Frykter strammere kredittmarked og høyere renter

Eiendomsmilliardær Ivar Tollefsen har storkjøpt eiendom gjennom heleide Fredensborg og børsnoterte Heimstaden, blant annet finansiert gjennom obligasjonslån. Fremover ser konsernet både rente- og kredittrisiko.

AVVENTENDE: Selv om Fredensborg konsernet, med eier Ivar Tollefsen i spissen,  mener det er godt rustet finansielt, er det for tidlig å si hvor stor skade coronakrisen har gjort.  Foto: HÃ¥kon Sæbø
Bolig

Ved utgangen av fjoråret eide Fredensborg-konsernet eiendom for nesten 109 milliarder kroner. Året før satt konsernet på eiendomsverdier for rundt 76 milliarder, med andre ord har selskapet storhandlet i hovedsak boligeiendom for 33 milliarder i løpet av 2019.

Og i perioden etter årsskiftet har oppkjøpene fortsatt. Det kommer frem av Fredensborg-konsernets årsrapport for 2019, som nylig ble offentlig gjennom Brønnøysundregistrene.

I januar kjøpte Heimstaden Bostad, en del av Heimstaden AB som Tollefsen eier like over 86 prosent av, en portefølje med 45.600 leiligheter og 1.700 næringslokaler for 1,3 milliarder euro eller cirka 14,2 millioner norske kroner. I mars ble det gjort to eiendomskjøp i Sverige, for til sammen 1,8 milliarder svenske kroner.

Deretter kjøpte Heimstaden Bolag eiendom i Nederland for rundt 420 millioner euro, noe som tilsvarer omtrent 4,6 milliarder norske kroner.

Fredensborg (konsern)

(Mill.kr)20192018
Driftsinntekter2.1871.772
Driftsresultat2.5551.605
Res. før skatt7.1643.597
Årsresultat5.6563.105

Fra bank til obligasjon

Men også gjennom Fredensborg har Tollefsen handlet. Den 12. mars, samme dag som den norske regjeringen innførte de strengeste restriksjonene i fredstid, kjøpte eiendomsmilliardæren nær 64 prosent av aksjene i det islandske utleieselskapet Heimavellir. Dette kostet ham cirka 800 millioner kroner.

Etter aksjekjøpet kontrollerer Fredensborg 74 prosent av aksjene i utleieselskapet.

For å finansiere eiendomskjøpene har konsernet i flere runder hentet penger i markedet. I januar fikk Heimstaden inn 500 millioner euro, det vil si i overkant av 5,4 milliarder kroner, gjennom et obligasjonslån.

Ifølge regnskapet hadde Fredensborg-konsernet 37,5 milliarder kroner i obligasjonslån ved utgangen av fjoråret. Det var en økning på nesten 25 milliarder kroner fra året før. Gjelden til bankene falt samtidig med 13 milliarder, fra 30,2 milliarder til 17,2 milliarder.

– Hvorfor er pengene hentet via obligasjonsmarkedet i stedet for gjennom bankene? Er det bedre vilkår?

– Ambisjonen er å fortsette å finansiere virksomheten med en balansert miks av bank- og obligasjonsfinansiering. Generelt er det viktig for oss med ulike finansieringskilder i de markedene vi opererer, for å ha bred tilgang til kapital og for å kunne låne der det er gunstige betingelser, skriver finansdirektør Arve Regland i Fredensborg i en epost til Finansavisen.

Mindre tilgjengelig kapital

I rapporten heter det at konsernets kontantstrøm ikke er blitt særlig påvirket av coronapandemien, ettersom selskapet har relativt få næringseiendommer - og dermed er lite eksponert mot fallet i omsetning som restauranter og butikker har vært gjennom.

Men konsernets ledelse ser likevel for seg flere usikkerhetsfaktorer fremover. I Fredensborg-regnskapet for 2019 kommer det frem at kredittmarkedet, rentenivå, refinansiering og og verdsettelse er risikomomenter.

Et resultat av coronakrisen er ifølge rapporten at «tilgjengeligheten av kapital fra finansmarkedene er blitt betydelig redusert for eiendomssektoren og andre bransjer. Selskapet venter at dette fortsetter på kort sikt.»

– Hvordan har coronakrisen påvirket muligheten til å låne inn penger?

– Bankmarkedet i Europa har vært åpent gjennom hele perioden, prisene har kun blitt marginalt påvirket. Obligasjonsmarkedet var i mars nesten stengt, men har åpnet igjen og prisene bedres stadig selv om det er et stykke unna nivåene fra begynnelsen av året, skriver Regland.

Konsernet hevder dog i årsrapporten at det er godt rustet finansielt til å stå gjennom den økonomiske nedturen, selv det er for tidlig å slå fast hvor lenge coronakrisen vil vare.

fredensborg
heimstaden
ivar tollefsen
obligasjonslån
Nyheter
Bolig