Ja, trenden er klar 😁

Børskursen er korrekt, den substantive verdi som her presenteres er helt urealistisk.

Substansverdien og resultatet har utviklet seg i takt siste 4 år. Børskursen er den samme i dag som for 4 år siden, og utbyttet er nesten 3 ganger det utbyttet var for 4 år siden.

Det er vel børskursen som er det urealistiske hos Thon?

Tja...

Hadde man solgt alt i dag så kunne man nok fort fått tett på substansverdi (gitt at dybden i markedet hadde vært stor nok) men man skal ikke selge. Her er det få triggere egentlig utover bygging av ytterligere verdier.

Markedet tar feil i sine forventninger om thons framtid?

Lav prising av OLT har vaert en del av en global trend, der kjoepesentereiere har blitt banket paa boersene de siste 4-5 aarene.

Det interessanne er at denne trenden snudde for omtrent 8 uker siden. Siden begynnelsen av September har Klepierre gaatt +20%, Unibail +24%, Wereldehave +27% (inkl. utbytte), Eurocommercial +27%, for aa nevne noen. Disse er paa Euronext.

OLT har gaatt +3% i samme periode. Samtidig har norske retail selskaper som Europris og KID rapportert rekord like-for-like sales i q3.

Foer oppgangen var Wereldehave det billigste kjoepesenterselskapet i Europa. Naa er OLT klart billigst av 16 peers.

Jeg tror de neste 6 maanedene blir spennende for de som eier OLT.

Fra 2. til 3. kvartal har substansverdien økt med 6 kroner og resultat før skatter og verdiendringer falt med 36 øre per aksje. Verdiøkning på 127 millioner kroner i kjøpesenterportefølen, mot verdifall på 339 millioner i 2. kvartal, er det mest positive substansmessig i 3. kvartal. 50 millioner kroner i økte eiendomsrelaterte kostnader i kjøpesenterporteføljen fra 2. til 3. kvartal trekker resultatet ned med 48 øre per aksje.

Rabatten har steget fra 52,00 % i 2. kvartal til 52,81 % i 3. kvartal.

Malling skriver også i sin vinterrapport 2019/2020 følgende:
"Globally, it is estimated that total retail sales will reach a formidable USD tn 25.04 in 2019, which represents a 4.5 % growth from 2018 according to eMarketer. This is in line with sales growth in 2018 and might seem like a high number. However, this is a significant decline from the five preceding years, with annual growth of between 5.7 %–7.5 %, and shows that global retail sales are stagnating."

4,5 % global omsetningsvekst fra i fjor er ifølge Malling så dårlig at konklusjonen deres blir:
"People are buying fewer goods and products and would rather spend their time and money on activities and experiences."

4,5 % vekst er nedgang i Mallings handelsanalyse.

Både i Norge og internasjonalt faller handelsveksten fra tidligere kraftig vekst til dagens mer moderate vekst. Samtidig har netthandelen både i Norge og internasjonalt tatt en større og større andel av veksten på bekostning av veksten i butikkhandelen. Butikkhandel har således opplevd en dobbelt negativ veksteffekt som har gitt et kraftig vekstfall fra kraftig vekst til tilnærmet nullvekst.

Tilnærmet nullvekst i butikkhandelen fra tidligere kraftig vekst har medført at man har gått fra en situasjon hvor nytt butikkareal lett ble fylt opp til en situasjon hvor butikker etablert i vekstperioden må legges ned. Den totale etterspørselen etter butikkareal har som følge av dette gått ned som sammen med fortsatt vekst i totalt butikkareal både har økt antall ledige butikklokaler og presset leieprisene ned.

I motsetning til andre eiere av norske kjøpesentre har OLT møtt butikkdøden med det de kaller videreutvikling av vare- og tjenestetilbudet. OLT har gjort det saliggjørende i form av å leie ut ledig butikkareal til nye butikkonsepter eller annet enn butikk. Nedlagte klesbutikker har bl.a. blitt ølutsalg, treningssenter, legesenter, kontor, bibliotek og pick-up senter for varer kjøpt på nett. Thons overbevisning om at et ledig lokale er første steg på vei til Skifteretten er så innarbeidet hos Thon at det er færre ledige lokaler på Thons kjøpesentre i dag enn det var da dagens butikkdød startet. Med resultat at Thons kjøpesentre blomstrer omsetningsmessig i sterk kontrast til hva som skjer med norske kjøpesentre eid av andre enn Thon.

Kursrabatt q4-18 til q3-19 i hele %:
OLT: 53, 49, 52, 53
ENTRA: 12, 2, 3, -4
NPRO: 30, 30, 27, 24
CITYCON: 32, 22, 20, 14 (finsk kjøpesentereier med 30 % i Norge)

OLTs kursrabatt falt fra 53 % til 49 % fra q4-18 til q1-19 for deretter å stige opp igjen via 52 % i q2-19 til 53 % i q3-19. De tre andre eiendomsselskapene har alle opplevd fall i kursrabatten i hele perioden fra q4-18 til q3-19. Entra fra 12 % rabatt til 4 % overpris, NPRO fra 30 % rabatt til 24 % rabatt og CITYCON fra 32 % rabatt til 14 % rabatt.

Den mest nærliggende forklaringen på rabattfallet er fallet i de lange rentene. Rentefallet har stimulert børskursen til eiendomsselskaper både i Norge og internasjonalt uavhengig av hvilken type eiendom selskapene eier. Unntaket er OLT.

Resultat før skatter og verdiendringer per aksje siste år / børskurs

per 30.09.19:
-OLT: 18,61 / 144,40 = 12,89 %
-ENTRA: 7,88 / 142,60 = 5,53 %
-NPRO: 0,64 / 12,70 = 5,00 %
-CITYCON: 0,81 / 9,63 = 8,41 %

per 31.03.19:
-OLT: 17,89 / 151,60 = 11,80 %
-ENTRA: 7,97 / 130,20 = 6,12 %
-NPRO: 0,63 / 10,86 = 5,80 %
-CITYCON: 0,80 / 9,12 = 8,82 %

OLTs 18,61 kroner per aksje i løpende avkastning i perioden 30.09.18 til 30.09.19 var 12,89 % av børskursen 144,40 kroner per 30.09.19. Resultatyielden på 12,89 % var en økning på 1,09 prosentpoeng fra resultatyielden 6 måneder tidligere. Kombinasjonen 72 øre økt avkastning og 7,20 kroner redusert børskurs sendte resultatyielden 1,09/11,80=9,24% opp på 6 måneder.

