Venter nytt år med boligprisvekst

I Finansavisens Boligtempen 2020 tror 20 av 21 spurte eksperter på prisoppgang neste år. Sjeføkonom Jan L. Andreassen er ensom i troen på prisfall, mens Selvaag Bolig-sjefen spår boligprisene opp 4,5 prosent.

VENTER NY PRISOPPGANG: 20 av 21 eksperter i Finansavisens Boligtempen for 2020 tror på prisoppgang neste år.  Foto: Magnus Rørvik Skjølberg
Bolig

Av 21 spurte eksperter i Finansavisens Boligtempen 2020, som inkluderer sjeføkonomer, eiendomsmeglere, boligutviklere og investorer, topper Rolf Thorsen, adm. direktør i Selvaag Bolig, med det mest optimistiske anslaget for 2020. Han har tro på at boligprisene i Norge skal opp 4,5 prosent neste år.

Boligtempen baserer seg på anslag for tolvmånedersveksten for landet totalt sett i 2020.

– Jeg tenker at de andre er altfor pessimistiske. De tar ikke innover seg at loven om etterspørsel og tilbud virker. 

– Og den virker sterkere enn de fleste andre forhold i dagens boligmarked. Renteutviklingen og andre makroforhold ser ikke ut til å påvirke etterspørsel eller priser nevneverdig og det er god etterspørsel, spesielt i Oslo-området, sier Thorsen.

Boligtempen 2020 Foto: Finansavisen

Tapte veddemål

På motsatt side av Thorsen finner man, kanskje ikke overraskende, sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika Gruppen.

Han møter Finansavisen mens han er innom lokalene i Hoffsveien på Smestad med en flaske vin til Finansavisens ansvarlige redaktør Trygve Hegnar.

– Jeg tapte veddemålet for hvordan boligprisene ville utvikle seg i 2019, sier Andreassen.

For 2019 trodde sjeføkonomen på et boligprisfall på 3 prosent i Norge. Ved utgangen av november lå tolvmånedersveksten på 3,1 prosent. Først i starten av januar kommer den endelige fasiten for inneværende år, men noe prisfall på 3 prosent blir det åpenbart ikke.

– Men for Jan Andreassen er ikke dette noen stor feil. Jeg har tatt mye større feil før, legger han til.

For 2020 tror Andreassen igjen på et prisfall, nå på 0,5 prosent, og er den eneste blant de spurte som har satt et minustegn foran svaret.

– Du er den mest pessimistiske i år igjen?

– Oslo og omegn holder seg godt, men det er en ganske dramatisk utvikling i store deler av resten av Norge. Det bygges for mye, det har vært en overinvestering i boligmarkedet, og det vil slå ut i prisnedgang, mener Andreassen.

– Vanskelig å se

Ser man på snittet blant de 21 spurte tilsier det at boligprisene vil stige 2,9 prosent i Norge neste år.

Eiendom Norge-sjef Christian V. Dreyer lar seg ikke overraske over at snittet ligger så nærme hans eget estimat på 3 prosent.

– I 2018 endte den nominelle utviklingen på 2,8 prosent opp og vi kommer til å lande på omtrent samme nivå i 2019. Det er vanskelig å se for seg store forskjeller i 2020. Det er lite x-faktorer i norsk økonomi. Jeg tror ikke vi vil se store endringer på grunn av forhold i Norge. Hvis dette skulle endre seg betydelig, er det fordi det skjer ting i utlandet, som gjør at Norge blir rammet, mener Dreyer.

