Selge eller leie ut leilighet med tre soverom?

Seppen
09.12.2019 kl 01:02 1697

Sitter på en leilighet der gjenstående lån er på om lag 50% av markedsverdi. (markedsverdi 2,4 mill, lån 1,2 mill). Selv skal jeg flytte til våren en gang. Dermed er jeg litt i tvil om hva jeg burde gjøre.

Leiligheten er på 76 kvm, har tre godkjente soverom, carport med bod (10kvm), veranda ca 10kvm og stue/kjøkken (30kvm). Den er tilknyttet et sameie med fire boenheter. Jeg kjøpte den ny i 2011 og har bodd der siden.

I mitt område leies tilsvarende leiligheter ut for mellom 8500 og 10 000/mnd har jeg blitt fortalt. Felleskostnader er 500/mnd. Kommunale avgifter og eiendomsskatt nærmere 20 000 i året.

Selv har jeg tenkt på å selge, men venner jeg har snakket med mener det ville lønnet seg å leie ut hele boligen og se på det som en langsiktig investering. Noen med erfaring som kunne hjulpet meg på vei? Trengs det mer informasjon?

På forhånd takk.

Hvis du ikke har bodd i leiligheten i ett av de siste to år før salg må du skatte av gevinsten ved salg av bolig, som vil være betydelig hvis du kjøpte i 2011. Det taler jo mot utleie.
09.12.2019 kl 09:09 1553

Om jeg skulle prøve å mene noe "ordentlig" om dette måtte jeg vite hvilket sted dette er. Tror vi vil oppleve relativt store geografiske forskjeller i boligprisutvikling i Norge fremover. Og etterspørselen i utleiemarkedet varierer også betydelig. Det går ikke av seg selv å drive utleie er min erfaring. Helt isolert fra disse punktene virker vel en yield et sted mellom 3 - 3,5% lav. Om du er i posisjon til å selge uten skatt ville jeg nok gjort det....
Redigert 09.12.2019 kl 09:24 Du må logge inn for å svare
omac
09.12.2019 kl 09:29 1521

Enig med kator her, den største gevinsten jeg kan se du har er at dette blir tvungen sparing i form av nedbetaling av lån. Klarer du å spar/bygge formue uten leieboere ville jeg solgt og gjort det. Leieboere kan du være ekstremt uheldig med eller veldig heldig, det er vanskelig å vite sikkert før de har flyttet inn.

En leilighet med tre soverom er nok attraktiv i utleiemarkedet fordi det ofte bare er ett eller to.
Klarer du å sitte på den ville jeg gjort det dersom du har mulighet til senere å bo der et år igjen for å slippe skatt ved salg.

Det er jo bare å prøve en annonse, gjerne på facebook, og sett prisen litt høyere enn du tror du kan få. Jo dyrere jo bedre leietagere ofte. Og det er jo bare en leilighet så det er ikke noe spesielt poeng at mange vil ha den.
Vær streng, krev depositum og første leie på konto før overtagelse.
Jeg har leid ut siden 1990 og det aller meste har gått helt fint!
baltuz
09.12.2019 kl 11:50 1407

Det ligger vel en ganske stor urealisert gevinst her siden du har hatt denne siden 2011? Etter mitt syn bør du selge den og sikre deg den skattefri gevinsten. Det er ikke sikkert du i fremtiden finne det praktisk å bo der igjen bare for å få denne gevinsten skattefritt senere. Selg og kjøp heller en ny leilighet til utleie viss det er det du ønsker investere i. Det kommer da en del salgsomkostninger og dokumentavgift men gitt at skattegevinsten overstiger dette ville ikke jeg vært i tvil ivertfall.
Seppen
09.12.2019 kl 12:52 1356

Det er et tettsted midt mellom to byer med henholdsvis 11 og 40 km mellom dem. Kall der gjerne en forstad. God infrastruktur; skole, butikk, bussholdeplass, barnehager, idrettsbane innenfor 500 meters radius.

Det er nettopp det med å selge uten å skatte jeg tenker også. Verdistigningen siden 2011 har vært relativt god. Kjøpte for 1.490.000. Nå taksert til 2.400.000.

Skal kjøpe meg inn i enebolig til kjæresten min. Denne eneboligen er på "bygda" . Hun har ca 1.4 mill i lån. Vil tro jeg får dekning for dette gjennom verdistigningen til leiligheten min dersom jeg blir å leie ut.
Seppen
09.12.2019 kl 12:57 1340

Det er denne usikkerheten med leietakere jeg også kjenner på. Slik jeg ser det er det tryggest å selge. Har vært i kontakt med megler som sier at det er personer på utkikk etter innflyttingsklare boliger. I kommunen er det mange byggeprosjekter på gang, faktisk så mange at ingen av dem enda har fått satt spaden i jorda.

