Solon Eiendom kjøper 25 prosent av eget prosjekt

Solon Eiendom selger ut 113 leiligheter som skal stå ferdige om fire år til et Arctic-syndikat. Likviditetseffekten sies å være 94 millioner, men kan neppe være mer enn 67 millioner.

KJØPER SELV: Adm. direktør Stig Bech i Solon Eiendom skal etter planen kjøpe 25 prosent av et Arctic-syndikat, som inneholder 113 av Solon Eiendoms leiligheter. Foto: Håkon Løtveit
Børs

Tirsdag ettermiddag sendte Solon Eiendom ut en børsmelding hvor det ble informert om at det var inngått en intensjonsavtale om salg av 75 prosent av det tredje og siste byggetrinnet i Magasinparken på Ski.

Arctic tar 10 mill.

Arctic Securities har fått oppdraget med å hente inn 105 millioner kroner til prosjektet fra private investorer, hvor minsteinvesteringen er satt til i overkant av 5 millioner kroner.

«Salget forventes å ha en netto likviditetseffekt på omtrent 94 millioner kroner», skriver Solon i børsmeldingen.

Honoraret til Arctic er satt til 10 millioner kroner, og justert for andre kostnader er tallet 94 millioner forsåvidt riktig.

Men siden Solon selv tegner seg for 25 prosent av prosjektet, og derav må ut med rett over 26 millioner kroner for sin andel, er det sannsynlig at den reelle likviditetseffekten kun blir i overkant av 67 millioner kroner.

– Som opplyst i børsmeldingen er det en intensjonsavtale som er inngått. Jeg kan ikke gi ytterligere informasjon om innholdet, skriver adm. direktør Stig Bech i en e-post til Finansavisen.

19 mill. i kostnader

Selv om Arctic Securities stikker av med 10 millioner for å skaffe investorene, skal Solon Eiendom også ha betalt for følge opp prosjektet.

For å «håndtere all kommersiell drift, herunder utvikling og prosjektgjennomføring» vil Solon motta 2 millioner kroner hvert år. Legger man til grunn at selskapet skal leve i fire år vil Solon få tilbake 8 millioner av investorenes penger for denne jobben.

I tillegg skal et av Arctics datterselskaper føre regnskaper, og vil over en fireårsperiode fakturere én million kroner.

LOKKER SMÅSPARERE: Oversiktsbilde over Magasinparken i Ski av Solon Eiendom. Foto: Solon Eiendom

Av de 105 millionene som hentes inn vil det derfor forsvinne minst 19 millioner kroner, før investorene deretter skal få sine 13,1 prosent i IRR, som er forespeilet.

Dette fordrer en belåningsgrad på 48 prosent og at leilighetene selges for 82.000 kvadratmeter i snitt. Dette betinger at byggekostnadene holdes i sjakk, som er stipulert til rundt 42.500 pr. kvadratmeter.

Solon har i tillegg sikret seg en oppside ved at det skal beregnes suksesshonorarer hvis avkastningen kommer over gitte nivåer.

Spørsmålet «utifra prisstigningsforventningene som anslås i prospektet, kan det virke som det ville vært mer lønnsomt for Solon Eiendom å vente med å selge. Hva er dine kommentarer til det?», er ikke besvart av Bech.

Kjent i markedet før børsmelding

Selve prosjektet har en verdi på 625 millioner kroner, ifølge prospektet. I tillegg til egenkapitalen på 105 millioner skal tomten lånefinansieres over tre år med 98 millioner kroner. Legger man på byggelånet på 422 millioner kroner, som først blir tilgjengelig når det er solgt over 60 prosent i prosjektet, er rammen 625 millioner kroner.

I kalkylene fra Arctic vil en salgspris på 82.000 pr. kvadratmeter gi 752 millioner i inntekter. Trekker man fra 637 millioner i totale kostnader, og 54 millioner i skatt, vil investorene dele omtrent 60 millioner kroner.

Allerede dagen før børsmeldingen sendte Finansavisen en rekke spørsmål om transaksjonen til adm. direktør Stig Bech i Solon Eiendom. For transaksjonen var kjent i markedet noen dager før børsmeldingen.

«Siden dette er en pågående prosess vil vi avvente å gi ytterligere informasjon til prosessen er sluttført», skrev Bech i en e-post til Finansavisen på onsdag.Om disse leilighetene er forsøkt solgt, om de skal selges eller om Solon Realkapital kjøper disse for 84 millioner kroner er heller ikke besvart av Bech.

Taus toppsjef

Finansavisen har blant annet spurt Bech om hvorfor prosjektet selges såpass tidlig, siden leilighetene ikke skal stå ferdig før i første halvår i 2024. Om noen andre av storaksjonærene i Solon Eiendom investerte i prosjektet ble heller ikke besvart. 

Ei heller om Solon-aksjonærenes deltagelse i prosjektet kan bli sett på som «død kapital» frem til leilighetene videreselges.

Finansavisen har i flere artikler skrevet om Solon Eiendom, og salget av leiligheter til selskapet Solon Realkapital, som Solon eier sammen med investor Runar Vatne. Solon Realkapital har kjøpt leiligheter for 516 millioner kroner av Solon Eiendom, hvor de første leilighetene i utgangspunktet skal overtas i løpet av høsten.

Om disse leilighetene er forsøkt solgt, om de skal selges eller om Solon Realkapital kjøper disse for 84 millioner kroner, er heller ikke besvart av Bech.

solon eiendom
stig bech
arctic securities
boligmarkedet
Nyheter
Børs
Bolig