Krakker boligmarkedet hvis renta stiger?

Ninja-M
21.07.2018 kl 14:55 7443

Tenkt scenario:

En voksen ugift mann på 30 år har en netto inntekt på ca 30.000 kr, hvorav utgiftene (SIFO-tall) utgjør ca 10.000 kr. En månedlig fre cash flow på 20.000 står da igjen til å investere.

Ved et rentenivå på 2% vil banken operere med 5% rentepåslag i sine kalkyler. Mannen på 30 vil da, (dersom han oppfyller kravet til 5 ganger inntekt og 15% EK) få et lån der det akkurat går rundt ved et rentenivå på 7%. Hvis vi antar at dette er diskonteringsrenten og at kontantstrømmen er evig, kan vi i en back of the envelope-utregning få.

(20.000/mnd*12mnd)/0.07 => potensiell kjøpesum på 3.429.000

Om renten stiger et halvt prosentpoeng vil regnestykket bli:

(20.000/mnd*12mnd)/0.075 => potensiell kjøpesum på 3.200.000

Ved et rentenivå på 8:
3.000.000

9: 2.666.000

For å gjøre regnestykket generelt kan vi hvis vi antar at det generelle lønnsnivået forblir ca likt, stryke den frie cashflowen og se på endring ved renteøkning.

Renteøkning fra 2 til 3 %:
(20000/0.08)/(20000/0.07)
20000/0.08 x 0.07/200000
0.07/0.08 = 7/8 = 0.875 -> nedgang på 12.5%

2 til 4%:
7/9 = 0.778 -> nedgang på 22.2 %

Und so weiter...

Når dette akkompagneres av en psykologisk effekt, samt en økt tilgang på ferdigstilte nybygg, kan man raskt komme inn i en negativ spiral.

Jeg er skeptisk til videre prisstigning.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare
pengex
21.07.2018 kl 15:04 7422

Hysj.....kjøp nå tenk senere. Boligprisene skal til himmels.
2 år til og vi er kvitt trump. Usa ser mer framover. Vi får nye handels og intensjonsavtaler igjen. Euforien tar av og pengebruken deretter.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare
Ninja-M
21.07.2018 kl 15:05 7417

:*
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

En renteoppgang på 2% tror jeg vil ha null å si for betjeningsevnen. Men kombinert med den demografiske tilstanden vi er i, vil den nok kjøle ned markedet betydelig en stund. I tillegg vil handelskrig føre til prisvekst, som vil trekke kapital ut av boligmarkedet. Jeg er mest bekymret for når Italia går ut av eurosamarbeidet - kan skje neste år, kanskje i 2022 - men når det skjer vil det utløse en credit crunch og kortvarig høye utlånsrente, blir finansmarkedskaos.

«Gode» nyheten er at når Italia slutter å dra hele EU ned i gjørma, får ECB mer handlingsrom til å styre renta. Slik tilstanden er nå så går Italia øyeblikkelig konkurs hvis Draghi løfter renta 0,5%. Så han kan ikke gjøre en dritt (bort sett fra å ende kavntitative lettelser, noe han ruller inn nå), og det smitter over til Norge (siden vår foliorente er delvis basert på ECB sin).

For øvrig så skjønner jeg ikke argumentene om at hvis økonomien går så det suser, så går prisene opp. Noen empirisk grunnlag for det? Etter det jeg har observert og lært så er det økokomisk stimulering som har en tendens til å føre til opphoping av kapital i eiendom, med mindre den beskattes hardere. Når stimulipakken tar slutt, så går pengen ut av både bolig og aksjer (til gjengjeld blir aksjedividenten større).
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

La oss se...

En 2% renteøkning for et lån på 3 millioner gir 60 000 kr i høyere rentekost. Så kommer staten og gir lånetakeren et generøst fradrag på lønnsinntekyene på 23% av 60 000...

Selvfølgelig vil det merkes for lånetaker at prisen på kapital stiger. Det blir færre restaurantbesøk, det blir mindre oppussing av boligen, det blir mindre ferieturer, hummer blir erstattet med frosne reker osv..

Når hele landet opplever at pengene forsvinner i økte renteutgifter er det slutt på moroa i mange bransjer, det betyr lavere press i økonomien og etterhvert økende arbeidsledighet.

Hvis noen betviler at en dobling av lånerentene stopper boligprisene ønsker jeg bare lykke til.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

Resonnementet ditt er fint, Ninja-M, men du velger å droppe en del faktorer til fordel for argumentet selvsagt.

