter på dette)
Redigert 03.10.2019 kl 22:11 Du må logge inn for å svare

De 8000+ i spart skatt går med til vesentlig større utgifter til bil, mat og klær. Hektar har rett. Boligprisene gjør folk kunstig fattige i verdens rikeste land med rikelig plass og fine tomter
kator
03.10.2019 kl 22:23 3996

Hvis du prioriterer sparing - og bor nogenlunde sentralt - har du ikke bil - i hvertfall ikke som singel. Utrolig hvor mye de fleste kan spare på daglig forbruk - hvis det er det du prioriterer ! At boligprisene er kunstig høye i "verdens rikeste land ?" - med utsikter til historisk og varige lave renter er jeg heller ikke enig i.

Det er etter mitt syn heller en del forhold rundt lån til unge / alternative ordninger med leie til eie osv man burde se nærmere på ....og det skal vel gjøres i Oslo nå så langt jeg har skjønt. I byer som København og London har jeg skjønt at systemet med leie til eie er ganske utviklet og har et ganske stort antall beboere/deltagere...
Redigert 03.10.2019 kl 22:46 Du må logge inn for å svare

Levestandarden i Norge i 1995 var fire ganger høyere enn i Litauen.
Levestandarden i Norge i dag er under to ganger høyere enn i Litauen.

Kilde:
https://www.aftenposten.no/meninger/kommentar/i/e8yzp4/Er-epoken-med-massiv-arbeidsinnvandring-over-for-godt

Mye av dette skyldes selvfølgelig svekkelsen av den norske kronen.

Land i Øst-Europa begynner nå for alvor å ta igjen Norge. Og ikke nok med det så er vi midt i det grønne skifte hvor oljen skal fases ut på sikt, jeg lurer veldig på hva man skal leve av for å holde igjen den levestandarden vi har i dag. Kanskje er det like greit at den norske kronen har svekket seg betydelig siden 2014 slik at eksportbedriftene kan bli mer konkurransedyktige.

Skal boligprisene holdes oppe må Norge øke antall flyktninger eller innvandrere fra lav-inntektsland da norske kvinner har veldig lav fertilitetsrate. Det virker ikke som det er like gunstig for øst-europeere som polakkene og litauere å komme til Norge lenger. Ellers vil nordmenn flest sitte med skjegget i postkassa grunnet den svake norske kronen og fallende boligpriser. Oslo og omegn stiller selvfølgelig best ut grunnet sentralisering, men boligprisene her er allerede relativ høye...

Nullrenter gjør ikke dagens boligpriser liv laga. Det er ingen knapphet på tomter i tettbygd strøk, arbeidskraft eller materialer. De høye prisene gjør bygging for lønnsomt. Fasiten blir at det boligmarkedet blir bygget istykker.

Det som sprekker bobla er ikke renteendringer, endrede lånereglegler eller små svingninger i konjunkturer eller oljepriser. Mismatch mellom byggeintensitet og befolkningsvekst vil knekke markedet.

Figuren som viser omslaget i boligmarkedet:

https://ibb.co/NYp4xFf

Mens kjøpere i årene fram til 2016 konkurrerte om boliger, er det nå selgere som konkurrerer om kjøpere. Boliger ligger lenge. Boligsalg preges mer av forhandling mellom kjøper og selger. Kjøpere har bedre forhandlingsstyrke nå.
Redigert 04.10.2019 kl 02:33 Du må logge inn for å svare
børst
04.10.2019 kl 07:02 3726

Om den nye låneforskriften blir innført, vil boligprisene i Norge falle med minst 10% ganske fort. Og det er basert på at unge førstegangskjøpere har en medianinntekt på 525.000. 5 ganger inntekten er da 2,625 mill mens 4.5 ganger er ca. 2,36 mill. Differansen utgør rundt 10%. Så dette vil utvilsomt utløse et krakk, ettersom mange selgere vil prøve å være først ut døren. Og dette kommer etter en serie med renteøkninger. Så det kan jo virke som om både Norges Bank og Finanstilsynet ØNSKER KRAKK og en nedgangstid i Norge. Det er jo snakk om at "sparegrisen" til store deler av befolkningen nå skal knuses. Folk vil føle seg fattigere, og vil stramme inn på alt. Og dette vil skape ytterligere negative ringvirkninger, som vil kunne presse boligprisene ned ytterligere. Finanstilsynet, Norges Bank og Solberg-regjeringen kan komme til å skrive seg inn i historiebøkene til framtidige generasjoner, ved å sette i gang et PLANLAGT KRASJ av norsk økonomi.
Redigert 04.10.2019 kl 07:11 Du må logge inn for å svare
kator
04.10.2019 kl 08:03 3673

Ingen offentlige instanser ønsker et krakk - heller ikke Balterzen. Men hans oppgave er å være bekymret 24 timer i døgnet...