Her kan du lese hva de 21 ekspertene tror om boligprisene i 2020: 

Rolf Thorsen. Foto: Iván Kverme

Rolf Thorsen, adm. direktør i Selvaag Bolig
Anslag Norge: 4,5 prosent
Anslag Oslo: 7 prosent

– Renteutviklingen og andre makroforhold ser ikke ut til å påvirke etterspørsel eller priser nevneverdig og det er god etterspørsel, spesielt i Oslo-området. I og med at det reguleres for få nye boliger i hovedstaden, og folk vil bo der, tror jeg Oslo og nabokommunene kan få prispress og bli motoren i boligprisutviklingen neste år. Resten av landet har brukbar balanse mellom tilbud og etterspørsel og vil derfor få en flatere utvikling, nær inflasjonen. Det vil bli større regionale forskjeller enn i 2018.

Morten Astrup, investor
Anslag Norge: 3,0 prosent
Anslag Oslo: 8,0 prosent

– Arbeidsledigheten er rekordlav i Norge, noe som nok vil føre til mer press på lønningene enn renten, ettersom rentene globalt nok fortsatt vil bli preget av mye usikkerhet med økt proteksjonisme og Brexit. Brexit kommer nok til å bli en thriller i hele 2020 når den endelige avtalen mellom EU og Storbritannia må ferdigstilles.

Morten Astrup. Foto: Iván Kverme

En svak krone og lav arbeidsledighet også i våre naboland vil fremdeles bremse innvandringen, men i Oslo er det regulert få boliger den siste tiden, og det vil nok etter hvert føre til betydelig prisoppgang. Innbyggerne lever stadig lenger og flere bor alene, som igjen presser prisene oppover. Stort sett ellers i folkerike områder av landet virker det å være regulert nok boliger, så her tror jeg prisene i beste fall stiger svakt. I sum tror jeg på større differensiering på både pris, beliggenhet og kvalitet, mens totalutviklingen for landet blir på linje med inflasjonsutviklingen.

Camilla Sem, Sem & Johnsen
Anslag Norge: 4,0 prosent
Anslag Oslo: 6,0 prosent

– Markeder som preges av mye usikkerhet internasjonalt er dårlig nytt for eiendomsmarkedet i Norge. Lenge har det vært spekulert i mulige resesjoner på grunn av handelskrig mellom USA og Kina. 

Camilla Sem. Foto: Iván Kverme

I Storbritannia har det vært mye usikkerhet om Brexit. Usikkerhet i markedet har også preget den norske kronen. Siste dagers utvikling har snudd stemningen. En handelsavtale mellom USA og Kina ser ut til å kunne komme i havn. Valget i England ble godt mottatt og pundet spratt opp. Også norske kroner. Markedet internasjonalt ser nå tryggere ut, hvilket også har styrket kronen. Holder dette utover i 2020 vil det virke positivt inn på det norske boligmarkedet. Statsbudsjettet 2020 inneholder heller ingen endringer som påvirker rentefradraget. Dette er bra for alle husholdninger med boliglån og bra for boligmarkedet. Lånemulighetene synes heller ikke å bli snevret inn, og renten synes fortsatt lav, men kan fort komme under press oppover ved en ny høykonjunktur.

Torbjørn Ek, Advokat Ek
Anslag Norge: 3,8 prosent
Anslag Oslo: 7,1 prosent

– Det går godt i norsk økonomi. Vi har et stabilt arbeidsmarked og solid lønnsvekst, boligbyggingen på landsbasis er i balanse og det forventes fortsatt høyt volum i bruktmarkedet. Rentetoppen synes å være nådd i denne omgang.

Torbjørn Ek. Foto: Eivind Yggeseth

 Oslo, som er mitt hjemmemarked, blir stadig mer attraktiv og det er bekymringsfullt at reguleringstakten for nye boliger er altfor liten til å møte forventet boligbehov både på kort og lang sikt. Dette bidrar til fortsatt press på prisene. Varelageret har minket kraftig mot slutten av 2019 og markedet har vendt seg til boliglånsforskriften og nytt gjeldsregister.