Først må du se på realutvikling. Nominell rente er uten betydning og normalt økes renten ved forventninger om økt inflasjon. Skattejusteringen må også gjøres som nevnt over.

Lønnsvekst i perioden der renteoppgang skjer må du også legge inn. Reallønnsvekst på 2 % gir reelt økt maksimal belåning tilsvarende 10 % iht forskriften. 4 % nominell vekst gir 20 % økt belåning...

Du forutsetter også at folk er maksimalt belånt og finansierer maksimalt med gjeld. Høyere EK-andel vil også redusere utslagene du snakker om.

Videre må vi se på underliggende drivere for boligpriser. Byggekost er irrelevant i byene, men mer interessant i periferien. Det er tomten som har verdi og her er tilbudet regulert som gir potensielt vekst.

Når det er sagt har jeg gjort tilsvarende beregninger og enig i at det på kort sikt kan gi store utslag. Men her tror jeg et nøkkelpunkt erat utviklingen vil skje veldig gradvis.

Historiske boligkrakk erførst og fremt utløst av fundamentale økonomiske problemer / ubalanse i markedet heller enn renten i seg selv.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare
Ninja-M
21.07.2018 kl 19:14 7226

Enig i at jeg tar en del forutsetninger. Når det er sagt tror jeg det er en del som faktisk finansierer maksimalt med gjeld, og for disse vil dette være relevant. Og alt annet likt, vil det lånet banken tildeler, begrense prisnivået oppad.

Du nevner også at renta er en følge av en positiv utvikling i økonomien. Det kan så være, men det finnes ikke et eget kronemarked, og norske banker finansierer seg i dollar/euro. Rentene i USA ligger allerede over 3%. Denne kostnaden vil på sikt måtte veltes over på lånetakerne.

Når dollaren blir dyrere som følge av det økte rentenivået i USA, vil man også se en høyere importert inflasjon uten at det nødvendigvis reflekterer en bedret økonomi her hjemme.

Skal man så sette opp rentene som følge av importert inflasjon? Kanskje ikke. Men dette vil igjen føre til at norsk eksportindustri blir mer konkurransedyktig som følge av en svak krone. ..og videre til en sterkere norsk økonomi. Som igjen vil tale for et høyere rentenivå.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

Jokeren er demografien. Hvis lave fødselstall i Europa fortsetter i kombo med lav innvandring, så vil det være lite vekst, kanskje fall, i boligbehovet. Da kan høy fart i økonomien og lav arbeidledighet sammenfalle med veldig lav avkastning på bolig og annen realkapital.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

Det vil absolutt påvirke boligprisene. Men for at det skal bli krakk, må en betydelig andel mennesker få problemer med å håndtere gjelda.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare
21.07.2018 kl 21:36 7092

Har regnet en god del på dette i fob med et nært familiemedlem som låner "max" / og litt til. Låner 3.850.000 som et annuitetslån over 30 år. Etter skatt er lånebelastning (renter/avdrag) 2.500 høyere ved en renteoppgang på 2%. Vil tro at det vil ta minst 2 år før renteøkningen blir så stor - om den blir det - tror ikke det selv.... I vårt tilfelle vil forventet lønnsøkning mer enn oppveie en 2% renteoppgang. Men jeg tror at en renteoppgang vil gi en lavere prisøkning/evt prisfall i feks Oslo enn hva vi ellers ville fått. Inntil man tilpasser seg det nye rentenivået. Og folk skjønner at regnestykker som at 2% renteøkning på et lån på MNOK 3 vil gi 5.000 høyere kostnader i måneden ikke stemmer (for de aller fleste). For de som har avdragsfrie lån er dette riktig - (før skatteeffekten som reduserer økningen til ca 3.850 i måneden) - men det er ikke de mest utsatte - kravene for å få avdragsfrihet er strenge nå - sikkerhet innenfor 60%.....
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

Bankerått, det er rett og slett ikke riktig. Selvom ingen har gjeldsproblemer, så vil boligpriser falle drastisk dersom befolkningen minsker, og ingen kjøpere står klar til å kjøpe boligene til de som dør eller emigrerer. Hvordan tror du boligmarkedet er i Kiev i Ukraina nå for eksempel? Jo der er det krakk uten gjeldsproblemer. Drevet av demografiske forhold.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

Kator, mange har ett lån innenfor 60% med avdragsfrihet, og i tillegg ett topplån med kort nedbetalingstid på toppen. Vanlig løsning i DNB boligkreditt og Danske Bank.

