Tilkjent eierskap til bygård verdt 60 millioner - basert på muntlig avtale i 1992

Hvordan kan en bygård sentralt i Oslo bli stående tom i 30 år? En eierskapskonflikt helt utenom det vanlige henger som mørke skyer over Håkons gate 12 på Tøyen. 

Publisert 1. sep. 2019 kl. 21.00
Oppdatert 23. nov. 2019 klokken 11.14
Lesetid: 11 minutter
Artikkellengde er 2679 ord
Hvordan kan en bygård sentralt i Oslo bli stående tom i 30 år? En eierskapskonflikt helt utenom det vanlige henger som mørke skyer over Håkons gate 12 på Tøyen.

Denne artikkelen ble først publisert på papir 1. september 2018. Ny informasjon er lagt til, som utfallet av rettsaken og anken fra den tapende part:

Det skulle vært et yrende liv med ungkarer og barnefamilier, samboerpar og pensjonister. Vorspiel, visninger, oppussing og naboklager. Med blomsterpotter i vinduskarmene og persienner på soverommene. 

En svært spesiell sak
Advokat Kristian Huser

En fersk episode av Friends skulle rullet over TV-skjermen på 90-tallet, mens magetoppene og de rutete flanellskjortene hang klare i skapet og beboerne bet negler på grunn av den stigende boliglånsrenten. 

Men sånn har det ikke vært. Det var ingen som satt spente ved kjøkkenbenken og lurte på om verden gikk under på nyttårsaften 1999. Det var ingen som oppgraderte leilighetene sine med stadig nyere teknologi utover 2000-tallet. Det er ingen som bor der i dag. 

Håkons gate 12

Ingvar Brudeli hevder han eier 40 prosent av eiendommen og gikk til søksmål mot Markegård og hans nåværende medeiere.

Ifølge kontraktene som nå foreligger eier Odd Kåre Markegård 20 prosent, Markegård-selskapet Oslo Eiendomsinvest 33 prosent, Markegårds to sønner 12,5 prosent hver og Dovre Prosjekt 22 prosent.

Markegårds to sønner og de to selskapene kom inn på eiersiden i 2005.

Oslo tingrett har gitt Ingvar Brudeli medhold i sitt eierskapskrav.

Ankesaken skal opp for lagmannsretten i november. 

 

Muntlig avtale

På alle kanter har leiligheter i andre bygårder satt nye prisrekorder og fulgt den elleville prisgaloppen i Oslo, men i denne bygården er det tomt og stille. En bitter konflikt mellom to eiendomsutviklere henger som mørke skyer over Håkons gate 12 på Tøyen i Oslo.

– En svært spesiell sak, konstaterer advokat Kristian Huser, som representerer Ingvar Brudeli i konflikten med Odd Kåre Markegård og Markegårds to sønner.

Eierne har tjent en formue mens kranglingen har foregått på sidelinjen
Eiendomsmegler Anders Langtind

Brudeli hevder han eier 40 prosent av Håkons gate 12, etter en muntlig avtale som ble inngått i 1992. Motparten bestrider eierskapet av den enkle grunn at det ikke finnes noe skriftlig dokumentasjon på denne avtalen. Det er, og har aldri vært, noen kontrakt som bekrefter Brudelis eierskap. 

I dommen i tingretten som falt i sommer fikk Brudeli full medhold. Dommen ble anket og starter i lagmannsretten mandag 25. november, som blir neste kapittel i bygårdssagaen på Tøyen, som inneholder politianmeldelse, pålegg om riving og flere tidligere rettssaker. Dette er historien til Håkons gate 12.

En oppsiktsvekkende dom
Advokat Tom Tvedt

SØPPEL: I bakgården har det ligget søppel og folk har søkt husly i inngangspartiet. Foto: Foto: Eivind Yggeseth

Blir stum

I arkivet til Plan- og bygningsetaten går det en sak datert tilbake til 1983 om en sliten og forfallen bygård, på lik linje med mange andre bygårder i området. I 1979 ble den kjøpt av Petter Martin Hustad og Kjell Petter Arntzen.

