Utleie av bolig eller..?


Jeg solgte nylig selskapet mitt, og har nå mellom 5-10 mil disponibelt til investeringer ulikt slag. I den forbindelse vurderer jeg å investere i en utleiebolig i Oslo-gryta. Her lurer jeg på hva som er mest attraktivt. 2 soverom eller 3 soverom? Standard, middels? Hvilke områder er smartest? Får jo litt mer for penga på løkka, sagene/thorsov, og sistnevnte ligger bla nær BI. Har et ønske om å finne en leilighet som jeg kan flytte kjøkken inn i en åpen stue/kjøkken løsning, og deretter gjøre om det gamle kjøkkenrommet til nytt soverom.

Har også viet en tanke til å pusse opp og selge i løpet av en 3-måneders tid. Har gode venner som kan bistå i mye av oppussingsarbeidet til en billigere penge enn normalen. Både snekker, elektriker og rørlegger. Kan være lønnsomhet her også? Samme tanke som over, flytte kjøkken inn i stue.

Dersom noen har forslag til generell disponering av pengene, tas dette mot med glede. Fond, obligasjoner etc. Herunder har jeg sett meg ut utbyttefond og indeksfond. Gjerne både globale, lokale og emerging markets. Noen markeder som er spådd mye vekst? Feks Polen mm.?

Takker for alle svar!

Sitt med kontantene. Når børskrakket kommer de nærmeste ukene, så går du all inn. Du drar inn +20% første året

Hehe, ser hva du sikter til, men har studert nok finans til å vite at man sjeldent klarer å time markedet... Dessverre! Nå tenker jeg også at investeringen skal ha en relativt lang tidshorisont, 5-8 år muligens. Selv om det hadde vært digg å treffe en grop, ser jeg ikke dette som et must med det tidsperspektivet. Vil heller få drøftet hvilke plasseringer som kan være smarte over et slikt tidsrom? Følgelig ikke særlig høy risiko, det blir alt for nervepirrende med store summer. Ser på forumet her at du er litt inne i eiendom? Noen innspill i forhold til nevnte planer der?
Onkel_S
22.10.2019 kl 09:28 1357

Jeg er generelt skeptisk til å gi råd om hvordan andre skap plassere sine midler. Så her kun generelt om leilighetstanken:

Å finne et oppussingsobjekt hvor man kan flytte kjøkkenet til en åpen stue/kjøkkenløsning og dermed lage et ekstra soverom er en god plan. Uansett om det er for å selge eller for å leie ut. Det er lite som gir mer økt leieverdi enn et ekstra soverom, og åå lenge kjøkken/stue fortsatt har en akseptabel størrelse vil et ekstra soverom øke markedet for salg også. Med tre soverom henvender leiligheten seg både til familier og kollektiv.
sondresb
22.10.2019 kl 11:09 1302

Gratulerer! Selv med (svært) moderat yield høres det kanskje ut som du har såpass på din side med bekjente etc. at du får regnestykket til å gå opp. Det er mange hensyn å ta ("bedre" leietakere liker bedre standard, uansett leietaker noe mer slitasje ved utleie enn om du bor deg selv). 3-månedersprosjektet får jo mye transaksjonskostnader (både dok avg og meglerkost blir signifikant), men kanskje det kan gi mening for borettslagsleilighet.

Antar du uansett vil gjøre det skattemessig riktig, men dersom venner som bistår mot formodning ikke gir kvittering, er jo tremånedersmodellen anti-skatteoptimal. Du får ikke trukket fra utgifter, men må skatte fullt av fortjenesten. Motsatt om du leier ut, så bor der siste år selv (kanskje etter totaloppussing) og så selger etter en periode med god prisstigning.

Ellers er jeg personlig fan av indeksfond med lav kostnad (KLP sine er bra), og av å unngå å prøve å time topp/bunn - så om du skal inn med 2MNOK, gjør det f.eks. annenhver måned med 250k over ca. halvannet år. Og så det samme når du skal ha det ut igjen, forhåpentligvis om veldig lenge til mye høyere verdi - kanskje også over lengre tidsrom. Blir dette for kjedelig, kjører du 1 MNOK i NAS som litt krydder. Blir skikk på den etterhvert ;) (Half joking, selv om jeg selv har en liten liten post.)

