Det norske boligmarkedet i kjølvannet av Koronastormen


Et kinesisk ordtak lyder "måtte du leve i en spennende tid" https://en.wikipedia.org/wiki/May_you_live_in_interesting_times.
Det har kineserne virkelig lykkes med å gi oss.

I en slik global krise er det i overkant navlebeskuende, snevert og kanskje til og med egoistisk å være opptatt av noe så sært og nisjepreget som det norske boligmarkedet. Og når jeg skriver "det norske boligmarkedet", så er jeg klar over at markedet for nye og brukte boliger er forskjellig, og markedene for boliger i Oslo er helt annerledes enn det vi ser i Stavanger eller i Alta. For min del er Oslo det mest interessante, fordi hovedstaden er "lokomotivet" i markedet som helhet. (Med unntak som petroleumskrisen og Stavanger f.eks.). Så langt har boligmarkedet i Oslo klart seg bra, med en liten nedgang i mars. Men hva skjer på sikt når effekten av en nedstengt økonomi begynner å gjøre seg gjeldende?

OBOS-sjefen Siraj mener boligkjøpere må finne seg i mindre boliger (og her er til en forandring ordet "mindre" benyttet i korrekt betydning med henvisning til størrelse, ikke antall): https://www.nettavisen.no/okonomi/obos-sjefen-med-brannfakkel-folk-ma-finne-seg-i-mindre-leiligheter/3423949917.html
Hvordan slår dette ut i etterspørselen etter boliger? Finner kjøperne seg i å bo trangere? Eller velger de heller å bo romsligere mindre sentralt?
Han mener at 100.000 kr per kvadratmeterpris er minimum, dvs. en toroms på 50 kvm koster 5 mill. kr, og en treroms på 70 kvm koster 7 mill. kr. Dette er jo greit gitt at en kan låne hele beløpet til 0 % rente. Begrensningen er således hvor mye kreditt banker kaster etter en. En gjennomsnittslønn i Oslo er kanskje 750.000 kr? Da får en låne litt under fire millioner, så en må ha en million i egenkapital (eller forbrukslån) på toppen av dette.

Jeg ender opp i et spørsmål: hva måtte en betalt for en 70 kvadratmeters treromsleilighet dersom kredittmarkedet forsvant? Eller sagt på en annen måte; hva er VERDIEN - og ikke PRISEN - på en slik leilighet?

bj111
14.04.2020 kl 22:10 11702

Skal ikke våge meg så mye ut på det spørsmålet ditt men for at det skal være driv eller etterspørsel etter de små leilighetene så må det være utsikt til prisstigning. Det er nesten ingen som kjøper disse små leilighetene for å bo der de neste 10 årene. Slik markedet har vært så har de små leilighetene representert en "sikker" mulighet for å komme seg inn på markedet og tjene penger til kjøp av noe større. Dette gjelder de yngre. Den gruppen tror jeg en kan se langt etter i tiden som kommer. Foreldre som har stilt med kausjon sitter i det og de som skal ut å stille med kausjon for å hjelpe ungen inn på markedet ser slutten av 80 tallet starten på 90 tallet igjen og vil vegre seg når spiralen snurrer nedover. OBOS sjefen får nok en annen pip i stemmen når høsten kommer og prisene har falt gjennom sommeren. Det blir byggestopp for OBOS når etterspørselen forsvinner. Så spørs det hvor godt sikret OBOS er i boligmarkedet med lån etc. OBOS er ikke et selskap jeg hadde kjøpt aksjer i dersom de hadde vært notert på samme måte som jeg nå styrer unna bankaksjer og eiendomsaksjer.

Markedet skal ned med 90% sikkerhet.

Skal en prøve seg på spørsmålet ditt så er verdien 50% til 60% av prisen før korona krisen rammet.
Puta1n
14.04.2020 kl 22:17 11665

https://proaktiv.no/boligmagasin/boligartikler/oppfordring-til-studenter-kjop-om-du-kan

"Å leie bolig flytter kapital til dem som allerede har mye, fra dem som enten ikke kan eller av en eller annen grunn ikke vil kjøpe bolig selv. Det er som å være avhengig av å kjøre bil og ha en taxi stående utenfor til enhver tid mens taksameteret går. Det er en enorm forskjell i forbruk og investering. Å kjøpe bolig er etter vår mening den beste investeringen man kan gjøre"
Sølvrev1
14.04.2020 kl 22:55 11599

Er nok en stund til det blir aktuelt, men hva skjer hvis store deler av en generasjon (og kanskje to) blir stående på sidelinja uten mulighet til å kjøpe seg bolig?

Jeg vil tro det skaper en situasjon som noen politikere vil forsøke å kapitalisere på, som igjen betyr endring av lover og regler. Hvis det blir skikkelig vanskelig å få folk inn i boligmarkedet kan du være sikker på at de som allerede har bolig vil måtte ta noe av støyten.

Hva kan bli aktuelt, bort med rentefradrag?

Jeg kan svare på mitt eget spørsmål: dersom kredittmarkedet ikke eksisterer, er det ikke mulig å låne penger (i tradisjonell forstand). Alle kjøp, bolig inkludert, må følgelig finansieres gjennom oppsparte midler. I eksemplet mitt har boligkjøperen en inntekt på trekvart mill, la oss være rause og si han har 500.000 kr p.a. netto. Vil personen betale 7 mill. kr dersom finansieringen kommer utelukkende fra lønnsinntekten? Det tilsvarer 14 årsinntekter. Men ingen klarer å spare 100 % av lønna hvert år i så lang tid, så i realiteten tar det lenger tid. At vi måler prisen på bolig i kroner er i realiteten uvesentlig. Det er arbeidsinnsatsen som finansierer alle kjøp. Ved å arbeide gjør en om ens tid og innsats til kroner, som så veksles til bolig. Men kilden til hva en kan skaffe seg av ressurser er arbeidet, innovasjonen, fantasien, kreativiteten og tiden en tilbyr markedet. Når en tar bort dette nominelle sløret ved å måle prisen på bolig i kroner, hvorav nesten alt er lånte, gratis penger, ser en den reelle VERDIEN. Hvis ingen kunne låne, ville prisene vært svært mye lavere. Trolig omtrent det en legger ned i egenkapital i dag, mao. 15 % av prisene vi ser nå. Alt er pumpet opp og blåst opp med gjeld. Hva er implikasjonene av dette sett i lys av Koronakrisen? Vil bankene øke eller redusere kreditt fremover?
Shotgun
14.04.2020 kl 23:16 11511

