Utbyggingsbråk ved sjøen - fredsmegler tjente 28 millioner

Sol, sommer og sjø. Livet ved havet er ren idyll. Riktignok etter at utbyggingen er ferdig. For det lanseres fortsatt nye hytteprosjekter ved sjøen, til tross for at Plan- og bygningsloven har et generelt forbud mot å bygge i 100-metersbeltet langs kysten.

Utbygging av sjøhus i Husebukta på Hankø satte standarden for hvor giftig en byggekonflikt kan bli. Striden pågikk i nesten 15 år. Et spetakkel av de sjeldne, som toppet seg med at filmregissør Harald Zwart produserte filmen «Kong Jon-Ivar og De Gode Hjelperne». Tittelen spiller på Jon-Ivar Nygård, ordfører i Fredrikstad kommune.

I dag er hyttene bygget og solgt. Utbyggeren Hankø Utvikling leverte et overskudd for 2018 og 2019 på til sammen 8 millioner kroner, så litt pluss har eieren Henning Forsberg fått etter 15 år med krangling.

I plan- og bygningsloven paragraf 1-8, andre ledd, er det et generelt byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen. Men det stopper ikke all utbygging. Etter tredje ledd gjelder ikke forbudet dersom det er fastsatt en annen byggegrense i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan.

Sørlandet

Risørholmen ligger ved innseilingen til Risør, en by som ikke lar en god utbyggingskonflikt gå fra seg. Prosjektet skal bestå av 85 boenheter i ulike byggetrinn. De første kjøperne har nå flyttet inn. 50 av enhetene er solgt.

Risørholmen ble til etter omtrent 15 år med krangling.

«Vi har vært på en lang reise. 15 år. Minst. Det forrige utkastet til hvordan vi har sett det for oss; funkisbebyggelse med flate tak, ville ikke Risør ha», sa prosjektleder Philip Stephansen i Backe Prosjekt da vi besøkte byggeplassen for to år siden. Backegruppen eier utbyggingen sammen med Løvenskiold Eiendom og den opprinnelige tomteeieren Arne Lindstøl.

De som nå har kjøpt er en blanding av fastboende og feriegjester. Alle har en relasjon til Risør. Det er også noen fastboende som vil ha det nytt og moderne.

Stephansen gjør opp status to år etter byggestart.

– Nå som deler av byggeprosjektet er ferdig får vi veldig mange gode tilbakemeldinger. Det er blant annet laget en bystrand som hele byen bruker. Vi blir mer og mer som bydel i Risør. Vi ser at folk trekker ut hit, sier Stephansen i dag.

Prisene i byggetrinn tre og fire ligger på 6 til 8 millioner kroner.

Victor Norman var en av dem som engasjerte seg i saken. Han tok opp utbyggingen av Risør i boken «En liten åpen by. Fortellingen om Risør 1873-2018».

Norman mente byen, det vil si både utbyggerne og lokalpolitikerne, innså at det ikke ville være mulig å realisere et lønnsomt boligprosjekt på disse tomtene dersom boplikten skulle opprettholdes. I 2004 vedtok bystyret at Flisvika, et utbyggingsområde på andre siden av byen, skulle reguleres til boligområde uten boplikt. I august 2010 vedtok bystyret også å dispensere fra bopliktkravet for Risørholmen. Med unntak av disse to tomtene, er det boplikt i Risør.

Planene om utbyggingen utløste også sterke følelser i befolkningen. Kampen om Holmen er en av de mest opprivende debatter i byens historie, skrev Norman i boken.

– Kommer dere til å tjene penger på Risørholmen når prosessen har tatt så lang tid?

– Vi kommer til å tjene penger, men det blir ikke så mye som vi hadde håpet. Det blir litt igjen på bunnlinjen, det er alt jeg kan si. Vi tjener mer på våre vanlige prosjekter, sier Stephansen.

600 tomter i banken

– Du har rett i at det kan ta veldig lang tid, sier John Olav Gjelstad.

Han har nettopp solgt ut 28 hytter på utsiktstomter på Kallarberget i Risør. Tomtene ligger rundt 50 meter over havet.

Utvikling av sjøhytter kan ta veldig lang tid – med mindre du gjør som nettopp John Olav Gjelstad. Han har kjøpt seg inn i hyttefelt der utviklingen allerede har pågått et tiår, en forretningsmulighet få andre i Norge har prøvd seg på.

– Vi har kommet inn på en spesiell måte. I Risør overtok vi et ferdig regulert felt. Men det var en uenighet grunneierne imellom. Vi kjøpte det og tok en sjanse. Så viste det seg at det å komme utenfra med blant ark ga oss en fordel. Vi hadde ingen historie å ta hensyn til.

Enda mer spesielt er at han nå har gjort det samme i Tvedestrand.

– Vi har akkurat kjøpt et større tomteområde i Tvedestrand – Åstø – ti minutter fra Lyngør, forteller Gjelstad.

Nyheten ble omtalt i Tvedestrandsposten nylig. Avisen forteller at tomteområdet til tider har vært så konfliktfylt at det på folkemunne gikk under navnet «Gazastripen».

Utviklingen av Tvedestrands største hyttefelt startet for 16 år siden, som et samarbeid mellom de to grunneierne Asbjørn Aanonsen og Jan Monrad. De røk uklar, og det ble mange år med strid. I tillegg har utbyggingen måttet gå helt til Miljødirektoratet på grunn av en utrydningstruet sommerfugl.

