Mange tomtefestekrangler i retten

Flere bolig- og hytteeiere med festetomt ønsker å løse inn festeavtalene enn tidligere, mener advokat Carina Borchgrevink Næss. Dette resulterer i mange konflikter som ender i rettssystemet. 

KONFLIKTER: Advokat Carina Borchgrevink Næss i OVF fører mange tomtefestesaker for retten, der temaet ofte er grunnlaget for å innløse festeavtaler.  Foto: Iván Kverme
Bolig

Tomtefeste har over lang tid vært en kime til mye konflikt, og det neste året er det foreløpig over 30 saker om festetomter som skal opp i det norske rettssystemet. De aller fleste handler om innløsning av slike tomter, men også beregning av festeavgift og oppregulering av denne er et hett tema.

– Vi har på kort tid flere rettssaker om innløsning som skal opp. Mitt inntrykk etter å ha jobbet med temaet i mange år er at festere generelt ikke har hatt noen særlig interesse i å innløse festetomtene. Nå er det imidlertid flere som vil løse dem inn, sier advokat Carina Borchgrevink Næss i Opplysningsvesenets Fond (OVF).

– I kjølvannet av dette dukker selvsagt spørsmålet om innløsningssum opp, og hvordan denne skal beregnes, fortsetter hun.

Stor usikkerhet

Borchgrevink Næss har jobbet med tomtefesteproblematikk i 15 år, nå sist som advokat for OVF. Fondet forvalter verdier og eiendom for cirka 4,4 milliarder kroner som historisk har vært tilknyttet Den norske kirke, og sitter på rundt 6.300 festetomter rundt om i landet. Rundt 200 er allerede blitt løst inn.

Hun mener det i hovedsak er usikkerhet rundt regelverket som gjør at bolig- og hytteeiere med festetomt i større grad ønsker å eie selv. Hun tror også at boligkjøpere er blitt mer bevisst på om huset de vurderer står på eiet tomt eller ikke.

– Jeg er usikker på om markedet, inkludert eiendomsmeglere, har forstått helt hva en festetomt er. Det er mitt inntrykk at kjøpere av festetomter ikke har sett på festeavgiften som noe annet enn en forsvinnende liten del av felleskostnadene, så dukker plutselig problemstillinger om oppregulering av festeavgift og innløsning opp, forklarer advokaten.

– Dette kan skape mye forvirring og sterke følelser, og man kan plutselig som boligeier i et større sameie for eksempel befinne seg midt i en rettslig konflikt om innløsningssum, sier hun.

Har sett mange konflikter

Av denne grunn anbefaler Tomtefesteforbundet, som representerer tomtefestere landet over, at alle på festet tomt bør løse inn avtalen dersom de har muligheten til det.

– Vi gir alltid råd om at man bør innløse. Regelverket ble strammet inn ganske mye i 2015, og hva som skjer fremover vet vi veldig lite om. Men vi har sett mange konflikter, der årsaken ofte er hvilken verdi som skal legges til grunn for innløsningen og også for å fastslå festeavgiften, sier styreleder Øyvind Bastiansen i Tomtefesteforbundet.

Ifølge lovverket kan fester kreve innløsning av festetomten når det har gått 30 år av festetiden.

Ved en tidsubegrenset festeavtale kan tomten løses inn for 25 ganger festeavgift. Er avtalen tidsbegrenset kan innløsningen skje til enten 25 ganger festeavgift eller 40 prosent av tomtens verdi ved innløsningstidspunktet.

– Det er vanskelig å fastsette verdien på råtomten. Vi mener man ikke uten videre kan bruke markedsverdi, ettersom festetomter er annerledes enn vanlige tomter, sier Bastiansen.

Frykter kostbare rettssaker

Det har vært flere regelendringer når det kommer til festetomter de seneste årene, og det ventes fortsatt på en endelig dom fra Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD) i Strasbourg som skal avklare grunneiernes rettigheter overfor tomtefestere.

Kombinert med mange profilerte festesaker også i det norske rettssystemet er problemstillingene rundt tomtefeste mer kjent. Borchgrevink Næss mener en konsekvens av dette er at folk er blitt reddere for å kjøpe hytter og hus på festet tomt. 

– Ettersom festeavgiften i Norge tidligere har vært så lave, har det som regel ikke lønnet seg økonomisk å løse inn. Men nå synes det som flere festere er redde for kostbare rettssaker gjennom flere instanser, og hvordan festeavtaler virker inn når man skal selge boligen sin, forklarer advokaten.