Obos kjører på med lager. https://www.nrk.no/norge/full-boligbrems_-obos-har-usolgte-boliger-for-13-milliarder-1.16257871

Uke 4 starter med 1475 brukte og 1186 nye.

Du glemte å ta bort garasjen, det er 1404 brukte boliger til salgs i Oslo nå.

vet det men det er det jeg har rapportert hele tiden og det ville blitt feil hvis jeg plutselig tok de bort.

Den er grei, varelageret i Oslo er redusert fra forrige uke uansett.

+ 115 i forhold til samme tidspunkt i 2020 (pre-covid). Dette er overraskende lite økning når man tar med at visningssuksessen i noen måneder har vært 8-10%-poeng lavere enn høst 2019 og januar 2020. Også antall visninger er fortsatt lavt. Hvor blir det av boligene til salgs?
De er ikke poppet opp som til leie heller. det er 500 færre boliger til leie på finn nå som i 2020 og økningen fra 15. desember til 15. januar er lavere enn for 3 år siden (+230 mot +288).

Hva skjer egentlig i markedet nå?

som skrevet tidligere, tror jeg majoriteten er i ventemodus, de som har planlagt å bytte seg oppover i markedet, er nok skremt og dermed avventende på hele situasjonen, samme som vi så i de første månedene med Covid. Alle trodde markedet skulle stupe, så gikk det litt ned, noen gjorde veldig gode kjøp, og så gikk markedet tilbake til normalen salkte men sikkert.
Denne gangen er det selvsagt annerledes med tanke på tregheten det er å sette renten ned. Så min prediksjon (alt annet holdt utenfor) dersom ting går sin gang vil Oslo havne svakt ned (YOY) for deretter å stige i 2024. Men dette kan selvsagt endre seg dersom det blir masse arbeidsledighet eller andre sjokk som slår inn i markedene.

Vil det være feil å si at mange boligeiere ikke kan oppgradere til større bolig som planlagt og er "stuck" i den boligen de har i dag. ?
EK har ikke vokst som planlagt og lønnsøkningen de opplever i karrieren klarer ikke å oppveie høyere rente. Vil tro det er en del slike, men usikker på andelen.

En av årsakene:

Når ferdigstillelsen av nye boliger nærmer seg vil normalt de som har kjøpt ny bolig starte salget av den gamle. Med kollaps i nyboligsalget kommer det færre bruktboliger til salgs.

Lyder plausibelt, og vil "alt annet likt" være en stabiliserende feed-back-mekanisme i markedet.
Etterspørsel ned => utbud ned = reduksjon både over og under brøkstreken i Etterspørsel/utbud.
Dette rammer vel da produsentene (som lever av å selge nye boliger) og meglerne (som lever av å selge boliger) mer enn bruktboligeierne. Bruktboligeierne rammes av de bortfallende jobber, men bortfallende jobber gir samtidig nedkjøling av økonomien og demper nødvendigheten for renteøkninger etc.

Endel boliger kan også gå direkte i leiemarkedet uten at de blir annonsert, vet endel kommuner oppfordrer sine innbyggere til å melde inn om de har noe til utleie for å bosette ukrainske flyktninger. Om dette også er tilfelle for Oslo vet jeg ikke med sikkerhet.

Googlet denne:

https://www.husleie.no/ressurser/husleiebloggen/er-du-utleier-og-onsker-a-bidra-til-flyktningkrisen-%F0%9F%87%BA%F0%9F%87%A6

Kombinert med redusert Ek-krav for sekundærboliger kan dette holde en del boliger borte fra finn. Jeg har aldri regnet EK-kravet for sekundærboliger i Oslo for annet enn symbolpolitikk (da nesten ingen kjøpte sekundærbolig med under 25-30% EK uansett og 5*inntektkravet uansett virket sterkere enn 40%-EK-kravet). Men det kan som Olav2 skriver det være en støtpute for noen som nå ufrivillig sitter med to boliger etter et kjøp oppad.
Har man eksempelvis tenkt å kjøpe ny bolig til dobbelt pris av den gamle med totalt 25% egenkapital vil dette holde til 15% EK i begge. så utleie er etter nyttår en nødbremse for de som har ganske god råd.

Når de usolgte nye boligene er ferdige vil de fleste dukke opp til salgs eller til leie så det blir ikke så mye mer enn en forsinkelse når det gjelder antall. I tillegg vil andelen ferdigstilte nye boliger til salgs og til leie av totalen øke fremover.

