– Det er ikke et drømmesalg, innrømmer advokat Torolv Sundfør.
Han er medhjelper for salget av en eiendom innerst i Sørkedalen i Oslo tilliggende Elveli gård. Hovedeiendommen var for tvangssalg i fjor høst for 24 millioner, men endte opp med en salgspris på 13 millioner.
Nå er sideeiendommen for salg. Også den er på tvangssalg. Det er ingen prakteiendom. Men det er heller ikke prisen - bare 2 millioner kroner. Lavere enn man må betale for den minste lille leiligheten det er mulig å oppdrive i Oslo.
– Grunnen til at prisen er lav er at det ikke er veirett inn til eiendommen. Der ligger utfordringen, sier Sundfør.
Det er dessverre ikke bare det som er grunnen. For salgsoppgaven skjuler et inferno av ulovligheter og offentlige pålegg. Og til og med en fengselsdom.
Deponi for tungmasser
Eiendommen er gårdsnummer 13, bruksnummer 25 i Oslo. Adressene heter Elveliveien 4 og Heikampveien 42, men glem disse adressene, for disse er langt unna eiendommen som virkelig skal selges. Søker man opp Elveliveien 67 er man på riktig sted.
Her ligger ikke bare ett hus, men et hav av bygninger av ulik type. Felles for dem er at de er falleferdige.
Eiendommen er i hovedsak brukt til oppstalling, ridning, skytebane og andre aktiviteter. Mye av områdene er brukt til hestetrening og andre hesteaktiviteter. Det er også flere hus, stall med båser for hester og ponnier samt lagring av utstyr. Det er den pene siden av historien.
Den stygge siden handler om at flere lagerbygg, garasjer og bygninger har rivepåbud. Deler av tomten er også benyttet som deponi for tungmasser, oppbevaring av containere, brakker, båter, biler og bygningsmaterialer.
Fikk fengselsstraff
Eiendommen ble opprinnelig skilt ut og tillagt Elveli gård som kulturbeite. Nå består den av opparbeidede veier og flere ulovlig oppførte bygg.
Listen over ulovligheter er lang som et vondt år. Plan- og bygningsetaten har beregnet at det er tilført totalt 846.000 kubikk fyllmasse fra 1971 og frem til i dag. Det er tillatt oppfylling av 283.000 kubikk rene masser, men undersøkelser har vist at massene ikke er rene.
Plan og bygningsetaten har også gitt tre stoppordre for ulovlig fyllingsvirksomhet på eiendommen. Det inntraff i 1996, 2003 og 2016. Stoppordrene er brutt flere ganger, og etter 2016 er det krevd tvangsmulkt for bruddene. Dette utgjør totalt 500.000 kroner.
Det er også en straffesak knyttet til eiendommen der eieren er dømt for ulovlig oppfylling av 88.838 kubikk, totalt 8.800 lastebillass i perioden 2008 til 2016.
Dommen ble 21 dagers ubetinget fengsel, samt inndragning av 3,5 millioner kroner pluss saksomkostninger.
17 ulovlige boforhold
Norges geotekniske institutt har gjort prøvetaging i i masser som er fylt opp utenfor Elvelis grenser og inn på naboeiendommen som tilhører Løvenskiold Vækerø. Av ti hull på 2-3 meter er det funnet forurensede masser i syv av hullene. Likevel har Plan- og bygningsetaten konkludert med at massene bør bli liggende da fjerning kan føre til mer forurensing enn om de blir liggende.
Dersom det fremkommer at massene likevel er sterkt forurenset med fare for avrenning er det tatt høyde for at massene likevel må fjernes. Statsforvalteren har gitt kommunen beskjed om å overvåke Langlielva for å undersøke om det oppstår forurensing.
Fyllmasser er imidlertid kun ett av problemene. Et like stort problem er bygningsmassen som består av 8 bygg. At tallet ikke er nøyaktig skyldes at bygg er flyttet rundt på eiendommen uten søknad. Av prospektet fremgår det at det er ulovlige forhold knyttet til de fleste av bygningene.
Det er blant annet avdekket 17 ulovlige boforhold. 13 av disse var i 2. etasje i den brune låven.