Bård Bjølgerud, Pangea Property Partners
Anslag Norge: 3,5 prosent
Anslag Oslo: 4,5 prosent

– Boligmarkedet er i vesentlig bedre balanse nå enn for ett år siden. Et positivt aksjemarked og generell sterk tillit til norsk økonomi, kombinert med fortsatt lave renter og god tilgang til finansiering, bør gi en prisvekst i 2020 noe over normal inflasjon.

Bård Bjølgerud. Foto: Kilian Munch

 Boligmarkedet har hentet seg inn igjen etter en vill fest i 2016-2017, uten altfor sterk bakrus i 2018. 2019 har vært et konsolideringsår med lavere nybyggingsaktivitet og moderat prisstigning. Jeg tror dette gjentar seg neste år, dog med potensiale for litt kraftigere prisoppgang.

Hedda K. Ulvness, adm. direktør i Eie Eiendomsmegling
Anslag Norge: 2,8 prosent
Anslag Oslo: 5,5 prosent

– Boligåret 2019 kan oppsummeres som trygt og forutsigbart, med en god balanse mellom tilbud og etterspørsel. Selv med renteøkninger og regulatoriske endringer som igjen har påvirket tilgangen på kapital har rammevilkårene vært stabile. Jeg er likevel usikker på effekten av gjeldsregisteret.

Hedda Ulvness, adm. dir. i Eie Eiendomsmegling Foto: Iván Kverme

Jeg tror boligmarkedet 2020 blir tilnærmet likt 2019, med stabile rammebetingelser, med ingen eller marginale renteendringer kombinert med et godt arbeidsmarked og fornuftig lønnsvekst. Jeg tror også 2020 vil gi rekordhøye salgsvolumer. Hovedårsaken er at forbrukerne tør bevege seg inn i et forutsigbart boligmarked med lav prisvekst. Vi ser tendensen i 2019 og trenden vil fortsette.

Jan L. Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen
Anslag Norge: - 0,5 prosent
Anslag Oslo: 2,0 prosent

– I de senere år har veksten i bestanden av boliger i Norge ligget på 30.000 enheter. Her hensyntas det ikke at om lag 1.500 av de nye eneboligene som kommer til, har sokkelleilighet og er dermed bygget for to husholdninger. 30.000 er om lag på samme nivå som befolkningsveksten, noe som burde tilsi at det er en massiv overinvestering i bolig på landsbasis. En overinvestering som nødvendiggjør prisnedgang. Disse overinvesteringene er imidlertid ikke jevnt fordelt. Det ser ut som om områdene langs Oslofjorden har en bedre balanse i sine boligmarkeder, 70 prosent av vår tids befolkningsvekst er i Viken (med Oslo og Vestfold).

Jan L. Andreassen Foto: NTB Scanpix

 Her vil da også prisene holde seg greit i året som kommer. I mye av resten av Norge vil det store utbudet nødvendiggjøre prisnedgang. En kan undres over hvordan befolkningen i de oljerike delene av landet vil tilpasse sin boligetterspørsel allerede neste år, til prognosene (som er ganske samstemte) om at 2020 blir det siste hurra-år for oljeinvesteringene. Sterk nedgang ventes i 2021-2024, med tap av tusenvis av meget godt betalte arbeidsplasser fra Bærum til Harstad. Lånetagerne får en lettelse i form av rentekutt. Nedgang i boligbygging og andre investeringer i fastlands-næringer gir Norges Bank rom til å kutte rentene både en og to ganger i løpet av et år som uansett later til å markere slutten for oljealderens vekstbidrag til norsk økonomi.

Carl Erik Krefting. Foto: Eivind Yggeseth

Carl Erik Krefting, investor 
Anslag Norge: 3,0 prosent
Anslag Oslo: 4,0 prosent

– Jeg tror prisene vil stige moderat mer enn inflasjonen. Hovedgrunnen er at boligbyggingen er lavere enn behovet og det vil medføre et visst press på boligprisene, særlig i Oslo. I Oslo ble det bare regulert 800 nye boliger i 2018, som er unormalt lavt. Det vil medføre prispress etter hvert. En økning av boligprisene i Oslo har en tendens til å spre seg til andre deler av Norge. Norsk økonomi ser generelt god ut med lav arbeidsløshet, som gir grunn til forsiktig optimisme.

