Oslo - starter uken med ca 1450 boliger......

noprofit
24.11.2019 kl 15:08 2911

Og dette kaller noen for kjøpers marked!

Kom med noe bedre alle dere som dømmer markedet ned.

Det r jo komplettpatetisk med denne holdningen.

Men d er jo mulig dere blir betalt for å komme med slike synspunkter, isåfall kutt ut å bruke dette forumet. Det r bare sørgelig å lese.

J skal være den første til å snu når den tid kommer men den tid er ikke NÅ.


Har aldri sett så lave tall i slutten av november i Oslo før. Blir ekstremt interessant å se prisutviklingen i januar.

Silberman, siden du er sikker på at tallene er lave nå, da er du vel kjent med hva tallene var i November 2017 og 2018?
Kunne Silberman være så generøs å dele sine faktakunnskaper om tidligere nivåer med forumet?

Ta en titt på denne, no profit:
https://ibb.co/4Mg7HZ1

Kjøpers marked denne høsten.
......Akkurat som de to foregående høster også var det.

Høye skuldre om dagen, Noprofit?

690 000 innbyggere i Oslo nå i 3. kvartal 2019.
Ventet utvikling tilsier 760 000 innbyggere i 2030 jfr SSB. Skal noen leiligheter til for å dekke denne veksten.
Selv med lavere innvandring og dermed lavere takt i befolkningsøkning, så blir det en vekst i Oslo.
Veksten kommer på leiligheter - tviler på sterk økning rekkehus og hus.

https://www.ssb.no/kommunefakta/oslo

Ja.
En befolkningsøkning på 70 000 over 11 år. Med 2,1 person per boenhet må det bygges netto 3030 boenheter i gjennomsnitt hvert år framover. Dvs litt mindre de første årene, litt mer nærmere 2030.

Likevel påstår mange at det bygges for lite. Også enkelte på dette forumet. Langt verre er det med liksomproffer i nyboligbyggebransjen som driver å forsøker lure Oslopolitikkere og oss andre til å tro at det er nødvendig å bygge 5000 boliger per år.

Dette er fake news som vil lage store problemer om det blir lyttet til. Det bygges nok i Oslo, også i år. Det bygges for mye samlet sett i Oslo og Akershus.
Redigert 24.11.2019 kl 19:14 Du må logge inn for å svare
Ghost64
24.11.2019 kl 19:19 2099

Det har jo ikke manglet på relevant informasjon omkring dette siste 1 til 2 år. Så lenge markedene styres etter tilbud/etterspørsel og først og fremst det. Det blir for lite boliger allerede fra ny-året som vil forsterkes de neste 2 år.
https://e24.no/teknologi/i/EWX3Qo/meglersjef-til-boligangrep-paa-ap-raymond-jeg-blir-saa-forbanna
Så får andre argumentere for "sin syke mor"
Lurt å kjøpe i høst å få med seg oppgangen fra jan 2020

Ghost, dette er fake news.
Fake news også fra Jæger:

«Eksperter regner med at det trengs 4000-5000 nye boliger i Oslo hvert år for å holde tritt med etterspørselen og befolkningsveksten. Ellers vil det føre til et sterkt prispress i bruktboligmarkedet.»

https://www.nettavisen.no/okonomi/oslos-boligmarked---dette-forer-galt-av-sted/3423863421.html


Denne bølge av fake news fra prognosesenteret og Jæger bidrar til for høy bygging. Det ødelegger byen. 5000 boliger er altfor mye.

Redigert 24.11.2019 kl 19:31 Du må logge inn for å svare

I 2018 og 2019 har det for første gang på årevis blitt ferdigstilt nok nye boliger. Likevekten i tilbud og etterspørsel har gitt en beskjeden prisvekst på 6.3% i 2018 og ca 4% i 2019. Fra 2020 og årene etter synker ferdigstillingene kraftig. Man skal ha lua trukket gått ned over hodet for å tro det ikke påvirker prisveksten.
Redigert 24.11.2019 kl 19:55 Du må logge inn for å svare

Nissen, selvsagt påvirker bygging priser.

Vil du dele med forumet hvor mange ferdigstillelser det blir i 2020?

