Gjestekommentar: Pål Strømskroken, partner i Oslo Finans Eiendom
Den siste tiden har flere eiendomstransaksjoner blitt annonsert. I første omgang har porteføljer skiftet hender, men større enkelttransaksjoner har også blitt gjennomført. Det er spesielt to segmenter som skiller seg ut, og hvor transaksjonene har vært av en viss størrelse: logistikk og kontor. Transaksjonene har primært vært drevet av høyere avkastningskrav og at rentetoppen trolig er nådd, selv om vi nok må leve med volatile langrenter. I tillegg ser det ut til at inflasjonen er avtagende i de store økonomiene.
Nye aktører på banen
Flere institusjonelle investorer med mye kapital tilgjengelig har den siste tiden kommet ned fra gjerdet, og de våger nå å kjøpe. Blant institusjonelle investorer ser vi opportunistiske fond, pensjonskasser samt andre investorer som family offices, og de ser nå sitt snitt til å gjøre inntreden i markedet igjen. Fokuset er “value-add”- og “core-plus”-eiendommer, det vil si eiendom med utviklingspotensial.
Utvalgte transaksjoner
Av større transaksjoner så langt i 2024 kan det nevnes at Entra solgte sin Trondheim-portefølje til Reitan Eiendom, og Fredriksen-kontrollerte Norwegian Property så sitt snitt til å kjøpe kontorbygg via to Arctic-syndikatprosjekter, blant annet hovedkontoret til Equinor på Fornebu samt Telegrafen i Oslo sentrum. KLP har også vært aktive, og kjøpt Stortorvet 7 i Oslo samt Tjuvholmen allé 11. Begge er kontoreiendommer kjøpt med kapital fra pensjonsmarkedet.
Innen logistikk ser vi at fond med internasjonal kapital har gjort sin inntreden. Svenske NIAM har kjøpt Ahlsells nye store logistikknybygg nord for Oslo, og den danske kapitalforvalteren NREP har kjøpt seg inn i Wilog, en stor kombi- og logistikkportefølje i Oslo.
Markedet har vært preget av lange prosesser hvor terskelen for å trekke seg har vært lav, og derfor har det vært mange potensielle transaksjoner som ikke har materialisert seg igjennom 2023 og 2024. Vanlige snubletråder har vært at kjøper og selger ikke har kunnet enes om endelig prising, men finansiering har også vært svært vanskelig.
Med endel gjennomførte transaksjoner av størrelse så langt i 2024 ser det imidlertid ut som markedet nå er i bedring. De mest opportunistiske investorene har kommet på banen igjen, og det er igjen mulig å gjennomføre transaksjoner. Videre ser vi at pensjonsselskapene nå er nøytrale eller undervektet i eiendom, og de ser nå muligheten til å vekte opp sin allokering.
Bedring også for syndikatørene
Syndikatørene, altså tilretteleggerne, i eiendomsmarkedet har preget transaksjonsmarkedet i mange år, men i 2023 var det full brems. Tall fra Union viser at syndikatørenes markedsandel historisk har ligget på 25 prosent, men at den falt til 12 prosent i 2023. Også 2024 ser utfordrende ut.
Tradisjonelle syndikater der flere investorer går sammen om å kjøpe eiendom i en SPV-struktur (special purpose vehicle – et aksjeselskap som etableres med et spesifikt og avgrenset formål, f.eks. å eie og forvalte en eller flere eierandeler i eiendom) har nærmest vært fraværende siste 12 måneder. Vi ser det har vært en dreining hvor enkelte av tilretteleggerne har klart å gjøre transaksjoner der én eller et fåtall investorer har tatt all egenkapitalen i prosjektet (syndikatet), også kalt en “club deal”.
Transaksjoner initiert av tilretteleggere så langt i år inkluderer Vika Project Finance, som tilrettela for kjøpet av en stor dagligvareportefølje i Danmark der tre norske investorer sto for egenkapitalen. Videre har Oslo Finans bistått og tilrettelagt en transaksjon hvor Nordisk Renting/NatWest gjennomførte et kjøp på 100 prosent-basis av egenkapitalen av en nyoppført bileiendom i Drammen med en internasjonal leietager. Carnegie Project Finance har tilrettelagt for et kjøp strukturert som et syndikat av to logistikkeiendommer i Drammen.
Vi forventer at markedet vil ta seg gradvis opp utover andre halvår 2024, og vi ser også at egenkapital-investorene har appetitt på å vekte seg opp igjen i syndikatmarkedet. Dermed ser etterspørselen sterkere ut nå enn i 2023, godt hjulpet av fallende priser samtidig som makroøkonomien, finansieringsmulighetene og andre fundamentale forhold er i bedring.