Man leser stadig om meglere, Obos-sjefen eller andre i samme stilling som prøver å vri denne krisen over mot de som står utenfor boligmarkedet. "Ånei, nå kommer ikke folk seg inn på boligmarkedet eller de må finne seg i å bo i små kryp-inn eller telt"

Krisen rammer vel først og fremst de som er ekstremt belånt og nå mister mye av inntekten og etterhvert må selge om ikke 100% inntekt kommer tilbake iløpet av få måneder. Mange ender sannsynligvis opp med gjeld større en boligverdi.
Sølvrev1
14.04.2020 kl 23:17 11495

Det er vel en teoretisk øvelse å se for seg at det ikke vil eksistere et kredittmarked? Selv i et worst case scenario går vi som sivilisasjon ikke bort fra et låne-regime. Etter den store depresjonen (eller underveis) drev senator Glass iherdig på med forsøk på å få et skille mellom finans og sparebankene. Det resulterte til slutt i Glass-Steagall Act som FDR undertegnet.

Man satte ned en kommisjon (tror den hette Pectori-etterforskningen), som produserte en god del offentlig harme rundt det som hadde foregått på Wall Street i forkant av kollapsen i 1929. Noe liknende skjer nok igjen. Vi så antydninger til det etter 2008 (og Dodd-Frank fjolleriet som Wall Street skrev selv), men foreløpig har FED og sentralbankene greid å holde realitetene unna.

Det går til det ikke går lenger. Så blir det et skikkelig lurveleven. Men fra asken stiger en ny Føniks, om enn i restriktive former til å begynne med. Og lånekarusellen er i gang igjen. Verdien er selvfølgelig kraftig redusert, men realverdiene forsvinner ikke, og selges nesten heller ikke hvis det bare er sparepenger ute og går.

Jeg tror vi mennesker nå er patologisk anordnet til å igangsette en økonomi. Og kreditt er en del av vår tillit til hverandre. For øyeblikket er det kanskje for mye uærlighet innbakt i systemene, og det er nettopp det som må renses ut, hvis sentralbankene noensinne vil tillate det igjen.

Tillegg:
Enig med Shotgun. Validerer ikke det han sier poenget mitt med at det er for mye uærlighet ute og går?
Redigert 14.04.2020 kl 23:28 Du må logge inn for å svare
Millennial
15.04.2020 kl 00:11 11408

Kredittmarkedet forsvant? Hva slags vås er dette? Det er jo ikke reelt.
Hva om EK kravet på 40 % i Oslo ble fjernet?

Husk at i et historisk perpektiv så er bolig i Oslo billig i dag.
fabian2
15.04.2020 kl 00:41 11363

Dommedagsprofeter dukker alltid opp. Folk må ha mat. Folk må ha et sted å bo. Bankene vil staten støtte. Kanskje boligprisene endrer seg lite.
Shotgun
15.04.2020 kl 07:13 11233

Mislighold av forbrukslån går i taket.
Bank2 fokuserer vel på de med forbrukslån som eier bolig og baker om alt til et boliglån med vesentlig høyere rente enn normal boligrente.

Er det noen lamper som kunne ha vært røde men som ikke lyser enda? At noen har stor tro på boligpriser fremover må sannsynligvis være om man er kraftig eksponert mot boligmarkedet selv og gjerne høyt giret eller jobber med salg av boliger.

https://www.dn.no/marked/jon-harald-nordbrekken/aksel-lund-svindal/bank-2/-vi-merker-at-misligholdet-av-forbrukslan-eksploderer/2-1-791767

Hva slags vås dette er? Slikt vi økonomer driver med - setter opp ulike teoretiske scenarioer for å analysere effekter. Vi samfunnsøkonomer er rare dyr. Poenget med dette teoretiske ekstremtilfellet er å synliggjøre at store deler av boligPRISEN består av lånte penger. En selvfølgelighet, ja. Men likevel en tankevekker for noen (håper jeg). Det er viktig å skille mellom verdi og pris. Poenget mitt er at den store prisveksten gjør at vi fjerner oss mer og mer fra den reelle verdien. Eller sagt på en annen måte: boliger blir overpriset.

Anbefaler denne podcasten der samfunnsøkonomen Kari Due-Andresen snakker om konsekvenser av koronakrisen for Norge, inkl. boligmarkedet:
https://www.nettavisen.no/okonomi/stavrum-%26amp%3B-eikeland-med-kari-due-andresen/3423953496.html
Shotgun
15.04.2020 kl 07:37 11163

"Husk at i et historisk perpektiv så er bolig i Oslo billig i dag"

Når renta var nærmere 20% for en del år siden så brukte de alikevel mindre del av disp inntekt til å betjene renter og avdrag enn nå.
Så når mange mister jobbene blir det enda værre.
Etterhvert som den norske krona kollapser mer så må renta opp, da blir det enda større del av disp inntekt som går til boliglån.
Redigert 15.04.2020 kl 07:40 Du må logge inn for å svare
Mogwai
15.04.2020 kl 07:43 11149


