– Krisen har nådd Europa

– Det var ikke akkurat beroligende at banken selv omtalte krisen som den største siden finanskrisen, sier Pål Ringholm, investeringsdirektør i Pensjonskassen for helseforetakene i hovedstadsområdet (PKH).

Han prater om Deutsche Pfandbriefbank, som onsdag i forrige uke varslet om økte tapsavsetninger på grunn av «vedvarende svakhet i eiendomsmarkedene». Investorene reagerte med å sende den tyske bankens obligasjoner i fritt fall.

«Den amerikanske krisen innen næringseiendom når Europa. Rentepapirer til solide tyske banker fikk grisebank grunnet frykt for store tap på eksponeringen til sektoren,» skrev Ringholm på Twitter/X.

Les også

Entra styrer unna «junk» – analytiker likevel ikke imponert

– Det underliggende problemet er at verdien på næringseiendom har falt i mange land, og aller mest i USA, men det var uventet at tyske banker hadde såpass stor eksponering. Man må følge med på hva som skjer innen næringseiendom, for det kan komme mer, sier Ringholm.

– Har ikke tatt tap

Men også her i Europa svikter eiendomsprisene. Ferske tall fra Bloomberg viser mandag at prisene på kontorbygg i Tyskland ramlet 13 prosent i fjerde kvartal.

Pengene renner fortsatt ut av eiendomsfond, og helt siden januar i fjor har investorene tatt ut penger, ifølge tall Ringholm har hentet fra Morningstar.

– Generelt er det slik at de private eiendomsfondene har vært trege med å sette reelle verdier på det underliggende. Det gir et incentiv til å ta ut penger og heller kjøpe børsnotert eiendom. På børsen får du smerten med én gang.

VERDISTUP: Ferske tall fra Bloomberg viser mandag at prisene på kontorbygg i Tyskland ramlet 13 prosent i fjerde kvartal. Her fra Frankfurt. foto: Bloomberg

Både her hjemme og i utlandet har høyere renter laget hakkemat av verdiene innen næringseiendom. Nå fryktes det at bankene må ta store tap på sine utlån til sektoren. USAs finansminister Janet Yellen uttrykte i forrige uke bekymring for utfordringene i eiendomsmarkedet, og hvordan det vil påvirke långivere.

«Jeg er bekymret. Jeg tror det er håndterbart, selv om det er visse institusjoner som er ganske stresset på grunn av problemet,» sa Yellen under en høring, ifølge Reuters.

– I USA har ikke bankene tatt ordentlige tap innen næringseiendom. De fire største amerikanske bankene kommer til å gå klar av dette, men det kan ramme de mindre regionale bankene – og et par tyskere, sier Ringholm, med henvisning til Deutsche Pfandbriefbank.

Han frykter ikke for norske banker.

– Norske banker har ikke eksponering mot amerikansk eiendom. Norske fond har også vært flinkere til å ta ned verdiene, sier Ringholm.

– Det gjelder å følge med

Krisen er et lite ekko av bankkrisen i USA i mars. Da gikk den amerikanske nisjebanken Silicon Valley Bank (SVB), som hadde lånt ut penger til oppstartsselskaper og ferske teknologiselskaper, over ende etter at kundene trakk ut enorme summer på rekordtid. Kort tid etter fulgte First Republic Bank. Helt sammenlignbare er de imidlertid ikke, mener Ringholm.

Les også

Fallende eiendomsverdier for Oljefondet: – Et «slow moving train wreck»

– SVB var en blanding av mye rart. De var teknisk insolvent fordi de hadde masse statspapirer i balansen som de mente var verdt mer enn de var. Bankene kommer til å ta tap i eiendom, men likevel er det slik at amerikanske banker er relativt konsentrert.

– Du har fire store banker, og de har mye mindre eksponering mot eiendom enn de mellomstore. Det kommer ikke til å bli en systemkrise, men det blir færre banker, og de må konsolideres. Det skjer etter hvert som at gårdseierne sender nøkkelen i posten til banken.

Kontorer utgjør bare rundt 20 prosent av all næringseiendom i USA. I tillegg er det tilnærmet stopp i byggingen av nye kontorer.

– Vi har sett en film som ligner litt før, nemlig et annet segment som slet tungt i USA siste tiår – kjøpesentre og butikker. Trist for dem som hadde investert i dette selvsagt, men det tar ikke med seg hele økonomien, sier Ringholm.

– Hvordan setter du situasjonen nå opp mot det vi så i mars i fjor?

– Det kan fort bli noe markedet legger vekt på. Det gjelder å følge med, sier Ringholm.