Jeg er mot innstramming i boliglånsforskriften, men endringen vil ikke etter MIN mening utløse et "krakk". Kanskje 5-10% ned i en kort periode (året 2020 kanskje) - før markedet igjen ser at dette ikke er dramatisk for de fleste. Og pendler tilbake. Men hovedeffekten er at det stenger en god del flere unge fra boligmarkedet - lengre. Og gjør boligutleie rikere.

Et boligkrakk i Norge (varig nedgang på minst 15-20% slik jeg definerer det) - etter MIN mening - får man ikke før vi får boliglånsrenter på 5-6% minimum / gjerne kombinert med en solid økning i arbeidsledigheten.

Jeg er av de som mener at man ikke kan detaljregulere boligmarkedet selv om man ønsker det sterkt.

Paneldata mener at det bygges alt for mye - jeg mener at vi får et kjempeproblem i Oslo om 2-3 år - spesielt dersom bolig-forskriften strammes inn som foreslått - med at det vil bygges for lite de neste årene når denne byggeboomen vi er inne i blir snudd ila kort tid..... Deler av Akershus er noe annet. Der bygges og planlegges det etter min mening for mye. Men så i går at i feks Ullensaker stopper det nye grønn/røde kommunestyret prosjekter planlagt på dyrket mark på Jessheim. Kjenner ikke markedet i detalj - men for meg virker det som om det er bygget og planlegges utrolig mye her...En effekt av MDG / SP / venstresidens fremgang kan fort bli at mange prosjekter i Akershus stoppes / utsettes. Har også liten tro på at MDG / AP / Rødt m venner prioriterer regulering av nye boliger i Oslo høyt - bortsett fra ulike former for sosial boligbygging. Som er bra nok - men ikke løser de store problemene...Det blir fort en vinkling mot at hvorfor skal vi gjøre de j....utbyggerne rikere ?

Men den foreslåtte innstrammingen av boliglånsforskriften er jeg nesten 100% sikker på ikke skjer - ihvertfall ikke på den måten det er foreslått. Det burde kanskje komme noe innstramming på at enda flere lån skal være med avdrag....og kanskje kortere nedbetalingstid....det vil det kanskje strammes inn på.

Men egentlig tror jeg den videreføres uendret - og kanskje gjøres varig....
Redigert 04.10.2019 kl 09:55 Du må logge inn for å svare
tjommie
04.10.2019 kl 08:32 3630

Husk at de aller fleste kjøper bolig for å bo, ikke som et spekulasjonsobjekt. Derfor selger de heller ikke med mindre de er tvunget til dette, da er det ofte pga skilsmisse eller at de mister jobb/ får ny jobb, eller at renta rett og slett går opp så mye at de ikke klarer å betjene lånet. Så dersom en familie kjøpte i fjor for 5 mill med 4,2 mill i lån så betaler de ca 20.000 i dag. Om renta dobles til ca 6% vil de måtte betale ca 27.000/mnd. Det vil helt klart merkes godt, men skal være innenfor det økonomien til husstanden klarer. Dette salgs-rushet du snakker om kommer altså ikke med mindre alle MÅ flytte på likt, noe jeg ikke anser som sannsynlig med det første.
aibo
04.10.2019 kl 10:09 3542

Bolig er et pyramidespill, sistemann/kvinne inn får kemneren på døra. Nordea, Privatmegleren og DNB ringer ikke med gode råd og hjelp når blekket har tørket.

børst
04.10.2019 kl 10:46 3517

Det er kun effekten av renteøkningene. Men så vil jo Finanstilsynet i tillegg stramme inn på hvor mange ganger inntekten folk kan låne, fra 5 til 4,5 (10% mindre). Og dette rammer jo budrundene direkte, ettersom finansieringsbeviset reduseres med 10%. Og da faller bunnen ut av markedet ettersom de som skal kjøpe sin første bolig får redusert sin kjøpekraft med 10%. Dette vil spre seg med enda større kraft oppover i boligklassene ( fordi folk som skal kjøpe seg oppover får 10% mindre for sine boliger OG lånt 10% mindre). I historiebøkene vil det derfor kunne stå "Finanstilsyns-krakket".
Redigert 04.10.2019 kl 10:52 Du må logge inn for å svare

Hvis MDG (sammen med alle de tidligere ansvarlige partiene som nå tydelig vis ikke tør å si dem i mot) klarer å legge ned oljeindustrien og all annen industri som forurenser så blir det såpass høy arbeidsledighet her at boligprisene selvsagt vil stupe.
Det er bare å glede seg. Samt selvsagt å tro på det MDG sier, 'det ordner seg nok'. Ekstremisme og naivitet er farlig.
AksjeRik
04.10.2019 kl 11:00 3530

Tilbud og etterspørsel !
livecnn
04.10.2019 kl 11:06 3516

Tror nok mange av studentene bosatt på Grünerløkka nettopp ønsker seg et lite olje og boligkrakk. Det sekund de selv er eier av eget tak og Arbeiderpartiet sammen med SV og MDG kommer med eiendomsskatt som pluss gave på fellesutgiftene vil nok pipen fort få en annen lyd.