Jeg har ingen forutsetninger for å bedømme boligmarkedet men jeg er på utsikt etter ny bolig. Jeg bor i et lite område ca. en time fra Oslo. For 4 uker siden tok jeg ut ca. 10 attraktive leiligheter/mindre hus for å følge trenden. Foreløpig er det 1 som er solgt og 2 har satt ned prisen med 5-10%. Resten står usolgt foreløpig. Og dette er attraktive bosteder i området. Dette forteller meg at boligmarkedet har endret seg ganske mye. Tidligere ville de fleste av disse enhetene være solgt på denne tida. Så min konklusjon (jeg er i leiemarkedet) at jeg venter til disse urolighetene i markedet har lagt seg. Tror boligmarkedet skal ned minimum 20% de neste 12-24 månedene. Om vi skal mer ned enn dette vet jeg ikke men at boligmarkedet kan gå på en skikkelig smell framover er ikke bare mulig men ganske realistisk. Men som sagt det er bare min mening og jeg er ingen ekspert.
Shotgun
15.04.2020 kl 07:53 11125

Pengesystemet er basert på gjeld. Sentralbankene stimulerer verdien på boliger ved å sette ned renten samt trykke penger for å kjøpe og stimulere annen aktiva. Gjeld blir en katalysator begge veier, priser stiger fort med mye gjeld og kollapser fort.
Så dagens pengesystem gjør at en generasjon kan bli fryktelig rike, så kommer neste generasjon og kjøper på topp med gjeld til langt over pipa og sitter igjen som taperen.

Kanskje dagens pengesystem burde vært byttet ut? Bankene roter det til med ujevne mellomrom hele tiden. Gjeld skaper bobler og kriser. Nå kan vi i tillegg plusse på corona nedstenging, olje- og kronekollaps.
paneldata
15.04.2020 kl 09:30 11012

Finnes ingen boligeksperter i Norge. De som tittuleres eksperter har stort sett mangel på kompetanse.
Nethuns
15.04.2020 kl 12:05 10878

"Jeg har ingen forutsetninger for å bedømme boligmarkedet men jeg er på utsikt etter ny bolig."

---------------

Etter hva jeg kan se av hva du skriver, har du mer enn nok forutsetning, ikke mange tar seg tid til å analysere slik du gjør, men det er nok vel investert tid. Mange av de som uttaler seg har en egeninteresse i markedet, så fortsett med å stole mest på deg selv, les gjerne hva andre sier men vær på vakt for de som har egeninteresse i markedet. En ting som erfaring har lært meg, det er at boligmarkedet ikke er noe aksjemarked, det reagerer tregt og det er tid til å snu seg rundt spesielt om en skal kjøpe bolig. Veldig mye tyder (ja omtrent alt) på at vi nå går inn i et kjøpers marked og at prisene vil synke dramatisk de neste årene, spesielt disse mikroleilighetene i byene (som kun er på halve størrelsen av vedskjulet mitt), vil nok falle mye i verdi. Bl.a fordi resturant og utelivsbransjen antagelig vil slite lenge og om en bor i bysuppa, så er det jo ikke så mye annet å ta seg til enn utelivet. dessuten forsvinner nok både partysvensker og arbeidspolakker hjem i takt med fallende kronekurs, i tillegg oppdager fler og fler at å bo i nærhet til arbeidssted blir mindre og mindre nødvendig (hjemmekontor/videokonferanser etc.) dermed vil nok eneboliger med hage eller rekkehus etterhvert bli mer attraktivt en ei fuglekasse i en betongblokk eller et bøttekott i en forhenværende gråbeinsgård.
Sølvrev1
15.04.2020 kl 12:24 10829

Mye bra du sier, og hadde faktisk ikke tenkt på at lønninger i kroner blir mindre attraktive for svensker og polakker (ev. andre) med fortsatt kroneskrell, som ser ut til å bli en rimelig langvarig affære. Kan det bli flere boliger i markedet pga exodus fra verdens (ikke lenger fullt så) rikeste land tror du?
mas
15.04.2020 kl 12:55 10765

Jeg er i samme situeasjon som mogwai og registrerer det samme. Hver helg nå går jeg typisk på 3 visninger i relevant område, typisk blir 2 solgt 5% under prisantydning og den siste blir ikke solgt/får null bud. Dette du skriver med at aksjemarked og boligmarked er ulike er også det jeg hele tiden har i bakhodet. På utvekslingsopphold i kapitalismens hjemland simulerte vi markeder med ulik prisinformasjon i forelesningene, og er det noe som er sikkert så er det at din hypothese om at ved dårligere prisinformasjon så responderer markedet mye tregere. Når da i tillegg falsk/sminket informasjon blir publisert (les meglere og hurven der) så vil responsen være enda tregere (vi simulerte dette også). Det som derimot også kommer frem ved disse simuleringene er at markedet alltid finner frem til riktig pris til slutt. Tegnene er her allerede, men galoppen nedover tror jeg vi må vente til mai med. Vi må få tall for april først, da vil de som ikke har solgt boligen lempe på prisen.
tjommie
15.04.2020 kl 13:03 10745

Noen skal bygge boligen, de må betale for materialer, anleggsmaskiner, lønn, og helst litt profitt. Tomta boligen står på er sjelden gratis. Men du som er en genial økonom har vel tatt høyde for alt dette og komt frem til at en 70kvm treroms skal koste? 500.000? 750.000? 1.000.000?

Ser du hvor dumt det blir....
gepard1
15.04.2020 kl 13:24 10692

Kollapsen i oljemarkedet og norsk industri vil snart gjoere sitt inntog i boligmarkedet.

