Fasit for "Feite femtiåringers" betydning for Oslomarkedet


Finanstilsynets "Vurdering av forskrift om krav til nye utlån med pant i bolig og
husholdningenes gjeldsvekst" (https://www.finanstilsynet.no/contentassets/9ced4aaa5a2f4e159773bbb98e1f9b0a/vurdering-av-boliglansforskriften---utkast-til-horingsnotat.pdf) inneholder mye interessant og bra forklart info. Det kan bli mange bra tråder ut av denne fremover

Her blott en enkelt detalj som burde interessere mange her inne. Myten om sekundærboligkjøpernes (ofte kallet "feite femtiåringer") betydning for boligmarkedet i Oslo, og dermed Oslo-innstrammingens betydning er busted:

Andel lån med pant i sekundærbolig utgjør en "svært begrenset del" av lånemarkedet, og låntakere i Oslo er i gjennomsnitt fire år YNGRE enn i landet som helhet:

"Lån med pant i sekundærbolig utgjør en svært begrenset del av samlede nye utlån i Oslo. I
boliglånsundersøkelsen for 2018 utgjorde nye lån med pant i sekundærbolig 1,9 prosent av nye
nedbetalingslån og 3,9 prosent av nye nedbetalingslån hvor formålet var kjøp av bolig. For
rammekreditt var disse andelene henholdsvis 2,8 og 12,7 prosent. For tidligere år foreligger det ikke
sammenlignbare data fra boliglånsundersøkelsen".

Og

"Finanstilsynet kan (...) vanskelig se at den særskilte fleksibilitetskvoten på 8
prosent for nye lån med pant i bolig i Oslo og innføringen av maksimal belåningsgrad på 60 prosent
for sekundærboliger i Oslo fra 1. januar 2017, kan ha hatt noen vesentlig betydning for
prisutviklingen. Det underbygges blant annet av at lån med pant i sekundærbolig der formålet er
kjøp av bolig, utgjør en svært liten andel av nye boliglån. Boligprisutviklingen de siste to årene
underbygger også dette.

Andelen lån til boligkjøp i Oslo utgjorde 9 prosent av samlet volum av nye nedbetalingslån i landet
som helhet i 2018. I 2017 var andelen 7 prosent. Nesten 50 prosent av nye ramme- og
nedbetalingslån i Oslo i 2018 gikk til kjøp av bolig, mens andelen i landet som helhet var i
underkant av 40 prosent. Låntakerne i Oslo var i gjennomsnitt også fire år yngre enn i landet for
øvrig. Utviklingen i antall førstegangskjøpere og gjennomsnittsalderen for disse, indikerer at denne
gruppens muligheter i boligmarkedet i Oslo er lite endret de siste årene.
Redigert 06.10.2019 kl 20:32 Du må logge inn for å svare

Interessant. 60 % av nedbetalingslån i Oslo gikk til andre formål enn bolig? Hva gikk disse lånene til?
Onkel_S
06.10.2019 kl 21:11 2482

Her telles lån som antall lån og ikke som antall kroner i lån. Det vil si at et billån teller like mye som et boliglån. Ikke så merkelig om det gis flere lån til annet enn kjøp av bolig enn lån til kjøp av bolig?

Og det er for landet som helhet at litt over 60% av nye lån går til annet enn kjøp av bolig. I Oslo er det litt over 50% av nye lån som går til annet enn bolig.

Målt i kroner er det "omlag 85%" av lånene som går til bolig (https://www.finanstilsynet.no/contentassets/1e92d7fbecd847af8c6e8abd0331d570/boliglansundersokelsen-2018.pdf Kapittel 2 side 4)
Noni
06.10.2019 kl 21:41 2441

Har det ikke vært vanlig at folk kjøper seg bil når de får hus?
pengex
06.10.2019 kl 21:44 2425

Sikkert ikke i oslo
Onkel_S
06.10.2019 kl 21:47 2413

Det gir god mening at det er en lavere andel lån til "annet enn bolig" i Oslo enn i resten av landet. Bl .a. fordi flere vil kunne unnvære bilen.
Og jo, det il gjelde de fleste at man har et til to andre lån enn boliglånet.
Redigert 06.10.2019 kl 21:49 Du må logge inn for å svare

Nå fryktes det at mange familier vil få gjeldsproblemer:
«
Bakteppet er den norske forbrukslån-eksplosjonen og tall fra Finanstilsynet som viser at stadig flere nordmenn misligholder lånene de tar opp.