OBOS sitt opplegg med å godta innbytte av bolig ved kjøp av ny vil også redusere annonsemengden.

Ja, dette er nok den viktigste årsaken landis. Renteoppgangen bremser mange fra å kjøpe seg oppover som medfører at det blir færre boliger lagt ut til salgs.

Uansett ser dette så langt veldig annerledes ut enn 2007-08, ikke minst på tilbudssiden:

Fra ca 20. januar 2007 til ca 20. januar 2008 økte tilbudssiden fra ca 1600 bruktboliger til ca 2600 bruktboliger (https://e24.no/privatoekonomi/i/K3b9kE/total-boligtoerke-her-er-det-vanskeligst-aa-finne-bolig; gratismeglergrafene viste bare bruktannonser i 2007-08).

Økningen da var 1000 stk fra et dobbelt så høyt utgangspunkt som nå hvor økningen er fra 865 til 1475 = 610.

Interessant, men vanskeligere å dra sikre konklusjoner når man er i en helt ny situasjon. Spennende å følge med på - anbefaler å gjøre det med et åpent sinn.

Det er det helt gitt en del som gjør, og sikkert flere enn vanlig, men noen burde vel begynne å kunne sees også?!

Trekking og relansering pågikk for fullt også i 2007-8

Hovedgrunn til få brukt-boliger til salgs i Oslo er 2 ting.

1. Folk vil hverken kjøpe eller selge grunnet renteoppgang og generell usikkerhet.
2. Det er faktisk ikke flere boliger til salgs, det har vært på dette nivået i flere år. Ingen boligmangel i Norge men i Oslo sentralt er det hverken mange boliger under bygging eller i det hele tatt plass/tomter til å bygge mer.

Jeg vil påpeke at det har vært mange spørsmål om "hvor bor der av boligene" her på forumet de siste årene. De har heller ikke dukket opp før man ser på statistikkene i etterkant. Det har jo tidvis vært rekordhøy omsetning av boliger, men antall til salgs har vært relativt lavt hele veien.
Nå faller prisene i motsetning til tidligere, men kanskje det er så enkelt at man treffer bedre på pris og boligene blir solgt som før. ?
Må i alle fall følge med på antall omsatte boliger fremover.

Vi har ikke heller vært i et 'ordentlig' krakkmarked siden 2008. Og da så man store økninger i antall boliger til salgs. Økninger som først og fremst kommer av at salg går tregere og hver bolig derfor ligger ute lenger.
Et krakk uten mange boliger ute for salg har vi ikke hatt. Så hva er forskjellen egentlig mellom 2008 og 2023?

Forskjellen er nok at likviditeten til å opprettholde markedet ikke lengre finnes, da trenger ikke objektene være mange fordi alle har samme problemet i bunn. Prisene faller uten at tilbudet trenger øke. Tegnene ser man over alt, full stopp. Markedet 2023 vs 2008 er langt mer drevet av tilgangen til billig kapital.

2008 VAR full stopp. Inntill renten ble økset med 7 kvartinger 13. desember. Oppgangen før var til de grader drevet av tilgangen på billig kapital, og krav om EK var nesten borte med innførelsen av lavinnskuddsborettslagmodellen. Man kunne kjøpe bolig til 3 millioner med 40,000 i 'egenkapital' (som i tillegg kunne hentes på et mastercard).

Men likevel ikke likt, den gangen gikk ikke renta så lavt at man kan si at det var kun rentenivået som førte til krakktilstandene, det var like mye slepphendthet fra bankene som du selv viser til. Prisnivået mot inntekt var også langt mer balansert den gangen. Dagens situasjon er jo at boligene er så dyre at folk ikke har råd, da vil jo ikke antallet ha like mye å si, de er likevel for dyre. 2008 var ikke preget på samme måten, fordi boligene da ikke var så ille mot inntekten, men det ble derimot en global korreksjon som tok med seg alt, psykologien var verre problem enn prisnivået. Viktig å huske at i 2008 så røk alt med i dragsuget, selv de beste aksjene fallt enormt mye.
Det minner ikke mye om idag der boligmarkedet og prisingen av dette isolert fremstår som problemet.

