Eksperter veldig uenige om boligprisene

Finansavisen har spurt 18 eksperter om boligprisene i 2021. Sjelden har prognosene vært så sprikende. 

STORE FORSKJELLER: Her i Oslo tror ekspertene på alt fra 4,5 til 20 prosents prisvekst i 2021.  Foto: NTB
Bolig

2020 ble et helt spesielt år i boligmarkedet. Nullrente, rekordmange salg og lavt tilbud har presset prisene i været. Ikke siden 2016 har vi sett større prisvekst enn i år. 

Fra november i fjor til november i år er boligprisene opp 7,8 prosent i Norge og hele 10,4 prosent i Oslo. 

Slik det ser ut nå, vil nullrenten bestå kanskje ut 2021, og bransjefolk har lenge ropt varsku om boligtilbudet i pressområdene. Finansavisen har som tidligere år spurt ekspertene om hva de tror om det kommende boligåret. Spådommene er vanvittig sprikende, alt fra reprise til en kraftig nedkjøling.

Hele 6 prosentpoeng skiller ekspertenes spådom om boligmarkedet, alt fra 2,5 prosents vekst til 8,5 prosent. I Oslo er ekspertene enda mer uenige, her skiller 15,5 prosentpoeng fra bunn til topp, og det tippes alt fra 4,5 til 20 prosents boligprisvekst. 

Boligprognoser 

Under finner du boligprognosene for 2020 i Norge og i Oslo i stigende rekkefølge etter nasjonale anslag. Anslagene gjelder for tolvmånedersveksten mellom 31.12 2020 og 31.12.2021. 

Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen: 

MEST MODERAT: Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen. Foto: Iván Kverme

NORGE: 2,5 prosent 

OSLO: 4,5 prosent 

FORKLARING NORGE: Tendensen mot slutten av året ser ut til å fortsette inn i 2021 med spekulativ fråde i Oslo og Bergen, men fare for nedgang i deler av Norge hvor næringslivet sliter samtidig som boligbyggingen holder seg høy. Agder, Rogaland, og Møre Romsdal har sårbare markeder.

FORKLARING OSLO: Norges regionpolitikk er for alle praktiske formål at Oslo skal få suge til seg mennesker og kapital fra resten av Norge. Ingen politiske partier ønsker å føre en distriktspolitikk som er radikal nok til å snu flyttestrømmene. Befolkningsveksten i Norge blir svakere enn før, men nær to tredjedeler skjer i hovedstadsområdet. Investorene vil konsentrere sine eiendomsinvesteringer i Oslo, med sterk verdivekst til tross for at leieprisutviklingen blir skuffende svak. 

Carl Erik Krefting, eier av Carucel Eiendom og eiendomsinvestor:

– LANGE RENTER STIGER: Carl Erik Krefting, eiendomsinvestor. Foto: NTB

NORGE: 2,5 prosent

OSLO: 7,5 prosent 

FORKLARING NORGE: Jeg tror de lange rentene kommer til å stige noe slik de nå gjør i USA, og det bør bremse boligprisutviklingen.

FORKLARING OSLO: Oslo vil stige mer enn resten av Norge på grunn av sen politisk og administrativ behandling av byggesaker. 

Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret:

MODERAT VEKST: Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret. Foto: Håkon Løtveit

NORGE: 3,5 prosent 

OSLO: 5 prosent

FORKLARING BEGGE: Selv om vi tror mesteparten av renteeffekten er tatt ut, er det fortsatt litt positiv rentestimuli igjen til første halvår i 2021. Det er ventet at norsk økonomi drar seg opp i andre halvår 2021, men for boligprisene venter vi derimot at mesteparten av veksten kommer i første halvår og at det deretter roer seg. Mot slutten av neste år venter vi at første renteøkning kommer, men med en styringsrente på 0,25 prosent vil det fortsatt være svært gunstige finansieringsforhold i boligmarkedet. 

