Brennhett boligmarked – hva gjør Norges Bank?

Boligmarkedet har vært veldig spesielt det siste året. Ved inngangen til 2020 ventet et knippe boligeksperter i Finansavisens Boligtempen prisvekst på et par prosent i 2020. Fasiten ble en oppgang på 9 prosent fra desember 2019 til 2020. I mellomtiden hadde verden vært utsatt for coronakrise som ga et av de største tilbakeslagene i fredstid! Mange nedjusterte boligprisanslagene i kjølvannet av coronakrisen. Norges Banks anslag for 2020 (årsgjennomsnitt fra 2019) var 2,7 prosent i desember 2019 og 3 prosent i mars 2020. I mai ble det nedjustert til minus 1,8 prosent. Så opp til 2,7 prosent i juni. Fasiten ble en vekst i 2020 på 4,5 prosent. Det siste året illustrerer at det er vanskelig å spå.

ARTIKKELFORFATTEREN: Sjeføkonom Kyrre M. Knudsen, SpareBank 1 SR-Bank. Foto: SpareBank 1 SR-Bank

Hva så med boligmarkedet i 2021? Norges Banks ferskeste oppdatering er fra 21. januar. Da uttalte de at veksten i boligpriser (og husholdningenes kreditt) hadde vært om lag som anslått i desember på 6,7 prosent for 2021. Kredittveksten ble anslått til 4,8 prosent. Norges Bank minnet om faren for at finansielle ubalanser bygger seg opp. Sistnevnte ble gjentatt i sentralbanksjefens årstale 18. februar. Boligprisveksten har tiltatt i 2021. Selv om boligprisene nå skulle flate ut resten av året, vil veksten i 2021 ende på 7,5 prosent.

Mer penger

Det er flere årsaker til at boligmarkedet har tatt seg opp, både økt etterspørsel og dempet tilbud. Selv om arbeidsledigheten har doblet seg under coronakrisen, er det mange nordmenn som har fått mer penger i lommeboken som følge av lavere rente og mindre forbruk utenlands og på tjenester. Sparingen i 2020 ble rekordhøy. Mer tid hjemme har bidratt til økt interesse for bolig og de nære ting. Lav rente har også ført til jakt på avkastning andre steder som eiendom.

Corona har ført til markert nedgang i antall boliger for salg. Prisvekst og mindre til salgs kan være selvforsterkende. Selgere kan tjene på å vente. Kjøpere kan ønske å kjøpe før de selger. Dreining i preferanser kan også ha bidratt til at flere endrer utsetter en eventuell beslutning om å selge. Usikkerheten under corona førte til at prosjekter ble utsatt. I 2020 falt igangsettingstillatelser til det laveste nivået siden 2014. Smitteverntiltak har dempet fremdriften, både hos de som regulerer og på byggeplasser. Disse forholdene har bidratt til at boliger for salg er på det laveste siden Eiendom Norge begynte å føre statistikk i 2009.

Når samfunnet åpner

Hvor lenge vil det sterke boligmarkedet vare? På kort sikt vil trolig lavt tilbud og høy etterspørsel støtte markedet. Men tross at det tar tid før tilbudet kommer opp, kan boligmarkedet endre seg gjennom dreining i kjøperpreferanser. Gjenåpning av samfunnet og derigjennom økte muligheter til å reise utenlands kan dempe boliginteressen. Det samme kan utsikter til høyere rente, gjerne sammen med en erkjennelse av at ingenting vokser inn i himmelen. Nye reguleringer og rammevilkår kan påvirke. 

Vil Norges Bank sette opp renten for dempe boligprisveksten? Tja. Trolig ikke på kort sikt.

I løpet av 2017 ble sterk prisoppgang til nedgang av ymse årsaker. Lignende prisbevegelser var det i 2013, 2010 og 2007. Selv om markedet er brennhett akkurat nå, har historien vist at man ikke skal bli veldig overrasket om markedet kjøles betydelig ned, også i Oslo.

Ingen renteheving på kort sikt

Vil Norges Bank sette opp renten for dempe boligprisveksten? Tja. Trolig ikke på kort sikt. 

Norges Banks mandat for pengepolitikken er 1) å bringe inflasjonen mot målet på 2% på mellomlang sikt. Både den løpende inflasjonen, inflasjonsforventningene og Norges Banks anslag er nokså nære målet. 

Med kontroll på inflasjonen skal pengepolitikken 2) bidra til høy og stabil produksjon og sysselsetting samt til å 3) motvirke oppbygging av finansielle ubalanser. 

Norges Banks avveining mellom punkt 2 og 3 vil avgjøre om renten blir satt opp for å dempe boligmarkedet. Norges Bank viser til at «Pengepolitikken kan i noen grad bidra til å motvirke oppbygging av finansielle ubalanser og derved redusere risikoen for kraftige tilbakeslag i økonomien frem i tid. Dersom det er tegn til at finansielle ubalanser bygger seg opp, kan hensynet til høy og stabil produksjon og sysselsetting i noen situasjoner tilsi at renten holdes noe høyere enn den ellers ville vært. Regulering og tilsyn av finansinstitusjoner er likevel de viktigste tiltakene mot forstyrrelser i det finansielle systemet.» 

Dette taler for at Norges Bank vil være varsomme med å legge for mye vekt på finansiell stabilitet i en situasjon som nå med kraftig makroøkonomisk tilbakeslag. Dette gjenspeiles i Norges Banks vurderinger 23. januar: «Komiteens vurdering er at det kraftige økonomiske tilbakeslaget og stor usikkerhet om den videre utviklingen tilsier at renten holdes i ro til det er klare tegn til at forholdene i økonomien normaliseres.» Bekymringen om finansiell stabilitet ble tonet noe ned og indikerte at dette hensyn vil vike en stund: «Når det er klare tegn til at forholdene i økonomien normaliseres, vil vi igjen søke å normalisere virkemiddelbruken – slik vi gjorde etter finanskrisen i 2008 og etter oljeprisfallet i 2014.»

Venter på normalisering

Selv om boligmarkedet har vært noe sterkere enn Norges Banks anslag, virker det lite sannsynlig at de skal endre vurderingen så lenge det ikke er klare tegn til normalisering i økonomien. Pågående vaksinering er gledelig, men tar tid og mutasjoner skaper usikkerhet. Norsk økonomi er fortsatt påvirket av korona og smitteverntiltak. Utsiktene er usikre og trolig ikke veldig annerledes enn på forrige oppdatering i desember 2019. 

Det skal uansett bli spennende å følge Norges Banks vurderinger på kommende rentemøte 18. mars, men trolig vil det bli enda mer interessant på møtet 17. juni. Da kan det foreligge mer innsikt i mulige «klare tegn til at forholdene i økonomien normaliseres».