Rentehevingene fører ikke bare til at boligprisene faller, men også til forventninger om langt færre igangsatte byggeprosjekter. Kraftig økte byggekostnader bidrar til det samme. Dermed vil færre nye boliger stå ferdig i 2024 og 2025 – akkurat når etterspørselen igjen tar seg opp, ifølge Prognosesenteret.
– Vi har beregnet at boligbehovet i Norge er 29.000 hvert år – basert på at folk ikke skal bo trangere enn i dag, sa sjeføkonom Nejra Macic under Finansavisens eiendomskonferanse på Grand Hotel i Oslo på fredag.
Særlig i Oslo, der reguleringskvernen maler notorisk sakte, blir det lite nytt å velge blant.
– Det blir ordentlig tynt. Vi tror igangsettingen vil falle ytterligere. I 2024 vil det bli fullført veldig få boliger, og det ligger dermed til rette for veldig sterk prisvekst igjen om et par år, sier Macic.
Snart på rentetoppen?
Analysen er åpenbart basert på at rentespøkelset fordunster. I deres spåkule når Norges Bank rentetoppen allerede nå i desember.
– Det betyr at boliglånsrentene settes opp i midten av februar. Da tror jeg norsk økonomi kommer til å kjøles ned såpass mye at man ikke ser et behov for flere økninger og at man etterhvert setter ned renten, sier sjeføkonom Nejra Macic.
– En eller annen gang etter sommeren får vi første rentekutt.
I Oslo er det mer ekstremt. Her er markedet mye mer rentesensitivt, og prisene vil falle merNejra Macic, Prognosesenteret
Prognosen støtter seg på at arbeidsmarkedet vil bli mindre stramt. Macic mistenker at boomen i hotell- og restaurantbransjen i pandemiens kjølvann ikke vil bestå.
– Dette har drevet sysselsettingsveksten og ført til en boost, men restaurant- og hotellbesøk er det første som ryker når folk må stramme inn. Dette vil måtte snu, og sysselsettingen der vil måtte falle, mener Macic.
En annen faktor er russernes herjinger i Ukraina.
– Ukrainske flyktninger vil føre til at arbeidsstyrken øker. De kommer nok til å bli sysselsatt raskere enn mange andre grupper, men det er helt urealistisk at 100 prosent av de ankomne som er arbeidsføre blir sysselsatt med én gang, sier sjeføkonomen.
– Umulig med Oslo-krakk
I tiden frem til Norges Bank løsner på tøylene, vil boligprisene kunne falle videre, mener Prognosesenteret. Deres landsprognose fra mai, som snart skal revideres, tilsier at boligprisene i desember 2023 vil være 5 prosent lavere enn de var ved slutten av første kvartal i år, og at prisene først ved utgangen av første kvartal 2024 når samme nivå som de var på to år tidligere.
Men der det går fort opp, går det gjerne fort ned.
– I Oslo er det mer ekstremt. Her er markedet mye mer rentesensitivt, og prisene vil kunne falle mer på kort sikt, sier Macic.
I en viss periode, altså. Men så var det den sørgelig lave byggetakten igjen.
– På kort sikt dominerer renteeffekten, men på lengre sikt boligbyggingen. Tilbudselastisiteten er helt annerledes – boligbyggingen er mye, mye lavere. Potensialet for prisvekst i 2024 er stort. Hvis man er litt langsiktig, er det nesten umulig med et priskrakk i Oslo med den tilbudssiden.
– Hva synes du om innsatsen til Oslos byråd når det gjelder å få opp boligbyggingen?
– Ett år var det bra, i 2017. Da ble 5.555 boliger igangsatt. I 2019, da de boligene ble ferdigstilt, var det nesten ingen vekst i prisene – en kjempegod balanse. Siden er det bare gått nedover, og hittil i år er det ekstremt lavt, sier Macic.
– Utbyggere klager over at det kan ta fem år å regulere et leilighetsprosjekt?
– Minst. Vi har sett eksempler på at det kan ta ti år. Det finnes SSB-tall som viser at saksbehandlingstiden har økt. Mange andre steder i Norge har denne tiden gått ned.
