Du ser nok spøkelser ved høylys dag...

Hilde Vatne er regiondirektør i JM for Østlandet og er ikke i slekt med Runar Vatne:-) Hr. Vatne er storeier i Solon Eiendom og kjøper i tillegg masse leiligheter for utleie.

Alle utbyggere selger til profesjonelle som enten ønsker å videreselge for å tjene penger når boligene står nesten eller helt ferdig samt for utleie. Slik har det alltid vært siden utbygger har behov for 60-70% forhåndssalg for å åpne byggelånet og mange "sluttbrukere" ikke klarer å ha 3 års horisont før de overtar.

Reviderte trådstart.
Men ChristianReal. Det du beskriver tyder vel på at at hverken utbygger eller "sluttbruker" har handlingsrom for en 3-årig horisont?
Med et mylder av AS som kan være hull i bakken neste år er dette veldig sårbart.

Virker veldig risikofyllt at Storeier i Solon også kjøper på Spekk...

Drosjesjåfører og dørvakter med lomma fulle av kontrakts-posisjoner er et velkjent fenomen

De som kjøper kontraktposisjoner med å dele risiko med utbygger for å få i gang prosjekter. I utgangspunktet et greit opplegg. boliger er tungsolgt før de er igangsatt.

Problemet er viss disse ikke er solide nok, og etterspørelen ikke er stor nok ved ferdigstillelse. Det mest ekstreme tilfellet av dette er Krystallen i Kvitfjell for drøyt 10 år siden. Her kollapset det da de som satt med kontrakposisjoner ikke fikk solgt ,og de kunne heller ikke gjøre opp for seg.

https://www.dagbladet.no/nyheter/det-nye-jappesymbolet-i-tusen-biter/65355932

men spørmålet som ble stilt av TS... :-) er hvem som er selgere av slike posisjoner. Det kan som det hevdes over her være personer /investorer i nær krets med utbygger . De får gjerne tilbud om ekstra lave priser i en veldig tidlig fase.

Er ingen kobling mellom Vatne og JM. Han har kjøpt leiligheter som hvilken som helst annen investor med tro på markedet.

Baltuz, er du sikker på disse kjøpere får rabbatt?

Om du har rett, så innebærer Kators metode for å beregne marginer, at man overvurderer utbyggeres marginer......

nei jeg er ikke sikker på hvor stor det omfanget er , men jeg vet at det forekommer . Noen ganger gjøres jo dette også ganske er åpent ved at det er lavere priser på første salgsdag ved at de som har satt seg på en interesseliste tilbys å kjøpe først. Dette kan være rettet mot spesielle personer eller det har vært åpent annonser. Prisene settes deretter opp men markedet bestemmer! I nesten ethvert prosjekt med greit salg settes prisene gradvis opp frem mot ferdigstillelse.

det er jo denne metodikken som er selve motoren i kontraktspekulasjon i et stigende marked. Det er ikke bare prisstigning man tjener penger på. det er også at man gikk inn tidlig på de laveste prisene og da de beste leilighetene var tilgjengelig. Blir man kvitt leiligheta rett før innflytting slipper en også særlig kapitalkostnad.

når det gjelder utbyggers marginer har de nok vært spesielt gode etter pristigningen omkring 2016. Tomtene er jo kjøpt for mange år siden og dratt nytte av ekstrem prisutvikling og lave rentekostnader. bare vent til tomtene som ble kjøpt i nyere tider skal realiseres nå prisene har stått stille. Da faller marginen fort er min spådom

Vil bare si at mitt eksempel på marginberegning i Nedre gata 20-22 var sterkt forenklet og hadde jo også tatt utgangspunkt i for høy m2-pris. Men prinsippet er riktig. Før evt. rabatter.

Ellers har JEG også sett flere eksempler på at utbygger gir rabatter til noen kjøpere for å komme i gang med prosjektet. Det er jo ofte slik at feks 60% skal være forhåndssolgt (krav fra banken som oftest) - og om du da mangler 3 enheter på å nå 60% og "maskinene står klare" er det ofte riktig for utbygger å gi en rabatt på feks 10% på disse 3...som aldri vil fremkomme på noen offisielle prislister. Noen gir også rabatter helt i starten/ved lanseringen for å "komme igang". Mye vanligere - er dog at utbygger er mer villig til å gi rabatter på tilvalg/ evt. hvitevarer etc. enn på salgsprisen. Det er noe man skal vite når man forhandler om kjøp i et nybyggprosjekt. Ellers har man i nesten alle prosjekter de mekanismene som baltuz beskriver om at prisene blir skrudd opp under marsjen. Ikke minst ser man det i trinnvise utbygginger.....

