Har kommuner plikt til å bidra til at boligprisene blir lavest mulig?

Norsk Eiendom mener i Finansavisen at kommuner tilraner seg verdier fra private utbyggere når de pålegges å bygge ut offentlig infrastruktur.

Bakgrunnen var et forslag i Oslo kommune om å kreve 70 prosent av tilbakebetalt MVA som «administrasjonsgebyr» for å rapportere ett bestemt beløp årlig i ti år. Utbygger ville fått refundert totalt 30 prosent av egen MVA-kostnad, jevnt fordelt over de ti årene.

Olav Pedersen. Foto: Harris

Eirik Bjørhusdal. Foto: Harris

Kommunal- og distriktsminister Sigbjørn Gjelsvik (Sp) ble spurt om «det er rett at kommuner tar inn MVA-refusjon for en utgift de ikke har hatt og dermed bidrar til økte boligpriser for huskjøpere?»

Statsrådens svar var at kommuner kan kreve dekning av faktiske kostnader, ikke mer.

Bakgrunnen for problemstillingen er at en boligutvikler som blir pålagt å opparbeide offentlig infrastruktur selv må bære MVA-kostnaden ved dette, siden utbyggeren ikke har fradragsrett for MVA. MVA-kostnaden veltes over på boligkjøperen, og dette gir økte boligpriser.

Infrastrukturtiltaket overtas vederlagsfritt av kommunen, og den kan, hvis den vil, samtidig inngå en MVA-justeringsavtale med utbyggeren. I justeringsavtalen «overtar» kommunen utbyggerens MVA-kostnad og krever denne tilbakebetalt fra staten. I justeringsavtaler krever kommuner ofte å beholde en prosentandel som «administrasjonsgebyr».

Statsrådens svar var at «administrasjonsgebyr» maksimalt skal dekke kommunens kostnader. Det er derfor ikke lovlig å bestemme «administrasjonsgebyr» som en prosentandel.

Men, betyr ikke svaret fra statsråden at kommuner også ellers er forpliktet til å bidra til at utbyggerens kostnad til offentlig infrastruktur blir lavest mulig?

Vårt spørsmål bygger på to setninger i statsrådens svar:

• «Departementet har uttalt at plan- og bygningsloven må tolkast slik at kommunane ikkje kan krevje finansieringsbidrag ut over det infrastrukturen kostar kommunen»
• «Eg går ut frå at kommunane forhold seg til rammene i plan- og bygningslova, slik at totalkostnaden for utbyggjar ikkje blir større enn den lova legg opp til»

Opparbeidelse av offentlig infrastruktur pålegges eiendomsutviklere gjennom utbyggingsavtaler. Etter plan- og bygningslovens § 17-3 er det to alternative måter for pålegg; kommuner kan avtale at utbygger enten «besørger» eller «bekoster» infrastrukturtiltaket.

Ved alternativet «bekoste» må utbygger dekke kommunens nettokostnad, altså kostnaden som gjenstår etter at kommunen har fått MVA tilbakebetalt fra staten. Dette samsvarer med statsrådens svar om at kommunen «ikkje kan krevje finansieringsbidrag ut over det infrastrukturen kostar kommunen».

Tolker man plan- og bygningsloven på denne måten, bidrar kommuner til lavere boligpriser, mer boligutbygging og utvikling av kommunen, og ikke minst til like konkurransevilkår for utbyggere uavhengig av geografi

Ved alternativet «besørge» må utbygger derimot dekke bruttokostnad, altså også MVA. Dette samsvarer ikke med statsrådens svar.

Vi mener plan- og bygningsloven skal tolkes slik at utbyggers kostnad skal være lik uavhengig av om utbyggingsavtalen bruker alternativet «bekoste» eller alternativet «besørge».

FAKTISKE KOSTNADER, MEN IKKE MER: Kommunal- og distriktsminister Sigbjørn Gjelsvik (Sp). Foto: NTB

Dette innebærer at plan- og bygningsloven pålegger kommuner å inngå justeringsavtaler som gir utbyggerne hele MVA-kostnaden tilbake, med fratrekk av dekning av kommunens kostnader. Bare da unngår utbygger å måtte velte MVA-kostnaden over på boligkjøper. Kommuner er derfor etter plan- og bygningsloven forpliktet til å bidra til at «totalkostnaden for utbyggjar ikkje blir større enn den lova legg opp til», og at boligprisene slik blir lavest mulig.

Statsråden mener at det følger av plan- og bygningsloven at kommuner bare kan kreve «administrasjonsgebyr» som dekker kommunens kostnad. Vi mener loven også ellers pålegger kommuner til å bidra til at utbyggers totale kostnad ved opparbeidelse av offentlig infrastruktur blir lavest mulig.

Tolker man plan- og bygningsloven på denne måten, bidrar kommuner til lavere boligpriser, mer boligutbygging og utvikling av kommunen, og ikke minst til like konkurransevilkår for utbyggere uavhengig av geografi.

Var også dette i tankene hos statsråden da han ga sitt svar?

Olav Pedersen

Advokat og ledende partner i advokatfirmaet Harris

Eirik Bjørhusdal

Senioradvokat i advokatfirmaet Harris