Besatt av bolig

Nordmenns krypinn har byttet eier nesten dobbelt så mange ganger i juli i år som i fjor, viser tall fra Eiendom Norge. Det er kjøpefest: veien til rimelige lån har aldri vært kortere, ei heller nordmenns nye drømmehjem. Ingen økonomiske kriser ser ut til å kunne stagge veksten i omsetningen, og prisene, av norske eiendommer. Likefullt finnes det elementer i boligmarkedet som kan gå oss hus forbi. 

Over en miniatyrmodell av nye Bjørvika på Oslo S Utviklings visningssenter skal hjemmene våre diskuteres. Én makroøkonom, én eiendomsmegler og én boligforfatter har ryddet plass i kalenderen.

Hannah Gitmark er fagsjef og forfatter i Tankesmien Agenda. Første august ga hun ut boken «Det norske hjem». Her går hun hardt ut mot norsk boligpolitikk. Harald Magnus Andreassen er sjeføkonom i Sparebank 1 Markets. Det er ikke mye som engasjerer ham mer enn bolig – bortsett fra kanskje, makroøkonomi. Anders Langtind er mannen på bakken blant trioen; som eiendomsmegler for Privatmegleren Ullevål har han stått midt i et boligmarked i full fyr de seneste månedene.

Høytid

Vi befinner oss i ett av Oslos raskest voksende områder: Bjørvika. Her bygger Oslo S Utvikling (OSU) totalt 1.900 nye hjem. Visjonen om å gjøre bukten om til Norges mest attraktive boligstrøk fungerer: Bare i juni ble det solgt leiligheter for 200 millioner i området.

Det rimer med historien for resten av nyboligmarkedet. Fra en nedgang på 73 prosent fra midten av mars til midten av april er det nå salgsrekorder. Også bruktboligmarkedet koker. Bare i juli ble det solgt nærmere 7.000 slike eiendommer. 
Markedene akkumulert: Det har aldri vært solgt så mange boliger i Norge noen gang som ved utgangen til årets nest siste sommermåned. 

Høy etterspørsel gir høye priser. Norske hjem prises fem prosent høyere enn for et år siden. Selv om realprisveksten i langsiktige termer er langt fra ekstrem, er det situasjonen for bare måneder siden som gjør temperaturen i dagens marked verdt å snakke om.

Trioen engasjeres når de får snakke om hvordan flyttevillige nordmenn tilsynelatende har glemt viruset som preger hele verdensøkonomien, og i steden klikket seg inn på de nyeste salgsannonsene på finn.no. 

Hannah: Jeg har venninner som er permitterte, og ikke aner når de kommer tilbake i jobb, som likevel kjøper splitter nye leiligheter. Ganske vanvittig!

Anders: Folk mister jobben, men de har likevel så troen på boligmarkedet at de tar opp lån og kjøper ny bolig.

Harald Magnus: Økt ledighet fører normalt til synkende boligpriser. Men nedturen i boligmarkedet varte ikke mer enn to-tre uker. Forklaringen er at når renten ble satt ned, var mye gjort.

Anders: Jeg er likevel helt fascinert. Bankene ventet i april den største nedgangen i etterspørselen etter lån noen gang. Så skjer det motsatte! Dette kvartalet har vært det beste for norske banker noen gang. Vi eiendomsmeglere har jobbet oss halvt ihjel. Jeg har solgt leiligheter, bygårder og villaer anmass siden jeg ble frisk av coronaviruset i mai.

De tre snakker i munnen på hverandre om de siste månedene. Først etter en halv kopp kaffe stiller eiendomsmegleren et spørsmål du ikke venter av en som lever av, nettopp, flyttevillige nordmenn:
Anders: Vil vi egentlig at alle skal inn i boligmarkedet? Vil vi at alle skal putte pengene sine i eiendom?

Hannah: Jeg mener det er skummelt. Vi er nå et av de landene i verden med høyest gjeld per husholdning. Hvor lenge kan det vare?

Harald Magnus er enig. Han ser utfordringer ved det norske boligmarkedet, og dets tette bånd til den øvrige økonomien. 