Ellers skal man ikke undervurdere bankenes undersøkelse av kjøpere i nybyggprosjekter - i den grad utbygger skal ha byggelån. Har selv drevet litt både som utbygger og som bankmann og en veldig vanlig forutsetning er at banken skal godkjenne alle kjøpere og at det skal legges frem dokumentasjon av finansieringen fra alle kjøpere. Så de som lever i den tro at det er veldig enkelt å bli godkjent som kjøper i nybyggprosjekter og at "taxisjåfører kan kjøpe med begge henda" tar feil...selv om det sikkert finnes unntak. Kanskje spesielt der utbygger ikke trenger lån (?).

Ellers også enig med baltuz om at marginene til entreprenører/utbyggere har vært spesielt høye i noen år nå fordi de store aktørene har kunnet "høste" av en billig tomtebank - bygget opp over flere 10 år. Det gjelder de større aktørene. Og disse har fremdeles mye igjen av den - bortsett fra Veidekke som valgte å tydliggjøre merverdien ved salg av tomtebanken til markedspris (med tilbakekjøpsmulighet) og et stort ekstraordinært utbytte.

Jeg er sikker på at de mindre utbyggerne som typisk har kjøpt eplehagetomter til markedspris i 2016-17-18-19 har veldig mye lavere marginer - ville ikke overraske meg mye om noen av de har regnet noe optimistisk og kan få meget lave marginer. Noe av dette var også tema i omtalte "boligpodden" - som kan anbefales. Ganske balansert etter min mening. Selv om jeg er et par knepp mer bekymret for Oslo enn en del av paneldeltakerne - spesielt den dyktige Macic var på det samme sporet som Paneldata om at manglende bygging i Oslo i stor grad vil bli oppveiet av større boligbygging i Akershus. Det tror jeg vil vise seg å være feil når vi kommer til 2021-2022 - jeg tror mange vil verdsette frihet - og har råd til å betale for det - uten å være avhengig av å planlegge tog/buss hjem etc - og slippe å stå som sild i tønne i morgenrushet på tog eller vei - men da har vi heldigvis noe vi kan diskutere de neste 2-3 årene ! Jeg snakker da om sentrale Oslo boliger - ikke utkant...

enig i denne og jeg tror også bankene er bevist på dette i dag , selv om det uansett er den del risiko med et finaniseringsbevis for noe som skal betales så langt frem i tid. Banken tar jo visse forbehold i disse bevisene om endrede forutsetninger.

Eksemplet jeg viste til i Kvitfjell hører nok til unntakene , men det viser prinsippet med hva som skjer viss salget stopper opp og det er stor andel slike kjøp.

Her var det altså et utbyggingsselskap med to lokale karer uten særlig kapital (100.000 i aksjekapital). De fikk fullfinansiert bygging av 129 leiligheter som ble bygget av Veidekke. Banken var DnB . https://www.dn.no/hytteekstra/eiendom/livsstil/hytte/ti-prosent-usolgt-etter-syv-ar/1-1-5198367

Saken verserte i lokalaviser i årevis både før og etterpå og viser hvor sårbart det er når et ledd svikter.
Det var en periode der "alle " skulle ha leilighet. Det var enkeltpersoner som hadde tegnet seg for opp mot ti leiligheter uten sikkerhet.

Det var vel i 2007 byggingen av Krystallen startet ? Har skjedd mye ila den tiden - ikke minst regulering/innstramning av banker. Fullfinansiering av leiligheter på fjellet idag ? Nei. Om jeg husker riktig var det vel også noen spørsmål rundt meglerrollen i dette prosjektet ? Litt på tynn is med "husken" - men var det ikke noe med en rettssak rundt at megler "godkjente" tvilsomme kjøpere her? Bukken og havresekken. Eller i hvertfall var det mye mindre kontroll av kjøpere enn idag. Men alltid mye å lære av historien.

Krystallen ble bygget under de tidligere borettslagsreglene, om jeg husker riktig. Da det var mulighet for Hvidsten og kompani å selge leiligheter nesten uten kjøpspris og med lassevis av fellesgjeld.