– Standarden var noenlunde brukbar. Det var en bygård med mange små leiligheter, sier Hustad.

Han husker ikke når de solgte, men på 80-tallet dukket John Skarpås opp som eier, gjennom selskapet Dagsmat AS.

– Står bygården tom nå? Jeg blir helt stum! Det visste jeg ikke noe om, sier Skarpås.

Finansavisen har snakket med en beboer av Håkons gate 12 på 80-tallet. Hun har følgende beskrivelse av bygården hun bodde i:

– Det var sopp i kjelleren. Det var ikke noe glory, forteller hun.


Skjedde lite

På grunn av mange bygårder i dårlig forfatning på Oslos østkant, vedtok Oslo kommune et større byfornyelsesprosjekt. Gårder ble kjøpt opp ved tvang av kommunen hvis de bare sto til forfall. Dette skjedde med Håkons gate 12 i 1985. 

Tre år senere ble bygården ervervet av Oslo Byfornyelse, selskapet som gjennomførte byfornyelsen med oppussing av bygårdene. Det var også planen for Håkons gate 12, men her skjedde det lite. 

Mine klienter er svært skuffet over resultatet
Advokat Odd Tvedt

750.000 kroner

I 1992 ble Håkons gate 12 solgt til private Modus AS. På dette tidspunktet hadde alle beboerne flyttet ut. Bygården sto tom. Modus beholdt ikke eierskapet lenge og solgte videre samme år. Det er nå sagaen i Håkons gate 12 for alvor begynner.

Modus solgte først til Ingvar Brudeli, som var en betydelig skikkelse innen eiendomsutvikling på 1990- og 2000-tallet. Likevel er det ikke Brudeli, men Odd Kåre Markegård som ender opp som eier. Førstnevnte hevdet at Modus foretok et ulovlig dobbeltsalg ved først å selge til Brudeli og deretter til Markegård. 

Markegård hevder på sin side at Brudeli ikke betalte for seg, og at salget aldri ble fullført. Dermed kom Markegård inn og benyttet mulighet til å kjøpe bygården for 750.000 kroner. Brudeli hevder at han og Markegård deretter inngikk en muntlig avtale om å dele eierskapet i bygården, en avtale Markegård bestrider på det sterkeste.


Politianmeldelse 

Det som er sikkert er at Markegård og Brudeli har samarbeidet om ulike rehabiliteringsprosjekter av bygården, selv om det på begynnelsen av 90-tallet tilsynelatende skjedde lite i Håkons gate 12, men mye i arkivet til Plan- og bygningsetaten. Det ene pålegget om sikring og vedlikehold fulgte det neste frem til Plan og Bygg valgte å gå til politianmeldelse i 1996, en anmeldelse som senere ble henlagt.  

Det var sopp i kjelleren. Det var ikke noe glory
Beboer i Håkons gate 12 på 80-tallet

Markegård og Brudeli meldte om ulike utbedringsplaner, men i 1998 kom første pålegg om rivning. Bygningen var etter kommunens skjønn i en slik stand at den ikke kunne rehabiliteres tilfredsstillende. Byantikvaren brukte også tydelige ord i sin uttalelse i saken. «Det synes som om skadeomfanget er uvanlig stort, og etter alt å dømme er også huset utsatt for alvorlige soppangrep. Dersom bygningen skal kunne settes i stand, vil det kreve et omfattende arbeid og innebære omfattende kostnader».

Likevel ble pålegget etter kort tid omgjort. Markegård og Brudeli fikk som tiltakshavere igangsettingstillatelse til å utbedre Håkons gate 12 til 30-årsstandard. Planen var å slå sammen noen av de mindre leilighetene, innrede toaletter, bygge ut loftet med tre leiligheter og bygge leiligheter i første etasje som tidligere var butikklokale. Mye ble gjort, men rehabiliteringen ble likevel aldri fullført og Håkons gate 12 ble stående tom.

STOR BYGÅRD: Håkons gate 12 består av 23 leiligheter. Foto: Foto: Eivind Yggeseth


Nytt pålegg om riving

Høsten 2003 reagerte naboer i Håkons gate 20. Styreleder Stian Pettersen sendte en omfattende epost til Plan- og bygningsetaten der han etterspurte hvorfor nabogården fikk lov til å forfalle uten konsekvenser, og at flere pålegg fra Plan- og bygningsetaten åpenbart ikke var fulgt. 