Boligsalget falt 47% i mars, og vil ganske sikkert falle 90% i april, mens prisen saa langt kun har falt 2%. Deretter vil alle se at verdensoekonomien vil vaere svak i minst ett par aar,hvor mange arbeidsplasser ikke vil komme tilbake, og da kollapser boligmarkedet. En gang midt i mai. Men hvis man er saa heldig at man kan faa solgt naa, kan man komme helskinnet ut av det..
Redigert 15.04.2020 kl 13:30 Du må logge inn for å svare

Javisst. Det blir kjempedumt. For alle. For utbyggerne har tatt seg godt betalt fordi det er mulig, siden kjøperne har hatt tilgang på billig kreditt. Det fiffige med en økonomi er at en får alltid en klarering av marked, der tilbud og etterspørsel møter hverandre. Og så får du en ny likevektspris. Selvsagt skal det betales for tomtene, men det blir en langt lavere pris. Først vil ingen selge tomter nettopp fordi en får så mye mindre betalt, men markedet ordner dette også. Ny likevekt vil komme. Samme for lønninger. Dette kalles deflasjon. Hvis ingen skal betjene de enorme boliglånene, klarer alle seg med lavere lønn. Dette er ikke mystisk. Det er bare den motsatte spiralen av hva vi har sett i mange tiår med inflasjon. Men i tilfelle du ikke har lest alt over, så er dette en teoretisk øvelse; et tankeeksperiment som kanskje er nyttig for noen. Rett og slett for å synliggjøre at boligboblen er blåst opp av den billige kreditten. Når det er sagt, så blir jeg ikke overrasket om mange land havner i deflasjon en periode fremover. Når til og med overbetalte fotballstjerner går med på lønnskutt er stemningen tydeligvis endret...
joachim05
15.04.2020 kl 13:49 10630

Byggekostnaden er ikke nødvendigvis gulvet.
Det vil definitivt være det i et marked der det er tilstrekkelig antall eller mangel på boliger.
Dersom du har flere boliger enn mennesker som trenger tak over hodet, så er det ikke lenger noe gulv for prisene.

Boligprisutvikling de neste 1-3 år bør imidlertid være lite interessant.
Bolig er ikke som aksjer.
El Gordo..
15.04.2020 kl 13:59 10598

13.03

De fleste plasser i Norge kan du eks bygge enebolig på plate (1etg) til 15 og 20 lapper pr m2 eks tomt...
Hva eiendomkostnader i Oslo er aner jeg ikke...men hvis du hypotetisk fant en tomt på 100.m2 bygget hus på 70 .m2 inkl 5.m2 terasse..ville tomten ha kostet ca 5.5 milloner kroner...En leilighet som ligger i ett flere etg bygg vil jo ha en mye lavere byggkost pr m2 enn eks en liten enebolig...
Mvh.
bj111
15.04.2020 kl 14:02 10583

Hva forventer du at en eiendomsmegler sier?
Du kjøper et kott på 15kvm til 2.500.000 i Oslo fordi du skal studere i 3 år. Sikkerheten henter du hos mor og far og lånet på 2.550.000 settes avdragsfritt. Husleien blir slik sett renter og kostnader ved kottet. 3 år senere skal du selge. Prisen har falt med 20% som ikke er særlig mye om man ser på den sykelige veksten som har vært de siste årene på bøttekott i Oslo. Restgjeld etter salg kr 550.000 + omkostniger til megler. Studielån har du i tillegg opparbeidet deg på si 300.000,-
Gjelden er på ca 900.000 når du starter som nyutdannet og du eier ingenting. Jaggu smart råd denne megleren kom med.
Det er og slik at uattraktive boliger som bøttekott faller mer enn markedet. så 20% er svært optimistisk.
paneldata
15.04.2020 kl 14:03 10576

Og med ferdigstillelse av Follobanen kan man bo i landlige omgivelser 11 minutter fra Oslo S. Man får både bedre plass og lavere boutgifter. Bedre kommunikasjon( både på nett og for pendling) reduserer behovet for å klumpe seg sammen i byer.

Slik jeg ser det har verdensøkonomien balansert på en knivsegg i flere tiår. I 2008 skled vi nesten av eggen, men det gikk "bra" som følge av "redningspakkene" som kom da. Spørsmålet er om det går like bra denne gangen. Nå er det ikke en finanskrise, men snarere en krise som rammer realøkonomien siden alt stenges ned. Etterspørselen faller, og annen produksjon er stengt fordi myndighetene pålegger det. Hvis vi ramler av knivseggen, er det spennende hvilken side av eggen vi havner:

1)
Deflasjon: nedadgående spiral der priser og lønninger målt i nominelle tall går ned. Folk kommer med "tilbud" og "koronapriser" for å lokke kundene til å kjøpe. Vi leser nå at boligmarkedet begynner å bli skrekkelig tynt (i betydningen svært få boliger omsettes). Når få objekter skifter eier, er det mer sannsynlig enn tidligere at selgere MÅ selge, og de aksepterer litt lavere pris for å komme ut av knipen (f.eks. de sitter med to boliger og mellomfinansiering). Når få boliger selges og en større andel enn vanlig slår av på prisen, blir offisiell statistikk at boligprisen går ned med 1-2-3-4 %. Dette påvirker andre som sitter på gjerdet, og de blir usikre. De aksepterer litt lavere pris for å bli kvitt usikkerheten. Potensielle kjøpere kniper igjen lommeboken litt mer. Så er spiralen i gang. Ingen går ut for å spise, så serveringsparty-svenskene drar hjem. Utbyggere legger planer på is i påvente av bedre tider, så anleggspolakkene drar hjem. Serveringssteder går konk. De som eier utleieleiligheter selger i stedet for å la leiligheten stå tom mens den faller i verdi. Dette akselererer fallet ytterligere. Noen misligholder lånene sine (følg med på artikler om unge som sliter med forbrukslånene sine = toppfinansieringen). Bankene begynner å slite, og kniper igjen på hva de tilbyr i lån for å redusere usikkerheten sin. Ny norm blir lån = 4 x inntekten. Så 3 x ... Når kreditten skrumper inn, krymper budsjettbeskrankningen for kjøperne også tilsvarende. Boligprisfall. Q.e.d.