Vel, 40% krakket ser vi ei. Det ville være en perfekt storm. Dog, mindre folk på kafeer og restauranter sender svenskene hjem og da vil snøballen fort rulle.

Et lite krakk som går over er sikkert noe de som skal etablere seg kan ønsker seg ja, jeg fikk jo selv gleden av det da vi handlet diverse hus i 1990 og fremover.
Men det krakket som kommer pga at inntektene er borte det vil nok ingen egentlig ha hvis de tenker ordentlig over det.
børst
04.10.2019 kl 11:29 3483

Basert på min forståelse av matematikken i dette, så vil vi med Finanstilsynets forslag får et "over natten" fall i de billigste boligene på 10%, fordi førstegangskjøperne får 10% mindre kjøpekraft. For boliger i mellomsjiktet vil prisfallet bli verst, fordi de blir rammet i begge ender, både 10% fall på boligen de skal selge og 10% mindre i lån. Så vi kan få et boligprisfall på 20% "over natten". Og det er direkte konsekvenser. Så kommer jo ringvirkningene av at folk har mistet opptil 20% av sin bruttoformue (boligverdien). Mange vil kanskje også få brev fra banken som krever mer sikkerhet eller høyere rente.
Redigert 04.10.2019 kl 11:39 Du må logge inn for å svare
landis
04.10.2019 kl 12:05 3435

Kator, du argumenterer godt, men har et par svakheter i argumentasjonen.
Savner f.eks statistikk som tilsier at leiepriser øker/vedvarer ved (kraftig) fallende boligpriser. Har ikke opplevd det fenomenet i særlig grad hittils.

Gjeldsveksten til husholdningene er problemet (som argumentert for for flere år siden) Dette problemet må kureres, altså må gjeldsveksten ned, antagelig til 0 i flere år for å tilfredsstille myndighetene. I så fall må det iverksettes tiltak for å hindre lånekåte japper i å låne for mye.
Hvilke tiltak skal det være. ? - dette er liksom nøkkelen til hele opplegget. Hvordan skal boligprisene kunne vokse videre samtidig som gjeldsveksten holdes i sjakk. ?
Uten gjeldsvekst, ingen boligprisvekst.. ?

Hirsh

45.000 pr meter...herregud...du får bolig på såle nøkkelferdig får ca 18 - 20 lapper pr meter....
Verden vil bedras..
Mvh.
paaskudd
04.10.2019 kl 15:49 3289

Er tilhenger av både Lurås og resett, men er ikke enig i dette. Det er flere parameter Lurås utelater når han gjør konklusjonen om hvorfor boligmarkedet vil ryke. Man kan ikke kjøre en anaylse hvor man kun belyser alt som er negativt.

Husk at folk har andre lån. Studielån, bil osv. Innstramming fra 5* til 4,5* gjør at maks boliglån reduseres med MER enn 10%.

Hva som skjer med leiepriser ved krakk er et interessant spørsmål som ikke har et enkelt svar. Hvis krakk fører til mange boliger overtas av banker og står tomme lenge, så er det en (forbigående ) reduksjon i boligtilbud. Effekten kan være en forbigående økning i leiepriser, etterfulgt av et fall etterhvert. Etter sistnevnte krakk stabiliseres leiepriser på lavere nivå enn før krakk. Dette forløpet skjedde i USA forrige krakk. Norge kan være helt annerledes, siden banker mye sjeldnere blir sittende med masse tomme bygg.
Hirsh
04.10.2019 kl 18:04 3159

Vinduer (store) og dører er rundt 100.000 + 1 våtrom (vaskerom). Kona er arkitekt og det er ikke enkelt :-). Tilbygg som regel er ikke billig. Det er mye enklere å bygge leiligheter.
Hirsh
04.10.2019 kl 18:11 3160

Byggekostnade per kvm på 18.000 med grei kvalitet tror jeg ikke på. De nye blokker med svalganger og klipp og lim leiligheter med baderom ferdigprodusert som på skip kanskje.
livecnn
04.10.2019 kl 20:59 3057

Oslos gjeld eksploderer: Dette kan bli farlig

25. september la Oslo-byrådet frem budsjettet for 2020. Gjelden øker kraftig og rentekostnadene vil dobles. Gulvet for eiendomsskatt senkes.

