Tungt for Thon

Olav Thons eiendomsimperium står støtt med en solid balanse. Leietakerne er langt fra like solide og rammes hardt av corona-karantenen.

TOMT: Det er roligere på kjøpesentrene rundt om i landet som følge av at folk holder seg hjemme. Kortere åpningstider har blitt påtvunget. Illustrasjonsfoto fra Buskerud Storsenter. Foto: NTB Scanpix
Ukens selskap

Carsten Johan Andenæs

Det skapes både vinnere og tapere i disse turbulente tider. Norwegian balanserer på kanten av stupet mens nordmenn som forbereder seg på Norgesferie tømmer hyllene for telt- og turutstyr.

Utesteder stenger for godt og musikere legger ut konserter på nett hvor de ber om «billettinntekter» via Vipps, mens Netflix hanket inn over 15 millioner nye abonnenter i kvartalet.

Amazon og Kolonial.no har hatt ekstraordinære lange leveringstider mens kjøpesentrene rundt om i landet opplever nedgang i besøk og omsetning.

Det er selvfølgelig dårlig nytt for selskapet i fokus denne uken, Olav Thons Eiendomsselskap, som henter rundt 80 prosent av leieinntektene sine fra kjøpesentre.

Bransjeorganisasjonen Virkes medlemsundersøkelser viser at driftsmarginene har vært fallende en god stund og at én av tre kjeder gikk med underskudd i 2018.

− Tilstanden for handels- og tjenestenæringen har gått fra ustabil til stabilt kritisk. Det er bare en gjenåpning av det norske samfunnet, sammen med kraftige motkonjunkturtiltak, som kan få næringen som sysselsetter flest nordmenn tilbake i god form, sier Ivar Horneland Kristensen, administrerende direktør i Virke.

Bekymring blant investorer

Analytiker Hans Rettedal Christiansen i Carnegie så på leieinntektene til Olav Thons Eiendomsselskap som sårbare allerede før Coronakrisen.

– Leieinntektsnivået skal over tid følge omsetningen. De seneste to årene har det egentlig vært en dekobling av de to. Omsetningen har sviktet mens leieinntektsnivået har steget. Jeg vil ikke bli overrasket om leieinntektene må ned for å gjenspeile situasjonen for leietakerne, sier han.

Fysiske butikker har vært under press i flere år med svak vekst i varesalget og økt konkurranse fra netthandel. Det har bidratt til bekymring blant investorer og svak kursutvikling for Thon-aksjen i flere år allerede.

Resultatregnskap

(NOK mill.)4.kv./194.kv./1820192018
Netto Leieinntekter6806322.6852.487
Driftsresultat8809842.8983.259
Resultat før skatt9686572.3372.88
Resultat etter skatt7837901.8142.516

Fra mars 2015 til toppen i februar i år steg aksjen til sammen rundt fem prosent mens aksjonærene har fått utbytte på rett over 10 kroner pr. aksje i samme tid, noe som gir en samlet avkastning på rundt 12 prosent.

Kursfallet fra 175 kroner i februar til rett over 120 kroner i dag har visket ut all avkastningen siden 2015. Noe utbytte for 2019 blir det derimot ikke for aksjonærene etter at selskapet kansellerte dette i mars med årsak i usikkerheten skapt av coronaviruset.

«Utbombede» aksjer

Olav Thon Eiendomsselskap kommer med sine tall for første kvartal kommende uke, men vi har allerede fått noen smakebiter på hva som er i vente fra svenske og finske eiendomsaktører.

Atrium Ljungberg, som opererer i Sverige og har rundt halvparten av leieinntektene sine fra detaljhandelen, skrev ned verdiene av disse eiendommene med rundt 10 prosent.

«I coronapandemien har vi først og fremst blitt påvirket av at antall besøkende har gått ned ved våre handelsplasser. Av våre leieinntekter kommer ca. 30 prosent fra varige konsumvarer samt restauranter og kaféer. Disse virksomhetene har mistet opp til 70 prosent av sin omsetning. Dagligvarer og apotek har derimot økt omsetningen sin», skrev adm. dir. Annica Ånäs i rapporten.

Det skapes altså vinnere og tapere innenfor handelsnæringen også.

Olav Thon Eiendomsselskap

Etablert i 1982 og notert på Oslo Børs siden 1983

Fokuserer på kjøpesentereiendom og er Norges største aktør innenfor dette segmentet.

Har i dag en markedsverdi på 13 milliarder kroner.

Eier 68 kjøpesentre og forvalter ytterligere 20 for eksterne eiere.

Olav Thon er styreformann og Dag Tangevald-Jensen har vært adm. direktør siden 2000.

Finske Citycon, som har en god del eiendom i Norge la torsdag frem tall som fikk god mottakelse i markedet. De gjorde marginale nedskrivninger av eiendomsverdiene og meldte om et fall i trafikk på sine norske kjøpesentre på 12 prosent, som var i tråd med forventningene.

Analytiker Simen Mortensen i DNB tror hele dette eiendomssegmentet må være defensive fremover og har satt utbytteforventningene for hele sektoren til null for 2020.

Han beskriver eiendomsaksjene innen dette segmentet som «utbombede», men sier samtidig at fokus fremover vil bli å holde ledigheten i sentrene nede.

– Det vil bli en del stengninger og konkurser blant butikkene, men dette er også en bransje som alltid har hatt det. Thon har gått bredt ut med tiltak for å støtte leietakerne og dette vil bli fokus fremover, å begrense fallet i leieinntekter og hindre at det blir masse tomme butikklokaler, sier han.

Skulle det siste inntreffe vil det gi svært dårlige kort når både nye og eksisterende leieavtaler skal forhandles.

Særs lav prising

Aksjemarkedet har som nevnt vært bekymret for fremtidsutsiktene til Thon-aksjen en god stund. Det vises også i forholdet mellom aksjekurs og underliggende verdier.

Ved utgangen av fjerde kvartal var den bokførte egenkapitalen pr. aksje 264 kroner etter å ha steget jevnt og trutt fra rundt 170 kroner pr. aksje i 2015. Gjeldsgraden på 45 prosent ligger i følge bransjeaktører på snittet i eiendomssektoren.

Største aksjonærer

Nr.AksjonærEierandel
1Olav Thon Gruppen AS66,3%
2Investhon AS7,6%
3Folketrygdfondet2,7%
4VP.fondet Nordea Norge Verdi2,7%
5MP Pensjon PK2,2%
6Otto Olsen Invest AS1,3%
7Odin Norge1,0%
8Nordea Kapital1,0%
9Otto Olsen Bygg AS0,7%
10Otto Olsen Eiendom AS0,7%

Det vil imidlertid alltid være mer interessant hva man klarer å tjene på eiendommene man besitter kontra hva de er bokført til i regnskapet. Og inntjeningen fra driften har vært flat i flere år.

Justert for effektene fra verdiendringer prises Thon-aksjen til 8,1 ganger fjorårsresultatet mot et snitt for den nordiske eiendomssektoren på 19. Det er et klart signal om hva eiendomsinvestorer mener om eksponering mot kjøpesentre.

8,1 er imidlertid en særs lav prising og kan sikkert friste noen. Men det er verdt å ha i tankene at selv om det nå er tilnærmet unntakstilstand i økonomien, så er det vanskelig å se for seg noe annet enn at netthandel vil komme varig styrket ut av denne krisen.

Man må regne med at 2019 blir stående som det beste årsresultatet på et par års sikt.