2)
Inflasjon. Statene kappes om å komme med de beste redningspakkene for å styrke sitt næringsliv. Pengemengden i økonomien øker dramatisk, og avhengig av omløpshastigheten på pengene i økosirken, vil dette gi prisøkning. Noe som igjen gir lønnsvekst. Norge importerer det meste av det vi forbruker, og når valutaen vår har falt i verdi (over 30 % i år) blir importen tilsvarende dyrere. Teslaen, iPhone, klær, og annet blir mye dyrere. Folk må spare på luksusgoder, så etterspørsel etter dette faller bratt. Folk prioriterer det mest nødvendige: mat & bolig. Prisen på hytter, båter, luksusgoder, ferieturer faller veldig. I dette scenariet går boligprisene opp nominelt, og lønningene stiger også mye. Siden sentralbankene styrer etter inflasjonsmål, innebærer dette at rentene begynner å røre på seg når inflasjonen blir høy. Dette fører til at folk må bruke en enda større andel av inntekten på å betjene boliglånene sine, og kutter unødvendig forbruk. Dette gir økt arbeidsledighet slik som i scenarioet med deflasjon over. Det vil si færre som har mulighet til å komme inn på boligmarkedet. Og lavere etterspørsel gir fall i boligprisene. Selv om boligprisene stiger nominelt vil de stige mindre enn prisene på en del andre goder, slik at reellt sett faller boligen i verdi.

Selvsagt bare teorier og synsing fra min side. Hører gjerne hva andre med bedre krystallkuler enn min ser for seg av mulig utvikling videre. Men uansett spennende tider...
paneldata
15.04.2020 kl 14:09 10560

InvesTorbjørn, ser du generell deflasjon som sannsynlig nå? Alle sentralbanker i verden pumper jo ut penger i en verdensøkonomi som har fallende produksjon av det aller meste. Tenker det like godt kan bli økt inflasjon, rettogslett på grunn av mer penger og mindre en kan kjøpe.

Magefølelse er lite å stole på, men min magefølelse (kanskje til og med ryggmargsrefleks?) er at vi får kraftig inflasjon som følge av redningspakkene. Ifølge økonomisk teori skal priser og lønninger øke når pengemengden øker. Og nå øker den til gangs! Definisjonen av inflasjon er at pengemengden øker (inflateres), så strengt tatt har vi kraftig inflasjon allerede. Men det er mye psykologi i hvordan et marked fungerer. De "nye" pengene finner veien inn til bedrifter og de rike først, slik at som alltid vil de ha gleden og fordelen av å bruke pengene først. Spørsmålet er hvordan de bruker dem nå. Salter de pengene ned i form av sparing, kjøp av edelmetaller eller eiendom? Eller brukes pengene på realgoder? La oss ta ekstremeksempelet med helikopterpenger (alle får 10.000 "koronakroner" inn på konto, f.eks. i form av ekstra skattelette for å stimulere økonomien). Umulig å vite hva politikere kan finne på når de inntar rollen som fulle sjømenn. Hva skal mottagerne av pengene gjøre. Uteliv er stengt. Utlandet er stengt, så en kan ikke dra på ferie. Aksjemarkedet er usikkert. Jeg tror vi først får deflasjon fordi alle vil spare pengene (frivillig eller ufrivillig siden "alt er stengt"). Men så fortsetter stumuanspakkene, og til slutt begynner alle å bruke penger, og DA kommer inflasjonen. Ekstremt og fort. Men jeg gjetter bare. Ka du tru?
Sølvrev1
15.04.2020 kl 15:25 10408

Det som øker på balansen til sentralbankene kommer ikke nødvendigvis ut i økonomien med det første. Omtrent alt fyker rett inn i finans for å hindre systemkollaps. Samtidig minker mengden penger og tilgjengelig kreditt ute blant folk, mens krona faller og øker prisene på nødvendighetsgoder. De klassiske modellene virker ikke å kunne beskrive tilstanden vi havner i godt nok, tatt i betraktning omstendighetene som er av global karakter.

Så deflasjon/inflasjon, vi har faktisk hatt en form for biflasjon ganske lenge med prisstigning i bolig, aksjemarkeder, kunst, veteranbiler, finere vin, m.m. og fallende priser på sus og dus. Nå ser det ut for at enkelte av de deflatoriske kreftene som har vært i sving styrker seg før vi vipper over i en noe lengre periode med stagflasjon (interessert i å høre hva andre mener om muligheten for dette scenarioet?), og hva som skjer videre derifra avhenger sentralbankene og finansdepartementenes vilje til å fortsette stolleken.

Fortsetter man med det som er policy nå ender det antakeligvis med høy inflasjon og ikke helt usannsynlig, hyperinflasjon til slutt. Uansett hvordan man vrir og vender på billionene av bankkontopenger som trylles frem med 12- 13 tastetrykk pr billion, og som har potensiale til å bli fjøslapper monetaristene velger å drukne oss i (eller poof it's gone i gjeldsanering), vil de fleste av oss bli tvunget til å ta en nedgang i levestandard. Lille Norge er maktesløse til å stå imot de kreftene som kommer mot oss.

Slik jeg ser det handler det ikke om hvor mye mer du kan tjene eller spekulere lenger, men hvor godt beskyttet du er uansett utfall?

Er man sårbar, noe de fleste av oss er, bør man ha noe som oppbevarer økonomisk energi og som samtidig ikke er eksponert mot bank og finans, som er uavhengig den norske krona, som ikke kan trylles frem med tastetrykk, som ikke alle andre har og som blir ettertraktet når frykten for viruset går over i frykt for overlevelse. (Ikke helt overraskende har ganske mange tolket dette til å være dopapir).

Da har du noe å veksle på når de virkelig tøffe tidene kommer, det være seg deflasjon, inflasjon eller hva-man-nå-enn-skal-kalle-det-for-flasjon. Og er det dopapir må du for all del sørge for at du ikke har lekkasjer eller fuktighetsproblemer. Sjekk vvs, tak, grunnmur og drenering asap!

Enten det eller så kan man satse på at dette går kjapt over og at man til og med blir betraktelig rikere på å gjøre akkurat det samme som en har gjort hittil, og at myndighetene ikke endrer "spillereglene" underveis.. Med unntak av unntakslovene er jo dette enda regnet som et fritt land. Men ting endrer seg fort om dagen, så hva det er i morgen får vise seg.

