– Nå blir det flere rettssaker og dyrere å selge bolig

NBBL og Eiendom Norge varsler flere konflikter, mer ubalanse og dyrere boligsalg neste år. 

MER ADVOKATMAT: Bård Folke Fredriksen var i mange år Høyre-byråd for byutvikling i Oslo. Nå er han direktør i NBBL og advarer mot den nye avhendingsloven. Her fra Oslo rådhus.  Foto: Eivind Yggeseth
Bolig

Neste år trer en ny avhendingslov i kraft. Dette er loven som regulerer bruktbolighandel.

Fra 2021 er det ikke lenger lov å selge en bolig «som den er», og kjøper kan klage inn selger for alle feil og mangler som gjør boligen i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. 

Erstatningssummen må overstige 10.000 kroner. 

– Jeg tror dette fører til mer kostnader ved å selge en bolig, flere vil forsikre seg og jeg tror det blir krangling i ettertid og mer konflikt. Flere saker vil gå inn i rettsapparatet, og det er uheldig, sier adm. direktør i Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Bård Folke Fredriksen. 

Selger med større ansvar 

Frem til nå har man altså kunnet selge en bolig «som den er». Det vil si at man fraskriver seg ansvar for eventuelle skjulte feil og mangler. Den nye forskriften er ikke klar før i 2021, men ifjor vår ble det vedtatt forbud mot dette. 

Det selger ikke vet noe om eller ikke har grunnlag til å vite noe om, kan man også bli stilt til ansvar for. Det er ikke rasjonelt og plukke fra hverandre huset for å undersøke
Henning Lauridsen, Eiendom Norge

– Her er det forbrukere på begge sider. Både kjøper og selger er ikke profesjonelle, og da bør begge sider ha en beskyttelse. Hovedproblemet er at forholdet mellom to amatører reguleres, og det skapes en ubalanse ved å fjerne «som den er» sier Fredriksen. 

NBBL-sjefen mener visse bransjer vil sko seg på enda strengere håndheving. 

– De som tjener på denne ordningen er først og fremst forsikringsbransjen, takstbransjen og advokatbransjen. Det blir en ubalanse som vil belaste rettsapparatet mer enn idag. 

Avhendingsloven § 3-9, Eiendom solgt «som den er»

  • Selv om eiendommen er solgt «som den er», har eiendommen likevel mangel der dette følger av § 3-7 eller §3-8. Eiendommen har også mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, utifra kjøpesummen og forholdene ellers. 
  • Kjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10.000 kroner, om ikke annet er sagt i loven. Dette gjelder likevel ikke avtaler der en bygning er solgt som ny.
Kilde: Lovdata (endringer er vedtatt i Stortinget, men ikke trådt i kraft ved forskrift).

Flere saker kan klages inn 

I den nye forskriften kommer også en langt lavere terskel på hva som kan klages inn. Rettssystemet har tidligere forholdt seg til en prosentlære, som betyr at feilen typisk må utgjøre rundt 3–6 prosent av kjøpesummen før den blir ansett som vesentlig. 

MOT NY LOV: Adm. direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen. Foto: Iván Kverme

– Da kan man jo bare regne på noen kjøpesummer og se at det er store forskjeller på hva selger kan bli stilt til ansvar for, før og nå, sier adm. direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen. 

Prosentlæren er imidlertid ikke absolutt, og Høyesterett har også slått fast at det skal gjøres en helhetsvurdering. Man vil uansett gå bort fra prosent i den nye bruktboligloven, og selger kan i teorien lastes for  skjulte feil og mangler over 10.000 kroner. 

– Det selger ikke vet noe om eller ikke har grunnlag til å vite noe om, kan man også bli stilt til ansvar for. Det er ikke rasjonelt å plukke fra hverandre huset for å undersøke, sier Lauridsen.  

Ved at man ikke lenger kan selge en bolig «som den er» og grensen for erstatning går ned til 10.000 kroner, mener også Lauridsen at konfliktnivået vil bli vesentlig høyere. 

Det vil helt åpenbart bli flere mangel-saker, det ligger nesten i sakens natur når grensen flyttes ned til 10.000 for skjulte feil og mangler. Man vil ikke klare å oppdage alle feil og mangler i tilstandsvurderingene, sier Lauridsen. 

Dyrere salg 

Både Eiendom Norge og NBBL mener boligsalgene blir dyrere fra neste år, fordi man må forsikre seg på nye måter, gjennomføre dyrere undersøkelser av boligen og kan bli stilt ansvarlig for flere skjulte feil og mangler enn før.  

– Man må finne nye forsikringsordninger for dette, og det vil bli høyere kostnader for salg. Det må utvikles andre type forsikringsprodukter til en annen type pris enn det man ser idag, sier Bård Folke Fredriksen i NBBL.

– Er det ikke bra hvis dette fører til at selgere sjekker feil og mangler bedre?

– Det er opplagt bedre hvis det blir mindre konflikt av dette, ved at selgere undersøker mer, men jeg frykter at det er flere som kommer i konflikt fordi det er mye man vanskelig kan vite. 

Eiendom Norge mener at risikoen burde vært fordelt bedre. 

– For skjulte feil og mangler burde man heller finne en risikovurdering som deler ansvaret ett eller annet sted på midten mellom partene. Dette er noe ingen av partene kan noe for, sier adm. direktør Henning Lauridsen. 

Forsvarer endring 

Forbrukerrådet er blant flere som helhjertet støtter endringene i loven.

–Det at man ikke kan selge boligen «som den er», mener vi, og mange, er helt riktig. Den som eier og og bor i boligen i mange år kjenner boligen best, og der bør også ansvaret være. Idag lempes ansvaret over på kjøper. Det er vi veldig uenig i, sier fagdirektør for bolig, Olav Kasland.

STØTTER ENDRINGEN: Olav Kasland, fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet. Foto: Forbrukerrådet

– Eiendom Norge og NBBL mener det blir flere konflikter?

– Det er misforstått at man kan klage på alt over 10.000 kroner. Det er ikke her snakk om et hakk i gulvet, men vesentlige feil. Det vil også bli stilt helt andre krav til takstmenn og undersøkelser, sier fagdirektøren.

– Likevel kan man bli stilt til ansvar for skjulte feil man ikke oppdaget og som er vesentlige. Beskytter man forbrukerne på begge sider her?

– Vi mener risikoen er jevnt fordelt mellom selger og kjøper. Vi mener at dette fører til mye grundigere dokumentasjon og sikrer at man selger et bedre produkt. Rettsapparatet må vurdere hva som er vesentlige feil og mangler, sier Kasland.

nbbl
eiendom norge
Henning Lauridsen
bård folke fredriksen
forbrukerrådet
avhendingsloven
bolig
bruktbolig
bruktboligsalg
Nyheter
Bolig