Men nå har ting løst seg, og Olav Gjelstad og sønnen Simen har signert kontrakt med begge parter. En av grunneierne skal etter sigende ha begynt å kalle Gjelstad for Terje, etter fredsmegleren Terje Røed Larsen.

Avtalen går ut på at selskapet deres, Fjellstø Gruppen, har kjøpt et 180 mål stort felt fra den ene grunneieren (86 hytter), pluss et område på 50 mål fra den andre grunneieren.

Far og sønn regner med det vil ta mellom åtte og ti år å utvikle og selge alle tomtene. 

– Vi har spesialisert oss på å gjøre feltene attraktive. Ingen drømmer om tomt, folk drømmer om en ferdig hytte. Da må de vite hva det koster. Vi går ut med helt konkrete priser, som kommer uten overskridelser, forklarer Gjelstad.

– Mange utbygginger starter med at noen vil utvikle et område som har vært eid av familien i generasjoner. Da er det ikke like lett å tilpasse seg kjøperne.

Gjelstads karriere som hytteutvikler startet da han kjøpte opp et felt på 35 mål på Gautefall. Han er også i gang med et hyttefelt på Øysang i Risør, med nærmere 200 tomter. Her startet salget for få uker siden, og 11 tomter er allerede solgt. I tillegg holder de på med et prosjekt på over 700 mål i Birtesdalen i Fyresdal.

– Nå har vi en tomtebank på 600 hyttetomter. Halvparten er ved sjøen og halvparten er på fjellet, forteller Gjelstad.

Fjellstø Gruppen hadde for 2020 en omsetning på 72 millioner kroner og leverte et resultat før skatt på 23 millioner kroner, ifølge regnskapene sendt til Brønnøysund. Samtidig tok Gjelstad og et par andre medeiere et utbytte på 40 millioner kroner. Gjelstad legger til at dersom man ser de ulike selskapene under ett, var resultatet på friske 28 millioner kroner.

Omstridte takterrasser

Reiser vi nordover kommer vi til Brevik og Eidangerfjorden. Her finner vi en mindre utbygging av fire nye hytter ved sjøen. Bak prosjektet står Adurna og eieren Jan Birger Carlsen.

– Eidangerfjorden er en ganske oversett perle mellom Helgeroa og Kragerø, kun 1,5 times kjøretur fra Sandvika, mener Carlsen.

Han har eid tomten siden 2004 og gikk i gang med hytteprosjektet i 2017.

– Dette er veldig lange prosesser, sier Carlsen om det å utvikle hytter ved sjøen.

Carlsen provoserte Porsgrunn kommune ved å tegne inn takterrasser på hyttene. Rådmannen godkjente utbyggingen, men ikke takterrassene.

Men flertallet av politikerne mente rådmannens innstilling ikke hadde forankring i kommunens arealplan. Det ble takterrasser, tross protester fra Rødt, MDG og Senterpartiet.

Carlsen leste plan- og bygningsloven nøye før han gikk i gang med byggingen.

– Der hvor kommunen har satt en byggegrense nærmere sjøen enn 100 meter kan man bygge og dele, påpeker Carlsen.

Adurna og Carlsen har imidlertid ikke fått hjelp av politikerne til å rekke årets hete hyttemarked. Prosjektet ble først endelig godkjent i juni.

– Det var begrenset hva vi tillot oss å gjøre av markedsføring før bystyret hadde sagt sitt. Nå kjører vi på med visninger i august.

– Får du solgt?

– Jeg tror og håper at det er interesse for så sjønære hytter. Du får strandrett og mulighet til båtplass, samtidig som det er kjørevei helt frem. Nå går vi i gang med visninger, sier Carlsen.

Porsgrunn Dagblad har også fortalt at det i samme område planlegges 30 nye hytter. En detajlregulering av Blåbæråsen hytteområde er på trappene. Bestemmelsene for Carlsens funkishytter ville kunne skape presendens for det nye hyttefeltet, fryktet enkelte politikere.

Klassisk resort

På Finn.no annonseres det nå for flotte hytter i hyttefeltet Sydri ved Kragerø. I annonsene vises idyllen. De som leser Finansavisen vet at det har vært alt annet enn idyll på disse trakter.

Alt startet med utbyggingen av Kragerø Resort. Hotellkomplekset med spa, over 200 hotellrom og 104 leiligheter sto ferdig i 2007. Resorten med strandområde, båthavn med 340 plasser og 18 hulls golfbane kostet rundt 1 milliard kroner å bygge, men har aldri generert en krone til eierne, skrev vi i fjor.

Året etter at hotellkomplekset sto ferdig, feide finanskrisen innover fjorden. Eieren Estatia gikk konkurs i 2009. Choice Hotels overtok driften av hotellet fra Swedbank, men mistet rettighetene i 2012.

I nyere tid har Ivar Tollefsens Fredensborg kjøpt seg videre opp. Med på kjøpet av resorten i 2017 fulgte hyttefeltet Sydri, som ligger et stykke ovenfor hotellet. Her utvikler Fredensborg og produsenten Leve Hytter 36 hytter tegnet av arkitektene Jarmund/ Vigsnæs.

«Hovedmålet fra vi overtok resorten er å få tapssluket tettet, tjene penger, og drive eiendomsutvikling», sa Kim A. Øverland i Kragerø Resort til Finansavisen i fjor.

Tiden vil vise om Sydri kan gi sol i regnskapene hos Kragerø Resort.