Muligheten til å få en god natts søvn er mer verdt enn hva man vanligvis gir det oppmerksomhet. Det er en ok motivasjon for å ta noen grep, er min erfaring. Så får jeg heller ta feil.
Millennial
15.04.2020 kl 17:19 10276

Toget på 11 minutter fra Ski til Oslo S høres kjekt det, men da er du helt avhengig av toget som er den mest upålitelige kollektivtransporten som finnes, det er ihvertfall min erfaring.

Husk også at du må også bytte til buss/trikk/t-bane når du først er i Oslo for å reise videre. Og plutselig er reisetid ikke så kort allikevel ift. om du bodde i Oslo og hadde hatt flere alternativer til kollektivtransporten. I tillegg må du også regne med å betale for to sonebilletter. Sykkeltur til Oslo uten å ta toget kan du også glemme, med mindre du vil bruke en hel dag bare på sykkelen. Det går vel ikke noe natttog eller -buss til Ski?

Nei altså, jeg hadde heller gått ned i standarden og satset på et forholdsvis landlig, men fortsatt sentralt område som Disen/Årvoll/Tonsenhagen som ligger rett ved Lillomarka. Da har du marka med slalombakker osv. rett utenfor døra og en 31 buss som går 24/7 i tillegg kan du sykle ned til byen på ca. 10 minutter da det er nedoverbakke hele veien. Ellers er det mange fine landlige områder i bydel Østensjø hvor boligprisene biter fortsatt ikke.
paneldata
15.04.2020 kl 17:38 10243

Mill,
Synes du flytoget er upålitelig?

Vi snakker om en ny linje med nytt signalanlegg og nye tog som kjører uten stans og uten værpåvirkning i en tunnell hele veien.

Bytte mellom ulike transportmidler internt i Oslo må påregnes også for innenbys reiser.
Millennial
15.04.2020 kl 18:51 10153

Flytoget har jeg for lite erfaring med til å mene noe om, men de bruker vel samme linje som øvrige tog?

Problemet er at de fleste tog som vil gå til Ski vil komme fra områder som Oslo Lufthavn osv.
Dvs at om det skjer noe på en annen strekning så vil det også påvirke toget til Ski.

ERTMS systemet som du sikkert tenker på vil først bli innført i hele Norge i 2034, det systemet slik jeg forstår er allerede i bruk i strekningen Ski - Sarpsborg. Selv om Ski - Sarpsborg er en av de mest punktlige strekningene i Norge så utgjør inntstillinger og forsinkelser samlet sett ca. 18 % (hvor av 6 % var instillinger) - statistikken er for perioden 01.01.2020 - 15.04.2020. Og her fremgår det ikke planlagt vedlikehold osv. som ikke regnes som instilling eller forsinkelse.
kilde: https://www.banenor.no/Nyheter/Punktlighet_gammel/
Til sammenligning så har Vy sine buss nesten 100 % punktlighet.

For all del, Ski er sikkert et fint område, men jeg tror follobanen er allerede priset inn i boligprisene i Ski.

Ski kommune hadde også en negativ befolkningsvekst på 37 personer i 2018. Litt rart egentlig. Vet ikke hvordan det gikk i 2019?
kilde: https://www.oblad.no/ski-kommune/folketall/nyhet/negativ-befolkningsvekst-i-ski-overrasker-mistet-37-innbyggere-i-2018/s/5-68-585111


Redigert 15.04.2020 kl 18:59 Du må logge inn for å svare
paneldata
15.04.2020 kl 19:11 10117

Flytoget er punktlig. Det er ikke planer om togrute mellom osl og Ski. Utstyret for signalstyring vil ikke ha vedlikeholdsetterslep som på øvrige linjer.
Det har blitt ferdigstillt få boliger i Ski den siste tiden, og befolkningsutviklingen preges av det. Masse nybygg (for masse?) er prosjektert og er planlagt igangsatt i nær framtid. Inklusive en hel ny bydel, «Ski Øst».

Om Follobanen er priset inn? Tja. Mange har ikke forstått konsekvensene ennå, og bruker liknende argumentasjon som deg om at tog tradisjonellt har vært upålitelig. Prisene har utviklet seg meget svakt de siste tre år.
Redigert 15.04.2020 kl 19:13 Du må logge inn for å svare
Nethuns
15.04.2020 kl 20:35 10009

"Slik jeg ser det handler det ikke om hvor mye mer du kan tjene eller spekulere lenger, men hvor godt beskyttet du er uansett utfall?"

--------------------

Tror dette er en veldig sunn holdning å ha i de tidene vi nå er inne i. Noe slik som dette har vi ikke vært inne i tidligere og det nærmeste en kommer er kanskje WWII? Mest fordi dengang var det også stengte grenser og dermed forsyninger som ble problemet. Vi ser jo allerede problemene ved at tidligere norsk industri har blitt eksportert til utlandet pga. angivelig billigere kostnader og dermed så er det ikke så mye vi er selvforsynt med lenger. Min egen oppvekst har blitt formet av to foreldre som begge var unge voksne under krigen og dermed med begrepet tæring etter næring, så jeg forstår utmerket godt hva du sier om mulighetene til å sove godt om natta og ta grep iht. til dette ønsket. Hva som skjer er jo vanskelig å spå og ingen sitter nok på noen fasit, men erfaringene fra dengang er ihvertfall at byer ikke var det beste stedet å være når det ble knapphet på varer.

Norge er en liten, åpen økonomi. Sies det. Av mange økonomer. Så det er sikkert sant.
Eller mer billedlig: vi i Norge sitter i en åpen jolle ute på det store havet, og vi ser tordenskyene nærme seg. Og jammen begynner det å blåse friskt.

