Vil ha 42,5 millioner for villa som trues med tvangsmulkt

Oppussingen av den verneverdige villaen på Blindern gikk altfor langt, fastslår Oslo kommune, som truer med bøter.

FREMSTÅR SOM ET NYBYGG: Apalveien 45 er eksklusivt pusset opp, men både Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten steiler over at en mengde kulturminneverdier forsvant i avfallscontainerne. Foto: Gard Setsaas

I det ærverdige villastrøket nedenfor Universitetet i Oslo på Blindern ligger Apalveien 45. Den nybarokke villaen kalt «Hoffstua» ble oppført i 1915 som privatbolig for Oscar Hoff (1875–1942), arkitekten bak Ullevål hageby.

I 2016 ble den da særegne eiendommen solgt som oppussingsobjekt for 14,75 millioner kroner – småpenger i forhold til de 42,5 millioner kronene Glitre Rehabilitering nå forsøker å selge den for.

Til gjengjeld har rehabiliteringen tatt lang tid og kostet flesk: Regningen kom på over 23 millioner kroner, ifølge uttalelser partner og eiendomsmegler Jon Kvisgaard i Privatmegleren Dyve & Partnere ga til DN i oktober.

MEGLER: Privatmegleren-partner Jon Kvisgaard mener konflikten med Plan- og bygningsetaten vil la seg løse. Foto: Håkon Sæbø

Søkte ikke om lov

Så spørs det om regningen ikke burde vært mindre. I sin oppussingsiver har Glitre Rehabilitering, som eies av det britiske investeringsselskapet Ely Hamilton, gått hardhendt til verks mot den antikke villaen – og ikke alltid vært like ivrig til å søke om tillatelse.

«I forbindelse med oppussing og fornyelse av Apalveien 45 er det utført en rekke tiltak på eiendommen, hvorav flere tiltak ikke er omsøkt og strider mot reguleringsplanens bestemmelser angående bevaring av opprinnelige materialer og karakteristisk uttrykk», skrev Byantikvaren etter en befaring.

Eiendommen er regulert til «spesialområde, bevaring».

Bare skallet igjen

Blant annet er det etablert en separat boenhet i kjelleren, uten søknad. De bærende konstruksjonene er endret, og en rekke eldre vinduer og dører er erstattet av det Byantikvaren påpeker er dårlige kopier. Gammelt blyglass er kastet, og alt av det opprinnelige interiøret med sirlig utskårne trapper og stukkatur er revet.

GIKK TAPT: Alt opprinnelig interiør ble revet under rehabiliteringen. Disse bildene er sendt inn til Byantikvaren av en anonym varsler. (1 / 5)

«En sak med stort omfang og betydelig tap av kulturminneverdier», konkluderer Byantikvaren, som ønsker en vurdering av om saken bør anmeldes som brudd på plan- og bygningsloven.

Ingen info om bøter

Utbyggeren har dermed fått to pålegg om tvangsmulkt fra Plan- og bygningsetaten – ett på 20.000 kroner og ett på 50.000 kroner – om ikke en del av de ytre arbeidene tilbakeføres. Påleggene er midlertidig stilt i bero, i påvente av ny saksbehandling, men blir aktive igjen om ikke dispensasjonen det er søkt om i etterkant blir godkjent.

I salgsoppgaven fra Privatmegleren er de omstridte punktene listet opp (se faktaboks), men truslene om mulkt er ikke nevnt.

I strid med reguleringsplanen

  • Utskiftning av samtlige originale og eldre vinduer, deriblant blyglassvinduer
  • Utskiftning av original hagedør
  • Oppussing av original hovedinngangsdør og døromramming
  • Utskiftning av utvendig kledning, taktekking, takrenner og nedløpsrør
  • Utvidelse av vindu på fasade sørvest og fjerning av bi-inngang på fasade nordøst
  • Montering av utvendige ventiler, kjøkkenvifte, fasadebelysning og utvendig strømboks
  • Vindu erstattet med dør i kjeller på fasade mot sørvest

Kilde: Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

– Det er ingen tvangsmulkter som løper. Det er en dialog med Plan- og bygningsetaten, en løsning er rett rundt hjørnet, hevder eiendomsmegler Jon Kvisgaard.

– En dialog er vel ikke det samme som at saken er avklart?

– Disse sakene er oppsummert i salgsoppgaven.

– Sett at saken ikke lar seg løse slik du antar, bør ikke kjøperen vite at det venter bøter på 70.000 kroner?

Kvisgaard tar en lang pause.

– Advokat Arve Lønnum er i dialog med Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren. Det er to utfall. Det ene er at eier tilbakefører, det andre er en slags dispensasjon. Dette er kommunisert i salgsoppgaven.

– Men tvangsmulktene nevnes ikke?

– De er stilt i bero.

– Forsvinner ikke

Plan- og bygningsetaten bekrefter at ulovlighetssaken er satt på vent, men at den på ingen måte er avsluttet.

Ulovligheten forsvinner ikke. Vi må da følge opp dette overfor ny eier
Karin Remark Engebretsen, Plan- og bygningsetaten

– Det er gjort endringer som vi har påpekt er ulovlige. Der står saken nå, sier saksbehandler Karin Remark Engebretsen.

Etaten vurderer nå om utbyggeren skal få forsinket tillatelse eller om arbeidene må omgjøres.

– Ulovligheten forsvinner ikke. Vi må da følge opp dette overfor ny eier. Hvordan folk velger å annonsere selv om de har en pågående sak med oss, er ikke noe vi legger oss opp i. Da kan man håpe at de nye eierne er klar over prosessen som er i gang, sier Engebretsen.

HØY STANDARD OG PRISKLASSE: Men etter rehabiliteringen er det lite verneverdig igjen av «Hoffstua». (1 / 4)

– Kjøper skal være skadesløs

«Arbeidet er gjort med en større grad av engasjement og gjennomføring, enn det som under normale omstendigheter kan forventes av sammenlignbare utførte rehabiliteringer», hevdes det i salgsoppgaven, før de åtte omstridte punktene listes opp.

– Påleggene fra Plan- og bygningsetaten, hvem skal ta hånd om dem om ikke dispensasjonene går igjennom?

– Selger. Selvsagt. Her skal kjøper til enhver tid være skadesløs, sier Kvisgaard.

Dette er en usammenhengende sak, i beste fall
Jon Kvisgaard, Privatmegleren Dyve & Partnere

En tvilsom gave

I intervjuet med DN i oktober uttalte megleren at Hoffstua nå fremstår som «en gave til de kulturinteresserte i byen», og at det «bør gis en pris til dem i Glitre, som går så grundig til verks og rehabiliterer gamle eiendommer på gul liste. Her er det interesse for historie som ligger bak».

– Byantikvaren kommenterer at «svært mye av bygningens originalmaterialer har gått tapt gjennom ikke omsøkte tiltak som strider mot reguleringsbestemmelsene». Dette høres ikke akkurat ut som noen gave til de kulturinteresserte i byen?

– Dette er en usammenhengende sak, i beste fall. Det veldig få vet er at dette bygget holdt på å falle sammen da dagens eier overtok. Slik er ikke situasjonen i dag, sier en meget irritert Kvisgaard.

Byantikvaren var imidlertid på befaring 30. november 2017. I notatet derfra hevdes det blant annet at «bygningen er svært godt bevart, med originale vinduer og dører, panel og ornamentering».