Veksten i boligpriser og gjeld i 2016 ga grunn til bekymring, og innstramninger i boliglånsforskriften fra januar 2017 var begrunnet. Forskriften virker nå etter sin hensikt.
Finanstilsynet har likevel foreslått ytterligere innstramninger, i form av en halvering av bankenes rom for å fravike forskriftskravene (fleksibilitetskvoten) og en reduksjon i maksimalgrensen for en låntagers gjeld fra 5 til 4,5 ganger bruttoinntekt (gjeldsgrad).
Man skulle kanskje tro at bakteppet på ny var kraftig vekst i boligpriser og gjeld, men den gang ei.
Etter forskriftsskjerpelsen fra 2017 kom et tydelig omslag i boligmarkedet. Siden toppen den gang er boligprisene, målt mot disponibel inntekt per innbygger, nå 5–6 prosent lavere. Gjennom to år har realboligprisene i praksis stått på stedet hvil. Og veksten i husholdningenes gjeld nærmer seg veksten i deres disponible inntekt.
Helt sentrale premisser for innstramningsforslagene synes å være resultater av Finanstilsynets boliglånsundersøkelser, som årlig omfatter flere tusen nye boliglån.
Særlig fremhever tilsynet at for nye boliglån har låntagernes gjennomsnittlige gjeldsgrad økt, fra 315 prosent i 2017 til 334 prosent i 2018, og at andelen lån som ligger tett opp til forskriftens grenser har steget.
Til premiss 1: I et tilsynsnotat fra april kommer det frem at i boliglånsundersøkelsen for 2018 er antallet rapporterte nye lån nær 50 prosent høyere enn i 2017. Særlig har bankene med størst markedsandel rapportert flere nye lån, og disse er konsentrert i byene, hvor gjeldsgraden er høyest. Tilsynet presiserer her at deler av økningen i gjeldsgrad i 2018 kun skyldes et utvidet datagrunnlag, men angir ikke hvor mye.
Strengt tatt vet vi fint lite om den reelle endringen i gjeldsgrad for nye boliglån
Denne temmelig viktige opplysningen finner vi ikke igjen i tilsynets høringsnotat med innstramningsforslagene. Strengt tatt vet vi fint lite om den reelle endringen i gjeldsgrad for nye boliglån.
Til premiss 2: Med utgangspunkt i forslaget om en maksimal gjeldsgrad på 4,5 og tall fra tilsynets boliglånsundersøkelser, har vi utformet figur 1. Denne illustrerer tydelig en ganske så stabil utvikling i andelene med gjeldsgrad over og under 4,5:
Se så på figur 2, som viser andelen med gjeldsgrad over 4,5 delt opp i to grupper: de med gjeldsgrad mellom 4,5 og 5 og de med gjeldsgrad over 5. Her ser vi en stor forskyvning. Etter at kravet om maksimal gjeldsgrad på 5 ble innført i 2017, faller denne andelen kraftig, naturlig nok. Speilbildet er en økning i andelen mellom 4,5 og 5:
Hoveddrivkraften for at flere lån blir liggende tett opp til forskriftens grense, er altså forskriften selv. Trykket kommer ikke «nedenfra», for andelen med gjeldsgrad under 4,5 er stabil. Men effekten av et forskriftskrav kan ikke utgjøre et selvstendig argument for en skjerpelse av samme krav!
Finans Norge har forståelse for tiltak som skal bidra til en mer bærekraftig gjeldsvekst. Vi mener at Finansdepartementet, som nå skal fatte sin beslutning, bør sikre at forskriftens stramhet og varighet er tilpasset faktisk risiko.
Det betyr at dagens forskrift i hovedsak bør videreføres, dog uten geografiske særkrav. Bankenes fleksibilitetskvote bør som et minimum være på 10 prosent, og kravet til maksimal gjeld bør videreføres på fem ganger inntekt.
Erik Johansen
Direktør i Finans Norge
Dag Henning Jacobsen
Analysesjef i Finans Norge