(Igangsettinger i 2018 og 2019 har helt normale nivåer i hht ssb. Se annen tråd)
Redigert 24.11.2019 kl 20:00 Du må logge inn for å svare

Jeg deler vurderingen av at det ser ut som en no-brainer nå å kjøpe nybygg i de sentrale delene av Oslo, med ferdigstillelse 21-22. Har brukt tid på å gå gjennom status for de ulike nybyggprosjektene. Er påfallende hvor lite som fortsatt er ledig i disse prosjektene. Stort sett alt av mindre leiligheter er solgt, uansett hvor dårlig utsikten og solforholdene vil bli. Og det til kvadratmeterpriser som ligger over det tilsvarende brukte leiligheter selges for. Så når kommunen i løpet av det siste året knapt har godkjent ytterligere nybygg, er jeg meget spent på utviklingen neste år og 21. For ikke å si 22 og 23...

For ikke å si 30 og 40... De siste 20 årene har mange av de ledige tomtene og parkeringsplassene blitt bygget ut, og næringsbygg har blitt revet eller bygget om. De prosjektene som er aktuelle de neste 20 årene har dårligere kvalitet og i snitt langt høyere kostnader. Blir jo som skiferprodusentene i USA dette. De billigste feltene tas først. Ta for eksempel områdene omkring Akerselva. Der var det tilbake i år 2000 mange store bra tomter, og store næringsbygg som kunne rives. Nå er det stort sett bygget leiligheter overalt der det var mulig. Samtidig skal altså innbyggertallet i Oslo i følge SSB øke med 10 pst. frem til 2030.
Redigert 24.11.2019 kl 20:25 Du må logge inn for å svare

Mye av tilveksten er skjedd i bydelene Østensjø og Søndre Nordstrand. Her er det meget god plass.
pedro1
24.11.2019 kl 20:50 1979

Paneldata, har du ennå ikke kjøpt? Nå har du gnagd om prisfall i nok år. Går du ikke snart tom. Alle mann i arbeid og «0» i lånekost gjør at du ikke kan håpe på et krakk....iallefall ikke i Oslo. Kjøp deg bolig og nyt livet...

Har hatt realprisfall fra vår 2017, og det pågår fortsatt.

Hvis med "normale nivåer" du mener nivåer som har vist seg å gi kraftig prisvekst så ja.
Redigert 24.11.2019 kl 21:36 Du må logge inn for å svare

Eh? Kraftig prisvekst i 2017-2019? Hvor, Nissen?

Hva tenker du ferdigstillelsesnivået i Oslo blir i 2020?
Dette må du vel mene noe om, siden du mener det blir så altfor lavt?
Redigert 24.11.2019 kl 21:39 Du må logge inn for å svare

Ehh, nei kraftig prisvekst i perioden 2010-2019. Det er medianen for denne perioden du insisterer på å sammenligne med. Hvor mye har gjennomsnittlig prisvekst vært i perioden? Jeg kjøpte i hvert fall en bolig i 2011 som har dobla seg i verdi. Igangsettingene i 2019 ligger godt under medisnen for denne perioden i følge dine tall.

For ferdigstillelser har jeg dårligere forutsetniger for å si noe om dette enn prognosesenteret og eiendom norge. De har vist seg å være treffsikre i sine anslag og prognoser tidligere er verdt å høre på. Om man til stadighet må ty til konspirasjonsteorier for å opprettholde sitt verdensbilde bør man revurdere verdensbilde. Bare et vennlig tips.

Er ikke konspirasjonsteori at 5000 boliger per år er for mye om 10% vekst fram til 2030 slår til.

Befolkningsveksten var MYE høyere i den perioden du refererer til. Derfor er det tilstrekkelig med bygging nå

I følge dine tall er igangsettingene redusert fra 4645 i 2017 til 2174 i 2019. Dette tilsvarer en reduksjon på 53%. Det tar to år fra igangsetting til ferdigstilling. Igangsettingene i 2017 har gitt balanse i tilbud/etterspørsel i år. For å oppnå tilsvarende balanse i 2021 må befolkningsveksten altså reduseres med 53% fra 2019.
noprofit
25.11.2019 kl 09:16 1682

Til Panel.

En befolkningsøkning på 70.000 over 11 år vil si at man trenger over 32000 boliger bare til alene husholdningene, som utgjør 47% av Oslos befolkning.

Lurer også på hvor du finner tallet 2,1 per boenhet for Oslo.

I hele landet er det 2,16 personer pr boenhet, for Oslos del er det 1,98 personer.
Redigert 25.11.2019 kl 10:08 Du må logge inn for å svare
noprofit
25.11.2019 kl 10:27 1623

Ville nesten trodd det var lavere enn det også. Problemet til Panel er at han noen ganger drar inn generelle betraktninger som ikke er gyldige i Oslo.