Inne på visningssenteret har de tre tilsynelatende tatt pessimistiske briller på. For selv om boliger omsettes som aldri før, er det norske boligmarkedet langt fra rosenrødt, skal vi få høre. 

Forventningers betydning

De klassiske forklaringene på hvorfor boligmarkedet har fått medfart denne sommeren, hviler på rentekutt, fleksible boliglånsforskrifter og nordmenn med mer tid hjemme. Også tilbudssiden, og det det faktum at det bygges for lite, spesielt sentralt, er trioen innom. Finnes det også andre drivere bak et boligmarked i full fart fremover, som vi glemmer?

Anders: Vi må ikke glemme psykologien. Jeg er helt sikker på at det faktum at visningene er fullsatte, er av vital betydning for at prisene stiger og stiger. Kjøperne hauser hverandre opp, og boligene går til langt over takst. Ingen vil være dårligere enn sidemannen. Jeg ser det hver eneste dag.

Også makroøkonomen slår et slag for psykologiens virkning i boligmarkedet. Han setter det dog i sammenheng med konjunktursvingningene:

Harald Magnus: De som vokser opp, eller investerer, når det er boligprisfall eller finanskrise, blir formet av det. De blir reddharer resten av livet. De som blir formet i oppgangskonjunkturer derimot, de blir både risikosøkende og tar en masse irrasjonelle valg. De tror på for alltid økende boligpriser.

Harald Magnus tar et halvt vannglass i en slurk. Selv kjøpte han sin første bolig i 1986. I årene som fulgte raste boligprisene mer enn 40 prosent.

Hannah: Det er nok mye riktig i det. Flesteparten av de som er på markedet i dag har ikke opplevd store boligprisfall, meg selv inkludert. Jeg har tjent mange millioner på å sitte på rumpa i mitt eget hjem!

– Nordmenn er besatt av å eie bolig

Tallet begynner å bli kjent: I Norge eier rett over 80 prosent egen bolig. I Tyskland eier kun halvparten av befolkningen, viser tall fra Statistisk sentralbyrå (SSB). I Sveits er tallene enda lavere: Kun 38 prosent eier eget hjem, resten leier. Hva er egentlig dette forholdet nordmenn har til å eie bolig? Hvor kommer det fra – og er det sunt?

Hannah: Nordmenn er helt besatt av å eie egen bolig. Det handler om historie, kultur og tradisjoner helt tilbake til 1500-tallet. Etterkrigstidens boligpolitikk forsterket dette. I dag er vi villige til å ofre mye for å komme inn på boligmarkedet.

Etter litt Gerhardsen-mimring, er det eiendomsmegleren som spoler frem til 2020 igjen:

Anders: Likevel, med de skyhøye leieprisene som er i dag, hva er alternativet? Vi trenger alle et sted å bo. Det er mye rimeligere å eie, enn å leie! 

Makroøkonomen kaster seg på:

Harald Magnus: Jeg har alltid hatt lyst til å finne ut hva som gjør det, denne ideen nordmenn har om at boligmarkedet alltid redder seg inn. Det er noe med forståelsen av det norske eiendomsmarkedet som ikke henger helt på grep – vi tror, nesten alle sammen, at det bare går en vei.

Han løfter blikket fra Vannkunsten – boligene i Bjørvika med beliggenhet helt nede på bryggekanten. Her er hver lille arkitektoniske detalj ment å maksimere din tilværelse; du blir ført litt lenger mot himmelen. Det er også mot himmelen Harald Magnus peker når han skal demonstrere prisutviklingen i boligmarkedet de seneste årene.

Hannah: Nordmenn har ståltro på boligmarkedet. Vi putter all overskuddskapital inn dit, låner så mye vi kan – og lukker døra. Det har vist seg igjen og igjen at det er en gullgruve, i perioder i livet mitt har jeg tjent mer på å eie bolig enn å jobbe.

Anders: Skattefriheten... Vi kan selge, igjen og igjen, med millionfortjeneste eller mer! 

Harald Magnus: Det ubrukelige skattesystemet, og lavt renteregime er mye av forklaringen.

