KjøpLogg inn

Feststøy fra naboene utløste erstatningskrav

En kjøper ante fred og ingen fare da han i fjor kjøpte en leilighet i Oslo for 8,3 millioner kroner.

Publisert 23. juni 2022 kl. 15.11
Oppdatert 25. juni 2022 klokken 11.58
Lesetid: 3 minutter
Artikkellengde er 689 ord
34 AV 41 LEILIGHETER UTLEID: Kjøper ble svært overrasket da det viste seg at over 80 prosent av leilighetene i bygården var utleid. Foto: NTB

I forbindelse med en del feststøy i bygården tok kjøper kontakt med styreleder, som kunne fortelle at hele 34 av gårdens 41 leiligheter var eid av et aksjeselskap som leide ut leilighetene, skriver Estate Nyheter, som var først ute med nyheten.

Ikke lov å eie flere enn to leiligheter

I salgsoppgaven kunne man lese følgende: «Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner § 23».

Kjøper ble dermed svært overrasket da det viste seg at aksjeselskapet eide majoriteten av leilighetene.

Aksjeselskapet hadde på sin side hatt hjemmel til sine seksjoner siden 1974, og dermed ervervet leilighetene før vedtakelsen av bestemmelser om ervervsbegrensninger i eierseksjonsloven.

Ved å eie 34 av 41 leiligheter hadde aksjeselskapet også over 80 prosent av stemmene ved årsmøter og lignende, og dermed i praksis flertall i alle saker i sameiet. 

Det mente kjøper ikke var særlig til beboerdemokrati.

Gikk til sak

Kjøper reklamerte direkte til både selger og megler, og mente de hadde holdt tilbake informasjon.

Partene kom ikke til enighet, og han gikk deretter videre til eierskifteselskapet. 

Kjøper hevdet selger hadde tilbakeholdt opplysninger om at 34 av 41 leiligheter i sameiet var utleid av et AS. I tillegg viste han til at selskapet hadde over 80 prosent av stemmene ved årsmøtet, og at det dermed i praksis ikke var et reelt beboerdemokrati. 

FESTSTØY: Kjøper mente høy grad av utleievirksomhet og tilhørende feststøy medførte dårligere bomiljø. Bildet er kun ment som illustrasjon. Foto: Gorm Kallestad/NTB

Det ble også vist til at bygårder med stor utleieandel har et vesentlig dårligere bomiljø, noe som forringet bruksverdien av leiligheten hans, både til eget bruk og ved salg i fremtiden.

Avviste kjennskap

Selgeren av leiligheten hevdet på sin side han ikke visste om dette, og avviste at det var holdt tilbake opplysninger. 

Megleren svarte at han aldri hadde mottatt informasjon om utleievirksomheten, og at det var helt nytt for ham.

Kjøper innhentet deretter årsberetningen for 2020, hvor det viste seg at selger var styremedlem i sameiet. 

I tillegg fant kjøper ut at selgeren ble informert om aksjeselskapets utleievirksomhet, da selgeren selv kjøpte leiligheten i 2016. 

Her stod det blant annet: «Kjøpere bør gjøres oppmerksom på at de kjøper seg inn i et sameie hvor (…) har over 2/3 av stemmene og at (…) driver utleie av sine seksjoner».

Havnet hos Finansklagenemnda

Saken havnet deretter hos Finansklagenemnda, hvor kjøper hevdet det forelå opplysningssvikt hos selger. Dette som følge av manglende opplysninger om eierforholdene i sameiet. 

Kjøper mente også det var usannsynlig at selger ikke kjente til utleieforholdene i gården, da selger selv hadde vært styremedlem i sameiet, og det ble gitt informasjon om utleievirksomhet da selger kjøpte boligen i sin tid.

Kjøper vant fram

Finansklagenemnda kom fram til at det forelå mangelsansvar, og sekretariatet skrev følgende i sin begrunnelse:

«Sekretariatet er videre av den oppfatning at kjøper hadde «grunn til å rekne med» å få opplysninger om eierstrukturen i sameiet, og herunder at et aksjeselskap eier og leier ut det vesentligste av bygningsmassen i sameiet. Dette også sett hen til at eierstrukturen avviker fra hva som er mulig etter dagens eierseksjonslov. I salgsprospektet er det for øvrig sitert fra gjeldende eierseksjonslov, der det fremgår at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner § 23, første ledd. 

I lys av den faktiske situasjonen i sameiet fremstår dette som direkte misvisende.

Det faktum at sameiet i hovedsak består av utleieleiligheter er etter sekretariatets syn også en relevant opplysning som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dette tatt i betraktning at en høy andel utleie ofte kan medføre et mer ustabilt bomiljø.

Sekretariatet legger videre til grunn at forholdet må antas å ha innvirket på avtalen. Det er selskapet som har bevisbyrden for at opplysningene ikke har innvirket, og vi kan ikke se at denne bevisbyrden er oppfylt».

Fikk erstatning

Finansklagenemnda sa seg enig i sekretariatets konklusjon, og besluttet at det var på sin plass med et betydelig prisavslag.

I samråd med en uavhengig megler mente kjøper 500.000 kroner var en passende rabatt.  

Mindretallet i nemnda foreslo et prisavslag i størrelsesordenen 250.000 kroner, men flertallet var enig med kjøper, og han fikk dermed en halv million kroner som plaster på såret.