Daniel K. Siraj, Obos-sjef
Anslag Norge: 3,5 prosent
Anslag Oslo: 5,0 prosent

– Utsikter til lavere sysselsettingsvekst og forsiktige husholdninger som vil spare mer taler isolert for noe mindre boligetterspørsel og boligprisoppgang fremover. Renteoppgangen, innføring av gjeldsregisteret, regulering av forbrukslån, høy gjeldsgrad, samt et allerede høyt prisnivå begrenser hvor mye prisene vil kunne stige. På den annen side vil lønnsveksten holde seg bra, og renten er ventet å ligge flatt de neste årene. 

Daniel K. Siraj. Foto: Iván Kverme

Det trekker opp. Vi venter også fortsatt bra aktivitet i boligmarkedet. Og i Oslo ferdigstilles et meget lavt antall boliger i forhold til behov. Hverken boligtilbudet, antall transaksjoner eller omsetningstider tilsier at prisene skal kunne snu brått nedover. Alt i alt forventer vi derfor en moderat boligprisvekst neste år.

Jimmy Bengtsson, konsernsjef i Veidekke
Anslag Norge: 3,5 prosent
Anslag Oslo: 4,5 prosent

– Priskurvene, og for så vidt mange andre boligindikatorer, er flatet ut etter mange år med berg- og dalbane. 

Jimmy Bengtsson. Foto: NTB Scanpix

En slik stabil periode som de siste årene har vi jo knapt opplevd i moderne tid. Ut fra det vi vet pr. i dag er det en utvikling som godt kan fortsette. Den lille tvisten i 2020 kontra 2019 er at det ferdigstilles en god del færre boliger, spesielt i Oslo. Alt annet likt skulle det tilsi noe høyere prisvekst. Vi antar også det er derfor vår prognoserobot er noe mer positiv nå enn for et år siden.

Ola Mæle, investor
Anslag Norge: 2,5 prosent
Anslag Oslo: 4,0 prosent

– Man fikk en avmatning etter at boliglånsforskriften kom, men boligmarkedet har fått et comeback etter det. Man fikk en pen vekst i 2019 og med utsikter til lav ledighet, høy inntektsvekst og fortsatt lave renter, så tror jeg på et bra 2020.

Ola Mæle. Foto: Brian Cliff Olguin

 Man fikk en pen vekst i 2019 og med utsikter til lav ledighet, høy inntektsvekst og fortsatt lave renter, så tror jeg på et bra 2020.Oslo-markedet har hatt en sterkere prisutvikling enn snittet og det vil fortsette. Norge er fortsatt en heldig øy i verden.



Elisabeth Holvik, sjeføkonom i SpareBank 1 Gruppen
Anslag Norge: 2,0 prosent
Anslag Oslo: 4,0 prosent

– Vi tror boligprisene vil flate ut ettersom nybygging har økt og befolkningsveksten avtatt. I tillegg har renten steget noe, samtidig som gjeldsregisteret setter begrensing på utlån.

Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret
Anslag Norge: 2,0 prosent
Anslag Oslo: 2,0 prosent

– Vi tror 2020 blir et ganske likt år som 2019 og venter en moderat vekst i boligprisene på rundt 2 prosent. Effekten av de fire renteøkningene og gjeldsregisterets ankomst har nok ikke slått ut i boligprisene ennå, så det ventes å bli en dempende faktor fremover, også utover i 2020.

