Regnskap som manipuleres?


Solon var kvalitets selskapet innenfor eiendomsutvikling. Det har nå justert seg til et helt annet nivå.

I forrige uke kom årsrapporten til solon. Det var spennende lesing.
Som leserne av forumet har fått med seg så solgte Solon i 2019 187 enheter. 96 av disse ble solgt til seg selv - i selskapet Solon Realkapital.
Ikke et ord om at 50% av salget selges til seg selv i styrets årsberetning. Her kamufleres informasjonen som "salg justert for samarbeidsprosjekter".
Ikke et ord om at Solon selv sitter med hele risikoen for disse "solgte" enhetene. Solon Realkapital har ikke egen balanse, ei heler har Vatne Propoerty gtt garantier for sin andel av selskapskapitalen.

I noten om forskuddsgjeld står det at det er vanlig i Norge å betale 10% forskudd ved signering av kontrakten. Her står det ikke et ord om at 50% av salget i 2019 ikke kom med forskuddsbetaling. Solon Realkapital betaler ikke forskudd.

I noten om nærstående transaksjoner står det at Solon Realkapital har kjøpt et prosjekt med 62 leiligheter. De to andre salgene til Realkapital - med til sammen 34 enheter - er ikke med i noten. Her har man sannsynligvis bevisst utelatt hele sannheten slik at aksjonærene ikke skal få vite hvor mye som egentlig er solgt til seg selv.

I morselskapets note kommer et alvorlig moment. Her står det under datterselskapet at Solon Realkapital ikke har levert 2019 regnskap, men at dette selskapet er uvesentlig. Men:
1) Solon Realkapital har altså kjøpt 115 enheter uten noen form for forskudd i 2018 og 2019, og disse salgene er avgjørende for Solon Eiendoms inntekter fremover, og
2) Selskapet er eid 49% av Solon Eiendom. Men - Solon Eiendom har styreformannen i et tomanns styret. Det betyr at han har dobbeltstemme, og kontrollerer driften. Sannsynligvis er det også en avtale som regulerer eierskapet slik at Realkapital skulle vært konsolidert. DET ER GRAVALVORLIG.
Hadde Solon Realkapital vært konsolidert hadde konsernets salg vært 91 enheter - ikke 187.
Det er vesens forskjellig.

Dette er virkelig alvorlige forhold. Regnskapet slik det foreligger nå reflekterer ikke Solon konsernets økonomiske realitet (med forbehold om at det finnes en avtale mht Solon Realkapital mellom Vatne og Solon). Man kan spørre seg hvorfor hovedeieren er villige til å gjøre dette, og svaret vil uansett være at en skal holde seg borte.
Rart ingen tar tak i dette.
Redigert 01.05.2020 kl 08:27 Du må logge inn for å svare
Yngvis
29.04.2020 kl 12:07 2651

Har ikke sett på dette selv da jeg ikke har aksjer i selskapet, men hvis det du sier stemmer så må det jo være et alvorlig brudd på reglene som gjelder for børsnoterte selskap. Du kan jo formidle det til markedsovervåkningen ved OSE, men er vel tvilsomt om de bryr seg da det meste passerer på OSE.

Kopier ditt innlegg og send til Økokrim.

I dag godkjenner selskapets generalforsamling 2019 årsregnskapet.
Det er ganske enkelt en skandale for styret og kanskje spesielt revisor.

La oss ta en nøyere titt på note 15 Datterselskaper i Solon Eiendom ASA. sitt regnskap (morregnskap).
Her står altå Solon Realkapital oppført med en balanseverdi på 1.5 millioner. Revisor har gårr god for at selskapet er "ikke vesentlig for regnskapet til Solon Eiendom ASA."
Eierskapet i Solon Eiendom ASA er underlagt en aksjonæravtale. Dette faktum bekreftes av selskapet selv. Denne avtalen er ikke nevnt eller beskrevet i regnskapet. Dette til tross for at avtalen visstnok sikrer styring av Realkapital som om selskapet var eid 50% og dermed skal konsolideres.
Det er svært klanderverdig av revisor at avtalen ikke nevnes.