Boliglånsforskriften forblir uendret, så vi venter ingen store endringer i kredittilgangen. Tilbudssiden i Oslo vil være begrenset gjennom 2021 og blir dermed en mer prisdrivende faktor i hovedstaden enn på landsbasis. Gitt den informasjonen vi sitter på nå, venter vi 3,5 prosent vekst nasjonalt og 5 prosent i Oslo desember 2021 mot desember 2020. Det vil gi en årsvekst på henholdsvis 6,6 prosent og 9 prosent.

Daniel Kjørberg Siraj, konsernsjef i OBOS:

– LAV BEFOLKNINGSVEKST: Daniel K. Siraj, konsernsjef i OBOS. Foto: Iván Kverme

NORGE: 4 prosent 

OSLO: 6 prosent 

FORKLARING NORGE: Renteeffekten blir mindre enn i 2020 da et solid rentekutt ga et ekstra løft til prisveksten. Sysselsettingen vil ta seg noe opp når aktiviteten i norsk økonomi stiger igjen, i takt med at vaksinering kan gi lettelser i smittevernstiltakene. Antallet boliger til salgs er lavt, men vil trolig øke noe. Det vil dempe prisutviklingen noe. Det samme vil fortsatt lav folketilvekst. 

FORKLARING OSLO: Vi anslår høyere boligprisvekst i Oslo enn på landsbasis på grunn av ekstra lavt boligtilbud i forhold til det demografiske behovet. 

Camilla Sem, eiendomsmegler i Sem & Johnsen Eiendomsmegling:

– VAKSINEEFFEKT KOMMER: Camilla Sem i Sem & Johnsen Eiendomsmegling. Foto: Iván Kverme

NORGE: 4 prosent

OSLO: 6 prosent

FORKLARING NORGE: Boligprisene i Norge for 2021 er i stor grad avhengig av at coronavaksinen virker. Kan markedet komme tilbake til normalen uten corona, kan markedet ta av skikkelig, en slags kollektiv begeistring som kan skape en økonomisk oppblomstring. Gitt at dette slår til, vil vi kunne forvente en fortsatt øking av boligprisene.

FORKLARING OSLO: Det er hovedstaden vår der mange vil bo.

Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i SpareBank 1 Markets:

– RENTEN OPP: Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i SpareBank 1 Markets. Foto: Iván Kverme

NORGE: 4 prosent

OSLO: 6 prosent

FORKLARING NORGE: 

BNP kommer raskt tilbake til gammel vekstbane, kanskje med unntak av bedrifter som lever av utenlandske turister fra fjerne strøk. Arbeidsledigheten vil falle videre og den vil ikke være langt over et normalt nivå til høsten. Boligbyggingen vil stige. Men aldri så godt at det ikke er galt for noe. I en slik situasjon er det ingen grunn til å vente at Norges Bank lar signalrenten ligge på 0,0 prosent. Rentene vil bli satt opp gjennom andre halvår. I så fall vil veksten i boligprisene raskt bremse. Boliglånsforskriften kan også bli strammet inn. En moderat boligprisnedgang i andre halvår er heller ikke utenkelig. Risikoen for et større fall er alltid til stede, gitt gjeldsnivå og boligpriser. Befolkningsveksten er lav, men det er ikke boligbyggingen.

FORKLARING OSLO: Prisene stiger nå raskt i store deler av landet, men momentet er kraftigst i Oslo, slik det også var da renten ble senket i 2015/26. I 2021 snus etter hvert renteeffekten, og Oslo kan være noe mer utsatt enn andre. På den annen side er det få boliger for salg, og nybyggingen er ikke høy.

Morten E. Astrup,  investor og adm. direktør i Storm Capital: 

ENDRET FORBRUK: Morten Astrup, investor og adm. direktør i Storm Capital. Foto: Iván Kverme

NORGE: 4 prosent 

OSLO: 10 prosent 

FORKLARING NORGE: Jeg tror det blir en solid start på året, men at folk i andre halvår vil bruke mer penger og tid på festivaler og reising og mindre på ny bolig ettersom mange nok har brukt 2020 til å pusse opp eller kjøpe. Å pusse opp har en verdi for boligene som er vanskelig å regne på, men det påvirker nok prisene positivt i 2021. Innvandringen til Norge er viktig, og det gjenstår å se om like mange europeere som før tør å forlate eget land etter et år med stengte grenser.

