– Reguleringstakten er veldig lav. Det er en fallitterklæring for politikerne siden det betyr voldsom boligprisprisvekst. Jeg tror det blir 10 prosent i 2022 og 15 prosent eller mer i 2023, sier adm. direktør i Stor-Oslo Eiendom, Mathis Grimstad.
Boligprisene i Oslo har de seneste årene vært som en jojo av ulike årsaker. 23,3 prosents oppgang i 2016, 6,2 prosents fall i 2017, opp igjen 6,3 prosent i 2018 og hele 12 prosent i fjor.
I 2021 blir det realprisnedgang, med en boligprisvekst pr. november på 2,1 prosent og en generell prisvekst på over 5 prosent.
Regulering på bunnivå
Stor-Oslo Eiendom trodde på 13 prosents boligprisvekst i år, og selv om de tok grundig feil, tror sjefen i selskapet nok en gang på kraftig prisvekst. Han mener det er unngåelig.
– Det er kun regulert omlag 1.000 boliger i 2021, og det er skremmende lavt. Det er primært to faktorer som påvirker prisen i Oslo – lav reguleringstakt og lang reguleringstid for nye boliger, sier Grimstad.
– Men det ble regulert 4.561 boliger i fjor?
– Ja, og det kommer en del boliger ut som ble regulert i 2020 i 2022. Det vil være litt prisdempende, men jeg har fortsatt tro på 10 prosent året under ett.
– Det er flere ting som nå demper kjøpekraften, blant annet høyere rente?
– Hvis renten stiger vil det riktignok bli noe mindre kjøpekraft, men renten er fortsatt såpass lav at den ikke vil påvirke denne kjøpegruppen. Det er fortsatt gratis å låne penger sammenlignet med prisveksten, sier Grimstad.
Befolkningsvekst
Noe som ikke taler for en kraftig boligprisvekst, er den svake befolkningsveksten i hovedstaden. Ved utgangen av tredje kvartal hadde Oslo en økning på kun drøye 1.000 personer sammenlignet med samme kvartal i fjor.
– Det er stor befolkningsvekst i kommunene rundt Oslo, primært fordi disse kommunene har vært flinkere til å regulere og tilrettelegge, sier Grimstad.
– Betyr ikke flyttemønsteret at boligbehovet i hovedstaden ikke er så stort? Dere har tidligere snakket om 5.000 boliger i året?
– Det er mulig det ikke er behov for 4–5000 boliger i året siden det etter hvert er såpass god kollektivdekning ut av Oslo. Når Follobanen, Fornebubanen og Hønefossbanen står ferdig, vil det bli enda enklere å flytte seg ut og inn av hovedstaden, uten å bo der, sier Grimstad, som likevel mener at boligtilbudet blir så lavt at det borger for kraftig prisvekst.
Pr. 30. november er bystyrevedtatte reguleringer på 1.150 (se tabell), og det finnes ikke mange tilsvarende år tilbake i tid med så lavt nivå. Det er derimot igangsatt bygging av flere boliger i år enn i fjor, det vil tilsi at det på kort sikt ikke vil bli et lavere boligtilbud enn det allerede er i hovedstaden.
I 2020 nedjusterte Prognosesenteret det årlige boligbehovet i Oslo fra omlag 5.000 til 3.200 boliger. Likevel er boliger tatt i bruk godt under dette nivået både i fjor og i år.
Boligregulering i Oslo
| År | Regulerte boliger | Igangsatte boliger | Boliger tatt i bruk |
| 2010 | 1.134 | 2.676 | 1.562 |
| 2011 | 2.087 | 4.608 | 1.325 |
| 2012 | 1.420 | 4.128 | 4.323 |
| 2013 | 1.635 | 3.488 | 3.068 |
| 2014 | 1.758 | 2.350 | 3.233 |
| 2015 | 5.659 | 3.256 | 2.161 |
| 2016 | 15.481* | 4.939 | 2.780 |
| 2017 | 3.045 | 6.493 | 2.913 |
| 2018 | 810 | 3.786 | 4.553 |
| 2019 | 2.158 | 2.317 | 4.948 |
| 2020 | 4.561 | 2.885 | 2.746 |
| 2021 | 1.150** | 2.971 | 2.580 |
* Inneholder også store områdereguleringer på Gjersrud-Stensrud og på Furuset.
**Pr. 30. november
Ingen reguleringer for OBOS
– Plan- og bygningsetaten har gjentatte ganger uttalt at den også er avhengig av planforslag fra dere utviklere?
– Jeg synes det generelt er frekt at de prøver å legge skylden på oss som utviklere. Vi sender så mange reguleringsplaner inn som mulig. Vi har i dag 9–10 reguleringsplaner til behandling i Oslo. Jeg vet at OBOS ikke får regulert en eneste bolig i 2021. Det er ganske spesielt at Norges største boligutvikler ikke får til det – da blir det ikke mange boliger til folket, sier Grimstad.
OBOS bekrefter at de sliter med ikke-eksisterende regulering i år.
– Vi er ikke fornøyd med fremdriften i reguleringssaker. Vi har flere store saker der vi regelrett har fått beskjed om at vi er prioritert ned til fordel for annet. Jeg tror dette skyldes dels at sakene er mer komplekse, men også at kommunen ikke klarer å være så produktiv som den burde være. Vi har forsøkt å være litt mindre strie enn vi tidvis har vært. For oss og Oslo begynner det å bli prekært hvis ikke 2022 blir vesentlig bedre, både på regulering og byggesak, sier konsernsjef Daniel K. Siraj.
Nedgang i planforslag
Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune mener den både har fått for lite å jobbe med og at detaljreguleringen tar mer tid.
– Vi skulle gjerne sett at det ble regulert flere boliger enn det vi har sett i 2021. Det er en nedgang i innkomne planforslag med boliger de siste årene, og den gjennomsnittlige tiden for en detaljregulering har også gått opp disse årene, sier avdelingsdirektør Andreas Vaa Bermann.
– Kan det gi et stramt boligtilbud i 2023?
– Det tar tid fra boliger blir regulert til de blir ferdigstilt, så dette vil nok ikke påvirke boligtilbudet direkte i 2023. Igangsatte boligprosjekter i Oslo har holdt seg like under 3.000 de siste årene. Den gjennomsnittlige saksbehandlingstiden for de planforslagene som ble sendt til politisk behandling var i 2020 og 2021 cirka 3,5 til 4 år. I den tiden er både den tiden en forslagsstiller bruker på å utarbeide planforslaget og kommunens saksbehandlingstid inkludert.
– Bruker dere lengre tid under pandemien?
– Vi ser ikke at pandemien som sådan har påvirket denne tiden, annet enn at etaten har prioritert byggesaksbehandlingen under pandemien for å bidra til å holde byggenæringen i gang, sier Bermann.