Jeg tror du må se på prosentvis endring og ikke antallsendring Onkel_S. Gratismegleren hadde vel med både nye og solgte boliger i antallet.

mulig at antall nyboligannonser var med i 2007-08. Det utgjør uansett et lite antall. I dag er det 235 nyboligannonser, legger vi dem oven i blir det ca 1710 annonser eller 13% flere enn når man skiller nyboligannonser og bruktboligannonser. Samtidig er folketallet i Oslo økt med 23%.

Prosentvis endring vil alltid bli stor fra et svært lavt utgangspunkt. Det sier mer om at markedet januar 2022 (og januar 21) var ekstreme enn om markedet per nå.
Januar 2020 er det mest vanlige vi har i noprofits statistikk. Samtidig var januar 2020 ganske så sterk med +0,9% sesongkorrigert. Jeg tror ikke vi kommer i nærheten av slike tall for januar 2023 heller -0,9% sessongkorrigert. Da er det egentlig meget merkelig at ikke antall boliger til salgs er mye høyere nå enn da.
Det må være skjedd noe med dynamikken i markedet

Ikke sikkert det kommer noe ut av å prøve å finne mønster i noe som ikke kan sammenlignes. Du sier jo selv at tilbudet førte til krakk i 2008 og ting ble liggende lengre som gjorde at folk etterhvert satte ned prisene, normal tilbud/etterspørsel med kraftig psykologi i miksen. Nå er er det jo andre faktorer som fører til prisfall, det er ikke tilbud/etterspørsel men generelt prisnivå som er høyt. Da vil man heller ikke finne likhetene du prøver på. De er ikke der.

Forut for 2008 hadde man en kort periode med lav rente etterfulgt av en lang periode med renteoppgang. Forut for i dag har vi hatt en lang periode med lav rente etterfulgt av en kort periode med renteoppgang.

I dag blir boligmarkedet sjokkbehandlet i motsetning til hva som skjedde for 15 år siden.

Selvfølgelig er det tilbud/etterspørsel som funker også nå, men det kan være andre faktorer som presser etterspørselen under tilbudet enn i 2008.
Jeg prøver ikke å finne mønstre på noe som ikke kan sammenlignes, men må konstatere at det som hittil har vært en åpenbar sammenheng kanskje ikke er det lenger. Dette kan være fordi det er faktorer som virker uten å spille så kraftig inn på antall boliger til salgs. Dersom dette er tilfellet vil det være interessant å finne ut hva det i så fall er.

Antall boliger på finn.no har hittil vært styrt mye av to faktorer (som i parentes bemerket ikke gir automatisk utslag på antall omsetninger(!)).
1. Kjøpe først og så selge, eller Selge først og så kjøpe
2. Omsetningshastigheten.

Ad. 1. De fleste omsetninger i Norge innebærer både et salg og et kjøp (folk som flytter fra en eiet bolig til en annen). Kjøper man før man selger vil man ta bort en bolig fra tilbudssiden før man legger ut sin egen. Hvis man selger først vil man legge ut sin egen bolig på tilbudssiden før man tar bort en. tilbudssiden vil dermed fremstå som større hvis man(ge) velger å selge før man kjøper og motsatt.

Ad. 2. La oss ta et helt teoretisk eksempel med "ca-rimelige" størrelser: Si at det til enhver tid er en pool med 400 boliger i Storby som ikke omsettes slik alle de andre (kan være svært dyre eneboliger hvor selger ønsker litt diskresjon etc...), og at det hver uke legges ut 400 boliger til salgs. Hvis det i en periode tar 10 dager (1,5 uker) å selge boligene i gjennomsnitt, = et kokende marked, det ligge ute 1000 boliger på tilbudssiden for Storby (400 +1,5*400). Dersom et gjennomsnittlig salg tar 3 uker (= et normalt marked for Storby) vil det ligge ute 1600 boliger på tilbudssiden. Hvis det tar 6 uker (= et treeeeegt marked) vil det ligge 2800 boliger ute på tilbudssiden etc.
Hver uke omsettes det 400 boliger så omsetningen er stort sett uendret, men kjøperne har likevel et mye større utvalg i det treeege marked enn i det normale og særlig enn i det hete marked. Dette bstyr naturligvis noe for hvilken pris man må ut med for å få kjøpt en bolig / hvilken pris man aksepterer å selge til.