De 3 andre eiendomsselskapene opplevde fall i resultatyieden i samme periode.

Resultatyieldendring fra 31.03.19 til 30.09.19:
OLT: +1,09 / 11,80 = +9,24 %
ENTRA: -0,59 / 6,12 = -9,64 %
NPRO: -0,80 / 5,80 = -13,79 %
CITYCON: - 0,41 / 8,82 = -4,65 %

Resultat i prosent av børskursen har for OLT økt med 9,24 prosent fra mars til september. For de 3 andre eiendomsselskapene har resultat i prosent av børskursen falt med 9,64, 13,79 og 4,65 prosent.

Resultat før skatter og verdiendringer per aksje siste år / substansverdi per aksje

per 30.09.19:
-OLT: 18,61 / 306,00 = 6,08 %
-ENTRA: 7,88 / 136,53 = 5,77 %
-NPRO: 0,64 / 16,68 = 3,81 %
-CITYCON: 0,81 / 11,14 = 7,27 %

per 31.03.19:
-OLT: 17,89 / 299,00 = 5,98 %
-ENTRA: 7,97 / 133,16 = 5,98 %
-NPRO: 0,63 / 15,41 = 4,09 %
-CITYCON: 0,80 / 11,76 = 6,84 %

Resultat i prosent av substansverdi har steget fra mars til september for kjøpesenteraktørene OLT og CITYCON. For kontoraktørene ENTRA og NPRO har prosenten falt. Utviklingen stemmer med yieldutviklingen med økt kjøpesenteryield og redusert kontoryield fra mars til september.

CITYCONs tall er i euro samtidig som store deler av eiendomsmassen er plassert i skandinaviske kroner. Med gjelden i euro har CITYCON valutautfordringer i en tid med stadig sterkere euro i forhold til kroner. En utfordring som bl.a. er en av hovedårsakene til fallet i substansverdien fra 11,76 til 11,14 euro. Og som derigjennom er en av hovedårsakene til økningen i resultatprosenten fra 6,84 til 7,27.

CITYCONs gjeld i euro har lavere rentesats enn de andre selskapenes gjeld i kroner som medfører lavere finanskostnader enn de andre. Lavere finanskostnader sammen med CITYCONs ca 10 prosentpoeng høyere gjeldsgrad enn OLT og ENTRA er hovedårsakene til CITYCONs høyere resultatprosent enn OLT og ENTRA.

ENTRAs resultatprosent er den desidert mest imponerende av de 4 selskapene sett i forhold til at ENTRA i hovedsak eier sentrale kontoreiendommer og sett i forhold til ENTRAs store andel eiendom i utvikling. Den imponerende resultatprosenten skyldes i hovedsak betydelig lavere bokførte eiendomsverdier enn hva eiendommene kan selges for som gir betydelig lavere bokført substansverdi enn hva markedsverdier ville gitt. En forsiktig bokføring som man har kunnet observere hver gang ENTRA har solgt en eiendom. Stort sett alle salg har skjedd til betydelig høyere pris enn bokført verdi.

Resultatyield OLT / resultatyield ENTRA

30.09.19: 12,89 / 5,53 = 2,33
30.06.19: 12,66 / 6,04 = 2,10
31.03.19: 11,80 / 6,12 = 1,93

31.12.18: 12,58 / 6,78 = 1,85
30.09.18: 11,67 / 6,50 = 1,80
30.06.18: 11,65 / 6,53 = 1,78
31.03.18: 12,05 / 6,62 = 1,82

31.12.17: 10,20 / 5,62 = 1,81
30.09.17: 9,73 / 6,08 = 1,60
30.06.17: 9,29 / 6,13 = 1,52
31.03.17: 9,19 / 6,40 = 1,44

31.12.16: 8,97 / 6,79 = 1,32
30.09.16: 8,45 / 6,19 = 1,37

(resultatyield = resultat per aksje siste år / børskurs i %)

Entras resultatyield har de siste 3 årene bølget i intervallet 5,53 - 6,79 hvor laveste nivå var i september i år og høyeste nivå for snart 3 år siden. Entras resultatyield har falt i nivå siste 3 år i takt med yieldene i eiendomsmarkedet og de lange rentene. OLTs resultatyield har vært en oppoverbakke fra 8,45 % for 3 år siden til 12,89 % i september i år. Entras fallende resultatyield sammenstilt med OLTs økende resultatyield har medført at OLTs resultatyield har gått fra å være drøyt 0,3 ganger høyere enn ENTRAs for 3 år siden til drøyt 1,3 ganger høyere i september i år.

Det som var en forklarlig yieldforskjell for 3 år siden ut fra forskjeller i børspleie, utbyttenivå og aksjenes likviditet har blitt en OLT-aksje stadig mer klar for et kursrally. Et kursrally man i OLT-aksjen trolig må 5 år tilbake i tid for å se noe som likner. Et kursrally man kanskje allerede ser starten på i form av den kursoppgangen man har hatt de siste dagene.

OLT måtte hatt en resultatyield 30.09.19 på 1,37 x 5,53 = 7,58 hvis yieldforskjellen skulle vært den samme 30.09.19 som 3 år tidligere. Dvs hvis resultatyielden til OLT 30.09.19 skulle vært 1,37 ganger resultatyielden til ENTRA slik den var 30.09.16.

For at OLT skal oppnå en resultatyield 30.09.19 på 7,58 må børskursen 30.09.19 være kr 245,60 så lenge resultatet 18,61 dividert på børskursen 245,60 gir resultatyielden 7,58 %.