Når fellesgjelden var 90 % av totalprisen, ble innskuddet, som en andel av nesten-ingen-kjøpspris forsvinnende liten.

Terskelen for å spekulere ble lav, og terskelen for å stikke fra det forhåndsbetalte innskuddet og overlate fellesgjelden til de øvrige eierne, da prisene falt, ble veldig lav. (Håpløs setning, beklager.)

Ser for øvrig frem til en "avsløringstråd" om Røisland & Co., som har tidlig kjøp av kontraktsposisjoner som sin forretningsmodell.

Nå skal jeg være meget ydmyk.... men ser på proff.no at Sameiet Krystallen Kvitfjell ble etablert i 2008 - som et sameie - og på hjemmesiden står det at sameiet består av selveierleiligheter. Er egentlig ikke så opptatt av Krystallen - men klarte ikke la være å sjekke (smil). Det var et meget lavt forskudd ved signering kjøpekontrakt...

https://www.nettavisen.no/na24/kjendismegler-knust-i-retten/2495549.html

ja det er riktig , og mye har sikkert skjedd med bankenes og meglernes kontroll siden den gang. Finanskrisen var også medvirkende til bråstopp i dette tilfellet. Til slutt endte det vel med en rettsak og et forlik mellom meglere og utbygger.
------------------
Verdørende meglere og tvilsomme kjøpere. Poppe og også Norvik var megler. Her Et par sitater fra avisartikkelen:

"Folk vil bo i leilighet i byen og flottere på fjellet, sa megler Nils Nordvik i Nordvik & Partners til Dagbladet i juli 2006.
- Poppe og vi sitter på store porteføljer med interessenter og har liste over mange investorer som har mye penger og ønsker å være med på sånne prosjekter. Så kjøpere har vi, understreket han.

Leilighetene på byggetrinn A til en verdi av 350 millioner kroner, ble revet vekk, i alle fall ifølge meglerne.
120 av de totalt 129 leilighetene i komplekset ble solgt i løpet av fem-seks hektiske dager, fortalte Poppe i et intervju med TV2. "
------------------

Krystallen var nok selveierleiligheter.

Det var omtrent samtidig med et mye omtalt skandaleprosjekt på Lillehammer den tiden hvor det temaet du tar opp var problemet.

https://e24.no/privatoekonomi/i/2Go0yv/skandaleborettslag-gaar-konkurs

Krystallen er historie og kanskje ikke så interessent lengre - men prinsippet om at forhåndssalg med høy grad av spekulasjon gir en betydelig risiko for alle parter ved brå markedsendringer eller om Paneldata en dag får rett . den vil gjelde til evig tid :-)

https://finansavisen.no/nyheter/bolig/2020/01/23/7491096/toromsleiligheter-prises-opp-til-10-millioner

slik fungerer mekanismen med prising av nybygg. Den som kjøpte på første salgstrinn gjør trolig meget gode penger om prisene holder stand.


men prisingen i dette prosjektet er vanvittig høyt sammenlignet med bruktprisenei området . På et tidspunkt må det lignes ut.? brukt på vestkanten opp, eller Middeltunet ned?

Det var voldsomt. Leste artikkelen. Blir spennende å se om de virkelig får solgt til OBOS medlemmer på disse prisene. 47 m2 til 9 millioner. Middels / halvdårlig intern beliggenhet. Uten garasje. Mulig OBOS kveet følger på (er medlem selv) - men kan vanskelig se for meg at det vil vise seg å være et godt kjøp. Selv om jeg generelt er positiv til Oslo markedet de neste 2-3 årene. Jeg ville ikke kjøpt der til de prisene - de skryter av unike kvaliteter, men jeg vet ikke. Jobbet i de byggene som rives for å bygge nye boliger for en "haug med år" siden og tenkte ikke på at det var noen unik beliggenhet - annet enn kort vei til Frognerparken. Var vant til å jobbe midt i sentrum og synes det var litt "utkant". Men bolig er selvfølgelig veldig annerledes enn kontor...OBOS og Veidekke er vel ikke akkurat kjent for å bygge med ekstreme bygningsmessige kvaliteter heller....Ville mye heller kjøpt på Tjuvholmen personlig om jeg skulle betalt slike m2 priser. Men OBOS har vel tidligere solgt nybygg til 100.000 pr. m2 på Lambertseter og Oppsal - så hva vet jeg...