Jeg har veldig lyst til å se tallmaterialet bak 1,98 også, ville trodd de kanskje er ned mot 1,7, avhengig av hvordan man ser det.

Ny bolig salget vill vært vannvittig mye bedre hadde de solgt de boligene markedet vil ha, nemlig 47% små boliger. Men j vet dette er regulering, og det er nettopp derfor det vil nesten alltid lønne seg i å spekulere i de små enhetene.
kator
25.11.2019 kl 10:34 1611

683.000 innbyggere og 345.500 husholdninger...(2018) / gir vel ca 1,98. Spredning i feltet fra 1,4 i bydel sentrum til 2,6 i Søndre Nordstrand..

Men vel så interessant er kanskje å se på hvem som er på flyttefot + aldersutviklingen (stadig flere eldre enehusholdninger) - her har ikke jeg eksakte tall, men lett å tro at familier flytter ut og unge/enslige flytter til. Sikkert andre som har dette ?
Redigert 25.11.2019 kl 10:37 Du må logge inn for å svare

47% av oslos befokning var enslige husholdninger, men dette var tall for inngangen til 2018, altså snart 2 år gammel statestikk. Men 1,98 er fersk https://www.ssb.no/familie/ Sjekk for kommunene.

Skulle gjerne hatt historiske tall for å se hvordan antall per husholdning utvikler seg. Dette tallet vil jo fort kunne ha mer å si for boligbehovet enn befolkningsøkningen.

Det er korrekt Nissen. Færre gjestearbeidere gir mindre trangboddhet. Økt andel eldre gir også lavere beboer-per-enhet brøk. Andelen 70+ kommer til å øke betydelig fram mot 2030 iht prognosene, fra ca 57840 i dag til ca 82 000 i 2030.

Dette siste betyr at tallet på "Sistemann i ekteparet-dødsfall" vil øke hvert år framover, og gi den største utskifting av /utflytting fra boliger som vi noen gang har sett i Oslo. Speilbildet av dette er at svært mange kan komme flyttende til Oslo uten at man behøver storstilt boligutbygging.
Redigert 25.11.2019 kl 15:55 Du må logge inn for å svare

Klamrer deg til det minste halmstrå nå Paneldata :-)

Må nok skuffe deg igjen. Andelen per husholdning viser en tydelig nedadgående trend:

https://www.ssb.no/befolkning/statistikker/familie/aar/2016-04-14

Nissen, nå må du slutte tøyse. Det er jo det motsatte som står der:

"Andelen aleneboere synker i storbyene.
Den langsiktige trenden med stadig færre personer i hver husholdning ser ut til å flate ut. Det bor nå gjennomsnittlig 2,20 personer i hver husholdning her i landet. I mange tiår har vi i Norge hatt en økning i andelen av husholdninger som bare består av én person. Den utviklingen ser nå ut til å være i ferd med å snu, og andelen aleneboende har endret seg lite de siste årene. Faktisk har andelen i de største byene sunket noe de siste årene. I Oslo, Bergen og Trondheim startet denne utviklingen allerede i 2009."

Fakta er å finne i Oslo kommunes Statistikkbank
http://statistikkbanken.oslo.kommune.no/webview/

Fakta er at vi etter finanskrisen har sett en klar reduksjon i andelen aleneboere i Oslo
2008 andel 1 person i HH 0.549736319
2009 andel 1 person i HH 0.552369468
2010 andel 1 person i HH 0.543343288
2011 andel 1 person i HH 0.536019427
2012 andel 1 person i HH 0.528923011
2013 andel 1 person i HH 0.526898034
2014 andel 1 person i HH 0.478123724
2015 andel 1 person i HH 0.476774976
2016 andel 1 person i HH 0.474170696
2017 andel 1 person i HH 0.472691082
2018 andel 1 person i HH 0.472591674
2019 andel 1 person i HH 0.473781352


Altså viser tetthet per husholdning en klar OPPADGÅENDE trend:
År 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
personer i Oslo 560484 575475 586860 599230 613285 623966 634463 647676 658390 666759 673469 681071
boliger i Oslo 297519 306018 309079 312970 316772 320990 323364 327427 332568 336099 340444 345670
botetthet i Oslo 1.88 1.88 1.90 1.91 1.94 1.94 1.96 1.98 1.98 1.98 1.98 1.97