Brevet hjalp, for i 2004 ble det tatt grep fra Plan- og bygningsetaten. Samme året kom et nytt pålegg om rivning. Men på samme måte som sist fikk likevel Markegård og Brudeli igangsettingstillatelse til å rehabilitere, denne gangen med Brudeli-selskapet Storgaten 99 som tiltakshaver. Prosjektet hadde vokst til 24 leiligheter, med flere leiligheter på loftet. Heller ikke denne gangen kom de i mål med oppussingen.

– Hvorfor er ikke rehabiliteringen ferdigstilt?

– Det er ting som må avklares mellom meg og han andre, svarer Ingvar Brudeli.

– Du tenker på eierskapstvisten med Markegård?

– Nei, det har jeg ikke sagt. Det er ting som må avklares.

– Da tenker du på rettssaken?

– Nei, det har jeg ikke sagt. Jeg har sagt at ting må avklares.

– Det er jo et ganske diffust svar?

– Ja, det er det kanskje, men det er godt nok for meg. Jeg kan ikke komme med noen flere svar.


«Sterkt beklagelig»

Odd Kåre Markegård har ikke anledning til å uttale seg til Finansavisen, men advokatene Laila Marie Bendiksen og Odd R. Tvedt, som representerer Markegård og Markegårds sønner, skriver i en epost på vegne av eierne at det er gjort omfattende arbeid med Håkons gate 12, og at det er sammensatte årsaker til at rehabiliteringen ikke er fullført.

ADVOKAT: Odd Tvedt i Kluge. Foto: Foto: Kluge Advokatfirma

«Dette har sammenheng med at det har vært ulike tvister om eiendommen siden den ble ervervet av oss. Tvistesaker og latente tvister, og dessuten sykdom har ført til at ressurser har måttet blitt kanalisert til andre prosjekter over en lang periode», skriver de en epost.

«Det er sterkt beklagelig at situasjonen har blitt slik, men det tas sikte på ferdigstillelse av oppgradering, og utleie eller salg av leilighetene så snart det foreligger en rettskraftig avgjørelse av den foreliggende tvisten som står for retten».

De skriver videre at fasaden er utbedret og at konstruksjonen er forsterket. Det er lagt nytt tak på hele gården og nye vinduer er montert. «Sikring av eiendommen er gjennomført på en adekvat måte, og eierne fører regelmessig kontroll med dette. Det er også utført omfattende arbeider innvendig med blant annet nye rørstiger og elektrisk anlegg, og oppbygging av nye leiligheter».

SPREKKER OPP: Sår og skader preger bygården. Foto: Foto: Eivind Yggeseth


Ingen oversikt

Drar du til Håkons gate 12 i dag ser du at muren igjen begynner å sprekke opp enkelte steder. Rundt noen av vinduene datert 1998 tyter isolasjonen ut. Naboene bare rusler forbi uten å vie Håkons gate 12 et eneste blikk. De har gitt opp at bygården igjen skal få liv.

Plan- og bygningsetaten har ikke vært involvert i saken de seneste årene, og har ikke oversikt over hva som er gjort med bygården. De har heller ikke etterspurt dokumentasjon.

«I 2004 ble det søkt om rehabilitering av Håkons gate 12. Vi ga igangsettingstillatelse i 2005. Vanlig prosess vil være at ansvarlig søker sender inn anmodning om brukstillatelse eller ferdigattest når de mener seg ferdige med arbeidene. Noen slik anmodning kom ikke den gang», skriver Atle Jan Larsen, senior kommunikasjonsrådgiver i Plan- og bygningsetaten i en epost.


Tiltakshavers ansvar

Det siste dokumentet i arkivet til etaten er et sluttnotat datert til 2014. Byggesaken i Håkons gate 12 er henlagt fordi igangsettingstillatelsen er eldre enn tre år.

– I og med at arbeidene aldri ble ferdig, betyr det at pålegget om rivning blir gjeldende igjen?

