– Har levert gode resultater

Finansavisen har sendt Eriksrød en rekke spørsmål for at han skal få kommentere og imøtegå påstander i artikkelen. Dette er hans svar.

Emil Eriksrød i R8 Property. Foto: Håkon Sæbø

Om resultatene og den økonomiske og finansielle stillingen: Vi har de siste periodene levert gode resultater, både fra drift og prosjekter. Finansielt ligger vi pt. med en belåningsgrad i intervallet 60-65 prosent, og med høy utleiegrad og relativt sett god direkteavkastning anser vi den finansielle stillingen som solid. Vi har ingen gjeld som tynger. All gjeld er langsiktig og knyttet opp mot kontantstrømmer fra eiendommene våre. Alle våre prosjekter under oppføring er mer eller mindre fullt utleid, så disse vil styrke kontantstrømmen vår ytterligere ved ferdigstillelse.Vi har de siste årene hatt en sterk vekst, og vi ønsker å fortsette denne veksten så lenge vi har tilgang på gode, miljøfokuserte og langsiktige prosjekter. Vi har flere slike prosjekter som vi vil jobbe med de neste to-tre årene.

Om oppskrivinger og verdivurderinger: Newsec har gjennomført en ekstern og uavhengig verdsettelse. Det gjennomføres verdivurderinger hvert kvartal, noe som resulterer i både oppskrivninger og nedskrivningner i porteføljen. Jeg er selv komfortabel med verdsettelsesnivået, de fleste eiendommene ligger verdsatt med en nettoyield på mellom 5,5 og 7,5 prosent. Vi jobber mot profesjonelle investorer og finansieringskilder. De tar selvstendige vurderinger av nivået på eiendomsverdiene og opplever disse som riktige.

Om regnestykket av verdivurderingen som viser at egenkapitalen er tapt: Jeg skjønner ikke regnestykket ditt. Jeg kan ikke kommentere på Newsecs beregninger av yieldnivået i området, samt vurderinger knyttet til eierkostnader. Vi har gjennomført flere emisjoner hvor aktører med tung kompetanse og lang erfaring fra bransjen har kommet inn på eiersiden. Disse eiendomsinvestorene har vært gjennom alle beregninger, verdivurderinger, regnskaper og rapporter i forkant av sine investeringer.

Om verdivurdering av Arkaden og oppskrivinger hvert kvartal i halvannet år til tross for underskudd: Vi har siden overtakelsen i 2017 nesten tredoblet leieinntektene fra ca. 10 millioner kroner til 28 millioner kroner. Samtidig ligger senteret midt i byen og har økt besøkende fra ca. 550.000 besøkende i 2017 til over en million i 2019. Senteret fremstår nå mer som et urbant møtested enn et kjøpesenter og kun ca. 30 prosent av senterets leieinntekter kommer fra handel. Vi har mye helserelaterte tjenester, bespisning & opplevelser samt kontorlokaler i Arkaden. Leiekontraktenes snittlengde har i gjennomsnitt økt fra tre til ni år i samme periode.

Om høye finans- og salgsinntekter i heleide selskaper: Vi benytter den internasjonale regnskapsstandarden IFRS i R8 Group og i R8 Property, og løpende verdiendringer på eiendommene bokføres i henhold til denne. I enkelte datterselskaper som bokføres etter norsk god regnskapsskikk (NGAAP) er det tatt gevinster når vi har utviklet eiendommene, og dette synes aksjonærene er helt fair.

Om salgsgevinster/finansinntekter på cirka 100 millioner som stammer fra salg av selskaper internt, hvor 77 millioner ble skutt inn igjen som egenkapital/aksjeinnskudd i R8 Property: Hvis jeg skal kontrollere disse tallene eksakt må jeg sjekke grundigere med regnskap, men store deler av inntektene stammer fra disse salgene. Vi har også hatt andre betydelige inntekter i perioden, deriblant gjennom nedsalg i Mohawk Analytics. Vi har nok totalt hatt 25-30 millioner kroner i gevinst der.

Om flytting av eiendommer som tidligere lå i R8 Property med begrunnelse av at de var utenfor strategi: Dette stemmer ikke. Vi har tidligere kjøpt ut en ekstern aksjonær av Valore-systemet og i etterkant av dette samlet hele eiendomssatsingen under R8 Property. Dette var ønskelig fra aksjonærene våre, og etter emisjonen i 2018 har all eiendomssatsing skjedd under R8 Property. Slik vil det også være fremover.

Om flytting av gjeld og reorganisering av konsernet: For å rendyrke eiendomssatsingen samlet vi i forbindelse med emisjonen våren 2018 hele eiendomsmassen til R8 under R8 Property. To av våre viktigste prosjekter, Arkaden (Mulighetenes By) og det nye hotellet i Porsgrunn, ble da overført til R8 Property sammen med den underliggende gjelden tilknyttet disse eiendommene. Dette var et tydelig og klart ønske fra våre investorer at dette ble gjort, da mye av verdiskapningen i R8 Property vil komme fra disse to prosjektene.

Om utbytte: Ja, jeg tok utbytte, men samtidig valgte jeg å gi inn med 23,5 millioner kroner i emisjonen.

Om markedet for utleie og porteføljen: Totalt sett er markedet for utleie av kontorer og handel i Porsgrunn og Skien i svak vekst, samtidig som vi ser at markedet i byene og nærheten til knutepunkter vokser mest. Her er spesielt etterspørselen etter gode kontorlokaler veldig sterk. Våre bygg er moderne, energieffektive og tett på knutepunkt, og noen av de beste i regionen. Vi har en høy andel statlige leietakere og gjennomgående solide leietakere med lange kontrakter. Snittlengden på alle leiekontraktene er 6,9 år. I Tønsberg, Sandefjord og Porsgrunn har vi store bygg i energiklasse A. Videre har vi prosjektet Powerhouse Telemark, som er under oppføring i Porsgrunn.

Om å miste fire ledere i løpet av ett år: Hver og en av dem som sluttet gikk til en ny hverdag som passet bedre for dem. At disse fire sluttet i løpet av en relativt kort periode var i høy grad tilfeldig, men selvfølgelig krevende for oss.

Samtidig vil han informere om følgende: Vi har i styret vårt seks profesjonelle styremedlemmer som kjenner selskapet, verdiene våre og driften veldig godt. Dagens styre består av tre regionale styremedlemmer og tre styremedlemmer på nasjonalt nivå som holder til i Oslo. Av emisjonsbeløpet som vi hentet inn på 130 millioner kroner, ble cirka. 91 prosent tegnet av selskaper representert i dagens styre. Jeg tolker dette som at dagens eiere er fornøyd med selskapet og måten det drives på.

Eriksrød opplyser også at hans befatning med kjøp og salg av biler begrenser seg til en hobby som bilselger i tenårene, og at han aldri har jobbet profesjonelt med bilsalg eller hatt dette som næring.


CFO

NattoPharma ASA • Lysaker