Hadde OLT fortsatt å ha 37 % høyere resultatyield enn ENTRA ville OLTs børskurs 30.09.19 vært 245,60 kroner istedenfor den faktiske børskursen på 144,40 kroner. OLTs børskurs hadde vært 101,20 kroner høyere (+70,1 %) hvis yieldforskjellen på 37 % hadde fortsatt frem til september i år.

Resultat før skatter og verdiendringer per aksje i kroner (vekst fra samme kvartal i året før):

q3-19: 4,47 (+9,13 %)
q2-19: 4,83 (+7,65 %)
q1-19: 4,69 (+6,21 %)

q4-18: 4,62 (+4,26 %)
q3-18: 4,09 (+0,70 %)
q2-18: 4,48 (+5,57 %)
q1-18: 4,42 (+13,99 %)

q4-17: 4,43 (+20,63 %)
q3-17: 4,07 (+6,51 %)
q2-17: 4,25 (+23,71 %)
q1-17: 3,87 (+13,29 %)

q4-16: 3,68 (+12,46 %)
q3-16: 3,82 (+18,13 %)

(Resultat per aksje fra q3-16 til q3-19: +17,0 %)

Aksjekurs siste dag i kvartalet i kroner (vekst fra samme kvartal i året før):

q3-19: 144,40 (-3,35 %)
q2-19: 144,00 (-3,61 %)
q1-19: 151,60 (+6,46 %)

q4-18: 140,00 (-14,11 %)
q3-18: 149,40 (-8,34 %)
q2-18: 149,40 (-11,07 %)
q1-18: 142,40 (-11,55 %)

q4-17: 163,00 (+1,88 %)
q3-17: 163,00 (-1,21 %)
q2-17: 168,00 (+17,07 %)
q1-17: 161,00 (+17,52 %)

q4-16: 160,00 (+12,68 %)
q3-16: 165,00 (+20,00 %)

(Aksjekurs fra q3-16 til q3-19: -12,5 %)

Aksjekursen til OLT sluttet å holde følge med resultatutviklingen for 2 år siden. I de siste 2 årene har resultatene fortsatt veksten samtidig som aksjekursen har falt. (OLT har som et av få børsnoterte selskaper hatt vekst i resultat per aksje fra året før i samtlige kvartaler de siste 5 årene)

Kursrabatt = (substansverdi - børskurs) / substansverdi
1. 30/09-14: (157,00-116,00)/157,00 = 26,11 %
2. 31/12-15: (201,00-142,00)/201,00 = 29,35 %
3. 30/09-19: (306,00-144,40)/306,00 = 52,81 %

Resultat før skatter og verdiendringer per aksje siste år / børskurs
1. 30/09-14: 11,62/116,00 = 10,02 %
2. 31/12-15: 12,95/142,00 = 9,12 %
3. 30/09-19: 18,61/144,40 = 12,89 %

Folketrygdfondets eierandel i OLT
1. 30/09-14: 8,3 %
2. 31/12-15: 7,1 %
3. 30/09-19: 2,7 %

3 siste kursrally
1. Opp 55,6 %. Kursen steg fra 112,50 (17/12-14) til 175,00 (03/02-15)
2. Opp 34,4 %. Kursen steg fra 126,50 (09/02-16) til 170,00 (16/09-16)
3. Opp ??? %. Kursen steg fra 144,80 (11/11-19) til ???,?? (??/??-20)

Til forrige innlegg:

Forut for inneværende kursrally var kursrabatten langt høyere, resultat i prosent av børskursen langt høyere og eierandelen til Folketrygdfondet langt lavere enn forut for de 2 foregående kursrallyene i 2014/2015 og i 2016. Dvs at OLT-aksjen er langt billigere og at Folketrygdfondet har langt færre aksjer å ødelegge OLT-kursen med i dag enn tidligere.

Børskursendring fra forrige kvartal i kroner, siste handelsdag i kvartalet (Folketrygdfondets handel med OLT-aksjen):

Q4-14: +9,50 (ingen omsetning)

Q1-15: +34,00 (ingen omsetning)
Q2-15: -17,00 (600 tusen aksjer solgt)
Q3-15: -5,00 (ingen omsetning)
Q4-15: +4,50 (600 tusen aksjer solgt)

Q1-16: -5,00 (700 tusen aksjer solgt)
Q2-16: +6,50 (1,3 millioner aksjer solgt)
Q3-16: +21,50 (ingen omsetning)
Q4-16: -5,00 (ingen omsetning)

Q1-17: +1,00 (ingen omsetning)
Q2-17: +7,00 (600 tusen aksjer solgt)
Q3-17: -5,00 (500 tusen aksjer solgt)
Q4-17: uendret (ingen omsetning)

Q1-18: -20,60 (200 tusen aksjer solgt)
Q2-18: +7,00 (ingen omsetning)
Q3-18: uendret (ingen omsetning)
Q4-18: -9,40 (ingen omsetning)

Q1-19: +11,60 (ingen omsetning)
Q2-19: -7,60 (800 tusen aksjer solgt)
Q3-19: +0,40 (300 tusen aksjer solgt)

I de 5 siste årene har Folketrygdfondet solgt OLT-aksjer i 9 av de 20 kvartalene. I de øvrige 11 kvartalene har Folketrygdfondet ikke omsatt OLT-aksjer. Folketrygdfondet har ikke kjøpt aksjer siste 5 år.

I de 20 kvartalene fra Q3-14 til Q3-19 har børskursen til OLT steget med totalt 28,40 kroner fra 116,00 til 144,40 kroner fordelt på:

Sum kursendring i de 9 kvartalene Folketrygdfondet har solgt aksjer: -36,80 kroner
Sum kursendring i de 11 kvartalene Folketrygdfondet ikke har omsatt aksjer: +65,20 kroner

Enten er Folketrygdfondet regnværsselger i OLT eller så faller OLTs børskurs når Folketrygdfondet selger. Eller er det en kombinasjon?