Selskapet og revisor hevder at Realkapitals regnskap ikke er vesentlig for Solon Eiendom ASA. Slik jeg forstår et er eneste virksomhet i Realkapital å eie 115 kjøpekontrakter på leiligheter som skal leveres i 2020 og 2020. Det betyr at det ikke er noe aktivitet i selskapet og dermed et resultat for 2019 som er tilnærmet null.
Men - Realkapital har ingen balanse selv selv om de er forpliktet til å ta imot 115 enheter. Dette utgjør en enorm risiko for Solon konsernet dersom Realkapital ike kan ta levering. Denne risikoen er vesentlig for konsernet. La oss tenke oss at Realkapital ikke klarer å ta levering. Da blir Solon sittende med 115 leiligheter som må selges og selskapet vil komme i brudd med låneavtalens klausul om at 67,5% av alle leiligheter under bygging må være solgt før byggestart.
Salg av 115 enheter ekstra i dagens marked innenfor et begrenset tidsrom vil kreve prisavslag. La oss si 15% i snitt. Det vil utgjøre ca 120 millioner - som utgjorde 60% av konsernets resultat for 2019. Det er et utfall jeg vil hevde er vesentlig!

Det blir spennende å se om Børsen eller Finanstilsynet tar tak i regnskapet.
Redigert 15.05.2020 kl 09:48 Du må logge inn for å svare

I går godkjente generalforsamlingen Solon sitt regnskap.

I feiringen av dette ser vi nøyere på note 4 i regnskapet: Kontraktsforpliktelser:
"Kontraktsforpliktelser

En kontraktsforpliktelse er en plikt til å overføre varer eller tjenester til en kunde som konsernet har mottatt vederlag fra
(eller har rett til vederlag fra som er forfalt). Hvis en kunde betaler vederlag før konsernet overfører varer eller tjenester
til kunden, vil en kontraktsforpliktelse innregnes på tidspunktet for betaling. Boligkjøpere i Norge betaler 10 % av
kjøpesummen ved kontraktsinngåelse og resterende 90 % ved overlevering av enheten. Frem til overlevering av enheten
føres 10 % av kjøpesummen som en kontraktsforpliktelse. Kontraktsforpliktelser vil således variere og være avhengig av
antall solgte og overleverte boliger."

I noten står det at boligkjøpere i Norge betaler 10% ved kontraktsinngåelse.
Hverken i denne noten eller andre steder i noteverket står det ingen ting om at 96 enheter av totalt 187 solgte enheter ikke har betalt de angitte 10% ved kontraktsinngåelse.
Solon gir med andre ord inntrykk av at - også for Solon - er det normale å få 10% ved kontraktsinngåelse - til tross for at det ikke stemmer, snarer er OVER HALVPARTEN av salget uten 10% innbetaling ved kontraktsinngåelse.

Det er helt utrolig at revisor ikke reagerer på dette, og hvor er styret?
R2d2r2d2
16.05.2020 kl 14:13 1960

Så det som skjer her er at de kamuflerer nærstående transaksjoner, transaksjoner som i realiteten er ytelse til nærstående Vatne uten motytelse til Solon?

Og revisor godkjenner dette?

Rapportering av fiktiv profitt var vel det samme Enron gjorde.

https://no.wikipedia.org/wiki/Enron-skandalen

Hvis de i tillegg verdsetter eiendommene sine til de facto høyeste verdis prinsipp er jo selskapet dømt til å få myndighetene på nakken.

Blir det utbytte i år?

Nope, ikke noe utbytte i år og jeg tviler vel på om de kommer med utbytte de neste par årene.

Takker så mye for svaret. Trodde det skulle bli kr 1,5 men første året her som aksjonær uten utbytte.

La oss se på note 21: Nærstående transaksjoner.

