Sameie i fritidseiendommen – familieglede eller krangel?

Konflikter kan ofte unngås og avhjelpes gjennom en god sameieavtale, skriver Linda Boldvik, Erik Gjævenes og Karen Margrethe Bugge i Advokatfirmaet Hjort.

NOK Å KRANGLE OM: Typiske problemstillinger som ofte byr på konflikt er vedlikehold og investeringer, samt fordeling av bruken, skriver artikkelforfatterne. Illustrasjonsfoto: Iván Kverme
Debattinnlegg

Som følge av generasjonsskifter, opprettes ofte sameier i fritidseiendommer. Vi erfarer at fritidseiendommen fort blir en kilde til konflikter fremfor hyttekos. For å sikre at familiefreden opprettholdes, bør partene avklare forventninger ved opprettelse av sameie. Konflikter kan ofte unngås og avhjelpes gjennom en god sameieavtale.

Linda Boldvik. Foto: Advokatfirmaet Hjort
Erik Gjævenes. Foto: Advokatfirmaet Hjort
Karen Margrethe Bugge. Foto: Advokatfirmaet Hjort

Sameier med utspring i generasjonsskifter vil etableres enten ved arvefall eller gjennom forskudd på arv. Ved forskudd på arv har giver mulighet til å sette vilkår for overføringen, for eksempel forbeholde seg bruksrett, og giver kan også stille krav til innholdet i en sameieavtale. Det kan også gjøres ved testament.

Typiske problemstillinger som ofte byr på konflikt er vedlikehold og investeringer, samt fordeling av bruken

Slik kan arvelater eller giver fastsette bestemmelser som ivaretar forhold som anses som viktige. Eksempelvis kan det fastsettes særeieklausuler som kan bidra til å unngå konflikt ved samlivsbrudd hos sameierne og samtidig sikre at fritidseiendommen forblir i familien. Det kan også utarbeides en sameieavtale, alene med det formål å unngå konflikt mellom sameierne.

Sameieloven gir et utgangspunkt for reguleringen av sameieforhold, men loven er generell og fravikelig, og partene bør vurdere å regulere konkrete forhold i en sameieavtale.

Et sameie skal fortrinnsvis bestå over lang tid, og det er viktig å ta høyde for at det skal kunne bestå selv om sameiernes familiesituasjon, økonomi mv. utvikler seg i sameieperioden.

Typiske problemstillinger som ofte byr på konflikt er vedlikehold og investeringer, samt fordeling av bruken.

Ønsket om vedlikehold og investeringer vil ofte være ulikt for den enkelte sameier. Sameierne kan også ha ulikt syn på om vedlikehold skal skje ved egeninnsats eller innleie av eksterne. Slike diskusjoner kan avhjelpes gjennom regulering i sameieavtalen.

Mulig ombygging og annen endring av eiendommen bør omtales i sameieavtalen. Dette gjør det enklere for den enkelte å akseptere kostnader. Det er også praktisk å avtale årlig avsetting til et vedlikeholdsfond for fremtidige vedlikeholdskostnader. Ut over dette er det vanlig at særlig kostbare investeringer forutsetter aksept fra alle sameierne.

Fordelingen av bruken bør reguleres i sameieavtalen. Herunder kan sameierne ha ulikt syn på adgangen til å leie ut eiendommen. Adgangen til utleie bør reguleres i avtalen.

Det kan være mange grunner til at en sameier ønsker å tre ut av sameieforholdet, og det er vesentlig at sameierne har klart for seg hvordan dette skal løses. Etter sameieloven har hver av sameierne rett til å kreve hele sameiet oppløst, slik at eiendommen selges i markedet etter reglene om tvangssalg, men ved like bud har en sameier fortrinnsrett.

Siden sameielovens regler gir enhver sameier rett til å kreve oppløsning av familiesameiet, bør man vurdere om disse reglene skal fravikes i sameieavtalen. Familieeiendommer vil det normalt være særlig ønske om å beholde i familien, men eiendommen er gjerne av en slik verdi at ingen av sameierne har økonomi til å kjøpe ut de øvrige til markedspris. Gjennom å regulere oppløsningsretten i sameieavtalen, kan det sikres at eiendommen beholdes i familien.

En mulighet kan være forkjøpsrett til en nærmere definert pris lavere enn markedspris, slik at de sameiere som eiendommen har affeksjonsverdi for kan fortsette som sameiere. Det bør også vurderes å ha avtalebestemmelser om pantsettelse for å unngå at eiendommen kommer på salg via «omveier».

Det vil gjerne oppstå ytterligere utfordringer når den enkelte sameier avgår ved døden og neste generasjon rykker inn, eller i forbindelse med uskifte. Med årenes løp kan det bli svært mange sameiere med svakere relasjon til hverandre, slik at behovet for klar regulering gjennom en sameieavtale blir desto sterkere.

Linda Boldvik

Advokatfullmektig

Erik Gjævenes

Senioradvokat

Karen Margrethe Bugge

Senioradvokat

Alle i Advokatfirmaet Hjort