Finansdepartementet har gitt folketrygdfondet mandater, de to viktigste er oppnå best mulig avkastning og utøve ett aktivt eierskap slik at deres samfunnsoppdrag blir ivaretatt; https://www.folketrygdfondet.no/samfunnsoppdraget/category354.html.
Folketrygdfondets aktive eierskap ble bevist i NPRO tilbake i 2014/2015, forøvrig rett før de begynte å selge OLT aksjer. I 2014 eide fondet ca 1% av NPRO men da det ble kjent at John Fredriksen hadde begynt å kjøpe aksjer i NPRO slo folketrygdfondet til. Fondet kjøpte seg opp til 14-15% eierskap samtidig som de gikk ut i media og sa at ett bud på NPRO måtte finne sted langt over børskurs.
Finansavisen har bak betalingsmur en veldig grei story på dette; https://finansavisen.no/eiendom/aksjer/2019/11/21/7471530/norwegian-property-er-trolig-snart-historie-pa-oslo-bors-med-john-fredriksen-stein-erik-hagen-og-christian-ringnes-i-sentrale-roller.

I etterpåklokskapenslys kan man nok si at folketrygdfondet var altfor tidlig ute, en tabbe de så absolutt ikke vil gjøre igjen med f.eks OLT. At det gikk mot dagens waiting game i NPRO kunne alle se, men at det skulle ta så lang tid som det har gjort har nok overrasket folketrygdfondet. Å sitte låst med 14-15% av eierskapet i NPRO gir liten mening når man trer inn i "waiting game", det kan heller bli brukt mot en ved at her har man dårlig tid. De trenger jo tross alt kun 10% for å blokkere ett bud, i praksis trenger de mindre så lenge de klarer å overbevise andre finansielle investorer om at et bud burde være høyere.

At folketrygdfondet har solgt aksjer i OLT etter de smertelig fikk erfare John Fredriksen sin stamina i NPRO må nok derfor sees i sammenheng. Mange vil vel kanskje påstå at Olav Thon har enda mer stamina enn John Fredriksen.

Ved å selge aksjer i OLT, å trimme sitt eierskap, sender de signal til Olav Thon om at de har meget god tid i OLT. Sansynligvis bedre tid enn det Olav Thon har.
Skulle stiftelsen til Olav Thon prøve seg på ett skambud i OLT kan folketrygdfondet begynne å kjøpe aksjer i OLT og bevise at de vil ta en aktiv rolle. Dette vil igjen føre til at ett eventuelt skambud fra Olav Thon stiftelsen blir akkurat det, ett skambud som ingen aksepterer.

Folketrygdfondet utøver sitt aktive eierskap i OLT på samme måte som Magnus Carlsen på sjakkbrettet. De ofrer litt avkastning, ved å selge seg ned, mot at de vinner partiet til slutt ved at de kan påse at Olav Thon Stiftelsen ikke vinner frem med ett skambud.
At Olav Thon har øket utbyttet i OLT er vel også en erkjennelse av at han skjønner folketrygdfondets spill.

Folketrygdfondet begynte å selge OLT-aksjer i 2009 da de solgte seg ned fra 10,7 % per 30.06.09 til 9,7 % per 30.09.09.

Folketrygdfondet har brukt 10 år på å selge seg ned fra en blokkerende eierandel på 10,7 % i 2009 til en ikke-blokkerende eierandel på 2,7 % i 2019. Hadde Folketrygdfondet blokkering som motiv for eierskapet for 10 år siden er ikke blokkeringsmotivet der i dag så lenge 2,7 % eierandel ikke blokkerer noe som helst. Å kjøpe seg opp til en blokkerende eierandel med bare 2,7 % eierandel er nesten like vanskelig som å kjøpe seg opp til blokkerende eierandel uten å eie noe som helst. Ønsker Folketrygdfondet å blokkere et skambud i dag så må de komme med et høyere bud enn skambudet.

Ser ut til at alle er enige her om at man kjøper en krone for ca femti øre?

RABATT I FORHOLD TIL BOKFØRT EGENKAPITAL, (EK - BØRSKURS) / EK, siste børsdag i kvartalet

Over finanskrisen:

q1-08: (739,00 - 803,00) / 739,00 = -10,95 %
q2-08: (729,00 - 768,00) / 729,00 = -5,35 %
q3-08: (721,00 - 623,00) / 721,00 = 13,59 %
q4-08: (693,00 - 480,00) / 693,00 = 30,74 %

q1-09: (703,00 - 466,00) / 703,00 = 33,71 %
q2-09: (701,00 - 530,00) / 701,00 = 24,39 %
q3-09: (747,00 - 675,00) / 747,00 = 9,64 %
q4-09: (772,00 - 770,00) / 772,00 = 0,26 %

...aksjen splittet i 10 i q2-14....

Mot dagens rabatt:

q1-15: (135,00 - 159,50) / 135,00 = -18,15 %
q2-15: (147,00 - 142,50) / 147,00 = 3,06 %
q3-15: (152,00 - 137,50) / 152,00 = 9,54 %
q4-15: (163,00 - 142,00) / 163,00 = 12,88 %

q1-16: (169,00 - 137,00) / 169,00 = 18,93 %
q2-16: (173,00 - 143,50) / 173,00 = 17,05 %
q3-16: (181,00 - 165,00) / 181,00 = 8,84 %
q4-16: (197,00 - 160,00) / 197,00 = 18,78 %

q1-17: (204,00 - 161,00) / 204,00 = 21,08 %
q2-17: (210,00 - 168,00) / 210,00 = 20,00 %
q3-17: (219,00 - 163,00) / 219,00 = 25,57 %
q4-17: (227,00 - 163,00) / 227,00 = 28,19 %

q1-18: (235,00 - 142,40) / 235,00 = 39,40 %
q2-18: (236,00 - 149,40) / 236,00 = 36,69 %
q3-18: (241,00 - 149,40) / 241,00 = 38,01 %
q4-18: (249,00 - 140,00) / 249,00 = 43,78 %

q1-19: (252,00 - 151,60) / 252,00 = 39,84 %
q2-19: (251,00 - 144,00) / 251,00 = 42,63 %
q3-19: (256,00 - 144,40) / 256,00 = 43,59 %