Nejra Macic. Foto: ESTATE MEDIA

Boliglånsforskriften blir stående, og kommer til å fortsette å dempe boligprisene. Samtidig kommer boligtilbudet fremover til å avta i takt med avtagende ferdigstillelse av nye boliger. Dette vil være en positiv driver for boligprisene. Likevel er det viktig å presisere at det ikke ser ut til å bli noe tilbudsunderskudd, boligtilbudet vil fortsatt være på et relativt høyt nivå. Vi tror året kan starte tregere enn vanlig. Januar pleier jo å få en pangstart, men neste år kan det bli en litt roligere januarmåned. Etter hvert som boligtilbudet faller utover året, er det rom for litt mer prisvekst. Alt i alt ser det ganske sikkert ut at vi ikke får et nytt boligpris-bonanza à la 2016 neste år.


Stian Kløfta, adm. direktør i Krogsveen
Anslag Norge: 3,0 prosent
Anslag Oslo: 5,1 prosent

– Forutsetningene for et godt marked i 2020 er absolutt tilstede. Det vil sannsynligvis bli en meget god start på året. Det er sterke signaler på at vi har nådd rentetoppen for en lang stund, på et fortsatt lavt nivå, pluss at dagens boliglånsforskrift er beholdt ut 2020.



Nils Nordvik, partner i Nordvik 
Anslag Norge: 3,5 prosent
Anslag Oslo: 5 prosent

– Boliglånsforskriften har hatt en bremsende effekt i markedet og den vil være der neste år også. Folk har avfunnet seg med at de må ha femgangeren og det har roet ned markedet. Samtidig er markedet stabilt og forutsigbart. Det er positivt. Nå har folk begynt å bli litt rastløse igjen, det er positivitet i eiendomsmarkedet og kjøpevilligheten opplever jeg som god og økende.

Nils Nordvik. Foto: Eivind Yggeseth

Det bygges også for få boliger, særlig i Oslo-regionen. Det er fortsatt ventet god sysselsetting og reallønnsvekst, begge indikatorer på at AS Norge vil gå godt i 2020, selv om veksten de siste månedene har vært svakere enn tidligere antatt. Derfor tror jeg at Norges Bank lar renten blir liggende på dagens nivå en periode. Når det gjelder det dyre segmentet, så tror jeg vi vil se flere rekordpriser neste år. I dette markedet er det kvalitet og beliggenhet som teller, ikke boliglånsforskriften. Dette markedet lever sitt eget liv. Her har folk penger og de rammes ikke av innstrammingen.


Grethe W. Meier, adm. direktør i Privatmegleren
Anslag Norge: 3,0 prosent
Anslag Oslo: 5,0 prosent

– Hvis vi summerer opp de viktigste driverne i boligmarkedet, tilbudssiden, renten, arbeidsledighet og kjøpekraft, og befolkningsutvikling, så vil tilbudssiden virke dempende på prisutviklingen neste år, mens de øvrige faktorene vil virke noe stimulerende for vekst. Også i 2020 forventes det å komme mange ferdigstillelser i markedet og gi unormalt høy tilbudsside, som i 2019. Dette bidrar til lite press på pris. Vi har fått fire renteøkninger over en ganske kort periode.

Grethe W. Meier. Foto: Iván Kverme

Det ser likevel ikke ut til at det skremmer kjøperne fra markedet.Utsiktene fremover er trolig heller rentenedgang enn renteoppgang, som igjen vil kunne øke etterspørselen og gi noe prispress. Prognoser for arbeidsledigheten er god og det forventes ikke store endringer her. Samtidig er reallønnsveksten voksende, noe som øker kjøpekraften. Netto tilflytting og vekst i husholdningene er på et stabilt nivå og vil ikke påvirke i noen retning.



Terje Buraas, adm. direktør i DNB Eiendom
Anslag Norge: 2,5 prosent
Anslag Oslo: 5,0 prosent

– Etterspørselen er normal, tilgangen på nye boliger i Norge er god, men ikke i de mest sentrale strøkene. Lønnsveksten blir god og renten fortsatt lav. Det stabile markedet vi har hatt de siste to årene vil fortsette også inn i 2020.

