Økonomer tror boligmarkedet er i ferd med å snu

OBOS-prisene falt i mars etter 11 måneders sammenhengende oppgang. Flere økonomer tror nå på en nedkjøling av boligmarkedet.

MOT NORMALISERING: Flere økonomer tror vi går mot bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet.  Foto: Dreamstime
Bolig

– OBOS-prisene falt en god del, og indikerer at vi kan vente oss en prisnedgang i boligmarkedet ellers også. Vi har endret prognose fra moderat prisvekst til moderat nedgang, sier sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank. 

TROR PÅ PRISFALL: Frank Jullum, sjeføkonom i Danske Bank. Foto: Danske Bank

Får banken rett, vil vi med unntak av et prisfall på lille 0,1 prosent i november ifjor, få det første prisfallet i boligmarkedet siden mars i fjor. Da stengte Norge som kjent ned første gang, og boligprisene falt med 1,4 prosent nasjonalt og 1,5 prosent i Oslo. 

– Vi tror på et sesongjustert fall på 0 til 0,5 prosent og at den nominelle prisnedgangen er på mer enn 0,5 prosent, sier Jullum. 

Danske Bank har ikke egne prognoser for Oslo. Eiendom Norges prisstatistikk for mars legges frem torsdag klokken 11. 

Fra rekordsterk februar

– Er det riktig å legge OBOS-prisene til grunn, de reflekterer bare en liten del av boligmarkedet?

– Den statistikken svinger mye mer, men gir en god pekepinn på utslagene den ene eller andre veien, sier Jullum.

OBOS-tallene for februar viste vanvittige 5,9 prosents prisvekst i Oslo. Eiendom Norges tall endte på 3,5 prosent for hovedstaden – den sterkeste februarmåneden noensinne målt. 

I mars viser OBOS-tallene en nedgang på 1,3 prosent i Norge og 1,2 prosent i Oslo. I Oslo utgjør grunnlaget rundt 25 prosent av omsetningene. 

– Prisutviklingen ble svakere enn den pleier å være i mars, også når vi sammenligner med tidligere år da påsken har falt i månedsskiftet mars/april. Samtidig må nedgangen ses i lys av at OBOS-prisene steg unormalt mye i februar. Det var dermed ikke så overraskende med et prisfall nå, sier sjeføkonom Sissel Monsvold i OBOS.

I mars ble det omsatt 631 OBOS-tilknyttede boliger i Oslo. Det er 40 prosent flere enn i samme måned i fjor, men også 39 prosent flere enn snittet for mars de seneste fem årene. OBOS Eiendomsmeglere har også økt oppdragsinngangen med 20 prosent i mars. 

Som Finansavisen tidligere har omtalt, har flere eiendomsmeglerkjeder inngått rekordmange salgsoppdrag den seneste måneden. 

Prisutvikling i Norge i mars 

MarsPrisutvikling
20030,3%
20041%
20051,2%
20061,6%
20070,7%
20080,6%
20091,1%
20100,5%
20111,3%
20121,5%
2013−0,2%
20141,3%
20150,6%
20161,5%
20170,4%
20180,5%
20190,7%
2020−1,4%
Kilde: Eiendomsverdi/Eiendom Norge

Prisvekst tatt ut

Allerede i årets to første måneder er den nominelle prisveksten 5,2 prosent i Norge og 6,2 prosent i Oslo, ifølge tallene fra Eiendomsverdi. 

– Vi tror veldig mye av prisveksten i år allerede er tatt ut. Basert på det meglerne rapporterer om økt tilbud, spesielt i hovedstaden, så tilsier det mer moderat prisvekst fremover, sier Jullum. 

Finn.no merker også en kraftig økning i annonser, samtidig som boligene går kjapt unna.

