Ivar Tollefsen har boligeiendom for 116 mrd., kan kjøpe for 50 mrd. til

Tollefsen-kontrollerte Heimstaden Bostad gjør et gigantkjøp i Tsjekkia til 12,8 milliarder. – Vi har investeringskapasitet på 50 milliarder til, sier finansdirektøren.

EIER 95.000 LEILIGHETER: Ivar Tollefsen-kontrollerte Heimstaden Bostad vokser voldsomt, men selskapet har finansielle muskler til å gjøre porteføljen mye, mye større. Foto: Håkon Sæbø

– Etter kjøpet i Tsjekkia vil Heimstaden Bostad ha i underkant av 30 milliarder i kommitert egenkapital, ubenyttede trekkfasiliteter og bankinnskudd. Med fornuftig belåning som matcher en BBB rating vil jeg anslå vår kjøpskapasitet til cirka 50 milliarder svenske kroner, sier finansdirektør Arve Regland i Heimstaden og Fredensborg.

– Vi regner med å finansiere nye kjøp med noen under 50 prosent gjeld for å bringe vår gjeldsgrad ytterligere ned, sier han.

I dag er den i underkant av 50 prosent.

Gigantkjøp

Torsdag rett etter lunsj offentliggjorde det Ivar Tollefsen-kontrollerte boligutleieselskapet Fredensborg et nytt gigantkjøp. Denne gangen hadde selskapet igjen funnet et nytt marked, Tsjekkia. Her kjøpte selskapet en portefølje på ikke mindre enn 42.584 leiligheter fordelt på  2,6 millioner kvadratmeter. Heimstaden måtte ut med 1,3 milliarder euro, tilsvarende 12,8 milliarder kroner. Leilighetene gir cirka 100 millioner euro i leieinntekter, altså en yield (forholdet mellom leieinntekter og markedsverdi) på 7,7 prosent. Det er høyt i forhold til norske boliginvesteringer, som gir omtrent halve direkteavkastningen.

Mesteparten av boligene ligger i Moravia-Silesia-regionen nordøst i landet, og er den tettest befolkede regionen i landet etter hovedstaden Praha. 35 prosent ligger i regionhovedstaden Ostrava, resten er i hovedsak beliggende i de tre andre store byene. Selgerne var fondene Blackstone og Round Hill Capital.

Særlig det siste året er vi ofte blitt overbydd
Arve Regland, Heimstaden

– Gjennom selskapet Residomo i Tsjekkia kjøper vi en profesjonell og velutviklet organisasjon med cirka 500 ansatte, som ivaretar alle tjenestetilbud i egen organisasjon. Dette passer godt med hvordan vi industrielt ønsker å utvikle Heimstaden, sier Regland.

KJØPT: En av eiendommene Ivar Tollefsen har kjøpt i Tsjekkia. Utleieboligene ligger i byen Ostrava i Moravian-Silesian-regionen. Foto: Heimstaden

Fra 76 til 118 mrd. på ett år

Han kom i sommer fra stillingen som Entra-sjef, og begynte i et ekstremt ekspanderende selskap. Boliginvesteringene gjøres gjennom selskapet Heimstaden Bostad, som eies med drøyt 50 prosent av Heimstaden. Sistnevnte eies med 84 prosent av Tollefsen. Nest største eier i Heimstaden Bostad er Alecta med Folksam deretter. 

Ved nyttår hadde selskapet 53.000 leiligheter med en markedsverdi på 105 milliarder kroner. Året før var porteføljen verdt 76 milliarder. Oppgangen skyldes i tillegg til verdivekst store kjøp i Tyskland og Nederland i løpet av fjoråret. Med Tsjekkia-kjøpet har porteføljen vokst til 118 milliarder kroner og selskapet blir den største boligutleieren i landet. 

KJØPT: Dette boligkomplekset i byen Havirov er en av eiendommene som Heimstaden Bostad har kjøpt i Tsjekkia. Foto: heimstaden

– Vi er markedsleder i de tre skandinaviske landene og nummer tre i Nederland. Vi forventer at vi etter dette kjøpet ligger noenlunde på samme nivå som nr. 3 i Europa, sier Regland.

Før Tsjekkia-kjøpet var Heimstaden det 5. største.

Dyrt å kjøpe

Og tross for den enorme ekspansjonen, er sulten på ingen måte stillet.

– En stor utfordring fremover er å finne nok gode investeringsmuligheter. Særlig det siste året er vi ofte blitt overbydd. Det er hyggelig i forhold til egen balanse og verdier, men krevende i forhold til ledig investeringskapasitet, sier han.

Etter kjøpet i Tsjekkia eier Heimstaden 95.000 boliger i seks land – se kart.

– Vurderer dere å gå inn i land utenfor vår verdensdel?

– Vi følger en strategi om å investere i Europa.

Ble ikke siviløkonom, men DJ

Ivar Tollefsen er gutten som vurderte å bli siviløkonom, men ble i stedet omreisende DJ og senere Norges største eiendomsinvestor. I tillegg er han en friskus som har verdensrekorden på ski over Grønland, har kjørt Rally Dakar, klatrer i stupbratte fjell, har kjørt Round Britain – et av verdens hardeste båtrace. Han har også syklet åttedagersrittet Cape Epic i Sør-Afrika, en terrengsykkeltur på 750 kilometer og 15.000 høydemeter, syv ganger.  Han startet opp for seg selv i januar 1985 og leide lokaler i Møllerveien 4 i Oslo sentrum. 

– BLIR OVERBYDD: Arve Regland, finansdirektør Heimstaden og Fredensborg. Foto: ntb scanpix

– Jeg har trettiårsjubileum i hjørnet der du sitter. Her leide jeg kontorer fra 1. januar 1985 – da Max Manus flyttet ut og jeg flyttet inn – og senere kjøpte jeg gården, sa Tollefsen til Finansavisen i 2015.

Veksten har tatt helt av

Deretter vokste han raskt, og sommeren 2015 var porteføljen på 20.000 utleieboliger. Men det er de siste årene at veksten virkelig har tatt av. På fire og et halvt år har porteføljen nær seksdoblet seg og han har vokst ut av Skandinavia.

Sommeren 2018 ble Tyskland inntatt med et førstekjøp på 484 leiligheter og 50 parkeringsplasser. For det betalte han 66 millioner euro. I oktober 2018 kom Nederland på kartet med et kjøp av 131 leiligheter og 128 parkeringsplasser til en verdi av rundt 215 millioner kroner. Nå går han altså inn i Tsjekkia.

Hentet penger

Før jul hentet han inn 4 milliarder svenske kroner i egenkapital ved at Folksam og KPA Pension går inn på eiersiden i Heimstaden Bostad. Resten av emisjonen på 7,2 milliarder svenske kroner tar Heimstaden Investment AB. Da Kapital slapp sin liste over Norges 400 rikeste tidligere i år, kom Ivar Tollefsen på 12. plass, med en estimert formue på 23 milliarder kroner. Han er Norges desidert største private eiendomsinvestor. I Finansavisen Eiendoms årlige oversikt tronet han på topp, med Edgar Haugen og hotelleiendomsinvestoren Lars Wenaas på de to neste plassene. De er grundig distansert, og har henholdsvis 33 og 28 milliarder i eiendom.

På spørsmål om han ville foretrekke å ha utdannelse eller ikke, sa han sommeren 2015 til Finansavisen: 

– Det har jeg ikke noe forhold til, enhver må velge sin egen vei, livet kan leves og oppleves på så uendelig mange måter.