FORKLARING OSLO: Selv om det i 2020 har vært praktisk å bo utenfor byene, tror jeg det blir en euforisk start på året med tilhørende svakt andre halvår. I sum tror jeg Oslo lander på 10 prosents økning i 2021, fordi det er regulert like mye de siste tre årene som ett års boligbehov. Grunnen til at stigningen ikke blir høyere, er at boligreserven til Plan- og bygningsetaten er skrevet ned fra 25.000 til 11.000 boliger over det siste året.

Bård Bjølgerud, adm. direktør i Pangea Property Partners: 

– KJØPER FØR DE SELGER: Bård Bjølgerud, adm. direktør i Pangea Property Partners. Foto: Eivind Yggeseth

NORGE: 5 prosent 

OSLO: 7,5 prosent

FORKLARING NORGE: Boligmarkedet ser enda sterkere ut nå enn før coronautbruddet i mars. Lav rente, god tilgang på finansiering, lav nybyggingsaktivitet og en generelt sterk husholdningsøkonomi bør gi en prisvekst i 2021 over normal inflasjon. Det ser ikke ut som folk lar seg skremme av corona, i hvert fall foreløpig.

FORKLARING OSLO: I 17 av de 24 siste månedene har den nominelle boligprisutviklingen vært sterkere i Oslo enn landsgjennomsnittet. Historisk er effektene i boligmarkedet blitt forsterket i hovedstaden, også drevet av relativt lavere nybyggingsvolumer enn landsgjennomsnittet. I tillegg velger stadig flere å kjøpe før de selger, noe som gjør boliger til en kontinuerlig mangelvare i Oslo. Jeg tror Oslo-markedet vil fortsette å vise seg sterkere enn resten av landet også neste år.

Stian Kløfta, adm. direktør i Krogsveen:

ØKT OPTIMISME: Stian Kløfta, adm. direktør i Krogsveen. Foto: Krogsveen

NORGE: 6 prosent 

OSLO: 9 prosent 

FORKLARING NORGE: Gradvis generell økt optimisme som følge av vaksine, raskere justering av pengepolitikken enn rentebanen i dag signaliserer og økt innslag av konkurser og varig arbeidsløshet innenfor en del geografier og sektorer, som håndteres bedre med mer aktiv/spisset finanspolitikk enn lavt generelt rentenivå. Gjennomgående god tilgang på nybygg i forhold til etterspørselen.

FORKLARING OSLO: Ser vi Oslo gjennom de siste ti årene (og rensker for «annerledes»-år), har den gjennomsnittlige desember–desember-veksten vært på over 9 prosent. Vi tror ikke dette tallet for 2021 vil bli noe høyere. En av nøklene her er nybyggsituasjonen. Den gjør at det er risiko for svært høy prisstigning en periode, men den tror vi ikke vil kunne vare så lenge. Underveis vil vi nok oppleve at tolvmånedersveksten når 14–16 prosent i perioden mars-mai, noe som da vil bidra til å skremme en del (også bankene) fra å bevege seg inn i markedet eller starte en bytteprosess med et kjøp.

Mari O. Mamre, stipendiat i boligmarkedsøkonomi ved NMBU:

VEKSTBREMS: Mari O. Mamre, stipendiat i boligmarkedsøkonomi ved NMBU. Foto: NMBU

NORGE: 6,5 prosent

OSLO: 7,5 prosent

FORKLARING BEGGE: Veksten bremser opp før sommeren 2021, både i Oslo og for landet som helhet. Prisveksten er fremdeles over gjennomsnitt per desember 2021, men nedadgående. Lave renter, positiv trend, få ferdigstillelser og en dreiningen av forbruk mot bolig bidrar positivt. Høyere arbeidsledighet, lav inntektsvekst, boliglånsregler og høyt boligprisnivå (fallhøyde) i spesielt Oslo bidrar negativt. I hovedscenariet tar den økonomiske veksten innenlands seg opp vesentlig rundt sommeren 2021 hvor utsikter til økte renter rykker nærmere og bidrar til svekkede forventninger og negative stimuli.