«Det er i utgangspunktet tiltakshavers ansvar å sørge for at byggesaken avsluttes med ferdigattest. Dersom bygården i dag er i en slik stand at det kan oppstå fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø vil vi følge opp saken. I denne saken vurderer vi å gjennomføre en befaring», skriver Larsen.

UFERDIG: Enkelte utbedringer er gjort med bygården, men det gjenstår mye før eventuell innflytting. Foto: Foto: Eivind Yggeseth


Beskrevet som eier

Ifølge kjøpekontrakter eier Odd Kåre Markegård 20 prosent, Markegård-selskapet Oslo Eiendomsinvest 33 prosent, de to Markegård-sønnene 12,5 prosent hver og Dovre Prosjekt 22 prosent av Håkons gate 12. Sistnevnte eies 60 prosent av Markegård-selskapet Ok Invest Holding, 34 prosent av Vidar Vissebråten og 6 prosent av Markegård privat. Ingvar Brudeli har saksøkt alle eierne for å gjøre krav på sine angivelige 40 prosent. 

I og med at det ikke foreligger noen skriftlig kontrakt mellom partene, brukte advokat Huser mye tid i retten på å legge frem dokumenter der Markegård og Brudeli begge blir henvist til som eiere. I varselet om pålegg om riving fra Plan- og bygningsetaten står det for eksempel at «etter henvendelse fra Odd Kåre Markegård, som i tillegg til Ingvar Brudeli var registrert som eier av eiendommen…». 

De har hatt god gammeldags griseflaks
Eiendomsmegler Anders Langtind


Tinglyste aldri

Advokat Bendiksen avviser i sitt sluttinnlegg alle krav som Brudeli kommer med, både den angivelige avtalen og investeringene Brudeli skal ha gjort i bygget. «Det anføres dessuten som klart uriktig at Markegård skulle ha noen som helst interesse av å inngå en muntlig kjøpsavtale bare 3 uker etter at han selv kjøpte og betalte kjøpesummen for Håkons gate 12», skriver hun, og fortsetter: «Det foreligger heller ingen historikk i Markegårds forretningsførsel som tilsier at han inngår eiendomskjøp eller eiendomssalg muntlig og uformelt».

Ett punkt i denne rettssaken viser tilbake til en annen rettssak vedrørende Håkons gate 12. Da Markegård kjøpte Håkons gate 12 i 1992, var det med forpliktelse om at eiendommen ble tinglyst med ny eier. Det skjedde imidlertid ikke, som medførte at ulike pålegg og gebyrer ble sendt til tidligere eier, Modus.  


Modus ble slettet

Da nytt pålegg om rivning kom i 2004, ble det sendt til Modus-eier Øistein Haugen, med en tvangsmulkt på 350.000 kroner hvis pålegget ikke ble etterfulgt. Haugen valgte da å gå til sak mot Markegård for å få opphevet kjøpet fordi kjøpskontrakten ikke var fulgt på grunn av manglende tinglysning.

Saken som så varte i fem år kan brukes i juslærebøkene om sivilrettslige saker, der det gjelder å ha tunga rett i munnen. Flere ganger ble Modus tilkjent eierskap fordi Markegård aldri ga noe tilsvar til retten, men Markegård holdt saken gående med å anke dommene. 

Det hele endte at et rettsgebyr aldri ble betalt av Modus. Dermed ble saken Modus anla mot Markegård fem år tidligere avvist. Modus leverte aldri regnskap for 2007 og ble slettet fra registrene. Sannsynligvis gikk Modus tom for penger. Finansavisen har prøvd å få kontakt med Øistein Haugen uten hell.

Det vitner om en eier som ikke viser vilje til å ta vare på bygningen
Byantikvar Janne Wilberg

TO RIVNINGSKRAV: Odd Kåre Markegård og Ingvar Brudeli har flere ganger startet oppussingsprosjekter i bygården, men aldri blitt ferdige. Foto: Foto: Eivind Yggeseth


Boligprisene har gått syvgangeren

I 2006 ble Håkons gate 12 tinglyst med Oslo Eiendomsinvest som hjemmelshaver.  Mens rettssaker har gått sin gang og Håkons gate 12 har blitt stående tom, har eiendomsprisene i Oslo steget til værs.