Her er det mye å ta i. I 2018 kjøpte Solon Realkapital 19 enheter fra Solon Eiendom. I nærstående noten i 2018 er ikke disse kjøpene på i alt ca NOK 130 millioner nevnt i det hele tatt. Kjøpene er utelatt. Dette er et relativt grovt brudd på regnskapsloven.
I 2019 er det oppgitt at Solon Realkapital har kjøpt 62 enheter av Solon Eiendom for til sammen NOK 312 millioner. Men i 2019 har selskapet utelatt kjøpene Solon Realkapital gjorde i 1 kvartal i 2019 da Realkapital kjøpte 33 enheter av Solon Eiendom på Langhus. Disse enheten er har en kjøpsverdi på ca NOK 160 millioner.
Hvorfor Solon Eiendom har utelatt disse kjøpene i noten er en gåte, men det kan se ut som om en ikke ønsker at dette skal fremkomme.
Uansett grunnlag er også dette en relativt alvorlig krenkelse av regnskapsloven.
Hvor styret og revisor har vært er en gåte.

Men - interessant nok har Solon Eiendom skiftet revisor fra 2018 til 2019 - fra EY til RSM. Det er et klart hopp nedover på revisor rangstigen.
Dette tyder på at det er EY som kan ha ønsket skiftet, noe som ikke er bra om det stemmer.

Nok en gang. Her er det grunn til å være på vakt.
Når man utelater vesentlig informasjon fra notene - så er det ofte en grunn til det. Da holder man seg borte!
Redigert 18.05.2020 kl 21:19 Du må logge inn for å svare
R_offe
18.05.2020 kl 21:36 1571

Hvis revisor EY har funnet "feil i regnskapet" vil de som en seriøs aktør NEKTE å godkjenne regnskapet.
Det som kan ha skjedd da, er at Solon mest sannsynlig har byttet til en revisor som har gått god for regnskapet..
Tectic
27.05.2020 kl 22:22 1137

Ser media har fattet interesse for Solon. Spennende

Veldig vanskelig å vurdere hvor sårbart dette er uten å gå veldig dypt inn i materien. Virker som det å skape uklarhet er ønsket, og det er sjelden bra. Tyder på at Solon her foretrekker uklarheten framfor oversiktlighet.

riktig det samme med enron gjorde for å blåse opp regnskapet

de kan vel bare drive med fiktive transaksjoner for å skape en illusjon av omsetning, lønnsomhet etc

hvem vet kanskje oxo kjøpe gull på billigsalg på bekostning av de andre aksjonærene i Solon

hvor er økokrim? har de mottat en konvolutt under border oxo LOL
Tectic
27.05.2020 kl 22:58 1061

Så Solon kjøper egene aksjer og selger eiendommer til seg selv for å gi utrykk for at det går bra og at de tjener masse penger? Kan denne aktivitet bidra til å holde kursen oppe? Kom gjerne på banen og forklar de som kan.

https://finansavisen.no/nyheter/naeringseiendom/2020/04/29/7522366/solon-fortsetter-stottekjopingen-av-egne-aksjer
Redigert 27.05.2020 kl 23:29 Du må logge inn for å svare

Jeg tror ikke de klarer manipulere aksjekursen. Men jeg tror de kan finne en bank de klarer lure.
Loki
28.05.2020 kl 08:28 732

Gratulerer, du har nå fått dette opp på både DN+ og Finansavisen+. Da har du nok oppdaget noe viktig som de ikke ville ha ut i offentligheten.

Var det for å få lån de gjorde det på denne måten?

Det som også er interessant å se er hvordan de presenterer regnskapet sitt. NGAAP-resultatet er det løpende resultatet selskapet har av fra de prosjektene som er under bygging, mens IFRS er det endelige resultatet når boligene blir overlevert kundene. Med en normal byggetid på ca. 24 måneder så betyr det at boliger som er underbygging fra Q1-2 i 2018 ble overlevert i Q1-2020. NGAAP-marginen var i 2018 på 22-23%, mens Q1-2020 på IFRS, altså overleverte boliger plutselig var på 9%.... Når Kruse Smith Eiendom blir rapportert fra Q2-2020 kommer man til å si at Covid-19 er skylden for de dårlige resulatene.... men dette blir ikke pent...
Plutselig går Solon fra 25 ansatte til 50 ansatte....