Sverre Molvik, adm. direktør i Selvaag Bolig: 

– BOLIGLÅNSFORSKRIFTEN BEGRENSER: Sverre Molvik, adm. direktør i Selvaag Bolig. Foto: Iván Kverme

NORGE: 7 prosent

OSLO: 10 prosent

FORKLARING NORGE: Prisveksten vil fortsette. Hovedårsaken til det er lav rente. Grunnen til at det ikke blir mer enn 7 prosent er videreføring av boliglånsforskriften.

FORKLARING OSLO: Prisveksten blir kraftigst i Oslo og i kommunene rundt. Årsaken til det er urbanisering og at det bygges for lite i Oslo kommune. Tilbudssiden er lav og det kommer den til å fortsette å være fordi det reguleres for få boliger. Dette er godt hjulpet av lav rente. Det er gratis å låne penger.

Baard Schumann, konsernsjef i Nordr: 

– BOLIGBYGGING AVGJØRENDE: Konsernsjef i Nordr,  Baard Schumann. Foto: Eivind Yggeseth

NORGE: 7 prosent

OSLO: 14 prosent

FORKLARING NORGE: Lav rente og høyere sysselsetting vil gjøre at boligprisene stiger, og Oslo bidrar betydelig til at landet ender så høyt.

FORKLARING OSLO: Fordi ingen politiske partier i Oslo egentlig ønsker å bidra til mer boligbygging. Dette har jeg varslet de siste tre til fire årene.

Torbjørn Ek, eiendomsadvokat: 

VALGÅR: Torbjørn Ek, eiendomsadvokat. Foto: Iván Kverme

NORGE: 7,5 prosent 

OSLO 12 prosent 

FORKLARING NORGE: Hovedsakelig på grunn av historisk lav nybygging, rekordlavt rentenivå som Norges Bank ikke «tør» endre på lang tid av frykt for virkning på andre områder. Uendret boliglånsforskrift tross kraftig vekst i år gir et kraftig signal til markedet. Dette sammen med folks klokkertro på kommende covid-vaksine og myndighetenes vilje til fortsatt å stimulere næringsliv og støtte rammede privatpersoner. I tillegg er det er valg i 2021, hvilket betyr at politikerne, i sin velgerjakt, fort vil være pådrivere for tiltak som er positive.

FORKLARING OSLO: Manglende prioritering av boligregulering over tid gir varig virkning, og det bygges altfor lite nytt. Varelageret for bruktboliger i hovedstaden pr. nå er meget lavt og ikke nok til å dekke etterspørselen en god stund inn i 2021. God psykologi og tro på at vi sammen «står han av». Jeg er redd det blir «Dacapo +».

Henning Lauridsen, adm. direktør i Eiendom Norge:

PRESENTATØR: Henning Lauridsen, adm. direktør Eiendom Norge. Foto: Iván Kverme

NORGE: 7,5 prosent 

OSLO 9,5 prosent

FORKLARING NORGE: Dette er hovedsakelig drevet av de rekordlave rentene. Renten er x-faktoren, og endringer i Norges Banks rentebane vil få betydning for hvordan boligmarkedet vil utvikle seg i 2021.

FORKLARING OSLO: Fordi kombinasjonen av lav boligbygging gjennom hele 2000-tallet, trege byggeprosesser, høy kjøpekraft og lave renter er eksplosiv.

Terje Tinholt, boligutvikler: 

OSLO-OPTIMIST: Terje Tinholt, boligutvikler. Foto: Eivind Yggeseth

NORGE: 7,5 prosent 

OSLO: 20 prosent

FORKLARING NORGE: Veksten kan komme kraftig opp dersom vaksineeffekten slår inn fra sommeren/høsten. Men jo tidligere vaksinasjonen starter i større skala, desto høyere vekst i økonomien, som igjen normalt forplanter seg til økte boligpriser i storbyene.

FORKLARING OSLO: Jeg og mange med meg har advart politikerne lenge. Oslo ligger langt bak i boligbyggingen, og har altfor lang saksbehandling for å imøtekomme fremtidig boligbehov. Politikerne forstår dessverre dette for sent i hver syklus.

