Store tanker om storbyen

Ingenting biter på etterspørselen etter bolig i Oslo.  Kraftig utbygging må til for at vanlige folk skal få råd til å bo der.

FRA ET BOLIGPROSJEKT I NITTEDAL: Der kan det bygges mye mer, mener artikkelforfatterne.  Bilde: Ark 19 Arkitektkontor
Debattinnlegg

Boligprisene er igjen på vei oppover i Oslo. Ingen økonomiske kriser ser ut til å kunne stagge etterspørselen etter bolig i storbyen. Hverken finanskrisen, oljekrisen eller denne gang viruskrisen kunne bryte trenden. Det er på høy tid å løfte blikket, se framover og tenke stort for å finne løsninger.

Prisveksten har vært voldsom i Oslo de siste tiårene. Gapet til resten av landet bare øker. I storbyer over hele verden er det en økende bekymring for at vanlige folk blir priset ut av boligmarkedet. Vår analyse viser at Oslo er i ferd med å bli en slik by.

EN AV ARTIKKELFORFATTERNE: Sjeføkonom Øystein Børsum i Swedbank (bildet) har skrevet saken sammen med analysesjef Anders Lund i Eiendomsverdi. Foto: Swedbank

To målinger viser dette med tydelighet: Den såkalte sykepleierindeksen utarbeidet av Eiendomsverdi viser at kun 3 prosent av Oslos boliger er tilgjengelig for en person med en vanlig inntekt. Og den tilsvarende familieindeksen viser at kun 2 prosent av byens familieboliger (definert som boliger på over 100 m2) er tilgjengelige for et par med vanlig husholdningsinntekt. I dag er det blitt slik at byens boligmarked kun er tilgjengelig for de som allerede sitter godt i det.

Inntektsvekst og urbanisering

Mediebildet fokuserer ofte på de kortsiktige driverne av boligpriser som konjunktur, rente- og lånekostnader. Dette har selvfølgelig betydning. Men over tid drives boligprisveksten av andre faktorer som inntektsvekst og urbanisering. Det krever andre politiske tiltak. Det er etter vårt syn naivt å tro at boligprisene i Oslo over tid kan stagges av etterspørselspolitikk. Vi må ta inn over oss at i en økonomisk vellykket og attraktiv by så vil boligetterspørselen bare fortsette å øke. Over tid er det kun tilbudssiden som kan stagge prisutviklingen.

HØYEST PRISSTIGNING SENTRALT: Boligprisene i Oslo-regionen som en funksjon av reisetid til sentrum. Hver prikk i figuren er en bydel eller område i Oslo-regionen. De gule prikkene viser prisene i 2003 og de røde i 2019.

Vår analyse viser (se figur) at prisveksten i Oslo-regionen i stor grad drives av sentralitet. Vi bruker reisetid til sentrum som mål på sentralitet. Slik sentralitet er et stadig knappere gode. Folk har voldsom betalingsvilje for sentralitet. Vi viser at utviklingen de siste årene har vært eksplosiv: Ikke bare har prisveksten sentralt vært vesentlig større målt i kroner. Den har også vært større målt i prosent.

Dataene viser at det er som om «alle» vil til sentrum. Dette er jo strengt tatt ikke sant, men den empiriske forklaringskraften er høy. Analysen viser at sentralitet er blitt en av de viktigste – om ikke den viktigste – egenskapen ved en bolig i Oslo-regionen. Dette funnet støttes av andre observasjoner. Det er blant annet en nær sammenheng mellom hvor mange som pendler til Oslo og reisetid. Særlig innenfor én times reisetid øker pendlerandelen kraftig. Sentralitet er en viktig egenskap ved en bolig fordi det gir tilgang til byens arbeidsmarked.

Løsningen

Løsningen er å bygge mer sentralitet. Vi må se det i sammenheng med infrastruktur. I vår analyse er det reisetid som er av betydning. Det kan man gjøre noe med. Ta som eksempel Gardermoen som er 50 kilometer fra sentrum, men bare 25 minutter med tog. Ifølge vår analyse verdsettes 25 minutters reisetid til en kvadratmeterpris på nærmere 70.000 kroner. Slå en ring med 50 km radius på kartet fra sentrum så ser du at det er klart vi kan klare å skaffe mer av dette.

Ringerike og Nittedal. Disse prosjektene har ifølge våre beregninger et potensial for samfunnsøkonomisk overskudd på over 150 milliarder kroner.

Debatten om tilbudssiden i boligmarkedet handler mest om antallet nye boliger. Men boligpolitikken må ikke bare gi byggevolum. Den må gi folk boliger de verdsetter. Vår modell peker på at folk verdsetter sentralitet. Det må boligpolitikken gi dem.

For å konkretisere mulighetene og potensialet, har vi i en egen rapport (*) sett nærmere på to prosjektforslag for nye drabantbyer til Oslo: Ringerike og Nittedal. Disse prosjektene har ifølge våre beregninger et potensial for samfunnsøkonomisk overskudd på over 150 milliarder kroner. Ringerike og Nittedal er i dag lite sentrale. Men med nye baner kan reisetiden halveres. Det vil ifølge våre beregninger doble verdien av å bo der. Det er betydelige arealer å ta av. 60 000 nye boliger kan bygges. Hvis de realiseres, vil de kunne motvirke videre oppgang i boligprisene og redusere utestengingen fra boligmarkedet. Dette bør boligpolitikken levere. En vellykket boligpolitikk må innebære at vanlige folk har råd til vanlige boliger.

Politisk vanskelig

Storstilte investeringer i tog og bane er nødvendige for å nå disse målene. Bare på denne måten kan man bygge boliger med høy grad av sentralitet. Vi er knapt de første som har tenkt på dette. Hvorfor har det da ikke allerede skjedd? Trolig er det fordi infrastrukturinvesteringer er vanskelige å få til. Ikke først og fremst teknisk, men politisk.

Alle virkemidlene som trengs er politiske. Det er etter vårt syn en klar unnfallenhet i norsk boligpolitikk at arealpolitikken er så svak, så stykkevis og så delt. Mange politikere tenker for smått om storbyens utvikling. Man må tenke stort om storbyen. Det er på høy tid å innse hvilke verdier som ligger i å få dette gjennomført.

*Referanse: Norwegian Housing Market Watch 2020, OsloMet Housing Lab-rapport, Øystein Børsum og Anders Lund. https://housinglab.oslomet.no/reports/

Vårt økonompanel skriver hver uke om makroøkonomi, markeder og økonomisk politikk

18. juliHarald Magnus AndreassenCoronastatus: Hva vet vi nå og hva vet vi ikke?
11. juliChristian LieMinste motstands vei for aksjer er fortsatt opp
4. juliJan AndreassenHvor god er Kina i Go?
27. juniTorbjørn EikaIkke bunnløst dyp, men lenge til normalitet
20. juniKyrre AamdalVi trenger fortsatt ku
13. juniEgil Herman Sjursen"Spar riktig" gjelder fortsatt!
6. juniJørgen GudmundssonNår kartet ikke stemmer med terrenget
30. maiØystein Børsum og Kjetil MartinsenPå tide å tenke nytt om statsgjelden
23. maiMarius Gonsholt HovVerdien av arbeid
16. maiHarald Magnus AndreassenDen verste krisen siden ...