I et balansert boligmarked er eierkostnaden lik leiekostnaden

Boff
13.04.2020 kl 11:37 1671

"Mens vi venter på Olav2"

Følgende sammenhenger gjelder i følge Olav2 i boligmarkedet: boligverdi = leie / rente

Som er lik følgende: boligverdi x rente = leie

Venstresiden er eierkostnad og høyresiden er leiekostnad.

I et balansert boligmarked er eierkostnaden lik leiekostnaden. Det er stor treghet i prisendringene i eiermarkedet. Når f.eks. rentenivået krakker, tar det lang tid før prisene via auksjonsprinsippet blir presset opp til sitt nye nivå. Det er dette forholdet spekulantene utnytter.

Gjennomsnittlig leiepris og boligverdi i Oslo, finner man ved å kjøre statistikk på Finn.no

Stiger leienivået med 10 % med uendret rentenivå så stiger også boligprisene med 10 % på sikt. Stiger rentenivået fra 3 til 6 % (fordobles) så synker boligprisene med 50 % på sikt.Faller rentenivået fra 6 til 3 % (halveres) så stiger boligprisene med 100 % på sikt.

Boff
Redigert 12.04.2014 kl 14:00
Dette er en arkivert tråd!

Da er det naturligvis rente ihensyntatt skattefradrag som er det meningsfulle rentebegrepet.




Eller
(boligverdi_1-boligverdi_0) x rente = leie_1-leie_0


Som uttrykker at forventninger om høyere boligverdi er det samme som

Skriver man ut modellen med boligpris i framtiden: Boligverdi_1
og boligverdi idag: Boligverdi_0
Så får vi:
*(Boligverdi_1- Boligverdi_0) -( Boligverdi_0*rente)+leie=0
Og vi ser at boligmarkedeti likevekt (Boligverdi_1= Boligverdi_0) definerer leia slik Boff presenterer.

En spennende variant er når mange tror på boligprisvekst Boligverdi_1> Boligverdi_0 og tar feil. Det gir to utslag i likningen *
1) leie går ned, siden en del av avkastet forventes komme i form av verdistigning.
2) optimistiske utleiere er villig til å by mer enn andre (gir høyere Boligverdi_0 enn om man ikke hadde forventet prisstigning i framtiden.)

Selv har jeg erfart å inngå leieavtale med en part som hadde meget optimistisk syn på framtidig prisutvikling (som mange merkelignok hadde i Oslos Randsone for et par år tilbake). Jeg har de siste år betalt husleie som er omlag på nivå med renteutgifter ved 100%belåning av verdien til leieobjektet. Som leietaker har jeg hatt meget lav risiko, 0 kostnader med ved depresiering ved utvendig forfall mm. Mange glemmer at det for koster mange titallstusen kroner per år å holde en enebolig i tre godt vedlike.

Under finanskrisa i USA så vi følgende:
1) Folk begynte forvente lavere priser i framtiden og ble derfor villig til å akseptere lavere priser i nåtid
2) Leieprisene gikk opp. Dette siste er godt dokumentert i Bay Area området. For USA sin del ble økningen i leieprisene forsterket ved at mange boliger ble stående tomme etter foreclosure salg. Så det er høyst usikkert om det vil komme en tilsvarende økning i leiepriser i Norge.

Boff
16.04.2020 kl 18:41 1262

Hvis renta går ned vil boligprisene stige i sentrum av Oslo mener jeg. De som bor i sentrum av Oslo er stort sett høyt utdanna folk som lever i sin egen boble og jobber på verna arbeidsplasser i det offentlige eller private. Disse blir skjelden arbeidsledige lenge.
Redigert 16.04.2020 kl 18:41 Du må logge inn for å svare

I motsatt retning trekker det faktum at høyt utdannede har friere tøyler med både arbeidstid og hjemmekontor. Kan reise til kontoret utenom rushtid, evt jobbe hjemme et par dager hver uke. Hvorfor bo trangt i byen da?

Basert på 2014-tall er andelen med høyt utdannede i Oslo størst i bydel Vestre og Nordre Aker - bydelene grenser Nordmarka og Lillomarka, men ligger forholdsvis sentralt.

Oslo har relativt stor andel av innbyggere med høyere utdanning målt mot andre kommuner.

Fin artikkel i New York Times om hvorfor det er bedre å være i enn by sammenlignet med mindre småbyer/mindre tettsteder ved resesjon.

« Why Big Cities Thrive, and Smaller Ones Are Being Left Behind»

«...big metropolitan areas have been more successful than smaller places at recovering from economic shocks.»

https://www.google.no/amp/s/www.nytimes.com/2017/10/10/business/economy/big-cities.amp.html
Boff
16.04.2020 kl 20:09 1133

I Oslo får man et Oslotillegg på lønna enten direkte eller indirekte. Dette er ikke fordi man er spesielt dyktig, men på grunn av agglomerasjonseffekter. Agglomerasjonseffekter er et begrep innen urbanøkonomi som viser til at produktiviteten i økonomien øker når befolkningstettheten øker.
Redigert 06.05.2020 kl 14:08 Du må logge inn for å svare
Tool
16.04.2020 kl 21:38 1048

Merkelig å se folk argumentere for at Oslo har så mange "høyt" utdannede når byen samtidig inneholder både enorme mengder folk ansatt i yrker som er påvirket av Corona og har en stor lavtlønnet innvandrerklasse.
Og disse "høyt" utdannede, hva betyr det? At man da er trygg økonomisk? Blir for simpel tankegang, Oslo vil bli svært hardt rammet. Her er bare å ta frem popcornet.

Nei. Ikke noe Oslotillegg for lærere, sykepleiere, leger, forskere og andre i helt eller delvis offentlige stillinger. Tvert imot finnes mange offentlige arbeidsplasser i Oslo med så høy prestisje at de tiltrekker seg toppkvalifiserte ansatte selvom de tilbyr lavere lønn enn i distriktene. Eksempel departementer, Universitetet i Oslo, Rikshospitalet osv. Det er tvertimot slik at høyt utdannede får ekstra belønning for å flytte til bygda.

Boff, poenget er at det pågår sterk lønnsutvikling i barnevern akkurat nå. Jeg vet faktisk om en BV ansatt som etter sommeren går motsatt vei (fra Oslo til Nordre Follo) på grunn av 100k bedre lønn i Nordre Follo enn Oslo....