Det er riktig, men samtidig har vi ikke hatt den Eksplosjonsaktige prisveksten samtidig med negativ sparing i husholdningene som vi hadde i 2005-6-7 (hvor avdragsfrihet for hele lån også med liten egenkapital kom inn. Tvert i mot var sparingen ekstremt høy i 2021/22. Og vi har ikke hatt en storaktig utbygging av lavinnskuddsborettlsalgleiligheter som man kunne kaste med et minimalt personlig tap og som borettslaget etterpå måtte håndtere enten ved salg eller utleie. Det er kanskje én av grunnene til at ikke tilbudssiden øker nær så kraftig nå?

Boliglånsforskriften medfører at langt færre er opplånt til pipa i dag enn for 15 år siden.

De langt høyere boligprisene i dag medfører at lånekostnadene i dag er verre å takle enn for 15 år siden.

Tilbud/etterspørsel gjelder selvsagt nå også, men det er ikke tilbud/etterspørsel som fører til prisnedgangen vi ser, det blir to forskjellige ting. Derfor gir det ingen mening å se på antallet som en årsak når grunnen til prisnedgangen er noe annet, eneste det kan vise er om det isåfall blir forsterket av en økning på antallet og lengre liggetid etc. Grunnen til at f.eks prosjekter stopper opp og ting ikke blir solgt er et likviditets-spørsmål, ikke at boligene er for mange.
Det vil alltid være likviditeten som avgjør hva noe på sikt kan omsettes for. Jeg skjønner godt hvordan du tenker her, men tror du bør også ta med likviditets-spørsmålet i dine analyser.

Det er heller ikke sikkert at folk opptrer likt som før, kan like gjerne være en del sekundærboliger som blir solgt unna uten nykjøp osv. Man tar for gitt at oppførselen er lik som før. Så har man kjøp/leie situasjonen som på kort tid har slått ut motsatt av hva det vært i lange tider.Hvis man er i den tro at markedet skal falle en periode blir det rart å skulle kjøpe nytt før fallet har startet, ihvertfall som "investor".Tidene nå er ikke som før, og jeg vil anta at sjansen nå er langt større enn før på om folk har tatt seg vann over hodet og må selge av den grunn også. Det blir plutselig mange variabler i noe som før kunne følges relativt stabilt over tid, derfor vil man ikke kunne konkludere særlig presist.

Tror vi skriver litt forbi hverandre. Det er ikke økningen på finn.no som er årsaken til prisnedgang. Den er et symptom. Det den vanligvis viser er at markedet har blitt tregere (hvilket igjen betyr at prisene presses nedad). Visningssukseen viser at markeder ER tregere nå enn for 3 år siden (ca 8-10 %-poeng lavere andel som selges i første forsøk) Det alene burde gi en øning i antall til salgs fordi den enkelte boligen i snitt ligger ute lenger. Derfor er det umiddelbart overraskende at ikke dette slår kraftigere ut i antall boliger til salgs på finn.no, og jeg er nysgjerrig på årsakene til dette. Statistikkene viser egentlig atferden til folk i markedet.
Det må nå være en atferdsendring som er annerledes enn det vi har sett før, og det er interessant

Uke 5 starter med 1362 brukte og 1158 nye

Nå er det færre bruktboliger til salgs enn det er nye boliger (da er følgende fratrukket Garasjer, tomter og andre).

Det vil si 1152 bruktboliger, jeg kan også røpe at i noen bydeler er det mange kontraktsposisjoner til salgs, så det virkelige tallet er enda lavere.

Som andre har nevnt er dette laaaangt fra flommen av bruktboliger som skulle komme.

Konklusjon: Markedet har tilpasset seg situasjonen med høyere rente og dårligere kjøpekraft. Tror dette vil bli en rekordlav omsetningsmåned til Januar å være.

Uke 6 starter med 1278 brukte og 1156 nye

Uke 7 starter med 1192 brukte og 1168 nye

Endelig så er det under 1.000 brukte boliger til salgs i Oslo med 1 salgsdag igjen. Det begynner å bli tørt.

ja det er godt under ca 970 brukte boliger når annet rask er tatt bort. Dette er mindre enn jeg også ville forestilt meg under rådende omstendigheter.

Men som sagt jeg tror folk nå heller sitter i boligen de har, og ser an situasjonen, istedet for å "klatre" oppover i markedet.

Jeg lurer på hvor bunnen i tilbudet er.

Tror vi snart kan lese følgende:

Det rapporteres at boligmeglere i Oslo går dør til dør for å spørre om de vil selge bolig..............