Du spør i ditt innlegg - retorisk, vil jeg tro - hva en kan sette pengene sine i som bevarer verdien gjennom kriser. Deflasjon som inflasjon. Som du humoristisk påpeker har mange gått "all in" i dopapir. Det kan jo være nyttig å ha når "the shit hits the fan"? Men hva annet kan det være? Finnes det noe som har beholdt verdi gjennom tidligere kriser, i tusenvis av år? Jeg har solgt min leilighet (dessverre et par år for tidlig ift. toppen), puttet pengene i kunst, veteranbiler (uansett en hobby som gir meg glede, så hvorfor ikke), hus på landet med dyrkbar jord, aksjer (har tapt en del her) og bankinnskudd. Den andre halvdelen av egenkapitalen satte jeg i edelmetaller. Sistnevnte har doblet seg i verdi i det siste, målt i NOK. Korona-krone-kollapsen har gitt den største oppgangen, siden bullion er priset i dollar. Men jeg forventer at også prisen i dollar snart begynner å øke (alltid salg i starten av kriser for å dekke margincalls, deretter prisoppgang). I tillegg ser vi starten på frikobling av prisen på fysisk metall mot metallprisen. Du har kanskje vært borti Mike Maloney? Han forventer først deflasjon, så inflasjon og til sist hyperinflasjon. Pengesystemer varer ikke evig. Etter WW2 fikk vi Bretton Woods, og etter Nixon tok $ av gullstandarden i 1971 har vi hatt fiatpenger. Det er kun tilliten til myndigheter som gir pengene verdi. Pyramidespillet har fungert så lenge pengemengden øker, men når veksten kommer ut av kontroll kollapser herligheten. Jeg ser ingen feil i logikken hans. Det spennende er hva slags system vi får etter kollapsen. Sentralbank-krypto slik at staten har full oversikt? Noe forankret i en type gullstandard? Hva skjer med gjelden etter kollapsen? Den forsvinner jo ikke...

Gold is the money of kinds
Silver is the money of gentlemen
Barter is the money of peasants
Credit is the money of slaves


"Hva som skjer er jo vanskelig å spå og ingen sitter nok på noen fasit, men erfaringene fra dengang er ihvertfall at byer ikke var det beste stedet å være når det ble knapphet på varer."

Et veldig viktig og godt poeng. Og man sover dobbelt så godt om natta. Ingen vet akkurat hva som er i vente, men man aner at det er stille før stormen, for å bruke en klisjé. Det har nok ikke gått opp for folk hvor tøffe de neste årene kan bli, særlig hvis det drar ut noe i tid før de største etterdønningene kommer. Seigpining er noe herk. Vi må få ryddet opp og kommet oss videre.

På litt lengre sikt er jeg mer optimistisk. Ser ikke helt hvorfor ikke vi skal greie det sivilisasjonene før oss har klart. Krisetider kan være fæle, men de kan også bringe frem det beste i folk. Inntil det motsatte er bevist, håper jeg på det siste.

Hus på landet med dyrkbar jord og edle metaller er nok det du får best igjen for tidligst, tror jeg. Den ene gir deg mulighet til kontantstrøm og den andre bevarer verdi. Men kunsten og veteranbilene skal du vel neppe omsette på lange tider, så det kan det bli god pensjonssparing av. Og som du sier har du noe å både se på og hygge deg med underveis. Og med det kan du også glede andre. Livskvalitet har en betydelig verdi, noe jeg er overbevist om at du har vurdert det til.

Høres ut som en fint diversifisert portefølje du har opparbeidet deg. Og siden du kjenner til Mike er du også kjent med når det antakeligvis er riktig å redusere på beholdningen i metallene. Ratioene er hva jeg kommer til å følge med på, AU/DOW og AU/AG.

Er ikke sikker på at kollapsen blir helt som man intuitivt forventer at den skal bli. De er en tricky gjeng de monetaristene, og ser alltid ut til å ha et ekstra kort i ermet. Det sitter jo folk i IMF, GS, FED, SEC, (og vet ikke hvor lang den lista blir hvis jeg fortsetter), som ikke gjør annet enn å gruble på hva slags triks de skal forsøke seg på neste gang. Det verste av alt er at flere av dem publiserer grublingen som akademiske fagartikler for alle å se. Svært få gidder, men de som gjør det får seg mulige forvarsler.

Jeg tror f.eks. du er inne på riktig spor når du snakker om offisielle kryptovalutaer, for det løser noe av problemet de har med gjeldsberget. De er avhengige av å kunne inflatere den vekk men uten at folk kan trekke ut fysisk valuta akkurat som de vil selv.

Samtidig har de behov for å kunne gå enda mer negativ med renta for å forhindre bugnende kontoer, inntil -4% nominelt er hva de spekulerer i, og som ytterligere incentiv for å få opp omløpshastigheten vil de antakeligvis gradvis implementere stadig mer av offentlige utbetalinger med tidsbegrensninger, slik at verdien på kryptoen går til null (eller reduseres betraktelig) hvis du ikke bruker den innen en viss tid.

Jeg tror de har planer om dette, og at de ønsker å komme til et punkt hvor det lar seg gjøre. Men jeg tror likevel de er realistiske nok til å vite at det skal godt gjøres. IMFs SDR ligger jo også klar bak kulissene, men det tror jeg nesten er en vanskeligere nøtt å få til. Da må man få til enighet om en vekting av de viktigste valutaene mot SDR, samtidig som USA går vekk fra sin dominans med dollaren, som i realiteten er en kapitulasjon før kampen har startet. Og noe jeg ikke lenger anser som særlig sannsynlig.

Er langt fra sikker på hvordan dette her vil utarte seg og lurer like mye som deg. Men at det vil bli en mer utfordrende situasjon og at vi er ved et monetært skille i historien, det er jeg overbevist om. Noe kommer til å skje. Sentralbankene er ikke i gang med nasjonalisering av markedene på måfå (eller privatisering, alt etter hvordan man vurderer eierstrukturen til FED).