Ja nettopp, så 3 soverom er vell mest attraktivt. Noen forslag til spesifikke områder? Du er jo også litt av en eiendomsguru her inne :D

Takk for svar! Alt av elektriker- og rørleggerarbeid vil foregå hvitt, mens med snekker er jeg mer tilbøyelig for snarveier. Liker ideen ved å gradvis gå inn, det eliminerer noe av risikoen for kortsiktige svingninger. Hørt mye bra om KLP sine jeg også. Noen tanker rundt utbyttefond? Har et ønske om at penga skal generere cash flows i perioden, da det er såpass store summer.
sondresb
22.10.2019 kl 18:58 1133

Om fondet har utbytte eller ikke betyr ikke så mye. Det er som regel ikke noe kurtasje inn/ut, så du kan skape ditt eget utbytte som du vil (skatt tilkommer etter FIFO, så klart). Jeg vet ikke konkret hva du tenker på, men "utbyttefond" høres ut som noe financial engineering for å kunne ta høyere kostnad fra forvaltningssiden, noe jeg er ganske allergisk mot - men kan godt hende jeg er i overkant skeptisk. Se på konkrete vilkår. Indeksfond med minimal kostnad betyr i alle fall at du ikke blir lurt. Enkelte aktive fond har hatt syk god track record i perioder, men Fooled by Randomness (og Thinking Fast and Slow, for den del) er en av mine favorittbøker, så jeg er skeptisk. ;) Skal være veldig god for å ta 2% i året og fortsatt slå børsen risikojustert når det er der du investerer.

Når det gjelder utleie så er vel forskjellen på supert og greit ofte større i kjøpspris enn leiepris (unntak finnes sikkert, f.eks. type korttidsleie for expats), så å bare gjøre enkle oppussingstiltak (kjøkkenfronter, maling, dusjkabinett) og så leie ut for deretter å vurdere større ting før salg, aller helst kombinert med å bo selv, kan være en oppskrift for noen.

Kjøper du sentralt får du leid ut om prisen er riktig, så enkelt er det. Området rundt Torggata er i ferd med å få et løft, men prisene har allerede gått en del. Løkka er jo sikkert. Personlig synes jeg Ensjø etc. ligger litt for nærme Løkka i pris til at jeg ville kjøpt der. 2+1/3+1 tror jeg også får mer leie per kvm enn tilsvarende uten dedikert utleiedel og kanskje også mindre slitasje enn utleie av 4-roms som kollektiv.

Er også en tilhenger av indeksfond, så blir noe store porsjoner plassert ut her. Gjerne en del globalt, men også noe lokalt. Innspill på emerging markets eller andre type markeder å gå for?


«2+1/3+1 tror jeg også får mer leie per kvm enn tilsvarende uten dedikert utleiedel og kanskje også mindre slitasje enn utleie av 4-roms som kollektiv.»

Skjønner ikke helt hva du sikter til her? At det er bedre med 2 soverom, enn 3 soverom når det gjelder leie pr kvm? Sitter hvertfall litt med den følelsen når jeg ser på priser på Finn for 3 soverom, kontra økning i leie for 1 soverom ekstra/1 person til.


Oslobyrådet skal nå legge skatt på sekundærboliger...

At det skal være «penger på gata» å ødelegge en god leilighet med å ta kjøkkenet inn i stua har jeg lite tro på. Hvem ønsker sitte høre på kjøleskap og oppvaskmaskin i stua? Bolig blir etterhvert såpass billig og tilgjengelig at jeg tror bevaring av bokvalitet er smartest.

Der får vi være uenige.. Fra hva jeg hører rundt om, syntes folk dette er fint og praktisk. I tillegg er tanken og lage et ekstra soverom ut av kjøkkenrommet, hvilket øker utleieprisen. To personer er villig til å betale mer enn en. Det er du vell enig i?
Redigert 22.10.2019 kl 21:55 Du må logge inn for å svare

Enig i at to leietakere vil betale mer enn 1 i et bofelleskap. Denne type bofelleskap har det blitt mange av, og jeg gjetter på at fallende antall gjestearbeidere og studenttall gir fallende etterspørsel etter den type boform.

De fleste bofelleskap med flere enn 1 leietaker vil bestå av par som deler rom.

