Eriksrød: – Feil om R8 og verdivurdering av eiendom

Ved verdivurdering av eiendom, må man også ta hensyn til fremtidige leieinntekter og tomme lokaler, skriver Emil Eriksrød, styreleder i R8 Group. 

KRITIKK: Styreleder Emil Eriksrød i R8 Group påpeker det han mener er feil og unøyaktigheter i Finansavisens artikkel om prising av R8s eiendommer. Foto: Håkon Sæbø

Emil Eriksrød, styreleder i R8 Group.

På forsiden, og i åtte sider av Finansavisens (FA) lørdagsutgave 12. oktober, ble det fremlagt en rekke alvorlige og krenkende påstander og beskyldinger mot meg og selskapet R8 Property, der jeg er hovedeier. Artikkelen inneholder mange feil og unøyaktigheter som jeg må tilbakevise.

«Pengene renner ut av både R8 Property og R8 Group hvert år» og «det var underskudd på driften i R8 Property i fjor», var påstander journalisten skrev, uten å verken ha dekning for det, eller konfrontere meg med det.

Påfølgende mandag ble de graverende feilene om vår kontantstrøm rettet opp i en presisering i avisen. Det er bra å innrømme sine feil, men det er ikke likt Finansavisen å bomme på regnskapsmessige faktaopplysninger. Jeg savner imidlertid også en rettelse av det avisen skriver om yieldnivåene på en rekke av våre eiendommer. Det er her de mest graverende beskyldningene legges frem, og disse kan ikke stå uimotsagt. Yield sier noe om forholdet mellom leieinntektene på en eiendom, og verdsettelsen av den i regnskapene. Jo lavere yielden er, desto høyere er eiendommene verdsatt i forhold til leieinntektene.

Når det gjelder yieldnivået på våre eiendommer er det Newsec, Nord-Europas største aktør innen verdsettelse av næringseiendom, som gjør en uavhengig verdivurdering. Newsec verdsetter flere tusen eiendommer i året og overvåker alle transaksjoner som skjer i markedet.

«Selger luft til investorer og banker» var tittelen på hele artikkelen, etterfulgt av ingressen «skyhøy prising og kraftig oppskrivning». Både tittel og ingress mangler dekning.

Avisen skriver at eiendommene i R8 Property er verdsatt til en yield på mellom fire og seks prosent. Det stemmer ikke, yielden er mellom 5,5 - 7,5 prosent. FA skriver videre at snittet i porteføljen er en yield på 5,5. Men dette er yield på leieinntekter i dag. Et viktig poeng er at FAs «verdivurdering» ikke har hensyntatt eller justert for signerte fremtidige leiekontrakter og tomme lokaler. Dette er utviklingsprosjekter hvor det stadig signeres nye leiekontrakter. Slik FA legger det frem nå, sier avisen at alt som ikke er utleid, er verdiløst. Det stemmer selvfølgelig ikke.

Finansavisen lørdag 12. oktober.

I en artikkel på estatenyheter.no mandag 14. oktober forteller Carl Erik Krefting i Carucel, som er en av våre investorer, at han ble intervjuet av FA i forkant av at saken ble publisert, men at hans kommentarer ikke ble tatt med i saken. Krefting fastholder at de gjorde en grundig due diligence før de gikk inn i den siste emisjonen i R8 Property.

Krefting påpeker også at Finansavisens bruk av yieldbegrepet, gir et misvisende uttrykk for de underliggende verdiene. «Det fremstår ganske klart for meg at det som står i artikkelen er bygget på en misforståelse av fakta. Jeg er nokså overrasket over hvordan dette ble slått opp i avisen, når de ikke har gjort en grundigere jobb» sier han til nettavisen.

Den eneste kilden i FAs meget omfattende artikkel, i tillegg til meg selv, er Ola Larsen, daglig leder i Q4 Næringsmegling. I etterkant av at saken ble publisert, gikk Larsen hardt ut mot FA. Det kommer frem i saken Estate Nyheter publiserte mandag. Estate har fått tilgang til en mail Larsen har sendt til FA, der han sier at hans sitater er blitt misbrukt, og at FA har opptrådt meget kritikkverdig. «I artikkelen ser det ut som om jeg er blitt forelagt deres påstander om R8 sine verdivurderinger, og svarer på dette. Når en generell markedskommentar blir brukt på konkrete objekter, så kan det bli veldig feil. Det har det i høyeste grad blitt her,» skrev Larsen. «Jeg må si jeg ble ganske sjokkert da jeg leste artikkelen om R8 på lørdag og så at mitt intervju var spredt ut over den store artikkelen, og puttet inn der det passet for å underbygge hovedbudskapet i artikkelen», skrev Larsen.

Finansavisen prøver hardt å fremstille R8 Property som et selskap kun bestående av gjeld. Avisen skriver: «(..) dersom man gjør en verdivurdering av den eksisterende eiendomsporteføljen basert på en nettoyield på 7 prosent, som er i nedre sjikt i Grenland, og eierkostnader på 20 prosent av leieinntektene, vil hele egenkapitalen i R8 Property være tapt.» Carl Erik Krefting kommenterte til Estate Nyheter, at dersom man legger slike tall til grunn, så ville mange norske eiendomsselskaper ha hatt problemer med egenkapitalen. «Dette henger ikke på greip,» sa han.

Jeg mener at FA ikke har gjort mye for å opplyse saken og skrive en riktig og balansert artikkel Hadde de forelagt meg de alvorlige påstandene, så hadde avisen sannsynligvis unngått å gjøre feil. Hadde de snakket med flere kilder, kunne de ha unngått å gjøre feil. Hadde de tatt med i saken kilder som for eksempel Krefting, så hadde de kunnet unngått å gjøre feil og saken hadde blitt mer balansert, det samme hvis de hadde klargjort og vært åpne med Larsen om hvorfor de spurte om det de spurte om.

Til slutt vil jeg legge til at jeg ikke har fusket med utdannelsen min, som FA skriver. Jeg har tatt mastergraden min i regnskap og revisjon fra Norges Handelshøyskole (NHH) i Bergen. Før det tok jeg en bachelor i revisjon på Høgskolen i Telemark som nå heter Universitetet i Sørøst-Norge. Jeg brenner for Telemark og alt som skjer her, og skulle selvfølgelig ha ført opp bachelorgraden min på LinkedIn. Men fusket har jeg ikke.