Er ikke så glad i popcorn, men må huske å legge til noe drøyt snacks som kan langtidslagres på lista som det skal bunkres etter fremover. Hadde jeg nå fått et par år på meg til å dra opp torsk i fjorden, så blir det noen stokker med tørrfisk av det. Blir behov for det med jubileumshowet som skal igang. ;)
voff
15.04.2020 kl 22:39 9788

Du verden hvor interessant diskusjon. Og ingen "upper cuts". Mange takk til alle,og for all del hold liv i tråden.

Vi beveger oss bort fra det opprinnelige temaet, men strengt tatt er det ingen regler som begrenser hva en kan diskutere med kunnskapsrike mennesker på dette forumet. Og du er inne på mye spennende. Special Drawing Rights (SDR) er spennende å følge med på, med FED driver med mye tryllekunster også. De er nå i gang med å kjøpe "Junk Bonds" og hjelper store private aktører ved å baile dem ut. Og visstnok har de innført "Special Purpose Vehicles" som er nytrykkede FED-penger som gis til private aktører for å kjøpe aksjer (blåse opp aksjemarkedet), siden FED ikke har lov å kjøpe aksjer selv. Hvis dette er korrekt er det ikke umulig at aksjer kan stige igjen (nominelt), selv om realøkonomien går dårlig.

Personlig er jeg mest redd for kombinasjonen av hyperinflasjon og "debt jubilee", dvs. de som har vært uforsvarlige og lånt for mye beholder leilighetene sine, opplever prisvekst, og får slettet lånet. Men jeg tror ikke komboen er mulig, for dersom en sletter gjeld (kredittboblen brister), vil en krympe pengemengden kraftig, og da faller prisene.

Men at showet er popcorn-verdig er utenfor enhver tvil :-)

Torbjørn er (sa han selv her forleden mener jeg) fan av Mike Maloney, og jeg er også tilhenger altså – bortsett fra når han brøt sammen i gråt over et Ayn Rand kapittel fra Atlas Shrugged – da ble det bare litt mye synes jeg, men ellers er jeg tilhenger for all del. Fyren er jo ikke alene om å prøve å få ut budskapet liksom. Særlig mht til hans analyse av systemet, og spørsmålet er bare om vi nå vil få en statlig kryptovaluta, eller hvordan dette nå skal i det hele tatt løses fremover når alle valutaer er i et gjelds-kappløp mot den totale bunnen. Mht eiendom som denne tråden jo egentlig skulle/skal handle om så er det jo uansett kjørt. Penger er ikke verdt noe (fiat) og dermed er ikke assetsene verdt (samme) heller mot den verdien. Jeg er ingen økonom som deg Torbjørn, men å forstå at en valuta som er null verdt (0-rente) burde de fleste skjønne at er krise. Men, som mange andre, registrerer jeg overskrifter og budskap om hvor fint og flott det er med superlav rente, og at folk ”flest” synes det er kjempefint.

Heldiggrisen deg som ikke er økonom. Det er oppskrytt. I mitt neste liv skal jeg bli ingeniør. Mye mer spennende. Kan skape noe.
Det sies at samfunnsøkonomer har spådd 15 av de siste 10 krisene i økonomien, så det er godt mulig jeg er i overkant pessimistisk. Men jeg kan ikke forstå hvordan dette skal kunne gå bra. Aksjemarkedet er blåst opp som en gigantisk boble, med der har luften gått noe ut. Tror nok vi får enda en nedtur når markedet oppdager at realøkonomien ligger med brukket rygg. Jeg leser på nett (og det skal en være forsiktig med, for der står det mye rart) at Sør-Korea oppdager at de som har blitt friske av Covid-19 nå smittes på nytt. Mao. får en ikke immunitet mot djevelskapen. Noen mener en blir sykere andre gangen (la oss håpe det ikke blir enda verre tredje gangen). Og flere får komplikasjoner med hjerte og andre organer. Hvis en aldri blir immun mot Kina-viruset og det forblir svært smittsomt, er dette den nye normalen. Hvem vil da bo sentralt? F.eks. i episenteret Oslo? Da foretrekker jeg permanent hjemme kontor ute på landet. Effekten på boligmarkedet i Oslo blir ikke lik den en ser om noen hadde dratt av en a-bombe i Spikersuppa, men byen tømmes nok for gamlinger og alle med underliggende sykdommer. Vaksine? Tja, den blir jo hasteutviklet og testet i liten grad. Flere fikk ødelagt helsa etter Svineinfluensavaksinen, så jeg stiller meg ikke først i køen, for å si det slik. Det sies at smittetoppen er foran oss, og det spås tre smittetopper. Jeg spår en oppblomstring om tre-fire uker nå som samfunnet åpnes litt opp. Så må det stenges igjen, så forsøker en på nytt på høsten, men når kulda kommer skal viruset visstnok klare seg bedre, så det blir nok en ny runde i oktober-november-desember. Innen den tid er boligprisene ned 20 % i Oslo. Gjetter jeg. Det fine er at alle kan gjette alt de orker...

Ser også at det diskuteres alternative teorier om at viruset kommer fra P4 biovåpen-laboratoriet i Wuhan som ligger rett nedi gata fra dyremarkedet der det er påstått viruset startet. Jeg hørte teorien i vinter først av Stefan Moluneux, men avfeide det som konsiprasjonsteori. Nå leser jeg at CIA m.fl. skal etterforske det. Finner en beviser på dette, blir det et voldsomt kjør mot CCP. Leser også at Kina signerte handelsavtalen med USA etter at de kjente til virusutbruddet i Wuhan. De fikk inn en klausul i avtalen om at den ikke gjaldt dersom det f.eks brøt ut en pandemi. De visste om dette, men har ofret hundretusener av liv i Europa og USA for å mele egen kake. Lykkekake, må det være. Mulig KOG og ORK er hete aksjetips neste år. Jeg begynner å miste interessen for boligmarkedet. Tror dette kan bli noe langt større enn en resesjon. Historien har en tendens til å gjenta seg.