– Jeg frykter at flere familier vil trenge hjelp med økonomien fremover. Det har vært en betydelig vekst i forbruksgjeld og en sterk økning i inkassogjeld, sier statssekretær Jorunn Hallaråker (KrF) til E24.«

https://e24.no/privatoekonomi/i/kJ1E4a/regjeringen-starter-lovarbeid-etter-inkasso-sjokk
Onkel_S
07.10.2019 kl 09:54 2148

Bra at man er ekstra opmerksom på forbrukslån, men "eksplosjonen" bør ikke overfortolkes heller:

Økingen i forbrukslån i høy grad kan forklares med at man er gått fra å lease produkter (særlig brune- og hvitevarer) til å kjøpe selv med forbrukslån. Renten på forbrukslån er samtidig lavere enn den effektive renten på leasing. Se graf i lenken nedenfor:

https://dinero.no/ikke-riktig-bilde-av-forbruksveksten/

Forbrukslånsbankene har i praksis tatt over leasingmarkedet. Leasing+forbruksgjeld har reelt stått mer enn på stedet hvil fra 1999 til 2015 (økt mindre enn inflasjonen). Først etter hoppene i 2016 og 2017 er det en realvekst i leasing+forbruksgjeld på under 0,4% per år (+7% totalt beregnet fra 1999 til 2017).

(kopiert fra eget innlegg av 07.07.2019 i annen tråd)
Klodrik
08.10.2019 kl 23:14 1922

Godt at du holder dommedagsprofeten paneldata litt i øra Onkel, det trengs!

Økningen i privatleasing av bil er mange ganger større enn reduksjonen av småproduktleasing.
Onkel_S
09.10.2019 kl 14:32 1717

Forbrukslån har neppe overtatt for billån eller for leasing av bil.
Privatleasing er relevant å ta med for husholdningenes samlede gjeldsbelastning, men ikke i denne sammenligningen som forklarer en meget vesentlig årsak til "eksplosjonen" i forbruksgjeld.

Billeasing og forbrukslån har økt veldig mye. Og forbrukslån har vokst samtidig med at disse forbrukslån var lette å refinansiere. Svært mye av lån til forbruk lever nå videre som boliglån. Tall fra Finanstilsynet viser at stadig flere nordmenn misligholder lånene de tar opp.

At folk ikke leaser brødrister mer, er kun en parentes i det hele.

Onkel_S
09.10.2019 kl 22:48 1546

HAr du sett på grafen som presenteres i lenken? Overgang fra leasing til forbrukslån er langt i fra "en parentes"

Jeg har sett på grafen. Og teksten. Thornvolum er estimerte volum fra regnskaper. Er skeptisk til anslagene, da regnskaper er som de er.

Mest interessant med grafen er økningen på ca 15 mrd (ca 18%) i forbrukslån 2016. Den største økning i alle år i grafen. En eksplosjon i forbrukslån må det kunne kalles.
Onkel_S
10.10.2019 kl 09:07 1430

Om man snakker om parenteser så er 15 MIA i lån fordelt over 2,3 millioner husholdninger ikke allverden

Det har du helt rett i. Men de 15 mrd i økte forbrukslån er ikke fordelt på 2,3 mill husholdninger men på 175 000 personer.

https://www.nrk.no/norge/567.000-nordmenn-lar-kredittkortgjelda-lope-1.14606390


Økningen i 2016 kan anslås til hele 85 000 kr per låntaker....



Forbruksgjeld og inkasso går hånd i hånd. Antall inkassosaker i nordiske husholdninger økte med 6 prosent fra 2016 til slutten av 2018. I Norge var økningen størst, hele 30 prosent.


https://www.google.com/amp/s/www.abcnyheter.no/amp/penger/privatokonomi/2019/03/07/195559025/norge-har-storst-okning-i-inkassosaker-i-norden
Onkel_S
13.10.2019 kl 19:38 967

Noen som har kommentarer angående sekundærboligkjøpere og deres påståtte store innflytelse på Oslos boligmarked?


....?


....?

eller er den myten lagt i graven for godt?

Hm er ikke lett å vite. Jeg vet ikke. Men faktum er at tilbudselastisiteten i boligmarkedet er veldig lav. Det betyr at selv små økninger i etterspørselen vil ha stor virkning på prisen. Det trenger altså ikke være stor andel sek. Boligkjøp for å få en betydelig prisøkning, så der gir ingenting å se på andel sek.boligkjøpere alene.
Onkel_S
13.10.2019 kl 21:39 868

ER helt enig i at det ikke gir mening å se på sekundærboligkjøpere alene. Saken er, Paneldata, at det i 2016 og 17 her inne var debattanter som holdt hårdt på at det nettopp var sekundærboligkjøpere som så godt dom alene drev boligprisene opp og ned (evt. med hjelp av Oslo kommune...)
Redigert 13.10.2019 kl 21:58 Du må logge inn for å svare

