I løpet av de senere årene har det dukket opp flere modeller som alternativer til rene salg av nye boliger. «Leie før eie» er en av disse.
Fremveksten av modellen kan i stor grad tilskrives boliglånsforskriften, som siden 2015 blant annet har stilt skjerpede krav til egenkapital ved kjøp av bolig.
Forskriftens krav til 15 prosents egenkapital har ført til at flere, særlig yngre og/eller enslige, med ellers god betjeningsevne ikke lenger har mulighet til å kjøpe egen bolig. Utfordringen er størst i Oslo og i andre større byer, hvor boligprisene langt på vei har «løpt fra» lønningene.
For å fremme formålet med modellen, er det viktig at opsjonshaver både evner og har incentiv til å opptjene egenkapital i opsjonsperioden
«Leie før eie» er en samlebetegnelse på en ordning hvor man i stedet for å inngå en kjøpekontrakt for en bolig, inngår en leiekontrakt med en tilhørende opsjon/rett til å kjøpe boligen ved endt leie-/opsjonsperiode, til en på forhånd avtalt pris – normalt satt til markedsprisen ved avtaleinngåelsen.
Formålet med modellen er å forene ønsket fra potensielle boligkjøpere med solid inntekt, men utilstrekkelig egenkapital, om å eie egen bolig, med eiendomsutvikleres interesse av å realisere de verdier som ligger i boligene som blir bygget.
Siktemålet er at man etter endt leie-/opsjonsperiode skal ha opptjent tilstrekkelig egenkapital til å kunne kjøpe boligen til den avtalte prisen.
For å fremme formålet med modellen, er det viktig at opsjonshaver både evner og har incentiv til å opptjene egenkapital i opsjonsperioden. Opptjening av egenkapital kan enten skje gjennom ordinær sparing, gjennom verdistigning på den aktuelle boligen i opsjonsperioden eller ved en kombinasjon av dette.
Leietager/opsjonshaver må derfor vurdere om den tilbudte kjøpesummen og leien muliggjør opptjening av tilstrekkelig egenkapital i opsjonsperioden. Gjør den det, er modellen en egnet måte å komme inn i boligmarkedet på.
Hvis leien er så høy at sparing ved siden av leiebetaling er vanskelig, vil muligheten for å opptjene egenkapital avhenge av boligprisveksten. Selv i et stigende marked vil prisveksten normalt ikke være nok i seg selv til å kunne oppfylle egenkapitalkravet ved det senere kjøp.
Det bør derfor legges til rette for at opsjonshaver rent faktisk sparer og tar sikte på et reelt kjøp
Hvis utsiktene til tilstrekkelig opptjent egenkapital ved endt opsjonsperiode er små, må man vise varsomhet ved å inngå en avtale om «leie før eie». I et synkende boligmarked kan en avtale om «leie før eie» tvert imot føre til at man sitter «låst» i modellen, og mister muligheten til å bruke oppsparte midler til å kjøpe annen bolig. Leietager bør derfor gjøre seg kjent med muligheten for opphør av leieavtalen, som må være i henhold til husleielovens regler. Vanligvis er leieavtalene tidsbestemte tilsvarende opsjonstiden, med mulighet for leietager til oppsigelse i løpet av leieperioden. Skal leieavtalen være uoppsigelig, må dette avtales skriftlig.
For eiendomsutviklere ligger fordelen med modellen i muligheten den gir for å knytte til seg potensielle boligkjøpere som for tiden ikke oppfyller finansieringskravene. Jo større utsiktene er til å kunne opptjene tilstrekkelig egenkapital, desto sterkere tilknytning.
Det bør derfor legges til rette for at opsjonshaver rent faktisk sparer og tar sikte på et reelt kjøp. Selger kan eksempelvis tilby en noe lavere leie enn markedsleie, som muliggjør økt sparing og dermed økt sannsynlighet for at opsjonen blir utøvd. Nedsiden ved en slik løsning er at man ikke har noen garanti for at opsjonen rent faktisk utøves, og da vil den reduserte leien være et rent tap.
Vår vurdering er at «leie før eie» er en modell som gir både kjøpere og eiendomsutviklere en mulighet til å få realisert verdier i eiendomsmarkedet. Enhver ordning under modellen forutsetter gode, gjennomarbeidende avtaler, herunder leiekontrakt, opsjonsavtale og kjøpekontrakt som «spiller på lag».
Finn Magne Prydz
Partner i Advokatfirmaet Hjort
Julie Kjeldseth
Advokatfullmektig i Advokatfirmaet Hjort