Jeg la tidligere ut et regnestykke basert på et slikt låneoppsett, og det gir svært mye større økning i løpende utlegg enn det regnestykket du presenterer. Grunnen er at du ikke får særlig reduserte avdrag når renta øker, slik tilfellet er med annuitetslån med lang løpetid.

Mange husholdninger vil slite mye ved 2% renteoppgang.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare
21.07.2018 kl 23:06 6996

"Vi" endte opp i en av de bankene du nevner - ingen som markedsførte en slik løsning. Sier ikke at det ikke forekommer - men ordinære annuitetslån med nedbetaling er dominerende finansieringskilde i det norske boligmarkedet. Spesielt etter innstramningene som har vært i boliglånsforskriften. Norske husholdninger har forøvrig i snitt i underkant av 40% belåning. Men det er jo slik at de unge har høyest belåningsgrad selvfølgelig - men også den beste lønnsutviklingen----. Man skal ikke se seg blind på bare den ene faktoren.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

Kator. Enig i det at de unge vanligvis har en lønnsutvikling som ligger over gjennomsnittet, og at det er et viktig poeng. For de med god lønnsutvikling vil sakte heving av renta ikke skape store problemer.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare
Ninja-M
01.08.2018 kl 10:22 6288

Tullete argument synes jeg. Ja, det vil gå bra for noen.. Selvfølgelig vil mange klare seg. Andre det vil gå bra for, er de med foreldre med mye penger og Lotto-millionærer.

De det ikke vil gå bra for, er de som har lånt til over pipa. Med lønnsvekst tilsvarende grunnfjellet i offentlig sektor. Lærere, sykepleiere osv.

Det som er interessant er å se på den samlede betalingsevnen i markedet, og den vil gå ned.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

Det jeg tror er den store forskjellen ved denne renteøkningen, er at det stort sett er EU borgere det vil gå utover(da de jobber i bransjer Nordmenn vil kutte ned på), hjemlandene går bedre nå enn f.eks under finanskrisen, og siden 2012 er det lovlig å ta dagpenger med hjem.

Det at folk drar hjem betyr ledige boliger her i Norge, og når dagpengene blir brukt i Europa istedet for Norge, så får man en ond sirkel der det blir stadig mindre forbruk i Norge.

Det er vel rundt 500-700 tusen EU borgere i Norge nå, så skal ikke være så mange som drar hjem før vi merker det.

Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare
pedro1
06.08.2018 kl 15:48 5953

Blir det dramatisk mindre forbruk, så blir iallefall ikke rentene satt opp, som igjen gagner boligmarkedet. Alle bevegelser på indikatorer slår motsatt på andre indikatorer som igjen gjør at kongsindikstorer som renten er beveger seg langsomt. Alt er koblet sammen med gass og brems indikatorer.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

I teorien så er alt koblet med gass og brems, men realitetene har vist seg å være annerledes. Ti år med ekstrem pengepolitikk på nivå med Weimarrepublikken, kombinert med høy innvandring, har knapt beveget inflasjonstallene for konsumvarer. Tidenes boligprisvekst har ikke ført til noen eksplosjon i forbruket. Lånebegrensningene og nullvekst i reallønna har ikke ført til reduksjon av låneopptaket. Så det er ingen økonomer som forstår noen ting lenger.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

Om markedet krakker om renten stiger? Et like godt spørsmål som hvor lang en banan er.

Spørsmålet er heller, hvilken renteøkning må til for å skape et nytt krakk? Og da mener jeg 10-15% ned på under 12 måneder.

Hvis bankene har gjort jobben sin de seneste årene vil jo låntager tåle boligrente på både 5 og 6%. Da spørs det, hva med de med "gamle lån"? Og svaret er at de fleste av disse har såpass egenkapital ved at prisene har steget at deres lån neppe velter familie økonomien.

Med dagens utrolige skatteregime tviler jeg på noen nedgang i prisene før boligrenten stiger over 5%. Og det er det vel ingen av rente analytikerne som tror den vil gjøre. Ti års fastrente kan du vel fremdeles få til 3,5%. Er du redd for renteøkning kan det være en god forsikring for å sove godt om natten.