NGAAP
q1-18 EBITDA-margin 23%
q2-18 EBITDA-margin 22%
q3-18 EBITDA-margin 21%
q4-18 EBITDA-margin 20%
q1-19 EBITDA-margin 17%
q2-19 EBITDA-margin 15%
q3-19 EBITDA-margin 14%
q4-19 EBITDA-margin 13%
q1-20 EBITDA-margin 14%


IFRS
q2-19 EBITDA-margin 17%
q3-19 EBITDA-margin 17%
q4-19 EBITDA-margin 16%
q1-20 EBITDA-margin 9%

Redigert 28.05.2020 kl 13:44 Du må logge inn for å svare

Hvis du med denne måten mener kjøp av egne leiligheter gjennom Solon RealKapital, så er det mange grunner til at de gjør det:

1. Øker salget: Solon har de siste to årene hatt et veldig dårlig salg. Ved å kjøpe leiligheter selv gjennom et selskap de ikke konsoliderer så øker salget og salgsgraden. Dermed utsetter de problemet med dårlig salg:

2. Får tidligere byggestart: Byggestart krever forhåndssalg. Når Solon selv kjøper leilighetene så øker de forhåndssalget og fremskynder dermed byggestart og lånetilsagn.

3.Øker gjeldsevnen i konsernet: Solon har en flatebetingelse på gjelden på 67.5% forhåndssalg for konsernet som helhet. I forhåndssalget så teller Realkapitalkjøpene med. Situasjonen i dag er at konernet holder betingelsen med Realkpaital sine kjøp, men er i brudd dersom disse kjøpene holdes utenom. Realkpaitalkonstruksjonen øker altså gjeldsevnen til konsernet. At bankene tillater dette viser bare hvilket utrolig dårlig bankhåndtverk som gjøres i Norge på eiendomslån etter 40 års oppgangsperiode.

4. Skjuler gjelden: Solon RealKapital konsolideres ikke i regnskapet. Når Solon overtar leilighetene og leier de ut, så vil ikke gjelden i dette selskapet synes i konsernregnskapet. Dermed kan Solon operere med en langt høyere lånegrad enn de tilsynelatende gjør.

5. Tilgodeser hovedaksjonær: Dette er en måte å "betale" hovedaksjonær på. Vi vet jo ikke hva Realkapital betaler for leilighetene de kjøper. Her kan du være ganske sikker på at det ligger et rabattelement. Det vi vet er at Realkapital ikke betaler forskudd og at eierne (Vatne) ikke stiller garanti. Det er klare "forfordelingselementer" som ikke er synlige.

Redigert i går kl 11:15 Du må logge inn for å svare

Joda, det klarer de. Selskapet selv såtr for opp til 80% av kjøpene på enkeltdager. Klart det påvirker kursen.

Motivasjonen er at selskapet trenger penger, hovedaksjonærene har gjeld opp etter ørene, og da må man ha en høy kurs før emisjonsrabatten kommer.

Dette er røverstreker satt i system.
Redigert i går kl 11:17 Du må logge inn for å svare

Hvis man ikke har tillit til at tidligere BAHR-profil Bech & co klarer å holde seg innenfor loven. Og ikke liker at selskapet legger til rette for økt aktivitet. Og er skeptisk til eksponering mot nyboligmarkedet. Ja, da er det bare å holde seg unna aksjen. I min portefølje er det akkurat denne kombinasjonen jeg liker med Solon. Så klart må man følge med på så dominerende eiere, men at det har foregått noen forfordeling eller røverstreker er en drøy påstand hvis den ikke dokumenteres. Tilbakekjøpene av aksjer har det vært full åpenhet om. Det har kanskje vært noe kreativ regnskapsføring, men ikke direkte hemmelighold. Tidligere i år hentet vel selskapet inn kapital fra store investorer med emisjonskurs på 38 kr, så det er i øyeblikket en solid korona-rabatt.

er økokrim kjøpt og betalt?!

rådet er vel for folk å holde seg borte fra dette piratselskapet som bevisst driver regnskapstriksing

Syns synd på Stig Bech jeg. Var en utrolig lite komfortabel konsernsjef som ble intervjuet..... tipper at han ikke «signed on for this”....