Terje Buraas. Foto: Are Haram

En varig prisvekst som ligger på linje med lønnsveksten er beviset på at vi har et bunnsolid boligmarked. Min største bekymring nå er tilførsel av nye boliger i Oslo-markedet, som jeg tror kan bli såpass lav at vi får et uønsket prispress i byen inn mot 2021. Vi tror på en god vekst i Oslo, Bergen og Trondheim og nullvekst i Stavanger.

Nils Tronrud, investor og boligutvikler
Anslag Norge: 2,0 prosent
Anslag Oslo: 4,0 prosent

– Vi tror på store regionale og lokale forskjeller med et spenn fra minus 5 prosent til pluss 5 prosent avhengig av hvor mettet markedet er i de ulike deler av landet. 

Nils Tronrud. Foto: Iván Kverme

Vi konsentrerer oss om Ringeriks-regionen, hvor vi forventer at ny togtrasé fra Sandvika til Hønefoss vil øke etterspørselen og dermed prisnivået. Vi opplever ikke at den nye boliglånforskriften har betydelig påvirkning på prisnivået.



Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i SpareBank 1 Markets
Anslag Norge: 2,0 prosent
Anslag Oslo: 4,0 prosent

– Boligmarkedet er roet ned, prisveksten er lav og realprisen er lavere enn for tre år siden. Det er ikke uvanlig mange boliger for salg i Oslo, men klart flere enn normalt i resten av landet. Boligrentene har steget. Lønnsveksten forblir moderat og veksten i norsk økonomi og sysselsetting blir lavere gjennom 2020 enn gjennom 2019. Befolkningsveksten har avtatt mye. Gjeldsveksten har bremset, både på grunn av renteøkningene og innstrammingene for forbrukerbankene og gjeldsregisteret. 

Harald Magnus Andreassen. Foto: Iván Kverme

Boligbyggingen er på vei ned, men den er fortsatt høy. Det er fortsatt bra lønnsomhet for utbyggere, tomtegevinster inkludert. Det kan bygges nok boliger til et lavere prisnivå enn i dag. Selv i Stavanger, der prisene har falt mye, er ikke boligbyggingen spesielt lav. Prisnivået for norske bruktboliger er for høyt.


Baard Schumann, boligutvikler
Anslag Norge: 4,0 prosent
Anslag Oslo: 6,0 prosent

– Det som taler for boligprisvekst er utsikten for stabilt lave renter og høy lønnsvekst, mens nedsiden er at utbud av nye boliger de fleste steder i landet vil være høyt. Det betyr nok at prisveksten blir moderat. 

Baard Schumann. Foto: Håkon Sæbø

Et garantert unntak er Oslo hvor tilbudssiden etter hvert vil bli rekordlav og medføre at prisene stiger betydelig mer her. Boliglånsforskriften har dempet prisveksten, spesielt i Oslo hvor prisene er høyest, men den rammer nyutdannede og de som ikke får hjelp hjemmefra hardt.


Christian V. Dreyer, Eiendom Norge
Anslag Norge: 3,0 prosent
Anslag Oslo: 5,0 prosent

– Vi venter en oppgang i de nominelle prisene i de fleste av store byene i Norge, som i sum vil gi en moderat oppgang i boligprisene i landet under ett i 2020. De viktigste driverne i det norske boligmarkedet er mer stabile enn på lenge. Det går godt i norsk økonomi, noe som bidrar til et stabilt arbeidsmarked og solid lønnsvekst. 

Christian V. Dreyer. Foto: Iván Kverme

Boligbyggingen er godt tilpasset husholdningsveksten, samtidig har flere kredittreguleringer bidratt til redusert kjøpekraft. Dette gjør i sum at vi forventer at utviklingen fra 2018 og 2019 vil vedvare og at boligprisene nasjonalt vil stige med 3 prosent i 2020.