Til forrige innlegg:

OLTs eiendommer var per q3-19 i bokførte verdier 76,5 % kjøpesentre og 23,5 % næringseiendommer i osloområdet. Bruker man denne fordelingen får man følgende fordeling per aksje per q3-19:

Bokført egenkapital:
OLT Kjøpesenter: 196,-
+OLT Næringseiendom: 60,-
=OLT Totalt: 256,-

Det er OLT Kjøpesenter som sliter børsmessig slik børsnoterte kjøpesenteraktører sliter på alle verdens børser. OLT Næringseiendom sliter absolutt ikke børsmessig i en tid hvor markedsleiene i Oslo stiger langt mer enn inflasjonen, ledigheten går ned og yielden trekkes nedover igjen etter at de lange rentene har falt. Fratrukket OLTs børsrabatter av typen likviditetsrabatt og rabatt for mangelfull børspleie så er bokført egenkapital en forsiktig børskurs på OLT Næringseiendom. Med en slik forsiktig prising av OLT Næringseiendom får man følgende per aksje per q3-19:

Børskurs:
OLT Kjøpesenter: 84,40
+OLT Næringseiendom: 60,-
=OLT Totalt: 144,40

Sammenstilles bokført egenkapital og børskurs får man følgende rabatter per aksje per q3-19:

OLT Kjøpesenter: (196,00 - 84,40) / 196,00 = 56,9 %
OLT Næringseiendom: (60,00 - 60,00) / 60,00 = 0,0 %

På det mest børsmessig negative i finanskrisen nådde OLT en rabatt på 33,71 % per q1-09. På det mest kjøpesenternegative nådde OLT Kjøpesenter en rabatt på 56,9 % per q3-19. Dvs at det børsmessig var langt mer krise for kjøpesenteraktøren OLT for 2 måneder siden enn det var på det mest negative i vår tids mest alvorlige finanskrise.

Det var nesten dobbelt finanskriserabatt for 2 måneder siden for OLT Kjøpesenter.

Det er kanskje ikke et spørsmål som bør stilles, men er det noen som sitter på en forklaring på årsaken?
Dersom stiftelsen kjøper ut, hvilken pris vil de da kjøpe ut til?

Det er kun ett meglerhus som har meglerhusanbefaling på OLT. Meglerhuset er DnB Markets som har hatt OLT som sitt top pic eiendomsselskap i Norden de siste 10 årene. I oppdateringen fra DnB Markets i går hadde OLT kjøpsanbefaling som en av to nordiske eiendomsselskaper av de totalt 17 eiendomsselskapene som DnB Markets dekker. De to kjøpsanbefalingene var:

OLT (kjøp)
-kursmål: 215,-
-børskurs: 155,-

Kungsleden (kjøp)
-kursmål: 95,-
-børskurs: 94,-

De 15 øvrige eiendomsselskapene:
-6 selskaper har en holdanbefaling, inkludert de to norske eiendomsselskapene NPRO og Entra og det finske kjøpesenterselskapet Citycon.
-9 selskaper har salgsanbefaling.

Norges største meglerhus skriker i sin ukesoppdatering "kjøp OLT" nå som de har gjort i slike ukesoppdateringer i år etter år. Skriker på engelsk i så mange talloppstillinger og forholdstall at man knapt har tid til annet hvis man skal klare å få med seg alt i uken frem til neste tilsvarende oppdatering.

I ukesporteføljen til DnB Markets er Entra en av 9 anbefalte aksjer og et av to selskaper som har vært anbefalt i hele år. Det er kun Europris og Entra av de norske børsnoterte selskapene som norges største meglerhus har anbefalt i hele år. Entra er med andre ord på delt 1. plass med Europris i årets anbefaling.

OLT er ekstremversjonen av kjøpsanbefaling blandt de nordiske eiendomsselskapene et hav foran Entra som ikke er gitt mer enn en holdanbefaling. Allikevel har Entra vært mest anbefalte norske selskap i hele år og OLT er ikke gitt en eneste gjesteopptreden i ukesporteføljen.

OLT er hos DnB Markets ikke verdig anbefaling annet enn overfor de spesielt interesserte. OLT er ikke verdig noe som helst hos noen av de andre meglerhusene i Norge.

OLT sliter med manglende saklig informasjon ut til det ordinære aksjemarkedet. Det er kun de spesielt interesserte som blir saklig informert om OLTs nærmest latterlige kursutvikling i forhold til selskapets økonomiske stilling og resultater. Det ordinære aksjemarkedet har bare blitt informert om butikkdød og kjøpesentrenes negative fremtidsutsikter. At OLT også denne gang klarer seg best av alle gjennom kriser uten en eneste økonomisk skramme har knapt noen blitt informert om.

Men som alltid så kommer informasjonen ut til massene til slutt. Og da gjerne når krisen er på hell slik at den negative informasjonen som har rammet OLT alt for hardt har dempet seg så mye at markedet får opp øynene igjen. Får opp øynene for OLT som et av få norske selskaper som knapt blir rystet av finanskriser eller dødsbudskap i bransjen de henter de fleste inntektene fra.

OLT skrev opp kjøpesenterverdiene i siste kvartalsrapport etter å ha skrevet ned kjøpesenterverdiene i de foregående kvartalene. Markedets prising av kjøpesentre er på vei til å snu trolig inspirert av bedrede salgstall, kjøpesentre som endrer seg med mindre fokus på handel og 350-kronersgrensens død ved nyttår.

Når informasjonen om OLT når ut er det bare å feste kursbeltet. OLT har aldri vært kjørt så feil kursmessig som nå av manglende saklig informasjon slik at man må forvente en rekordartet oppgang når det slipper.

