– I min levetid har jeg ikke sett noe som engang ligner på det vi er gjennom nå. Det inkluderer både bankkrisen, finanskrisen og dotcom-krisen og alle andre kriser jeg har vært vitne til. Vi er antagelig på 30-tallet og den store depresjonen, sier eiendomsinvestor Christian Ringnes til Finansavisen.
25 prosent lavere leie
Som en av Oslos største gårdseiere forteller han at coronasituasjonen påvirker markedet for næringseiendom i to ledd.
– Der vi er nå er at vi ser hva som kommer, men vi har ikke opplevd det ennå. Vi opplever at våre leietakere, som vi har en nær dialog med, ber om henstand og reduksjon av leier, og der de er nedstengte forsøker vi å være imøtekommende. Enten ved å utsette eller redusere leiene, sier Ringnes, og legger til at de har mange leietakere som enten driver hotell - eller restuarantvirksomhet, i tillegg til leietakere med omsetningsbaserte leier.
– Jeg anslår at for vårt vedkommende vil leiene i andre kvartal, like for like, være 25 prosent lavere enn de var i fjor. Det er en kombinasjon av ettergivelse og omsetningsleie-penger som er tapt for bestandig. Det er første leddet, presiserer Ringnes.
– Andre leddet er når være leietakere begynner å gå over ende i stor skala, hvis ikke det gjøres tiltak fra myndighetenes side. Da vil det også etter hvert også virke inn på mer usolide eiendomseiere, og vi får konkurser også der. Det vil gjøre at bankene, som i stor grad har pant i boligeiendommer og næringseiendommer kommer til å mer engstelige - og så har vi spiralen gående; hvor kreditten stenges igjen, flere går konkurs, allerede nå er vi opp i 10 prosent arbeidsledige - og vi kommer sikkert til å være oppi 20 prosent i løpet av ikke så altfor lang tid.'
Myndighetene må rydde opp
På spørsmål om det per i dag er leietakere som ikke kan betale leie, svarer Ringnes;
– Jeg tror de fleste av dem har litt på kistebunn, og forfall for leier er 1. april, så foreløpig er det ikke kritisk. Men vi snakker en liten uke frem i tid, så tenker jeg nok at disse tingene skal begynne å skyte fart til overflaten.
– Hvem skal ta ansvar?
– Jeg har registrert at det er mange som mener at det er gårdeierne som skal ta dette ansvaret. Det er i beste fall å skyve tre måneder på problemet. Hvis ikke vi har inntekter, kan vi ikke betale renter og avdrag, og det har alle eiendomsbesittere. Og så er det slutt der også, sier Ringnes, og fortsetter;
– Det er ingen som har skylden for coronakrisen, men det er myndighetene som håndterer den og som har besluttet nedstengning av alle virksomheter. De må derfor ta hovedansvaret for å rydde opp.
Eiendomsinvestoren peker, som han har uttalt tidligere, på at i Danmark har staten kommet kraftfullt på banen, og sagt at de som er rammet av corona får hel eller delvis støtte, til å dekke sine faste utgifter.
– Det inkluderer rente, husleie, strøm, skatter og så videre. Det er selvfølgelig for å holde disse flytende mens de har ansatte ute i permisjon, legger Ringnes til.'
– Dette er et effektivt og direkte virkemiddel. Og jeg har aldri opplevd noen dansker som gir ved dørene, så de har helt sikkert vurdert at dette er nødvendig. Det bør også norske myndigheter gjøre, sier Ringnes til Finansavisen.
Skyte elefant med knappenåler
– Oslo Høyre vil at store gårdeiere skal droppe eller redusere leien, og bli kompensert via kutt i eiendomsskatten. Hvorfor er ikke du for en slik løsning?
– Selvfølgelig er jeg for en slik løsning, men det er som å skyte elefant med knappenåler. Problemet er at eiendomsskatten utgjør ca. fem prosent av leieinntektene, og i mange tilfeller betales den dessuten av leietakerne, sier Ringnes, og fortsetter;
– Det er et velkomment bidrag, men du kan aldri bli motivert til å gi fra deg 100 prosent for å få tilbake fem prosent. Det vil hjelpe, men har ikke vesentlig betydning, sier Ringnes.
Han gjentar at de allerede anslår 25 prosent lavere leieinntekter i andre kvartal, og mener det er et «voksent bidrag» til en dugnad.
Nedsmeltning
– Dersom norske myndigheter ikke møter deg og andre norske gårdeiere med en dansk løsning. Hvor ille kan «worst case» bli?
– Vi må forholde oss til allerede inngåtte kontrakter, hvis det dreier seg om at ingen skal betale lenger, vil hele systemet gå opp i limingen. Da får ikke vi betalt, bankene får ikke betalt, kreditten holdes igjen, det er ikke mulig å låne penger lenger - og så er det game over. Da smelter hele systemet ned. Den situasjonen bør man ikke komme i, og det er derfor man må gjøre kraftfulle tiltak fra myndighetenes side nå, sier Ringnes.
Han sier han blir litt fortvilet når debatten begynner å handle om det er den ene eller andre som skal bære kostnaden.
– Det er staten som har det eneste våpenet - eller elefantbørsa om du vil, og som kan stoppe dette. Alt annet blir bare småtteri.
Gullalder i eiendom
Norsk næringseiendom har vært gjennom en gullalder de siste 30 årene, med stigende priser og leieinntekter. Det har også Ringnes selv nytt godt av.
Han har også gjentatte ganger spådd «peak high» for næringseiendom som gjest hos Økonominyhetene og med Trygve Hegnar i studio.
– Etter så gode tider - er det litt for lett å be politikerne steppe inn så fort det blir litt tøft?
– For å si det sånn, det er ikke oss det går utover i første rekken. Det kommer til å bli leietakerne og næringslivet, og det vi skal leve av etterpå. Hele den debatten der er et blindspor, sier Ringnes, og fortsetter;
– Hvis det kan være til trøst, vår største investering Pandox har falt med 75 prosent, så det er ikke slik at vi ikke merker dette. Jeg tror de fleste eiendomsbesittere og eiendomsselskaper har sett verdien på aksjene de eier barbert med 25 til 75 prosent, avhengig av hvor eksponert de er mot enkeltsektorer, jeg tror ingen av de føler at det er spesielt gode sider. Veldig mye av det som har vært tjent de siste årene, er allerede gått tapt. Og det kommer til å bli mye, mye verre.
Mer om hvor mye verre og hvor lenge det vil vare, ser du intervjuet øverst i artikkelen.