Gjennom årene har vi av og til fått kortvarig nedgang i boligprisene, av og til ikke helt forklarlige, som i 2017. Derfor synes jeg befolkningsvekst, evt nedgang, er svært interessant for å bedømme boligprisene videre fremferd. Før snakket man om rente, skatteregime, arbeidsledighet og forventet lønnsvekst som viktige drivere. Kanskje demografi burde tillegges større vekt? I alle fall er det interessant at ingen av ekspertene med sine teoretiske beregninger klarer å forutsi boligprisenes fremferd over tid, så at vi andre som kun samler info fra media og tipper, rett og slett bommer ofte er kanskje ikke så rart.

Og mitt råtips for høsten er 2-3% opp i Oslo og 1-2% på landsbasis.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare
pengex
13.08.2018 kl 15:23 5501

Alle drar ikke hjem...Norge er forsatt en gullgruve så lenge lønningene er trippelt av det hjemme. Og de fleste som eier bolig i norge er ute etter max profitt på boligen sin. Inklusive utlendinger. Leietagere kan minke men det kommer nye til hele tiden.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare
landis
13.08.2018 kl 19:45 5389

10-15% ned på 12 måneer er nå ganske utopisk og apokalyptisk. Det har vel aldri forekommet i en normal økonomi.
Sist gang det krakket var det en aldeles annen takt prisene falt med, men nedover gikk det likevel, og lukt til helvete bar det.

Synes du som eiendomsmegler bør bruke reelle termer, og ikke slikt fjas for å være ærlig. 15% ned på 1 år er faktisk søkt og særdeles usansynlig, dog ikke utenkelig.

definisjonen på et krakk i boligmarkedet tror jeg vi setter til -87 og utover. Da er det i alle fall konsensus om at det var et krakk.

Det eneste som trenges for å starte en bratt nedtur i boligprisene er strengt tatt at man bestemmer seg politisk for å stanse gjeldsveksten og legge denne på nivå eller under lønnsveksten.
Da bærer det raka vegen nedover, strengt tatt nesten uavhengig av renten.
Har man ikke penger å kjøpe for, må man kjøpe billigere. Så enkelt er det faktisk.
I tvil ? - se til canada.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

SSB spår at det kommer 6 rentehevninger de neste to årene og at boligprisene vil stige, men mindre enn inflasjonen i samme periode.
https://www.nettavisen.no/na24/ssb-venter-hykonjunktur---anslar-seks-rentehopp/3423533888.html
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

Her er Jan Ludvig Andreassens kommentar til SSBs spådommer:
"SSBs prognoser viser nok en gang systemfeil i norske prognoser. Det er ikke EU snitt, men de svakeste økonomier som setter EU renta! ESB kan ikke heve renten uten at de svakeste dyr i flokken dør."

Forøvrig besluttet Sverige å utsette renteheving i dag.

Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare

Skal det være noe håp i det hele tatt om å dra Italia og Hellas ut av gjørma og holde dem i eurosonen (jeg tviler sterkt på at det er mulig, men det er en annen sak), må ESB holde rentene på samme nivå som nå i ti år til. Men hvis de finansielle skjevhetene og overopphetingen i økonomien i de baltiske landene, benelux og Norden øker, samtidig som at inflasjonen i store økonomier som Tyskland, Frankrike og/eller Spania tar seg opp, så vil ikke ESB ha noe valg enn å øke renta, og da vil Italia gå på trynet. Bye bye euro, og inn med lire. Hellas økonomi er liten og kan kanskje reddes. Med antakelig vil de ryke ut også. Som Andreassen sier, de er bremseklosser, og de ville ha røket ut for lengst, hadde det ikke vært for det nettverket av kontrakter og avtaler på tvers av landegrensene som plutselig blir null verdt og europeiske banker og bedrifter vil måtte ta groteske tap.

Det er faren for sterk krone som stopper rentehevinger, men nå er krona rekordsvak, så Olsen har dekning for å øke renta og se hva som skjer. Det blir et eksperiment, akkurat som lavrenteregimet var et eksperiment. Det er selvfølgelig kjipt for de som har kjøpt bolig for ikke så lenge siden (som jeg), men eviglave renter fører til store formueforskyvninger mot toppen og verken samfunnet eller folk flest er tjent med det på lang sikt.

Imidlertid pga. demografiske forhold er det uansett begrenset hvor mye renta kan gå opp før man dreper økonomien.
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare
JohnErik M.
13.09.2018 kl 10:30 4231

Snart kommer krakket......

....og DA!!!!!!!
Redigert 21.01.2021 kl 08:11 Du må logge inn for å svare