FLERE ANNONSER: Jørgen Hellestveit, produktdirektør for Eiendom i FInn.no. Foto: Finn.no

– På landsbasis ble det lagt ut 18 prosent flere boliger til salgs i mars i forhold til samme måned i fjor. Akkurat nå ligger det 11.300 boliger til salgs i Norge, dette er rundt 30 prosent færre annonser målt mot første dag etter påskeferien i fjor, sier produktdirektør for Eiendom i Finn.no, Jørgen Hellestveit. 

– I Oslo var det i mars en økning på 16 prosent i bolig til salgs-annonser. Nå er det drøye 1.100 annonser, noe som er rundt 20 prosent lavere tilbud enn i fjor, fortsetter han. 

Gode grunner til salg

Sjeføkonom i DNB Markets, Kjersti Haugland, er ikke overrasket over at flere vil selge boligen sin nå.

FLERE SELGER: Kjersti Haugland, sjeføkonom i DNB Markets. Foto: NTB

– Det er det gode grunner til med varslede renteøkninger fra Norges Bank, sier Haugland.  

– Hva vil økt tilbud ha å si for boligprisene? 

– Flere objekter på markedet vil ha en viss prisdempende effekt, men vi tror forsatt på prisvekst, da den underliggende etterspørselen er sterk, sier Haugland

Korrigert for sesongvariasjoner tror DNB Markets på en oppgang på 0,6 prosent i boligprisene i mars. Med unntaket av prisfallet på 1,4 prosent i mars i fjor, har den nominelle prisveksten for landet vært på mellom 0,4 og 0,7 prosent i mars, i årene etter toppåret 2016. 

– Det at mange selger nå, kan det indikere at trenden ved å kjøpe først og selge etterpå vil snu? 

– Nei, det vil nok ikke skje før det er en bekymring om at boligprisene skal falle, og den bekymringen har ikke vi, sier Haugland. 

– Rentebunnen er nådd 

Sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic, er en av de som tror på den svakeste boligprisveksten i både Norge og Oslo i 2021, med henholdsvis 3,5 og 5 prosent fra desember til desember. Nå mener hun markedet er i ferd med å normaliseres. 

LAVERE VEKST: Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosenteret. Foto: Håkon Løtveit

– Vi venter betydelig lavere vekst enn i de to foregående månedene. Både fordi mars tradisjonelt er en måned med lavere prisvekst enn januar, februar og april, men også fordi renteeffekten begynner å snu fra å ha vært veldig stimulerende til å virke dempende på den eksplosive boligetterspørselen. Jeg tror folk flest har tatt inn over seg at bunnen er nådd for boliglånsrentene og at de vil øke de kommende årene, sier Macic. 

– Hvordan ser du på tallene fra OBOS?

– Jeg tolker den statistikken som en pekepinn på at prispresset i Oslo har roet seg noe i løpet av mars. Vi venter fortsatt at det vil være flere måneder med prisvekst frem til sommeren, men deretter tror vi det snur, sier Macic.

Tyder på skifte

Mari O. Mamre ved Handelshøyskolen NMBU mener også at boligmarkedet er på vei inn i et stemningsskifte.

STEMNINGSSKIFTE: Mari O. Mamre, stipendiat i boligmarkedsøkonomi ved Handelhøyskolen ved NMBU. Foto: NMBU

– De fallende OBOS-prisene tyder på et nært forestående skift i tråd med prognosen om oppbremsing og at boligmarkedet snart snur. Det er grunn til å tro at boligmarkedet totalt stiger litt til i mars, om enn med svakere veksttakt, sier Mamre, som er stipendiat i boligmarkedsøkonomi. 

Det vil imidlertid ta noe tid før skiftet slår ut i prisene, mener hun.

– Vi har vært og er fremdeles inne i en sterk trend, og erfaringsmessig tar det noe tid for en trend å spille seg ut. Aktiviteten ser også ut til å ha vært god i mars, med «selgers marked», om enn i siste fase.

Eiendomsmeglerkjedene Finansavisen snakket med i slutten av mars trodde på en prisoppgang på omlag 1 prosent i Norge og noe sterkere i Oslo i mars. DNB Eiendom mente prisutviklingen i mars kunne bli like sterk som i februar.