– Bygården ble kjøpt på bunn i 1992 da markedet lå helt brakk, sier eiendomsmegler Anders Langtind i privatmegleren.

– Siden da har boligprisene gått syvgangeren. Eierne har tjent en formue mens kranglingen har foregått på sidelinjen.

Bruksarealet i Håkons gate 12 er på rett i overkant av 1.000 kvadratmeter. Langtind estimerer at snittprisen på rehabiliterte leiligheter i bygården vil kunne ligge på rundt 85.000 kroner kvadratmeteren, som betyr at verdien av en ferdig oppusset bygård er 85 millioner kroner. 

Med forbehold om at han ikke kjenner til hvor mye arbeid som er gjort i bygården trekker han fra 25 millioner for å dekke resten av rehabiliteringen og avkastningen en potensiell kjøper ønsker.

– Jeg tror ikke jeg bommer så veldig når jeg sier at bygården er verdt nærmere 60 millioner kroner som den står i dag.

– Eierne har vel også et betydelig tap av leieinntekter i perioden det har stått tomt?

– Det er klart de har gått glipp av noen titalls millioner i leieinntekter, men jeg vil likevel si at de har hatt god gammeldags griseflaks. Markedet har reddet dem.


Vil ha dialog

Håkons gate 12 er kommunalt listeført med gul farge, men Byantikvaren har ikke vært inne i saken siden uttalelsen vedrørende rivning på slutten av 90-tallet. Hogne Langset, avdelingsleder for område øst, har aldri hørt om den tomme og forfallende bygården. Byantikvar Janne Wilberg synes «det er synd når bygninger blir stående tomme».

– I Håkons gate 12 later det ikke til å skje noe som helst. Det vitner om en eier som ikke viser vilje til å ta vare på bygningen, sier hun.

– På generell basis er vi opptatt av å ha en god dialog med eierne, men hvis det ikke fører frem har vi mulighet til å politianmelde etter kulturminneloven hvis et fredet bygg ikke er vedlikeholdt i tilstrekkelig grad. Men det vil være siste utvei, og ikke en ønsket vei å gå.


Brudeli vant

I dommen som ble avsagt i Oslo tingrett fikk Brudeli som nevnt fullt medhold. Selv om det ikke foreligger noe skjøte eller annet skriftlig som bekrefter eierskapet, står det i dommen at Markegård ved flere anledninger i perioden 3. desember 1992 til i alle fall 23. desember 2008, både muntlig og skriftlig, har bekreftet at Brudeli er sameier i Håkons gate 12. Det henvises blant annet til et brev sendt til Plan- og bygningsetaten i 1993 der Markegård skriver: «Eiendommens eiere er i dag Ingvar Brudeli og Odd Kåre Markegård».

Videre i dommen står det at offentlige myndigheter og domstoler har bygget vedtak på opplysninger om at Brudeli er sameier i bygården.

– Mine klienter er svært skuffet over resultatet, sier advokat Odd Tvedt.


God tro

I tillegg til at det ikke foreligger noen skriftlig kontrakt, finner ikke tingretten det overveiende sannsynlig at Brudeli har betalt 40 prosent av den opprinnelige kjøpesummen på 750.000 kroner. De andre bevisene i saken veier derimot så sterkt at retten har gitt Brudeli fullt medhold. «I mangel av et klart bevisbilde i motsatt retning vil det etter tingrettens syn være direkte støtende og i strid med redelighet og god tro å avsi dom for at Markegård her i virkeligheten likevel ervervet eiendomsrett til Eiendommen i 1992 helt alene,» står det i dommen.

– Det er oppsiktsvekkende at noen får medeiendomsrett uten kontrakt eller dokumentasjon på betalt kjøpesum, sier advokat Tvedt.

Disse rettssakene er uansett bare de første, fordi dommeren har delt sakskomplekset i to. Når eierskapet er klargjort skal det økonomiske oppgjøret for retten. Sagaen om Håkons gate 12 fortsetter.