Av: Advokat/partner Marius A. Rød, Bing Hodneland advokatselskap
Strandeiendommene virker ikke å bli særlig påvirket av økte renter. Strand er et knapphetsgode, det samme kan kanskje ikke sies om sjøen. Men kan du bortvise folk fra sjøen tilstøtende til eiendom? Hva betyr eiendomsrett til sjøs – og hvor går grensen?
Eiendomsrett i sjøen
Sjøen er ikke for alle, i alle fall ikke fullt ut. De oppmålte eiendomsgrensene strekker seg som regel ikke utover i sjøen, men vil ofte flukte med sjølinjen eller deromkring. Eiendomsretten stanser likevel ikke i sjølinjen, men strekker seg utover i vannet. Dette gjelder både for saltvann og ferskvann.
Eiendomsrett defineres gjerne positivt og negativt ved at den gir eieren rett til å utnytte eiendommen, og rett til å nekte andre å gjøre det samme. Det er ingen klare skrevne rettsregler om eiendomsrett i sjøen, men langvarig rettspraksis har gitt oss en del hovedprinsipper for hva som gjelder for eiendomsretten i sjøen. Det er viktig å være oppmerksom på at slike hovedprinsipper i noen tilfeller vil måtte vike for lokal sedvane eller hevd.
Eiendomsgrenser i vann
Det heter seg fra gammelt av at eiendomsretten i sjøen gjelder så langt ut som en hest kan gå. Dette er jo ingen spesielt nøyaktig avgrensning av eiendomsretten. En litt mer presisert variant er at eiendomsgrensen i vannet går frem til det som betegnes som«marbakken», der det finnes marbakke - målt ved middels lav vannstand. Marbakken er litt enkelt sagt det stedet der en relativt flat sjøbunn gjør en knekk og skråner vesentlig brattere nedover. Marbakken kan ligge dypt.
Der det ikke går an å påvise noen marbakke, vil eiendomsretten normalt trekkes ved ca. 2 meters dyp.
Dersom eiendommen mot sjøen ligger på et svaberg, der det er brådypt ut fra land, vil grunneier likevel hverken ha eiendomsrett etter 2-meters-regelen eller marbakkeregelen, og står igjen med liten eller ingen eiendomsrett i sjøgrunnen. Det er likevel antatt at grunneieren i disse tilfellene har samme råderett som marbakken normalt sett ville gitt. Eieren har uansett visse rettigheter etter den såkalte strandretten, som omtales straks nedenfor.
Hvis det derimot er langgrunt, vil eiendomsretten normalt strekke seg langt ut i sjøgrunnen, frem til marbakken / 2-meters-grensen.
Eiendomsgrensen vil kunne være avgrenset av eventuell tilstøtende eiendomsrett(er) - eksempelvis fra den andre siden av en bukten.
Strandretten
En ting er altså eiendomsretten som gir grunneier innenfor sjølinjen eiendomsrett utover i vannet. Denne eiendomsretten suppleres av det som omtales gjerne som strandretten, som utgjør særlige typer rettigheter på stranda.
Strandretten gir nemlig strandeieren rett til å nyte de fordeler det er å ha eiendom til sjøen, for eksempel utenforliggende tareforekomster, blåskjell etc. Strandrettens viktigste egenskap er kanskje likevel å sikre strandeieren atkomst fra sjøen – såkalt tilflottsrett. Strandeieren har både atkomstrett fra sjøen, og rett til å kunne fortøye båter utenfor eiendommen. Disse rettighetene må normalt aksepteres av øvrige med eiendomsrett ut i sjøen.
Det følger også av rettspraksis en viss adgang for strandeieren til å fylle ut eller bygge utover eiendomsgrensen. På denne måten kan strandeieren utvide sin eiendomsrett ved at denne flyttes utover i sjøen, dersom grunnen åpner for dette.
Nabolov i sjøen?
Ja, naborettslige hensyn gjelder på sjøen, som på land. Både strandretten og eiendomsretten vil ofte være begrenset av naborettslig vern. Strandeieren kan ikke mudre opp utenfor marbakken slik at det raser ut masser på naboeiendom, eller på annen måte vil redusere tilgrensende eiendommers utnyttelse.
Reglene i naboloven vil på samme måte sette begrensninger for naboers bruk av sjøgrunnen. Eksempelvis kan naboen anlegge en flytebrygge som ligger lenger ut enn hans eiendomsgrense, men ikke dersom bryggen stenger for grunneiers adkomst til eiendommen med båt.
Egne regler for innsjøer
En del av reglene som er omtalt ovenfor, gjelder også tilsvarende for innsjøer. For innsjøer finnes i tillegg en særlig regel om fritt midtstykke. Eiendomsretten i innsjøer vil følge prinsippene som nevnt ovenfor, begrenset av et midtstykke som skal kunne benyttes av alle.
Hva betyr det å ha eiendomsrett på sjøen?
Hva vil det si å ha eiendomsrett utover i sjøen?
I utgangspunktet rår eieren over sjøgrunnen på tilsvarende måte som på land. Eieren har rett til økonomisk avkastning sjøgrunnen måtte gi, og kan forføye rettslig og faktisk over denne med de begrensninger som følger offentligrettslige regler.
Allemannsretten i vannet?
Allemannsretten innebærer ofte en begrensning i eiendomsretten, men ingen avgrensning av eiendomsretten. Det er altså snakk om rettigheter som eksisterer side om side. Da forstår vi at det kan bli bråk. Her må rettighetshaverne respektere hverandre så langt det går og ut fra hvilke interesser de har.
Kjernen i allemannsretten er enhvers adgang til å ferdes over annen manns grunn. Enhver kan ferdes fritt til beins i utmark, mens allemannsretten ikke gjelder for innmark. Strand som også er innmark, blir ikke utmark fordi det er en strand.
I elver og innsjøer har allmennheten rett til ferdsel uten bruk av motor. Under visse begrensninger kan det også benyttes motor. På sjøen kan enhver ferdes fritt, også på islagt sjø. Den frie ferdselsrett gjelder også i den sonen lands sjølinjen som tilligger privat eiendomsrett, og som er innmark. Allemannsretten gir også adgang til å dra i land båt for kortere tid i utmark, mens bruk av privat brygge eller kaianlegg, samt landsetting på innmark, kun er tillatt etter samtykke fra eieren.
Bading
Alle kan bade i sjøen eller i elver og vassdrag fra strand i utmark – eller fra båt hvis det skjer i rimelig avstand fra bebodd hus eller hytte, dersom det heller ikke er til særlig fortrengsel eller ulempe for andre.
Rådet må her, som så ofte ellers være, å ta hensyn til hverandre. God sommer!
Artikkelen er skrevet av advokat/partner Marius A. Rød, Bing Hodneland advokatselskap DA.