Skal stiftelsen kjøpe ut minoritetsaksjonærene vil det overraske om prisen divergerer vesentlig fra hva man kan forvente via tvangsutløsning og dom. Dvs at prisen høyst sannsynlig fastsettes etter underliggende verdier i selskapet og ikke aksjekursen på tidspunktet for kjøpet. Det er "Norway Seafood-dommen" fra Høyesterett fra 2003 som er toneangivende for dagens rettspraksis og vil nok da også være toneangivende for prissettingen hvis stiftelsen skal kjøpe ut minoritetsaksjonærene i OLT. At fru Thon både er minoritetsaksjonær i OLT og tidligere tingrettsdommer fremstår som en garanti for at et eventuelt kjøp av stiftelsen vil foregå i henhold til rettspraksis ved tvangsutløsning.

I "Norway Seafood-dommen" kom Høyesterett frem til en pris per aksje på kr 34,50 beregnet ut fra selskapets underliggende verdier. Aksjekursen per innløsningstidspunkt var kr 14,80 og majoritetsaksjonæren tilbød kr 16,-.

Prisen må havne på substansverdi per aksje hvis prisen skal tilfredstille kravet om å gjenspeile underliggende verdier. Substansverdien er eiendelenes markedsverdi fratrukket gjeldens markedsverdi og nåverdien av den skatten selskapet må betale hvis alle eiendommene selges til markedsverdi (nåverdien av utsatt skatt). Skal prisen divergere fra substansverdien så må den nok divergere oppover i form av at fratrekket for utsatt skatt reduseres eller tas helt vekk.

Et eventuelt kjøp i dag antas derfor å bli forsøkt på substansverdien per aksje per q3-19. Dvs på kr 306,- per aksje.

10 største aksjonærer per 30.11.19:
Olav Thon Gruppen AS*: 68 674 000 aksjer (64,52 %)
Investhon AS*: 7 858 940 aksjer (7,38 %)
Verdipapirfondet Nordea Norge Verdi: 2 852 152 aksjer (2,68 %)
Folketrygdfondet: 2 824 288 aksjer (2,65 %)
Olav Thon Eiendomsselskap ASA: 2 822 149 aksjer (2,65 %)
MP Pensjon PK: 2 294 769 aksjer (2,16 %)
Otto Olsen Invest AS: 1 503 957 aksjer (1,41 %)
DNB Markets Aksjehandel/-analyse: 1 141 937 aksjer (1,07 %)
Verdipapirfond Odin Norge: 1 028 186 aksjer (0,97 %)
Verdipapirfondet DNB Norge (IV): 1 019 162 aksjer (0,96 %)

For noen dager siden startet et av meglerhusene å ringe rundt til eiere av OLT-aksjer. Meglerhuset hadde to potensielle kjøpere av OLT-aksjer som tilsammen ønsket drøyt 100 tusen aksjer, eller kanskje flere. Et par dager senere ringte meglerhuset rundt igjen med spørsmål om man ønsket å kjøpe OLT-aksjer. En av de 10 største OLT-aksjonærene hadde latt seg friste av muligheten til å selge OLT-aksjer. Men kun fristet til å selge alle aksjene vedkommende hadde og det var flere enn det man foreløpig hadde kjøpere til. Da meglerhuset nærmet seg antallet kjøpere lik antallet til "alt eller intet selgeren" kom det beskjed fra meglerhuset at den store selgeren neppe ville selge allikevel.

Hvor har du denne informasjonen fra? Vet du hvilken pris det var snakk om?

Informasjonen finnes hos aksjonærer, meglere, analytikere og andre som interesserer seg for OLT. Som f.eks. det trolig er flere som leser denne debatten som vet hva som har skjedd. Det var snakk om en pris mellom høyeste kjøper og laveste selger i markedet. Slik det vanligvis er for store transaksjoner i OLT.

Statens billigsalg av Entra-aksjer har trolig vært motiverende for salgsinteressen til den store eieren av OLT-aksjer. Nært plassert til de som bestemte hvem som skulle få hva i statens nedsalg for en drøy uke siden ble det vel så mange eiendomsaksjer for vedkommende at tanken om å selge seg helt ut av OLT og bare satse på Entra dukket opp. Da han observerte at det var mulig å få solgt alle OLT-aksjene til markedskurs uten annen innsats enn en ringerunde så mistet vel tanken om å selge seg helt ut til halv pris av underliggende verdier noe av glansen. Tanken om at det ikke nødvendigvis vil se bra ut på cv-en med et slikt salg kan også ha streifet vedkommende. Tvert imot ville vel heller et salg av noen av de alt for mange entraaksjene han hadde fått sett bedre ut på cv-en. Særlig så lenge et av meglerhusene i statens billigsalg har vært så hyggelige at de har kjørt anbefalt entrakurs i himmelferd en uke etter at de forfordelte billige entra-akser til sine beste kunder.

I denne historien om meglerhus og fondsforvaltere i tospann og egen forlystelse er det ikke nødvendig å være synsk for å forstå hvor det bærer hen med entra-kursen de nærmeste dagene.

Investtech syn på OLT:

"Automatisk teknisk analyse. Middels lang sikt, 13. des 2019

Olav Thon Eiendomsselskap har brutt opp fra en tilnærmet horisontal trendkanal på mellomlang sikt. Dette signaliserer fortsatt sterk utvikling, og aksjen har nå støtte ved eventuelle reaksjoner tilbake mot taket i trendkanalen. Kursen har steget kraftig etter kjøpssignal fra en omvendt-hode-og-skuldre-formasjon ved bruddet opp gjennom motstanden ved 147 kroner. Objektivet ved 156 kroner er nå tatt ut, men formasjonen signaliserer fortsatt utvikling i samme retning. Det er ingen motstand i kursdiagrammet og en videre oppgang indikeres. Ved reaksjoner tilbake har aksjen støtte ved cirka 156 kroner. Positiv volumbalanse, med høy omsetning på dager med oppgang og lav omsetning på dager med nedgang, styrker aksjen på kort sikt. Det kortsiktige momentumet i aksjen er sterkt positivt, med RSI over 70. Det indikerer økende optimisme hos investorene og videre kursoppgang for Olav Thon Eiendomsselskap. Aksjen anses samlet sett teknisk positiv på mellomlang sikt.
Anbefaling en til seks måneders sikt: Kjøp"

Etter en kursoppgang på drøyt 10 % på en drøy måned kontrolleres OLT for billighet i form av å sammenligne OLTs sluttkurs 18.12.19 på 163,20 kroner med hva OLTs børskurs hadde vært hvis (børskurs) / (bokført egenkapital per aksje), dvs "Price to Book" (=P/B), hadde vært lik andre norske (N), svenske (S) og finsk eiendomsselskap (F).