https://www.nettavisen.no/okonomi/oslos-gjeld-eksploderer-dette-kan-bli-farlig/3423851811.html?fbclid=IwAR112NM-ZQH8UrjN5vpx1iacziTbjvLGdCWx0rL1FTwk0I3CXeAIK2kHwVA
Onkel_S
04.10.2019 kl 21:04 3049

Gjeldsveksten til norske husholdninger er ved å kurere seg selv. 12 månedersveksten er nå 5,1% etter å ha vært jevnt fallende siden mai 2017. Til sammenligning økte antall husholdninger med 1,25% (https://www.ssb.no/familie/), den gjennomsnittlige månedslønn med 3,4% (q2 2018 - q2 2019), og antall jobber økte med 2% (de to siste tall fra https://www.ssb.no/arbeid-og-lonn/artikler-og-publikasjoner/over-58-000-flere-jobber).

Vekst i husholdninger gange vekst i lønn = (1,0125*1,034)-1 = +4,7%
Vekst i jobber gange vekst i lønn = (1,02*1,034)-1 = +5,6%

En gjeldsvekst mellom de to tall er i praksis en vekst på null i forhold til betalingsevne (=lønn)
Redigert 04.10.2019 kl 21:06 Du må logge inn for å svare

Er det meningen at regnestykkene skal gi svaret som står bak?
Edit: Skjønte det etter hvert...
Redigert 04.10.2019 kl 23:20 Du må logge inn for å svare
børst
04.10.2019 kl 23:26 2977

Er ikke helt med på den, for det har jo folk om de får 5-gangen også. Med 4,5 ganger inntekt i totaltgjeld er det uansett 10% mindre å by for.

Dette vil ikke slutte med annet, enn hva den hadde som sin begynnelse. EN bankkrise, eller det som verre er, en system kollaps.

Riktig, men la oss si gjsnittsnordmannen har 500k i lønn og 500k i gjeld før bolig. Studiegjeld, bilgjeld etc.

Da kan man nå låne 2mill til bolig.
Ved nye regler kan man bare låne 1,75mill. Altså 12,5% nedgang i låneramme til bolig.
Denne effekten forsterkes, jo mer gjeld man har før boligerverving.

Kun som gjeldsfri, blir reduksjonen i låneramme, bare 10%.

Litt unøyaktig men ok:

Person med 500 i bil og studielån
Gammel regel: kan by 5,3
(Egenkap 800 000)
Ny regel 4,8
Under 10% reduksjon i budevne

Person med 1,500 i bil, båt og studielån
Gammel regel 4,12 i budevne
(620 i EK)

Ny regel 3,620 i budevne
12 % reduksjon i budevne








landis
05.10.2019 kl 11:09 2758

nuhvel, men nå tror jeg ikke helt det er slik SSB beregner statistikken. ! Å fabrikere sine egne tall gjør det ikke mer riktig. !

Finanstilsynet har uttalt at den norske gjeldsveksten er for høy ! Sågar mener de at den er så høy at de vil iverksette tiltak som utvilsomt får kraftige ringvirkninger i boligmarkedet, og dette er noe de er meget godt klar over. ! Da kan vi trekke konklusjonen derfra at gjeldsveksten IKKE er i ferd med å kurere seg selv. Forøvrig må det bemerkes at dine 5,1% er kunstig lave, noe SSB har redegjort for. Reell statistikk vil vise høyere vekst.
"Husholdningenes innenlandske lånegjeld utgjorde 3 570 milliarder kroner ved utgangen av august. Tolvmånedersveksten var 5,1 prosent fram til utgangen av august, ned fra 5,3 prosent måneden før. Endret periode for årets omgjøring av studielån til stipend fører til at husholdningenes gjeldsvekst ligger på et lavere nivå sammenliknet med tidligere år, se forklaring under. "

Det er også 5,1% opp fra tidenes ATH. noe som gir lav vekst mye høyere vekt. Dette vet du jo godt, men vil likevel argumenterer du motsatt, litt forunderlig.

finanstilsynet summerer det hele opp ganske greit, gjeldsveksten er for høy, mye høyere enn veksten i lønninger, og gjeldsregisteret vil ha svært liten effekt ppå publikums samlede gjeld, da majoriteten av gjeldener boliggjeld...
https://www.finanstilsynet.no/nyhetsarkiv/pressemeldinger/2019/finanstilsynet-foreslar-innstramminger-i-boliglansforskriften/

Men likevel, hvordan skal man klare å holde prisveksten i boligmarkedet oppe uten gjeldsvekst. Det er noe jeg ikke helt ser for meg at kan gjennomføres.

Hva gjelder leiepriser følger jo disse boligprisene, dog ikke i like stor grad. Så et fall i boligprisene vil utvilsomt føre til et mindre fall i leieprisene. Dog vet man jo aldri helt med oslo.