2+1/3+1: Leiligheter som er bygget med egen utleiedel, der eneste felles er yttergang med to branndører. Også skattemessig gunstig, du slipper eiendomsskatt, da det er to enheter i det regnestykket med to bunnfradrag.
Redigert 22.10.2019 kl 23:36 Du må logge inn for å svare

Et godt alternativ til en leilighet i Oslo til stive priser i en by som styres av fanatikere som varsler at alt skal bli vanskelig er jo å kjøpe i en annen by.
I Sarpsborg er det fremdeles veldig billig å kjøpe en hel tomannsbolig, da har man to lovlige enheter fra dag en for ca 3 mill.
Lett å leie ut, og siden prisene ikke er i nærheten av høye er det ikke så stor fare for stort fall heller.
Nytt sykehus for noen få år siden har skaffet mange nye arbeidsplasser.
De som jobbet på det gamle da det lå i Fredrikstad flytter ikke etter, men etter hvert som det kommer nyansatte og vikarer øker boligetterspørselen i Sarpsborg.

Bare to til salgs akkurat nå, her er den ene: https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=161104151
Redigert 23.10.2019 kl 08:37 Du må logge inn for å svare

Ja skjønner! Disse er det dessverre ikke mange av ute i sentrale områder.. Men absolutt aktuelt om man kommer over noe. Så dette S39 (eller noe i den duren) bygget til Fredensborg. Her hadde de noen interessante leiligheter, men er vell en stund til det står klart..

Takk for svar! Litt redd for turnover utenfor storbyene. Kan fort ende opp med å stå tomt i perioder, og da slukes profitten brennkvikt

Jeg har leid ut i Sarpsborg siden 93 og det er ikke noe problem det. Det går stort sett av seg selv, jeg averterer nesten aldri heller. Blir det noe ledig så har gjerne de som skal flytte nevnt det på face, og da dukker det opp noen som vil inn.
I begynnelsen var det stor turnover, men nå bor de fleste i flere år.
Her får du jo inn familier, trygdede, enslige mødre kanskje, det er ikke studenter eller folk som jobber midlertidig.

Se nå på linken min i forrige innlegg hvertfall og innse at det er mye for pengene!
Redigert 23.10.2019 kl 08:53 Du må logge inn for å svare
ezUnix
23.10.2019 kl 10:24 740

Et annet alternativ er Moss. Fin by og snart er det dobbeltspor og en halvtime med tog til Oslo. Jeg gjorde akkurat det samme som du planlegger. Kjøpte leilighet med 2 soverom og kjøkken og gjorde kjøkkenet om til soverom. Aldri problem med å leie ut da mesteparten på visningene er familer/nyskilte med to barn med behov for 3 soverom. Med dagens kapitalkrav til kjøp av ny bolig får du stabile leietakere over lengre perioder. Fin diskusjonstråd! Lykke til med investeringen.

Absolutt. Skal ta en nærmere titt og det legges inn som et reellt alternativ.

Takk for svar! Skal kikke nærmere på Moss også. Hvor kjøpte du leilighet?

Kjøp deg en moderne og sentral 3+1 (leilighet + hybel) med garasjeplass i Oslo så har du en fin langtidsinvestering :) 6-8 millioner, kan gi deg inntekt på ca 26-28 pr mnd.

Mitt mantra er beliggenhet beliggenhet beliggenhet, kjøp sentralt gå heller ned på avkastningskarvet om du er langsiktig. Ingenting tyder på at urbaniseringen ikke vil fortsette og så lenge du bruker egenkapital ville jeg vært mer opptatt av langsiktig verdiutvikling og sikkerhet enn noe høyere yield i det korte bildet.

Jmf det Paragrafer skriver, så er beliggenhet viktig, uansett om man ender opp i Moss eller Oslo. Muligheter for sjøutsikt i Moss, uten at det blir for langt til toget. Bør sjekkes ut. Ved siden av nærhet til hovedstadens sentrum, så er nærhet til sjø et knapt gode som aldri går av moten.

Mye tyder på at veitrafikkproblemer kommer til å by på mindre problemer i framtiden. Sjekk kanskje ut Drøbak. Ekspressbuss til Oslo mange ganger per time.