OLT: 163,20 (P/B=0,6365)

Hvis OLT hadde hatt en P/B som CITYCON (F) hadde OLTs børskurs vært 163,20 x 0,8273 / 0,6365 = 212,12

..og videre i rekkefølge etter stigende P/B

NPRO (N): 163,20 x 0,8784 / 0,6365 = 225,22
Klovern (S): 163,20 x 0,9160 / 0,6365 = 234,86
ENTRA (N): 163,20 x 1,1969 / 0,6365 = 306,89
Hufvudstaden (S): 163,20 x 1,2098 / 0,6365 = 310,20
SBBB Norden (S): 163,20 x 1,2593 / 0,6365 = 322,89

Kungsleden (S): 163,20 x 1,2711 / 0,6365 = 325,91
Atrium Ljungberg (S): 163,20 x 1,2992 / 0,6365 = 333,12
Fabege (S): 163,20 x 1,3397 / 0,6365 = 343,50
Castellum (S): 163,20 x 1,4053 / 0,6365 = 360,32
Henfosa (S): 163,20 x 1,4633 / 0,6365 = 375,19

Pandox (S): 163,20 x 1,5780 / 0,6365 = 404,60
Wihlborgs (S): 163,20 x 1,5867 / 0,6365 = 406,83
Wallenstam (S): 163,20 x 1,5905 / 0,6365 = 407,81
Balder (S): 163,20 x 1,7014 / 0,6365 = 436,24
Catena (S): 163,20 x 2,5429 / 0,6365 = 652,01

Snitt de 16 selskapene som ikke er OLT: 163,20 x 1,3791 / 0,6365 = 353,61

Det billigste selskapet i henhold til P/B er kjøpesenterselskapet CITYCON. CITYCONS P/B ville gitt OLT en kurs på 212,12 kroner, dvs knapt 50 kroner over dagens OLT-kurs. Det dyreste selskapet i henhold til P/B er logistikkselskapet Catena. Catenas P/B ville gitt OLT en kurs på 652,01 kroner, dvs knapt 500 kroner over dagens OLT-kurs. I gjennomsnitt har de 16 selskapene som ikke er OLT en P/B på 1,3791 som ville gitt OLT en kurs på 353,61 kroner, dvs litt over 190 kroner over dagens OLT-kurs.

(Data er hentet fra Bloomberg etter børsslutt 18.12.19, selskapene er de 17 eiendomsselskapene som DnB Markets dekker)

Thon er en gjerrigknark.

Hva ble utbytte i år, 50 øre?

Det må være et snev av aksjonærvennlighet skal man gidde å kjøpe aksjer i en se-maling-tørke-aksje ala OLT.

Edit:
Jeg kjøpte Kløvern på 10,66 for litt over et år siden. Der er pengene over doblet. Var litt skeptisk siden eiendomsanalytikeren i DNB markets hadde salg-anbefaling og kursmål 10,4 den gangen jeg kjøpte.

For en idiot. Ha dette som eneste jobb og så bomme så grønnjævlig. Ikke kan han regne, ikke har han teft.

Nå har denne Wtterling i DNB markets salgsanbefaling Kløvern med kursmål NOK 14. Kursen i dag er 21,16....

Mye av retail har vært bra i det siste etter at kursene har blitt havert. Blant annet Europris, Clas Ohlson, HM, Kid.
Kanskje ikke internett og Amazon tar over verden likevel? Og at vi får en reprising av OLT.

Nå er Kløvern opp til 22,46. Hva vil "analytikeren" i DNB gjøre? Opprettholde salgsanbefalingen, men justere kursmålet opp til 18 kroner? Opprinnelig var kursmålet 10, men pytt pytt.

Det er helt utrolig. Totalt udugelige og inkompetente "analytikere" svirrer rundt i meglerhusene og mottar millionlønn. Og alle aksepterer det.

Ville vi akseptert kassadamer på Kiwi som slår inn feil varer?
Ville vi akseptert en tannlege som borer feil tann?
Ville vi akseptert et dekkhotell som setter feil hjul på bilen?

Hvorfor i all verden tjener disse "analytikerne" flere ganger årslønnen enn en f.eks. sykepleier? Det er totalt ubegripelig.

Nye lån i går:

500 millioner NOK med 2,62 % rente, 5 års fastrentelån (OLT132)
300 millioner NOK med 2,37 % rente, 2 års lån med 3 måneders rentebinding (OLT133)
200 millioner NOK med 2,41 % rente, 3 års lån med 3 måneders rentebinding (OLT131)
------
Sum NOK: 1.000 millioner NOK med 2,50 % rente, 3,75 års løpetid og 2,6 års rentebinding

600 millioner SEK med 0,67 % rente, 2 års lån med 3 måneders rentebinding (OLT130)

Per 30.09.19 hadde OLT følgende gjennomsnittlig rente i den totale låneporteføljen på 21,9 milliarder kroner:

I NOK (81 % av låneporteføljen): 3,61 % rente
I SEK (19 % av låneporteføljen): 0,78 % rente
-------
Totalt: 3,08 % rente

Lånene i går hadde 1,11 % lavere rente i NOK og 0,11 % lavere rente i SEK enn totalporteføljens rente per 31.09.19. Avviket skyldes i hovedsak at OLT har betydelig andel gamle fastrentelån/fastrentekontrakter med langt høyere rente enn dagens rentenivå.

Den ca 1 % høyere renten i totalporteføljen enn hva OLTs rente er med dagens rentenivå er en økonomisk ulempe som OLT, i balansen per 30.09.19, har kostnadsført og avsatt som en gjeldspost på 1,6 milliarder kroner. Dvs at et beløp tilsvarende 16 kroner per aksje er kostnadsført og avsatt som gjeld fordi OLT per 30.09.19 hadde en gjennomsnittlig rente på 3,08 % og ikke en rente på dagens nivå som ville vært ca 2,1 %.

