Pestfrykt og massive nedstengninger til tross – boligprisene i Norge har skutt videre til værs gjennom 2020. Hele fasiten for året er ikke klar før om noen dager, men fra november i fjor til november i år har prisen på en gjennomsnittlig bruktbolig steget med 7,8 prosent.
I hovedstaden har prisoppgangen vært enda høyere, ifølge Eiendom Norge: 10,4 prosent dyrere er kvadratmeterne blitt. I snitt koster en Oslo-bolig nå 5,67 millioner kroner, eller 78.803 kroner pr. kvadratmeter.
Til sammenligning koster det 47.608 kroner pr. kvadratmeter i Trondheim og 44.669 kroner i Bergen.
– Null frykt
– Renten er åpenbart en stor årsak, kanskje 60–70 prosent. Men jeg tror ikke vi skal undervurdere den effekten covid har hatt på at folk må være hjemme. Plutselig må de være 100 prosent i sitt eget hus – de ser hvor viktig hjemmet er, sier eiendomsutvikler Terje Tinholt i dagens episode av Finansavisens julepodcast.
Hva skjedde etter spanskesyken? Da økte veksten i økonomien i hele verden med mellom 12 og 15 prosentTerje Tinholt, Tinholt Eiendom
Der møter han daglig leder Christoffer Askjer i Sem & Johnsen Eiendomsmegling samt Eline Hvamstad og Stein Ove Haugen fra Finansavisen.
– Jeg tror renteeffekten er vesentlig større enn 70 prosent. Jeg tror den lave renten er bensin på bålet, og så er nedstengningen kanskje noen grankvister. I praksis er det helt fravær av frykt. I de 19 årene jeg har holdt på i dette markedet har det alltid vært noen kritiske røster som vil selge før de kjøper noe nytt, og som skal slå markedet, men den typen kunder er totalt fraværende. Det virker som om det er null frykt for at det skal komme en korreksjon. Det er vi litt overrasket over, sier Askjer.
Spanskesyken II?
Eks-megler Tinholt er primært predikant for stigende boligpriser, sekundært boligutvikler i Tinholt Eiendom. Han er bekymret for den saktegående reguleringen og dermed lave boligbyggingen i Oslo.
– Jeg håper jeg tar feil, men er redd for at vi kommer opp mot 2016-nivået, fordi vi bygger altfor lite. Det ligger, as we speak, under 500 eiendommer ute i Oslo-markedet. Det har jeg ikke sett noen gang. I tillegg er det mellom 1.000 og 1.200 nye boliger, men det er altfor lite.
Det kommer til å være kupping og bånn gass i Oslo også i januarChristoffer Askjer, Sem & Johnsen Eiendomsmegling
Tinholt drar en historisk parallell – til en hundre år gammel pandemi som stort sett er gått i glemmeboken, men som har mange likhetstrekk med den nåværende:
– Hva skjedde etter spanskesyken? Da økte veksten i økonomien i hele verden med mellom 12 og 15 prosent – det er en enorm vekst. Det brenner godt på bålet nå, men vi har fremdeles en enorm mengde bensin, så jeg tror farten vil holde seg veldig godt inntil vi virkelig begynner å reise igjen, og det tror jeg ikke skjer før på vårparten 2022, så vi har hele det neste året på oss. Jeg håper ikke det skjer, for da blir det en ustabilitet vi ikke trenger, men jeg er redd for det, spesielt i Oslo, sier han.
Friske prognoser
Askjer oppfattes normalt som ganske offensiv, men i møte med Tinholt fremstår han nesten som en korgutt. Han er overrasket over boligmarkedet i år.
– Ut fra det øyeblikksbildet vi hadde i mars, trodde vi ikke det kunne være mulig å selge boliger gjennom 2020, sier Askjer.
– Men det tok ikke lang tid før vi forsto at dette kom til å flyte greit. Etter påske merket vi at folk hadde liten eller ingen skepsis til å kjøpe bolig. Mai og juni ble de beste månedene vi har hatt noensinne.
Og med svært få boliger for salg inn mot juleferien, tror Askjer at prisrekorder står for fall etter nyttårsaften.
– Vi har tatt ut en god del av volumet vi normalt ville tatt ut i januar, så det kommer til å være kupping og bånn gass i Oslo også i januar, sier han.
– Hvor mye stiger boligprisene i januar?
– På landsbasis kanskje med 2 til 2,5 prosent. I Oslo: Kanskje opp 4 til 4,5 prosent, sier Tinholt.
