Viktig seier til Selvaag Bolig

Høyesterettsdommen bidrar til å fjerne mye usikkerhet og uforutsigbarhet knyttet til rekkefølgekrav, skriver Liv Zimmermann i Advokatfirmaet Hjort.

KOMMUNEN MÅTTE TREKKE KRAV: Selvaag Bolig ga seg ikke, og fikk til slutt medhold i Høyesterett. Her adm. direktør Sverre Molvik. Foto: Iván Kverme
Debattinnlegg

Byggebransjen og alle som jobber med plan- og byggesaker har fulgt spent med på utviklingen i den såkalte Selvaag-saken, som gjelder spørsmålet om hvor langt kommunene kan gå i å pålegge private utbyggere rekkefølgekrav i reguleringsplaner.

Rekkefølgekrav er en type krav som kan stilles gjennom reguleringsbestemmelser og som blant annet kan gå ut på at det ikke blir gitt tillatelse til å ta i bruk et byggetiltak før konkrete infrastrukturtiltak er etablert.

Høyesteretts flertall (3–2) har i sin dom av 4. mai 2021 uttalt følgende når det gjelder kommunenes adgang til å stille rekkefølgekrav:

Liv Zimmermann. Foto: Advokatfirmaet Hjort

«Kommunen kan bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at infrastrukturtiltaket anses formålstjenlig eller ønskelig hvis tiltaket ikke står i en slik sammenheng med det nye prosjektet. Rent fiskale hensyn kan ikke begrunne vedtak etter § 12-7 nr. 10.»

I Selvaag-saken stilte Oslo kommune krav om at det i reguleringsplanen for Selvaag Boligs byggeprosjekt på Mortensrud måtte inntas en bestemmelse om at før det kunne gis midlertidig brukstillatelse for boligene, måtte hovedturvei E11 vært oppgradert og opparbeidet i en strekning på rundt 360 meter. Turvei E11 er en del av turstinettverket i Oslo, og ligger i et dalsøkk øst for det aktuelle planområdet.

Selvaag Bolig anførte at en oppgradering og opparbeiding av turvei E11 ikke var nødvendig for gjennomføringen av deres boligprosjekt

Selvaag Bolig klaget til fylkesmannen over rekkefølgekravet, og begrunnet dette med at kravet var ugyldig som følge av manglende sammenheng mellom kravet og det konkrete byggeprosjektet. 

Etter plan- og bygningsloven § 12–7 nr. 10 kan det «i nødvendig utstrekning» gis bestemmelser om en særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak. Selvaag Bolig anførte at en oppgradering og opparbeiding av turvei E11 ikke var nødvendig for gjennomføringen av deres boligprosjekt. Selskapet fikk ikke medhold i klagen, og valgte derfor å bringe saken inn for domstolene.

SKAPTE KONFLIKT: Oslo kommune krevde at Selvaag Bolig betalte for opparbeidelse av en tursti som lå langt unna deres boligprosjekt på Mortensrud. Illustrasjon: Selvaag Bolig

Oslo tingrett la til grunn at sammenhengen mellom Selvaag Boligs boligutbygging og turveien var «svært svak og perifer», og at rekkefølgekravet var begrunnet i «hensynet om å kunne realisere et generelt behov som bare kommer andre i nabolaget eller bydelen til gode». Rekkefølgekravet ble derfor kjent ugyldig.

Staten anket tingrettsdommen, og Borgarting lagmannsrett gjorde helomvending, idet den mente at turveien var saklig knyttet til utbyggingen. Lagmannsretten mente at det ikke var grunnlag for å innfortolke et krav om at rekkefølgekrav kun kan stilles for tiltak som oppstår som et konkret behov som følge av en utbygging, og mente derved at rekkefølgekravet var gyldig.

Selvaag Bolig anket altså til Høyesterett, som opphevet lagmannsrettens dom på grunn av feil lovforståelse og fant fylkesmannens vedtak ugyldig.

Høyesterett bemerker i dommen at begge parter i saken baserte sine prosedyrer på at domstolene bare kan prøve den generelle lovtolkningen, og ikke den konkrete rettsanvendelsen. Dette har sin bakgrunn i at domstolene ikke har adgang til å overprøve forvaltningens frie skjønn.

En del vil nok mene at det er synd at Høyesterett ikke foretok en nærmere avklaring av hva som her ligger innenfor forvaltningens frie skjønn, og at vi heller ikke fikk svar på hva Høyesterett mener om det konkrete rekkefølgekravet i Selvaag-saken. Dette innebærer at aller siste ord ikke nødvendigvis er sagt når det gjelder kommunenes adgang til å stille rekkefølgekrav. 

At denne dommen er en viktig seier ikke bare for Selvaag Bolig, men for byggebransjen generelt, er uansett helt sikkert. Høyesteretts dom bidrar til å fjerne mye av usikkerheten og uforutsigbarheten som lagmannsrettens dom skapte for bransjen.

Liv Zimmermann

Partner i Advokatfirmaet Hjort