I regnskapet fører OLT de rentene selskapet betaler som rentekostnad samtidig som avsetningen for de høyere rentene i fastrentelånene/-kontraktene på 1,6 milliarder kroner føres som gevinst over gjenværende løpetid. Dvs at resultat før verdiendringer bygger på en rente på 3,08 %, mens årsresultatet bygger på en rente på ca 2,1 %. Den årlige effekten av 1 % rente er ca 220 millioner kroner eller ca 2,1 kroner per aksje. Resultat før verdiendringer er ca 220 millioner kroner dårligere enn hva resultatet ville vært hvis selskapet hadde refinansiert lånene til dagens rentenivå eller hvis selskapet hadde tilbakeført avsetningen som en reduksjon av finanskostnaden og ikke som en lånegevinst.

Resultat før verdiendringer danner grunnlaget for utbyttets størrelse. Med 1 % lavere bokført rente ville utbyttet vært ca 60 øre høyere per aksje.

OLT har vært desidert dårligst av de nordiske børsnoterte eiendomsselskapene til å refinansiere gamle lån med langt høyere rente enn dagens. De andre selskapene har i stor grad "sminket" regnskapet, gjennomsnittlig rente og utbyttegrunnlaget med å refinansiere lånene til dagens rentenivå. Det ser med andre ord dårligere ut for OLT enn for de andre selskapene uten at det er økonomiske realiteter bak dårligheten.

Til tross for unnlatt "rentesminking" har OLT desidert høyest resultat før verdiendinger i prosent av børsverdien av samtlige børsnoterte eiendomsselskaper i Norden. "Rentesminking" også hos Thon ville bare medført at selskapet fremstod som enda mer underpriset i forhold til alle de andre.

5-års lånet til OLT har en rente ca 1,4 % lavere enn gjennomsnittlig rente for et 5 års fastrentelån i bank. I gjennomsnitt har dermed andre eiendomsbesittere i Norge ca 0,4 % høyere rente ved nye lånopptak enn hva OLT betaler på sin gamle låneportefølje som har så "høy" rente at OLT har kostnadsført 1,6 milliarder kroner for renteulempen. OLT har meget gode lånebetingelser som ser bare litt bedre ut enn normalt pga selskapets uvilje mot refinansiering av gamle lån.

NETTO LEIEINNTEKTER (i millioner nok)

Q3-19 mot Q3-18:
-OLT: 654 mot 599 (+9,18 %)
-ENTRA: 530 mot 525 (+0,95 %)
-NPRO: 186 mot 202 (-7,92 %)

Q2-19 mot Q2-18:
-OLT: 684 mot 628 (+8,92 %)
-ENTRA: 530 mot 516 (+2,71 %)
-NPRO: 179 mot 199 (-10,05 %)

RESULTAT FØR SKATTER OG VERDIENDRINGER (i millioner nok)

Q3-19 mot Q3-18:
-OLT: 463 mot 433 (+6,93 %)
-ENTRA: 360 mot 369 (-2,44 %)
-NPRO: 85 mot 91 (-6,59 %)

Q2-19 mot Q2-18:
-OLT: 500 mot 474 (+5,49 %)
-ENTRA: 352 mot 364 (-3,30 %)
-NPRO: 75 mot 84 (-10,71 %)

NETTO LEIEINNTEKTER (i millioner nok)

Q3-19 mot Q3-18:
-OLT Næringseiendom: 153 mot 107 (+42,99 %)
-OLT Kjøpesenter: 500 mot 493 (+1,42 %)
-ENTRA: 530 mot 525 (+0,95 %)
-NPRO: 186 mot 202 (-7,92 %)
(-Sum OLT: 654 mot 599 (+9,18 %))

Q2-19 mot Q2-18:
-OLT Næringseiendom: 132 mot 108 (+22,22 %)
-OLT Kjøpesenter: 551 mot 520 (+5,96 %)
-ENTRA: 530 mot 516 (+2,71 %)
-NPRO: 179 mot 199 (-10,05 %)
(-Sum OLT: 684 mot 628 (+8,92 %))

ENTRA, NPRO og OLT Næringseiendom driver tilnærmet med det samme med hovedvekt på kontoreiendommer i Oslo som det siste året har vært en bonanza med ledighetsfall og økte markedsleier. En bonanza som kun synes hos OLT hvor oppgangen har vært formidabel.

OLT Kjøpesenter driver i hovedsak i armageddon-bransjen butikklokaler, men klarer allikevel å slå ENTRA og NPRO.

Aktørene på Oslo Børs har et likhetstrekk med nominasjonskomiteen til årets navn på idrettsgallaen 2020. De beste forbigås i stillhet. Verken Olav eller Magnus blir hedret av de som er langt dårligere enn dem.

SSB: Postordrehandel og handel via internett. Verdiindeks, kalenderjustert. (endring fra samme måned i året før):

November 2019: 209,2 (-1,7 %)
Oktober 2019: 148,7 (+4,1 %)

November 2018: 212,8 (+19,8 %)
Oktober 2018: 142,8 (+8,9 %)

November 2017: 177,7 (+25,8 %)
Oktober 2017: 131,1 (+5,9 %)

November 2016: 141,2 (+10,8 %)
Oktober 2016: 123,8 (+10,8 %)

Netthandelen falt fra november 2018 til november 2019 med 1,7 % etter at oktober 2019 hadde hatt den laveste årlige oktoberveksten siden oktober 2010. Man må tilbake til november 2001 for å finne en mer negativ november enn i 2019. Netthandelen som kjøpesenterdøder viser svakhetstegn.

Takk for gode oppdateringer Less1. Keep it coming!

Ang de siste tallene her så spiller vel Black Friday en del inn? Konseptet black friday har jo eskalert veldig de siste årene, men viser nå kanskje tegn til å ha nådd toppen, og at dette avspeiler seg trolig både når det gjelder netthandel og salg fra butikk?