Virker vanskelig å vite sikkert. Kanskje noen ved senter for boligforskning ved OsloMet undersøker det? Vi kan håpe?
landis
14.10.2019 kl 00:53 768

Beinhard statistikk tilsier at du har helt feil, men for all del, fortsett gjerne å argumentere. Det er underholdende. ;)

Hvordan var det forresten denne sammenhengen mellom boligbygg sine investeringer i boligmarkedet og prisveksten ? Veit ikke heilt, men det later til at når eksterne kjøpere investerer i boligerog leier disse ut,så stiger prisene markant.
Men du mener kanskje det er motsatt... ?
Forøvrig er statistikken klinkende klar, du har bare tydeligvis ikke lest den ;)

I all minnelighet kan det nevnes at statistikken du viser til henviser til andelen nye lån til sekundærbolig registrert i OSLO.
Oslo henviser vistnok til låntakers adresse, ikke boligens adresse. Meg bekjent.
Redigert 14.10.2019 kl 00:56 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
14.10.2019 kl 22:11 606

Vis gjerne til statistikken. Finanstilsynet har åpenbart ikke lest den heller
Onkel_S
14.10.2019 kl 22:27 588

Vis gjerne til statistikken. Finanstilsynet har åpenbart ikke lest den heller

Angående siste setning: les gjerne igjen setningen som inneholder ordene "bolig", "med", "pant" og "i" og "Oslo", samt setningen med "sekundærboliger", "i" og "Oslo" :
"Finanstilsynet kan (...) vanskelig se at den særskilte fleksibilitetskvoten på 8
prosent for nye lån med pant i bolig i Oslo og innføringen av maksimal belåningsgrad på 60 prosent
for sekundærboliger i Oslo fra 1. januar 2017, kan ha hatt noen vesentlig betydning for
prisutviklingen."
landis
15.10.2019 kl 11:56 444

Andelen sekundærboliger i Oslo er økende.
Økningen i antall sekundærboliger følger i stor grad antall solgte nye boliger. (Ferdigstilte)

Det alene burde få enkelte til å innse at åpningsinnlegget ikke holder vann.
Onkel_S
15.10.2019 kl 13:45 405

Andelen av sekundærboliger har en svært dårlig sammenheng med boligprisutviklingen. Eksempelvis falt andelen av sekundærboliger i 2015 hvor 12 måneders prisveksten var over 10%, og andelen økte i 2017.

At investorer er med toil å gjøre at det blir bygget boliger er helt korrekt. Det har mange, der i blant jeg selv skrivet i mange år.

Åpningsinnlegget bygger på finanstilsynets utredning. Det er Finanstilsynet som er myth-busteren her. At de skriver det som jeg selv mfl. har argumentert i årevis er en annen sak. Det er nå de er bedt om å se på det statistiske grunnlaget.
Redigert 15.10.2019 kl 13:47 Du må logge inn for å svare
omar89
15.10.2019 kl 17:19 351

Tenker du at sekundærboligkjøp er uavhengig av boligprisvekst?
Onkel_S
15.10.2019 kl 20:01 298

Nei, men sekundærboligkjøp er langt i fra den vesentligste drivende faktor for prisutviklingen.
Det jeg påpekte var at den totale andelen av sekundærboliger i Oslo har en dårlig sammenheng med prisutviklingen. Og sammenhengen går nærmere på at prisvekst driver frem boligbygging som atter øker andelen av sekundærboliger enn at det er sekundærboligkjøp som driver opp prisene. (At andel sekundærboliger har en god sammenheng med nybyggingen er logisk, da det gjerne går 2 år fra en bolig selges til den er ferdig, og en større andel av kjøpere som ikke selv skal bo i boligen kan vente 2 år på at boligen er bygget)
omar89
16.10.2019 kl 21:55 173

Det var ikke det som var poenget med min forrige kommentar. Poenget mitt er at dersom boligprisvekst påvirker sekundærboligkjøp, slik du påpeker, så vil ikke denne type korrelasjonsanalyse være egnet for å si noe om hvorvidt sekundærboligkjøp påvirker prisveksten.

Det er klart at høy andel sekundærboliger har en effekt på boligprisene, så lenge det er et boligunderskudd i Oslo. Når det er sagt, så tror jeg ikke særkravene fra tilsynet har hatt noen effekt, da det som de påpeker er en liten gruppe sett i forhold til helheten.

Det store problemet forblir at det frie markedet ikke klarer å å produsere nok boliger/at politikerne ikke regulerer raskt nok.