170 feil på eltilsyn
En eventuell kjøper må finne seg i å gjøre en jobb da listen over pålegg er lang. Bygdetunet er godkjent med fire bygg og ligger på grensen mot naboeiendommen. Likevel er det mottatt pålegg om fjerning, men det er vurdert at ulovligheten ligger på naboeiendommen.
Plan- og bygningsetaten har avdekket nye hauger med søppel som enten er brent eller dumpet hver gang de har vært på befaring. Det handler da om husholdningsavfall og emballasje for mat og drikke.
Det er gitt pålegg om å stoppe lagring containere, gamle biler, lastebiler og campingvogner.
Det er etablert bane for crosskart, hvilket ikke er omsøkt og heller ikke lovlig som følge av forbudet mot motorferdsel i marka. Også en paintballbane er det gitt pålegg om å fjerne.
Det er gjort 17 eltilsyn på eiendommen hvorav det er avdekket 170 feil av ulik alvorlighetsgrad. Det er blitt stengt fem enkeltkurser, ett sikringsskap og to anleggsdeler.
Ulovlig veisystem og skytebane
Bygninger tilknyttet skytebanen er ulovlige og pålagt fjernet. Politiet har gitt tillatelse til skyting forutsatt at bygninger og anlegg er godkjent, men det eneste som er godkjent er støyvollen rundt banen.
Politiet jobber fortsatt med saken, og det kreves omregulering for at skytebanen skal bli godkjent.
Flere av veiene på eiendommen, særlig i uregulert område anses som ulovlige. Det er også mangel hva gjelder renseanlegg, og det er gitt pålegg om å oppføre nytt renseanlegg på eiendommen.
Eiendommen har tre avløpsanlegg. Anleggene er imidlertid gamle og ikke dimensjonert, og tillatelse er gitt basert på at det måtte oppføres nytt anlegg. Dette er ikke gjort. Når det gjelder Heikampveien 42 har vann og avløp avsluttet saksgangen da bygningen er ulovlig oppført og skal rives.
Kjøper av eiendommen må sørge for at alt sanitær avløpsvann fra eiendommen renses.
Intet utbyggingspotensial
Eier av eiendommen har heller ikke hatt noen enkel jobb i forholdet til myndighetene. Mattilsynet har gitt pålegg om utgangsstall for dyr som går ute hele døgnet. Denne har imidlertid pålegg om fjerning. Eier skal ha oppført inngangspartier på stall/driftsbygning etter pålegg fra Mattilsynet, men dette er pålagt fjernet av Plan- og bygningsetaten.
Den som skulle tenke at en slik eiendom i Oslo kan ha betydelig potensial for utvikling vil bli skuffet. BNAnalyse har vurdert at eiendommen ikke har noen utbyggingspotensial utover dagens lovlige bebyggelse.
Veiretten er imidlertid det som bekymrer advokat Sundfør mest. Eiendommen som nå er lagt ut for salg ligger innenfor hovedeiendommen, og er avhengig av veirett over annen manns eiendom, enten over hovedeiendommen eller over annen manns eiendom fra oversiden.
Har interessenter
– Så hvorfor ble ikke eiendommen solgt sammen med hovedbølet?
– Jeg er ikke uenig med deg i det. Enten det eller til en nabo, men det burde vært én enhet og solgt samlet, men oppdelingen skyldes at hjemmelssituasjonen var litt annerledes, sier Sundfør.
– I praksis er eiendommen disponert av samme eier hele tiden. Det er grunnen til at veiretten ikke har vært en utfordring tidligere. Eiendommen er disponert som to sidestilte eiendommer med samme hjemmelshaver.
– Har du noen formening om hva slags bruk en kjøper kan se for eiendommen?
– Jeg ønsker ikke å legge noen føringer for bruken. Jeg har hatt henvendelser fra interessenter. Det har vært ymse aktiviteter frem til i dag. Men det er også konsesjonsplikt, som setter begrensninger. Interessenter bør sette seg nøye inn i reguleringene som er her, og faktisk ha en oppfatning om hvordan man kan disponere eiendommen, sier han.