Det får Askjer til å steile:
– I januar!?
– I januar, ja, bekrefter Tinholt.
– Du er såpass bull, ja. Det er mye på én måned, sier Askjer.
Tinholt står på sitt:
– Jeg føler at jeg nesten har mer oversikt nå enn jeg hadde som megler, for da var jeg så inne i en boble. Nå har jeg kontakt med alle meglerne, tett, nesten hver uke, ser på volumene, ringer og hører. Det er adskillig færre oppdrag som kommer inn nå, fordi man spår en oppgang, og da avventer folk litt. Det blir en selvforsterkende effekt, så man kan få en prisgalopp. Selvfølgelig håper jeg ikke det, men jeg tror Oslo kan gå sterkt i januar. På landsbasis har jeg spådd 7 til 7,5 prosent i 2021, sier utvikleren.
Men når det gjelder sjømarkedet: Det var bonanza i år, men det kommer til å bli helt GALSKAP når vi kommer til aprilChristoffer Askjer, Sem & Johnsen Eiendomsmegling
Askjer forsøker å roe ned stemningen, men lykkes bare halvveis.
– Vanligvis er det meglerne som er mest bull og som må holdes litt igjen. Her er jeg litt mer konservativ enn det Terje er. Jeg tror også vi får en voldsom prisvekst neste år, men at det kanskje blir et par prosent i januar og at det bikker 10 prosent i Oslo for året og 7–8 prosent på landsbasis.
Ikke bonanza, men galskap
Også i hyttemarkedet er det fortsatt lyse utsikter, mener de to.
– Jeg bygget en hytte på Hafjell for to år siden, og har allerede hatt to på døren som spurte om jeg ville selge. Folk kjører rundt for å få tak i noe veldig fort. Etterhvert vil nok den effekten dempes noe, men kanskje ikke før utpå vårparten i 2022, sier Tinholt.
– 2022, ja. For selv om en stor del av Norges befolkning er vaksinert når vi kommer til sommeren, kommer de ikke til å begynne å reise på samme måte – det føles altfor utrygt å forlate landets grenser, supplerer Askjer, som nå greier å legge moderasjonen fullstendig til side:
– Hyttemarkedet til fjells er helt fantastisk, det er ikke noe å lure på. Etterspørselen overstiger tilbudet betydelig. Men når det gjelder sjømarkedet: Det var bonanza i år, men det kommer til å bli helt GALSKAP når vi kommer til april. Da kommer Vestfold-meglerne til å få kjørt seg.
Vinner vin igjen
– Er dere redd for at renteøkninger skal legge en demper på euforien i boligmarkedet?
– En prisøkning på 10 prosent er i grenseland av hva jeg mener er et sunt marked, og jeg tror det er fornuftig å øke renten noe tidligere. Om det skaper en liten brems – jeg tror uansett det vil være superfart i boligmarkedet, sier Askjer.
– Jeg tror ikke renten kommer opp før på vårparten 2022, sier Tinholt, som tidligere har vunnet Finansavisens champagne for å spå boligprisutviklingen, og ikke er redd for et veddemål eller ti.
– Jeg tok et veddemål mot Harald Magnus igjen, som spådde Sodoma og Gomorra og 40 prosent ned, og det er mitt største kjøpssignal.
For nye lesere: Det er sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i SpareBank 1 Markets det dreier seg om.
– Jeg veddet en rødvinsflaske fra Frankrike. Nå husker jeg ikke navnet på den engang, men den kostet ihvertfall 7.000 kroner. Han var redd for at jeg hadde veddet en kasse, men det var bare en flaske.
Her beveger vi oss ut av podcasten for å gjøre vår journalistiske plikt og sjekke sannhetsgehalten i historien. Med ganske få justeringer stemmer den.
– Det var DN som arrangerte veddemålet. Han har ikke vunnet ennå, men oddsen min ser skrekkelig dårlig ut, sier Andreassen.
– En flaske til 7.000?
– Neeeei, det var fem tusen det var snakk om. Kanskje fem og et halvt. En Rothschild ett eller annet.
Flasken med Chateau Mouton Rothschild 2016 hadde en utsalgspris på 5.979 kroner og 30 øre, men har nå steget til 7.987 kroner og 50 øre. Da veddemålet ble inngått i april, sa ikke Andreassen noe om Bibelen eller 40 prosents fall, men mente det er «mye mer sannsynlig at boligprisene faller 25 prosent».