Mozartkule til Balazaris for å rapportere korrekt boligtetthetskoeffisient.
kator
25.11.2019 kl 17:40 1389

Har ikke noe intenst ønske om å bli en stor del av denne spesielle diskusjonen, men noe av forklaringen på doblingen av boligpris i Oslo siste 10 år er nok at det har blitt bygget i underkant av 28.000 nye boliger i denne perioden og kommet til 47.000 nye husholdninger. Men det kan godt være at rentereduksjonene har slått inn like tungt...Vanskelig å være sikker på fordelingen....Snitt nybygging i Oslo siden 2006 har vært ca 2.800 nye boliger pr. år iflg. Econ. Som opererer med ca 4.000 ferdigstilte i 2018, 3.500 i 2019 og 2500 i 2020. Så får vi se hva tallene blir til slutt i 2020 - og ikke minst de neste 2-3 årene etter det.

Skulle i utgangspunktet tro at en befolkning som er 20% større enn i 2008 krever mer nybygging. I de 4 årene 2006-2009 ble det bygget ca 3.400 nye boliger i snitt. Om jeg skulle tippe tror jeg ikke behovet er 5.000 boliger i året - men heller ikke 2.500. Tipper et sted midt i mellom....under avdelingen for synsing.

Yup, ser at det gjelder for Oslo mens det for landet som helhet er nedadgående. For Oslo sin del skyldes det nok i stor grad at andelen som har råd til å bo alene har sunket i takt med økende boligpriser. Uansett, creds til deg for at du fikk rett i noe. Gøy å oppleve!

Ellers ville det vært interessant å høre hvordan du tror boligprisene i Oslo vil utvikle seg de neste årene Paneldata. Du mener jo ganske mye om prisene og har vært negativ i 2018 og 2019. Tør du prøve de på noe gjetting for perioden 2020-22?
Redigert 25.11.2019 kl 17:52 Du må logge inn for å svare

Takk, Nissen.
Tror endret tetthet i Oslo akkurat denne perioden har mest med partysvenskenes returreise å gjøre.

Mitt anslåtte boligbehov for Oslo er at 3500 i året er ok, og at mer er unødvendig.

Til slutt er størrelsen på Oslo politikkavhengig.

Nissen,
Jeg har vært veldig dårlig på å treffe i år. Særlig har Oslo vært veldig mye sterkere enn jeg forventet.

Min spådom framover er muggen stemning til 2022/2023, det vil si under eller rundt 0 realprisvekst. Jeg tror bunnen realprismessig ikke er nådd.

Jeg tror ikke på nasjonalt krakk med over 20% nasjonalt prisfall innen en 2 års periode. Men jeg tror vi kan få så store bevegelser i enkelte områder de neste par år. Og jeg tror områdene rundt Oslo er kandidater.

Men årsaken til at jeg ikke har tenkt til å kjøpe bolig før 2022 er i liten grad knyttet til forventet prisutvikling.

Ser et trendskifte

Nå ser hun dessuten et trendskifte i markedet:
I hele år har tilbudet ligget over alle andre år bakover i tid, men i november har tilbudet ut i markedet falt under 2018-nivå og beveger seg ytterligere nedover.

https://www.dn.no/eiendom/boligpriser/eiendomsmarkedet/boligmarkedet/-det-er-ikke-lenger-slik-det-var-med-horrible-budrunder-der-folk-betalte-hva-som-helst-for-hva-som-helst/2-1-715966
Redigert 30.11.2019 kl 19:01 Du må logge inn for å svare

Aldri lytt til en eiendomsmegler eller «boligekspert» som snakker som om «boliger lagt ut for salg» er synnonymt med «boligtilbud». Viser komplett fravær av økonomisk sans- og kunnskap.

OBOS-prisene steg videre i november


– Vi ser med bekymring på at det ser ut til å bli bygget for få boliger i Oslo de neste årene. Det har sammenheng med at det er regulert få boliger, og det siste året er det gitt igangsettingstillatelser til knappe 2800 boliger. Samtidig har folketallet økt med nesten 10 500. Antall ferdigstilte boliger er også ventet å avta markant neste år. Det taler for at prisveksten i Oslo kan bli noe høyere enn i landet ellers, sier sjeføkonom Sissel Monsvold i OBOS.
Ghost64
02.12.2019 kl 13:52 746

Vi kan med stor sikkerhet fastslå at det avtar med ferdigstillelse av boliger i Oslo de neste 3 årene selv om noen måtte mene at det er fake news om boligbehovet :-)