Hannah: I tillegg er det status å eie bolig. I boken min beskriver jeg hvordan nordmenn føler seg mislykket om de ikke eier egen bolig. For eksempel gjelder dette innvandrere. Du er ikke norsk om du ikke eier egen bolig!

Anders: Det kan jo også forklare flokkmentaliteten jeg opplever på visning. Det sitter dypt i den norske folkesjelen å eie bolig – aldri i livet om søsteren din skal eie og ikke du.

Bolig som investeringsobjekt

Finansteori slår mang et slag for at en ikke kan oppnå høy avkastning på et investeringsobjekt uten å påta seg mye risiko. Likevel viser en studie gjort av Verdipapirens Forening (VFF) i 2014 at nordmenn tror eiendomsinvestering slår to fluer i en smekk: Vi tror det er lite risikofylt, og at eiendom dessuten er kapitalplasseringen som gir høyest avkastning. Har nordmenn kostet risikoaversjonen under teppet når det kommer til å investere i bolig?

Anders: Nordmenn ser på bolig som en forbanna trygg plassering. Vi velger heller å investere i sekundærbolig enn å sette formuen inn i aksjer eller fond. Jeg hadde en visning forrige uke, og halvparten var der kun for å kjøpe utleiebolig.

Hannah: Det viser i hvor stor grad nordmenn ser på bolig som investeringsobjekt. Skattesystemet er skrudd til slik at en ikke tjener så mye på utleie lenger, men nordmenn lukter avkastningen på boligen over tid. Og de siste årene har boligmarkedet bare gått oppover.

Omtrent 70 prosent av den norske formuen finnes mellom husets fire vegger. Den norske boligformuen var i 2019 på hele 8528 milliarder, beregnet Eiendom Norge. I tillegg har vi brukt ytterligere 200 milliarder på fritidseiendom siden 2000. 

– Er vi for eksponert mot eiendom i Norge?

Hannah: Ja. Jeg mener at for mye av den norske formuen ligger i bolig. Det vil bli enorme konsekvenser for norsk økonomi dersom boligmarkedet, eller deler av det, rakner. Vi trenger at den norske befolkningen investerer i noe annet enn død stein!

Hun tar en kort pause. Anders skal til å si noe. Det rekker han ikke, makroøkonomen er hakket kjappere: 

Harald Magnus: Ja. Slik jeg ser det er det norske skattesystemet for eiendom helt ubrukelig. Det bidrar til at alle nordmenn putter alle pengene sine i samme marked – en kilde til finansiell ustabilitet. Vi vet ikke hva som er en bærekraftig gjeldsgrad over tid. Hva vi derimot vet, er at høy gjeldsgrad og rask økning i gjeld gjør at man vurderer risiko i mindre grad.

Anders: Likevel. Vi tjener mer på å investere i sekundærbolig enn på børs! Aksjemarkedet falt med 25 prosent i ukene etter 12.mars, men se på boligmarkedet. Det er faktisk mye mer penger å hente her.

Anders peker rundt seg. I Bjørvikas brede gater rusler ferieglade nordmenn forbi. De er på vei til hjemmene sine. Leilighetene i det nye Vannkunsten-prosjektet gjennomsnittspris på 10 millioner kroner. Havutsikt og egen brygge til kajakken er, for mange, inkludert. I sommer har det dessuten vært budkrig på nyboliger i bukta som vanligvis selges til fastpris, melder adm. dir i Oslo Utvikling S, Synnøve Lyssand Sandberg. 

Harald Magnus: Jeg forstår ikke hvordan vi kan ha det slik i Norge, at jo større bolig du eier, jo mindre skatter du!

Hannah: Nettopp, og det er problemet. Det er for attraktivt å eie bolig i Norge. Hele det politiske systemet er rigget slik at en rekke ordninger støtter den enkelte til å kjøpe og eie. Hva skjer om vi faktisk får en langvarig økonomisk nedtur? Eller at flere blir arbeidsledige, slik som vi fikk kjenne på i mars, men denne gangen med enda større gjeld i baklomma? Har folk glemt at det i aller høyeste grad kan skje?