Terje Buraas, adm. direktør i DNB Eiendom: 

– FORTSATT LAV RENTE: Terje Buraas, adm. direktør DNB Eiendom. Foto: DNB Eiendom

NORGE: 8 prosent

OSLO: 10 prosent

FORKLARING NORGE: De viktigste driverne for denne meget sterke veksten er kombinasjonen av svært lav rente, knapphet på boliger i relevante strøk og generell investeringsvilje i bolig.

FORKLARING OSLO: De største drivere er lite utbud, lav rente og hovedstadseffekten. 

Mathis Grimstad, adm. direktør i Stor-Oslo Eiendom:

– UT AV CORONA-TÅKA: Mathis Grimstad, adm. direktør i Stor-Oslo Eiendom. Foto: Stor-Oslo Eiendom

NORGE: 8 prosent 

OSLO: 13 prosent

FORKLARING OSLO: Det reguleres alt for få boliger i forhold til behovet. I tillegg kommer generelt et lavt rentenivå og i 2021 en økt optimisme på fremtiden når vi kommer ut av corona-tåka. Vi har en sterk befolkningsvekst og tilflytting til hovedstaden, men grunnet underdekningen i boligmarkedet i Oslo må de fleste nyetablerere og boligkjøpere med «normale» lønnsinntekter flytte ut i randsonen på Romerike eller vestover i Bærum og Asker for å kunne ha råd til en bolig.

Grethe W. Meier, adm. direktør i Privatmegleren:

– EIE FORAN LEIE: Grethe W. Meier, adm. direktør i Privatmegleren. Foto: Iván Kverme

NORGE: 8,5 prosent

OSLO: 11 prosent 

FORKLARING NORGE: Renteeffekten er ikke tatt ut ennå. Veldig mange har fått betydelig bedre kjøpekraft på grunn av den lave renten, forbruket til husholdningene både innenlands og utenlands er betydelig redusert. Det viktigste av alt: Det er en «no-brainer» å kjøpe bolig for å eie nå, hvis man har mulighet. Det har aldri vært større forskjell mellom å leie kontra å eie, i favør av å eie. Dette vil utløse økt etterspørsel.

FORKLARING OSLO: Oslo vil bli enda mer berørt av lavere tilbud, spesielt på grunn av få nybygg som kommer ut i 2021. I tillegg ser vi at sentraliseringen fortsetter. Vi vil også kunne se at økt prisvekst alene er med på å øke etterspørselen både ved at de som allerede eier vil kjøpe dyrere og de som ikke er i markedet vil inn.

BOLIGPROGNOSER 2021 (des 2020-des 2021)

NavnSelskap/tittelNorgeOslo
Jan Ludvig AndreassenSjeføkonom i Eika2,5%4,5%
Carl Erik KreftingEier Carucel Eiendom2,5%7%
Nejra MacicSjeføkonom i Prognosesenteret3,5%5%
Daniel K. SirajKonsernsjef i OBOS4%6%
Camilla SemGrunnlegger av Sem & Johnsen4%6%
Harald M. AndreassenSjeføkonom i Sparebank 1 Markets4%6%
Morten E. AstrupAdm. direktør i Storm Capital4%10%
Bård BølgerudAdm. direktør Pangea Property Partners5%7,5%
Stian KløftaAdm. direktør i Krogsveen6%9%
Mari O. MamreBoligforsker NMBU6,5%7,5%
Sverre MolvikAdm. direktør i Selvaag Bolig7%10%
Baard SchumannKonsernsjef i Nordr7%14%
Henning LauridsenAdm. direktør i Eiendom Norge7,5%9,5%
Torbjørn EkAdvokat Torbjørn Ek7,5%12%
Terje TinholtPartner i Tinholt Eiendom7,5%20%
Terje BuraasAdm. direktør i DNB Eiendom8%10%
Mathis GrimstadAdm. direktør i Stor-Oslo Eiendom8%13%
Grethe W. MeierAdm. direktør i Privatmegleren8,5%11%