I tillegg vant jeg en konkurranse i høst der jeg går klar alle utgifter med megler; verdi på inntil 100 000 kroner. Denne har en varighet på ett år.
Seppen
09.12.2019 kl 13:02 1327

Jeg har aldri leid ut før, og det er ikke noe jeg trakter etter heller egentlig.

Det er et råd jeg har fått frå venner som har drevet med utleie som mener at jeg burde regne på det før jeg fatter en beslutning om å selge eller leie ut. Om det i fremtiden blir aktuelt å bo der ett år for å få skattefri gevinst er høyst usikkert.
Hr Dust
09.12.2019 kl 13:09 1313

Selg. Senere kommer det unger. Ser for meg at det blir vanskelig og hente ut den skattefrie gevinsten på et senere tidspunkt. Ja. Selg.
Seppen
09.12.2019 kl 13:13 1296

Ja, jeg tenker at en liten familie med to yrkesaktive voksne ville kunne være potensielle leietakere dersom jeg hadde prøvd på utleie.

En privatperson som er stor på utleie i området eier en blokk med identiske leiligheter. Han har drevet utleie der siden 2009. Det har vært litt gjennomtrekk der, men noen har bodd der i flere år.

Jeg har ikke oversikt over alle utgifter man må ta høyde for ved utleie, hva som kan avskrives dersom jeg feks leier ut møblert eller delvis møblert. Dette ville jeg hatt anledning til dersom det skulle være ønskelig for potensielle leietakere.
Seppen
09.12.2019 kl 13:20 1277

Også min tanke. Men tror du det kunne gitt litt ekstra inntekter om man feks ser på dette i et 10-15 års perspektiv?

Når det er sagt så har jeg egentlig mest lyst å selge som du råder meg til. Ta den skattefrie gevinsten nå og unngå risikoen knyttet til å ha leietakere.

Et alternativ siden du åpenbart er hvertfall bittelitt tent på utleie er å selge det du har for å sikre den skattefrie gevinsten og så kjøpe et annet objekt for utleie. Da får du også utnyttet gevinsten du nevner.
Der jeg leier ut er hele tomannsboliger rimelig i forhold til leiligheter og da investerer man bare litt mer penger men får inn dobbelt så mye pga to enheter.
Allle utgifter trekkes fra og det er bare 22% skatt hvis du eier det privat noe jeg ville gjort.
baltuz
09.12.2019 kl 13:54 1229

Jeg støtter at du vurderer denne løsning. viss det er slik du skriver at du skal kjøpe deg inn i en bolig som ligger på "bygda" kan du regne med at det blir vesentlig lavere prisstigning fremover enn det er på den du har som er mer sentral. beholder du/kjøper du ny sentral bolig vil du med stor sannsynlighet ta del i en større pristigning enn den du får i boligen på bygda.

jeg flyttet selv fra Oslo rundt år 2000 og inn i en billig bolig på bygda. kjøpte meg samtidig en utleieleilighet. (heldigvis!!) boligen jeg nå bor i har knapt steget i verdi mens utleieboligen har gått 3 ganger. husleie har dekket alle kostnader så pristigningen er netto. i det lange løp mener jeg dette er sikker sparing. det behøver ikke bli slik fremover men jeg ser at boliger om ligger utenfor tettsteder ofte står stille eller synker i verdi. Alt dette avhenger selvsagt av markedet der du er.
Seppen
09.12.2019 kl 14:08 1213

Takk til alle generøse som deler erfaringer og råd. Rause mennesker.

Eneboligen på bygda er ikke et investeringsprosjekt, men en langsiktig/permanent løsning de vi ser for oss å bli lenge. Her er et fint samfunn med stor dugnadsånd og et yrende idretts- og friluftsmiljø.

Dersom jeg selger leiligheten kan vi være gjeldfrie. Men om det er et mål i seg selv vet jeg ikke.
baltuz
09.12.2019 kl 14:21 1183

boligen du bor i er ikke ivesteringsobjekt i seg selv , men det jeg ville få fram er at når du flytter ut på bygda så får du ikke ta del i den verdiutviklingen som store deler av befolkningen i de større tettsteder og byer får / har fått over tid. Når 10-20 år er gått har du kanskje ikke mulighet til å gå motsatt vei om det skulle bli aktuelt . Gjeldfri er trygt og blir heller aldri feil men for mange blir det vanskeliere å spare i en slik situasjon :-)
Seppen
17.04.2020 kl 01:41 609

Oppdatering. Solgte rett etter at koronatiltakene tok til. Var heldig og fikk 250k over takst.

Har ingen anelse om hva jeg skal gjøre nå annet enn å ha en time med rådgiver i banken.
Puta1n
17.04.2020 kl 05:19 533

Kjøp aksjer i Selvaag bolig.
Garmis
17.04.2020 kl 10:21 374

Neineinei, ikke bruk rådgivere i bankene. Det eneste de vil er å glefse etter midlene dine, stol på deg selv.