Makroøkonomen har definitivt ikke glemt. Feiltilpasninger i gjeld og for mye eksponering mot eiendom i en økonomi kan over tid slå drastisk ut i andre sentrale makroøkonomiske størrelser. Pekefingeren rettes mot USA, og Irland - årstallet som nevnes er 2007. 

Internasjonalt hopp

Sårbarhet i boligmarkedet er forøvrig ikke noe Norge er alene om på verdensbasis. The Economist skriver i en boligspesial fra januar at boligpolitikk svikter over hele verden. De legger spesielt vekt på at økende priser gjør det umulig for folk flest å bo der jobbene er: i byene. Et faktum som over tid vil stagge økonomisk vekst, og dernest gå ut over alle, skriver de.

Hannah: Dette problemet finnes i aller høyeste grad i Norge også, se bare på sykepleierindeksen. Den viser at kun 3 prosent av Oslos boliger er tilgjengelig for en person med en vanlig inntekt. Den økende urbaniseringen gjør at vi har for få boliger sentralt. Vi får trøbbel med å få tak i den arbeidskraften vi trenger på sikt!

Harald Magnus: Vi må tørre å se ut i verden. Oslo er en liten by internasjonalt sett. Lillestrøm ville vært sentrumsnært i New York. Vi har uendelig med byggemuligheter utenfor Oslo. Dessuten må vi tørre å bygge i høyden!

Hannah: Det sies ofte at det ikke er en menneskerett å bo innenfor ring 3, men innenfor Oslos grenser finnes det tre golfbaner. Fortell meg hvorfor vi ikke kan bygge der!

Eiendomsmegleren slår et slag for et marked han sjelden opererer i:
Anders: Ikke minst: Vi må utvikle leiemarkedet i Norge. I andre land fungerer leiemarkedene bra, mens vi i Norge er prisgitt at de private utleierne finnes.

Neste tema er utpekt. 

Det norske leiemarkedet

8 av 10 nordmenn eier egen bolig. Det betyr at 2 av 10 leier. På spørsmål om hvordan leiemarkedet fungerer i forhold til «eiemarkedet» svarer de tre omtrent i munnen på hverandre. Hannah er likevel kjappest; temaet er viet flere kapitler i boken hun ga ut i starten av august.

Hannah: Forholdet mellom eierlinja og leiemarkedet har over tid bidratt til enorm økonomisk ulikhet. De som står utenfor boligmarkedet, mister ikke bare muligheten til et trygt tak over hodet, de mister de økonomiske fordelene ved å eie bolig.

Harald Magnus: Prisene stiger og stiger. Samtidig er det de som er nederst på rangstigen som mister jobbene sine og til sammen utgjør ledighetsraten, men de er jo ikke i boligmarkedet fra før. De leier. 

Anders: Dessuten er det omtrent dobbelt så dyrt å leie som å eie i Oslo for tiden. De som er inne i markedet kan sitte på rumpa og hente ut millioner, mens de som leier samtidig som prisene stiger risikerer å aldri komme seg inn. 

Hannah: Nettopp! 

Anders: 50 prosent av studentene som kjøpte via oss i fjor fikk hjelp av foreldrene sine. Hva med de resterende? Vi får denne gruppen som blir stående utenfor, som leietakere. Og studenter som leier betaler 16 000 for 50 kvadrat her i Oslo. Det er helt hinsides.

Hannah: De må ikke bare ta til takke med dårlige boforhold, men har i tillegg mer boutgifter enn de som eier! Hvordan skal de tjene opp egenkapital? Ulikhetene blir bare større og større. Det kan ikke fortsette! 

I det den munnrappe gjengen blir bedt om å runde av, løfter makroøkonomen hånden. Han tar det siste ordet: 
Harald Magnus: Den dagen boligprisene faller. Da faller de over hele fjøla. Det går ikke bare utover dem som eier, de som leier blir også rammet. Vi begynner å spare for å få ned gjelden. Hele økonomien går i revers!

Så takker trioen for seg, og setter beina ut i siste rest av sommervarmen. De skal hjem.